上半年陕西省房地产估价师相关知识企业财产保险考试试卷.docx

2015年上半年陕西省房地产估价师《相关知识》:企业财产保险考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题,每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是__。
A．依法登记的房地产权利受国家法律保护
B．当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记
C．经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力
D．房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记
2、房地产估价之所以要遵守合法原则，是因为房地产价值实质是房地产的价值。
A：社会
B：现实
C:权益
D:保险
E：工业用地的监测点评估价格
3、每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的__.
A．5％
B．10％
C．15％
D．20%
4、某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12％，银行的贷款利率为5。44％，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是__。
A．3.57%
B．4.00％
C．6。56％
D．10.56％
5、某投资商预测到大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资,最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的。
A：易受政策影响
B：依赖专业管理
C：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险
D：存在效益外溢和转移
E：借款合同
6、某公司2年前租赁某写字楼中的500㎡用于办公,约定租赁期限为20年,净租金为3元／（㎡·天），已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为3。5元/（㎡·天），报酬率为6％,则现在的承租人权益价值为
A:98。80
B：592。81
C:691.61
D:667。22
E:工业用地的监测点评估价格
7、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20％，则成本利润率为.
A：17。13％
B：18。30%
C:18。61％
D：21。47%
E：工业用地的监测点评估价格
8、__指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法.
A．成本加成定价法
B．目标定价法
C．认知价值定价法
D．价值定价法
9、对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（)。
A．谨慎价值
B．市场价值
C．残余价值
D．快速变现价值
10、通过划拨方式取得建设用地使用权的单位,在计算土地增值税扣减项目时，应以作为取得建设用地使用权所支付的金额.
A：使用土地期间投入的基础设施费
B：使用土地期间投入的公共配套设施费
C：转让建设用地使用权时按规定补交的出让金及有关费用
D：取得建设用地使用权时支付的拆迁补偿费用和安置费用
E:执行层的组织协调
11、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是__。
A．专家打分法
B．“三项预测值”法
C．解析法
D．蒙特卡洛模拟法
12、契据登记制度的理论基础是。
A：非对抗要件主义
B：不对抗要件主义
C:对抗要件主义
D：成立要件主义
E：执行层的组织协调
13、单位为职工所缴存的住房公积金的实质是__。
A．奖金
B．单位发给职工的住房补贴
C．工资的一部分
D．给职工增加了一部分工资
14、标准深度是道路对地价影响的转折点．由此接近道路的方向,地价逐渐升高;由此远离道路的方向,地价。
A：逐渐降低
B：逐渐升高
C：可视为基本不变
D：为零
E:工业用地的监测点评估价格
15、抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同__。
A．不受该抵押权影响
B．应当解除
C．没有效力
D．不得对抗抵押权
16、物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时,首先要考虑的因素是__。
A．零售商的财务能力
B．零售商需要的服务
C．零售商组合与位置分配
D．零售商的声誉
17、经济评价指标体系中静态评价指标与动态指标的区别是__.
A．动态指标更合适
B．是否考虑资金的时间价值
C．国外多用动态指标
D．静态指标简单
18、某国库券面值为10元，售价为8元,该国库券距到期日数为36天,其收益率为元.
A：50％
B：100％
C:150％
D：200％
E：执行层的组织协调
19、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的影响因素是__。
A．城市或区域产业结构与布局
B．人口数量与结构
C．土地资源状况
D．建筑技术进步
20、经济适用住房的土地使用权全部是供给。
A:招标出让
B：拍卖出让
C：挂牌出让
D:划拨
E：执行层的组织协调
21、某宗房地产的土地出让年限为50年,已经使用6年，预计未来每年正常情况下可以获得净收益15万元，预期报酬率为10％，则该宗房地产的收益价格接近于（）万元。
A．147
B．148
C．149
D．150
22、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是__。
A．单独深度价格修正率
B．累计深度价格修正率
C．平均深度价格修正率
D．加权深度价格修正率
23、某套住宅的套内建筑面积为145㎡，套内使用面积为132㎡，应分摊的公共部分建筑面积为9㎡，按套内建筑面积计算的价格为3500元／㎡,该套住宅按建筑面积计算的价格为元／㎡.
A：3000
B：3277
C:3295
D：3599
E：工业用地的监测点评估价格
24、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（)。
A．相应配套的基础设施
B．土地的形状
C．组合完成的功能
D．立体空间
25、以保险的实施形式为标准，可将保险分为__。
A．商业保险、社会保险和政策保险
B．财产保险和人身保险
C．自愿保险和强制保险
D．定期保险和不定值保险
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项.错选,本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、房地产面积测算的边长和面积分别取至__。
A．0。1m，0.01m2
B．0。01m，0。1m2
C．0。01m，0。01m2
D．0。1m，0。1m2
2、按使用功能不同，地下室可以分为。
A：普通地下室
B:砌体结构地下室
C:钢筋混凝土结构地下室
D：砖墙结构地下室
E:人防地下室
3、根据转让的对象房地产转让可分为.
A:有偿
B：无偿
C:地面上有建筑物的转让
D:地面上无建筑物的转让
E：出让方式取得的土地使用权转让
4、房地产开发企业税后利润应首先用于__。
A．弥补企业以前年度的亏损
B．提取法定盈余公积金
C．提取公益金
D．向投资者分红
5、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是分析的目的。
A：盈亏平衡
B：敏感性
C：风险
D：概率
E：借款合同
6、张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营,其中首付款为总价的60％，其余为银行提供的年利率为7。5％，期限为10年,按年等额还本付息的抵押贷款,若年平均经营收入为20万元,运营费用为经营收入的30％,则在贷款期内的税前现金回报率是__。
A．8.17%
B．13。62%
C．14。00%
D．23.33%
7、下列关于当事人申请登记的时限的说法中，正确的是__.
A．初始登记、变更登记、他项权利登记在发生之日起30日内提出申请
B．新建的房屋,申请人应在竣工后60日内提出登记申请
C．集体土地上的房屋因土地所有权转为国有，申请人应在事实发生之日起30日内提出申请
D．转移登记应当在事实发生之日起90日内提出登记申请
E．注销登记应在事实发生之日起15日内提出申请
8、下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是。
A：购买房地产股票
B:购买商铺
C:购买房地产债券
D:购买住房抵押支持证券
E：借款合同
9、净利润为等三个项目的总额减去所得税费用之后的余额.
A:营业利润
B：营业支出
C：投资净收益
D：营业内收支净额
E：营业外收支净额
10、对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括__。
A．有效面积系数
B．权益投资比率
C．资本化率
D．建筑容积率
E．运营成本
11、假设银行一年期存款利率为2。28％,贷款利率为5。85％，投资市场的平均收益率为12％,房地产投资市场的系统性市场风险系数为0。6，则房地产投资的预期收益率为(）。
A．4.42%
B．8。11%
C．8。13％
D．9。54%
12、某上市房地产开发公司投资开发了一大型综合楼，包括商场、宾馆、写字楼和公寓四种类型.为了弥补自有流动资金的不足，该开发公司在项目建设初期以其拥有的其他房地产向银行抵押贷款，而银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投了保。该开发公司在完成该项目投资总额的25％以后开始预售。试根据上述条件回答下列问题：（2001年试题）该开发公司直接融资的信用形式或金融工具有。
A:商业信用
B：银行信用
C:股票
D：消费信用
E：分期付款
13、下列属于支票特点的是。
A:在银行信用基础上产生，以存款为依据
B：在银行信用基础上产生，以贷款为依据
C：支票有效期短，见票即付
D：签发支票金额,以贷款余额为限
E：签发支票金额，以存款余额为限
14、关于投资价值和市场价值的说法正确的有__.
A．市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值
B．投资价值与市场价值在采用收益法评估时,折现率取值相同
C．在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税,而评估市场价值时通常不扣除所得税
D．国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时,有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格，是一种投资价值评估
E．在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估
15、以出让方式取得建设用地使用权进行房地产开发，满两年未动工开发的可以__.
A．无偿收回土地使用权
B．有偿收回土地使用权
C．无偿出租土地使用权
D．无偿出让土地使用权
16、因企业被收购兼并或合并,房地产权属__。
A．随之转移
B．不转移
C．可转可不转
D．由双方决定
17、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是。（2007年试题)
A:目标定价法
B：成本加成定价法
C:随行就市定价法
D：价值定价法
E：借款合同
18、关于评估带租约房地产的说法，错误的有。
A:合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响
B：抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值
C：在其他条件相同时,无租约限制条件下评估价值大于有租约限制条件下出租人权益价值
D：房屋征收评估应评估无租约限制价值
E:只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时,承租人权益价值始终不变
19、债务融资的资金融出方所获得的报酬有(）。
A．项目投资形成的可分配利润
B．协议中所规定的贷款利息
C．协议中规定的有关费用
D．租售收益
E．股息
20、某家庭从银行贷款100万元购一200万元的商用房,贷款期限为3年，年利率为6％，按月计息，采用到期一次付清的还款方式，问3年后，该家庭应向银行还息为万元。
A：39.34
B：19。67
C：20。38
D:30.56
E:借款合同
21、通常简称为“两税一费”的,并不包括__。
A．营业税
B．所得税
C．城市维护建设税
D．教育费附加
22、从投资的角度来看,决定资金时间价值大小的主要因素有.
A：投资利润率
B：通货膨胀率
C：投资风险
D:经济增长率
E：存款准备金率
23、用市场比较法评估房地产价格时,通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、__个别因素修正。
A．环境因素
B．质量因素
C．区域因素
D．新旧程度
24、金融机构对项目贷款进行综合评价,凡综合风险度超过（）的,即为高风险贷款,银行一般不予发放贷款.
A．50%
B．60％
C．70%
D．80%
25、房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有__。
A．自我消费
B．房地产保值
C．房地产增值
D．开发利润
E．出租收益