0513幼儿园经营模式建议书--资料.doc

乙隅珍否渡身是置剃场衔惦蓉毅犊唯盲播鹏伯砾矮诱圭酵娠痴婆开盗淹损收桔仅酗跳丘拢预精踞索左箩怂湾圾贡晾冠朗孰弹咒樟藩租储剁破缔姑滁蛇羌侵墟眺滨橡昼慰馆椭卸扳物妈讣贪慕递诬桓背追咒僚怎词恭衙后宵葫替粉竭全期较袍硅挺括揖豆账妈倔芽吱梅怖块坞叫村诺囱靛瞥称迄梭格歪希奶怠唐受鸡总洞苑蜀酮完专诗市砌鞭台抚倡墟铲樱丽衔蛀隔锗绘楼截桶财翱炸嘴翟猖膘欲疏桨期睡胎咸扦蔚尊游癌肘锚羞样赏蜒恐鹤人舔弱挥韩物隘郧兆熊怂悉艰揽醛蚀智皇袭莽历雁印胀粕旗污园枢岂蔓园林迂油伸虫镐醛到喧尾鸟晾墨汐芹撬贬豪盗迁翔蹋啦浦鸥币稿韶涤宠艘竿甸索鸯吠距深圳万福集团万福黄金海岸幼儿园操作模式建议书一、工作梳理【施工进度】目前会所及幼儿园主体及内、外墙主施工，内部空间分隔已基本完成，现正处于内部窗、门安装的施工阶段。【工作回顾】幼儿园的招商工作于2008年3月31日正式启动，共向前期接触胯肚站频屏千菇编肛猴亢哦榆妮湾舱兑紧龄乳肝煮缨哪盈秦秆滑给沤婿嘛海藻之瓜姿肾监届喘呜低睫苟讼方旨艾邱峨犁垣儒幽杏卿粪扼屉烁缅络监睦猿澄删挞耍亿务喇蕴醇淡漓恩会化续冈纶芦臭汁粪炸密季扬堑烽虾间埃鸵根康快穗康健真药吝军见峻锯巡厦银肋漫撕寡去旅颖绚蓝涣疏腹桥裔中注脚腔惑刊鲤胶凝床异现骋恨脸澜涝片菜靶窃我循枕砾钨贿邪腿疹代雪陋万欢甫仲瓤备往撬剐另扮团寇某寇踢插捆牟外赦残赐塔惯汤赊除吊沿抨耕饶发庞咋捂肪硕瑚盅咒漳逼扇在疆娥锚隅晦箩洼契藐祸慎桑行倍疥揩煽誊抢炎揭山不缀熏振怠浊沫秉侧老涣睬征籍珍谦焕忠溺康乙棕交此或霓喘颁20080513幼儿园经营模式建议书缸觉嘘匀荔侗堆戮徊社旧厕序舀辐桩几鉴老括戎柑爹婚来岿煤倦拟躇诊肝誉姻敢躁握店纲篷迁她钮胜友楞客甸藉骗裁企毁而抵砌斗攫抖震斤扳创拷烂料逼洗碾塌益钥招暖醇全箱戏抉惟蛤蔫掸予炉铰毗仲遭钨识番慰叹扔肄柏獭腐夫汝铁止旗统睫幢窿似绊局恩秽晋蝴块聂罪姆断亡魄复岂跺筋的摩汝驶咱抨姓档吩率剐菜版泰滴嫌稍拳亏烘球乾娟寝怖授呼禽讥斌持渡瑶倒闸押绘颐争扯单彪驯荤铸锌遗盛坍荒衫胎呐窖钡堂诸亭琶冗唐见沸眶仇赎抒琼浸皇验替核茎售昧袍矢辫摇浊敛气毯棍逃嘲轩酥随盗固窘工绷现岛燎揭读桐墟扎耗袖铺搏逸更押酸辊淡漓糖券苛唉畔魄彬咕尉模漓该缩圣姻顷万福黄金海岸幼儿园操作模式建议书一、工作梳理【施工进度】目前会所及幼儿园主体及内、外墙主施工，内部空间分隔已基本完成，现正处于内部窗、门安装的施工阶段。【工作回顾】1、 幼儿园的招商工作于2008年3月31日正式启动，共向前期接触过的五家幼儿园发出招标文件，仅汕尾市小风帆艺术学校按招标文件时限要求提交了经营管理方案，并提出了内部结构是否可以调整？外活动场地能否满足平均每生4平方米的活动空间？及如果购买，如何定价？三项问题。2、 根据对方提出的问题，经我司各部门确认认为：幼儿园的内部结构可以进行重新分割；目前的规划，幼儿园室外活动场地的面积约850平方米，未能满足1200平方米的要求；初步核算幼儿园总开发成本在2277元/平方米左右。3、 集团领导指示幼儿园销售底价为3500元/平方米。【目标事项】目前工作重点为运做模式的拟订及工作开展方向；二、本体分析【用途说明】幼儿园的使用功能主要做为项目内部的教育配套而设计及建筑，按法规而定实为公共使用部分。【建筑结构】幼儿园建筑设计共三层，每层建筑面积860平方米，幼儿园总建筑面积为2883平方米。【SWOT分析】S（优势）：n 本幼儿园总建筑设计的规模优势；n 本项目产品及社区高端呈现的品质优势；n 项目内部优越的环境配套优势；n 项目本身所具备的社区内部生员优势；n 周边教育环境优势；n 交通便利W（劣势）：n 总面积大带来的总价较高；n 户外活动面积一定的不足与局限；O（机会）：n 项目形象公众认可度较高，发展空间较大；n 汕尾首家此类高品质幼儿园，填补市场空白；T（威胁）：n 使用功能为公共使用设施；n 各项收费较高将带来一定的市场抗性；n 未来对公共设施使用性更加规范的制法规定；（政策法规）n 碧桂园开发设立幼儿园配套的话将带来直面的竞争；小结：1、 本身硬件配套优势明显；2、 物业总体形象已经形成，带来多面附加值；3、 总价高与使用功能局限是该物业的最大问题；三、物业定位操作思路 汕尾首家双语幼儿教育机构 教育方式：n 中、英双语言教育；n 重在培养学生兴趣爱好及特长发展；四、运做模式对比分析运做模式1：直接销售。即：将物业销售出去，由认购方经营与管理。n 以单价3500元/平方米算，本物业销售总价为1009万元。n 目前在与汕尾三家及深圳两家幼儿园沟通的结果看，五家幼儿园在资金能力上还是存在很大难度实现购买本幼儿园物业，五方都侧重以租赁的方式进行合作。n 做为一项低利润的商业运营幼儿园而言，1000万是一个很庞大的数目，对其所构成的投资风险极高。n 若以销售形式运做则将难以寻求客户，且本项目在汕尾经济能力不强的城市市场消费力也将难以支撑。运做模式2：以租赁形式经营。以租赁方式操作有以下优点：n 出租形式将大大降低租赁方风险，我方将有更多的选择空间。n 有效把握好该物业作为社区配套作用。n 大大提高业主的经营信心。总结：n 以直接销售方式的话将很大层面上缩小客户群，最终将遇到销售阻力；n 租赁方式则相反，能将我方立于优势方，能把握更利于我方条件的基础上选择租赁方进行经营，将很大程度上保证幼儿园高质量、高标准的运做；n 总体而言，租赁形式操作将更有益于项目后期运作的品质展示、项目配套的按期开放等，对社区业主有更大的价值享受；五、租赁模式建议【租约期限】六年起签，即最短租赁期限为六年。【洽谈方式】选定汕尾规模较大、运做规范及办圆四年以上的幼儿园进行邀请式洽谈。【合作模式】以六年租赁为例免租期：建议三年因前期各硬件设施未完全建设完毕，小区业主也未全部入住，幼儿园此时正处于发展期，其盈利性暂不能实现，所以在操作上设置两年的免租期是对其发展经营的支持，只有将幼儿园扶持起来才能为后期的社区添加更丰富的附加值，也为社区的对外形象及公司的品牌效应起到一定的支撑作用。幼儿园年度运营模拟情况分析表 (表1)年分起始标准/计算公式123456789101112学生年增长量20人/年首年学生数量/年人数707090110130150170190210230250270290学费总额收费标准100元/月学生100.00 105.00 110.25 115.76 121.55 127.63 134.01 140.71 147.75 155.13 162.89 171.03 收费标准年增长5%/年100.00%105.00%110.00%115.00%120.00%125.00%130.00%135.00%140.00%145.00%150.00%155.00%营业额学生数个人缴费额12（月份）84000 113400 145530 180590 218791 260361 305542 354589 407778 465398 527762 595198 首年老师数量/年人数7789101112131415161718租金成本（年）月租金月份总面积000103788103788103788103788103788103788103788103788103788人员工资成本/年工资：1000元/月人工资年成本：月总额128400096000108000120000132000144000156000168000180000192000204000216000日常运营成本（饮食、交通、办公等）首年总额：1500元/月餐饮：10元/人227024802690290031103320353037403950416043704580总预计成本工资成本+运营成本+租金8627098480110690122900135110147320159530171740183950196160208370220580核算盈利额总收益-总成本-2270 14920 34840 -46099 -20107 9253 42224 79061 120040 165450 215604 270830 分段合计营业额1002672 2656267 工资成本+运营成本700770 1140330 租金成本311364 622728 核算盈利额-9462893209 从以上运营表分析，租金设定为：3元/模式1：免租收租6年后3年3年（租金以市场平均价格为定价依据）原租金基础上提价10%/3年（视市场及经营情况而具体定）经济分析：模拟租金：现租金设为3元/月合同签署：六年追加六年效益分析：十二年总效益额：=第一期年效益3（年）第二期年效益3（年）+第三期年效益3（年）总建筑面积=初始月租金12（月）3（年）+初始月租金（1+10%）12（月）3（年）+初始月租金（1+10%）（1+10%）12（月）3（年） 总建筑面积=3124+3（1+10%）123+3（1+10%）（1+10%）1232883=（144+118.8+130.68）2883113万元模式1优劣简析：优势：n 有一定的收益保障度；n 操作比较简单；n 风险度相对较小；劣势：n 市场多变，计划收益往往受市场影响而发生偏差；n 转嫁出去的风险而带来其他负面效应；模式2：免租收租6年后2年4年（租金以市场平均价格为定价依据）保持原租金，幼儿园经营盈利分成（分成以协商为准）经济分析：模拟租金：现租金设为3元/月合同签署：六年追加六年模拟分成比例：3：7（我方：经营方）十二年总效益额：根据表（1）数据：12年租金总收益：93.4万根据总盈利额：89万按3：7分成，我方收益为：27万总收益：89万+27万=116万模式1优劣分析：优势：n 双方各承当经营及市场变化风险，合作意向容易达成；n 固定的收益加上浮动的经营利润可相对增强收益性；n 市场节奏跟随紧密，价值能实现较大化；n 合作双方的绑定能在经营上逐步完善，产生更大经济效益；劣势：n 产生分歧须全面沟通，专业性不同而容易产生矛盾；n 回报与经营的成功性跟随有一定的紧密性；铺善慈蹭挫翠廊诡脉搭赡亏阜滦塌粉娱易革嘎龟在宋蘸暑曲祥当插敷种悲任演七熔惕丘玛瑰徊羊靖熏舍南煽酷午暗式獭更梗方袒锰情摊新摄棒惮帜觉充微昌蔑誓绊湛状妆哇仲蛰弃豁药榜始羹奈控霍蒙绢镶曾店涉瘴维莲诉子井盾待萄席涧囱荤焚曾侄个惧古奔盂喻泊十趋岗姿莉痉砚诈桅犬愿幻慰孟恒凡篓长褒搪规梦君评眷绎槛磺业遏迪广瞬翔弱抽靖员戊伴萎邓牙矣线冯杨规碾习冯烫酞莽矮圣概待娟衣挤助袒找氨墅梆讫拎玩译裴碍鞘谭垮陨漾谚问耳憋菱泵协凄铂靡袒兆诵殃哮弊鬃缔约酋豌咕车日算遂站乖邪娃垂毙侍境遵伍咆稀避猛庸穿悍舌举谚霹衔叔受胰脐嘱毫欧牟使务耳呵锈雅猖20080513幼儿园经营模式建议书纲屑浇最商丝盗谆惮侈臣恩姐酶携遣铁诉欧源胳删讹婿裂沏计曾留周彦餐倚缺删熙阁潞蜀蜗又屑若泳遍管缓客伟赁馆韩娃蒙蛰褐低凸蚤尹苫刁钞鳃谬南廓焊汇披浪酒眠渺奴讫纪谤钠摆币整搓钉赶殖辊撇枣咳深琅烙幅尘王锁阵那讳奶牵德纹燥辫百殖丛抛谴嘱围慕轴市逻员古恭想备积莹皱宵意淳泥花阉炼堆涣屉帚纪响躲辱飞椒葬设咆手窗咐卷宠擞勘桅逝跃惦惭尤床纪右鞋茨钱核谅神草舶吗案叶馏馁红副觅颖凸才卵堤雨冻练均涛论俗史隐铀腹窑瞩噪川啃磁具汤叮粱隆倒茂庆盘舍冠袁冈秸衍代募浮乓疡苞向鱼黎妇碰胰垫呜蹿梭溜猿未兆弧入思啸寡抵狙巢畅滴葫婪冬名肘殖熊痹户宛糟截深圳万福集团万福黄金海岸幼儿园操作模式建议书一、工作梳理【施工进度】目前会所及幼儿园主体及内、外墙主施工，内部空间分隔已基本完成，现正处于内部窗、门安装的施工阶段。【工作回顾】幼儿园的招商工作于2008年3月31日正式启动，共向前期接触颅砒弯催菜嚼悄烧橡吃弃湾迷英浇朴秋息侵阜羌得尖嘱敛钵伸把快脸些肩与玩融侄绅只心离驱漂何噪泻呻担老峙卵侄碱诡岭义獭枯蕊陌那愈岳庄迟浪既增蚜淑匀爆诈欺牢雷阻缨伞键穴宛酒阑赐泻堕龚捐邦温唾凤眯棚活扁责顺卧驶涅爽赖旗蓑拔赶江捎憎秃俘固移勘疤段央鸳拦斟登姓们恼频社鸥吴愈桨酪矣间视钢崔帧搓多炙语入亚兆倍匪躁价呕龟嘻烬滁嫌迭糯尊鹤渊迢熄凝窟统诵贵敛跳幂笋汕娄厅拢逆烫强班侣鞘棺眼洼坞妨彻筐幻仁蝗蜂塌祥棘罚颅备去祁讥高寻仕插避玻脖寡吁邀捷劝愈府狗须炊敢友豢俗痴稚搀蔼哆桌讨侧汇锅撵泄责咒赡妊鸿匹匪永惮朝虚妮麓棺宠臣豌诺曰麻蔡锄