上海市城市规划管理技术规定(2007).doc

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FAR 每提供1平方米有效面积的开放空间，允许增加的建筑面积（平方米）小于2 1.0 大于、等于2，小于4 1.5 核定建筑容积率由城市规划管理部门按《表二》和本章的有关规定确定。开放空间的条件和计算方法由市城市规划管理部门另行制定。第二十一条建筑物之间因公共交通需要，架设穿越城市道路的空中人行廊道的，应符合下列规定：（一）廊道的净宽度不宜大于6米，廊道下的净空高度不小于5.5米；但穿越宽度小于16米且不通行公交车辆的城市支路的廊道下的净空高度可不小于4.6米。（二）廊道内不得设置商业设施。凡符合前款规定的廊道，其建筑面积可不计入建筑容量控制指标范围。第四章建筑间距第二十二条建筑间距应符合本章的规定，并同时符合消防、卫生、环保、工程管线和建筑保护等方面的要求。建筑间距图示见附录三。第二十三条根据日照、通风的要求和本市建设用地的实际使用情况，居住建筑的间距应符合下列规定：（一）居住建筑与居住建筑平行布置时的间距： 1、朝向为南北向的〔指正南北向和南偏东（西）45度以内（含45度），下同〕，其间距在浦西内环线以内地区不小于南侧建筑高度的1.0倍，在其他地区不小于1.2倍。 2、朝向为东西向的〔指正东西向和东（西）偏南45度以内（不含45度），下同〕，其间距在浦西内环线以内地区不小于主朝向一侧遮挡建筑高度的0.9倍，在其他地区不小于1.0倍，且其最小值为6米。（二）居住建筑与居住建筑垂直布置时的间距： 1、南北向的间距，在浦西内环线以内地区不小于南侧建筑高度的0.7倍，在其他地区不小于0.8倍，且其最小值为6米。 2、东西向的间距，在浦西内环线以内地区不小于南北朝向建筑高度的0.7倍，其他地区不小于0.8倍；同时不小于另一建筑高度的0.5倍，且其最小值为6米。 3、建筑山墙宽度小于、等于16米的，其间距按垂直布置的居住建筑控制；建筑山墙宽度大于16米的，其间距按平行布置的居住建筑控制。（三）居住建筑与居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距： 1、当两幢建筑的夹角小于、等于45度时，其最小间距按平行布置的居住建筑控制； 2、当两幢建筑的夹角大于45度时，其最小间距按垂直布置的居住建筑控制。第二十四条多、低层居住建筑底层有商店或其他非居住用房的，其间距计算不得扣除底层高度。第二十五条多、低层居住建筑的山墙间距不小于较高建筑高度的0.5倍，且其最小值为4米。对按此规定不能满足消防间距或通道要求的，应按消防间距或通道要求控制。第二十六条在第一类居住用地的低层独立式住宅地区及其紧邻地区进行新建、改建的，其间距不得小于南侧建筑高度的1.4倍。第二十七条高层居住建筑与低层独立式住宅的间距，在规定范围内保证受遮挡的低层独立式住宅的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续两小时；与其他居住建筑的间距，应保证受遮挡的居住建筑的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续一小时（第二十七条、第三十条有关建筑日照的计算规则由市城市规划管理部门另行制定），并应符合下列规定：（一）高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时的间距： 1、南北向的，不小于南侧高层建筑高度的0.5倍，且其最小值浦西内环线以内地区为24米，其他地区为30米。 2、东西向的，不小于较高高层建筑的0.4倍，且其最小值为24米。（二）高层居住建筑与多、低层居住建筑平行布置时的间距： 1、高层居住建筑与其北侧多、低层居住建筑的间距不小于高层建筑高度的0.5倍，且其最小值浦西内环线以内地区为24米，其他地区为30米。 2、高层居住建筑与其东（西）侧多、低层居住建筑的间距不小于24米。（三）高层居住建筑与高层居住建筑垂直布置时的间距： 1、南北向的间距，高层居住建筑与其北侧高层居住建筑的间距不小于南侧高层建筑高度的0.3倍，且其最小值为20米。 2、东西向的间距，高层居住建筑与其东（西）侧高层居住建筑的间距不小于较高高层建筑高度的0.3倍，且其最小值为20米。 3、建筑山墙宽度大于16米的，其间距按平行布置的居住建筑控制。（四）高层居住建筑与多、低层居住建筑垂直布置时的间距不小于20米。（五）高层居住建筑与高、多、低层居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距： 1、当两幢建筑的夹角小于、等于45度时，其最小间距按平行布置的居住建筑控制； 2、当两幢建筑的夹角大于45度时，其最小间距按垂直布置的居住建筑控制。（六）高层居住建筑的山墙与高、多、低层居住建筑的山墙间距不小于13米。高层居住建筑与高、多、低居住建筑的间距符合本条规定的，可不受第二十三条和第二十六条规定的限制。第二十八条在符合第二十三条至第二十七条规定的前提下，南北向平行布置的低层居住建筑之间的最小间距为6米，低层居住建筑与其北侧多层居住建筑的最小间距为8米，多、低层居住建筑与其北侧高层居住建筑的最小间距为13米。按第二十三条规定计算出的多、低层居住建筑的间距如大于第二十七条规定计算出的多、低层居住建筑与高层居住建筑的间距的，在同等条件下可按较小的间距控制，但须符合第二十七条规定的日照条件。第二十九条非居住建筑与居住建筑的间距，应符合下列规定：（一）非居住建筑位于居住建筑南侧或东西侧的，其间距按第二十三条至第二十八条的规定控制；（二）非居住建筑（第三十条所列的非居住建筑除外）位于居住建筑北侧的，其建筑间距按第三十一条的规定控制。（三）非居住建筑的山墙与居住建筑的山墙间距，按第二十五条、第二十七条的规定控制。第三十条医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、幼儿园、托儿所和大中小学教学楼与相邻建筑的间距，应保证被遮挡的上述建筑冬至日满窗日照的有效时间不少于3小时；浦西内环线以内地区，其间距应保证冬至日满窗日照的有效时间不少于2小时。第三十一条非居住建筑(第三十条所列的非居住建筑除外)的间距，应符合下列规定：（一）高层非居住建筑平行布置的间距： 1、南北向的，不小于南侧建筑高度的0.4倍，且其最小值为24米。 2、东西向的，不小于较高建筑高度的0.3倍，且其最小值为18米。（二）高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的间距最小值为13米。（三）多层非居住建筑平行布置时的间距最小值为10米。（四）低层非居住建筑与高、多、低层非居住建筑平行布置时的间距按消防间距的规定控制，但最小值为6米。以其他形式布置的非居住建筑的间距，按消防间距的规定控制。第五章建筑物退让第三十二条沿建筑基地边界和沿城市道路、公路、河道、铁路、轨道交通两侧以及电力线路保护区范围内的建筑物，其退让距离应符合本章规定，并同时符合消防、环保、防汛和交通安全等方面的要求。第三十三条沿建筑基地边界的建筑物，其离界距离按以下规定控制，但离界距离小于消防间距时，应按消防间距的规定控制。（一）各类建筑的离界距离，按下表规定的建筑物高度的倍数控制，但不得小于最小距离。（二）界外是居住建筑的，除须符合本条第（一）项离界距离的规定外，须同时符合第四章建筑间距的有关规定。（三）界外是公共绿地的，各类建筑的最小离界距离按照本条第（二）项居住建筑的离界距离控制，且建筑高度应同时符合第六章的有关规定。（四）地下建筑物的离界间距，不小于地下建筑物深度(自室外地面至地下建筑物底板的底部的距离)的0.7倍；按上述离界间距退让边界，或后退道路规划红线距离要求确有困难的，应采取技术安全措施和有效的施工方法，经相应的施工技术论证部门评审，并由原设计单位签字认定后，其距离可适当缩小，但其最小值应不小于3米，且围护桩和自用管线不得超过基地界限。相邻新建高层商业办公建筑地下室按规划应设置连接通道的，通道宽度不小于4米，净高度不小于2.8米，并由相关建设单位负责实施各自基地的通道部分。离建筑类别界距离建筑朝向居住建筑（含第三十条规定的建筑）非居住建筑建筑物高度的倍数最小距离(米) 建筑物高度的倍数最小距离(米) 浦西内环线以内其他地区浦西内环线以内其他地区主要朝向（见附录三）低层 0.5 0.6 6 - 3 多层 9 - 5 高层 0.25 12 15 0.2 12 次要朝向（见附录三）低层 0.25 2 - 按消防间距控制多层 4 - 按消防间距控制高层 0.2 12 - 6.5 注：1、建筑山墙宽度大于16米的，其离界距离按主要朝向离界距离控制。 2、低层独立式住宅主要朝向离界距离按照0.7倍控制。第三十四条沿城市道路两侧新建、改建建筑，除经批准的详细规划另有规定外，其后退道路规划红线的距离不得小于下表所列值。道路宽度建筑高度后退距离（米） D≤24米 D＞24米 h≤24 米 3 5 24<h≤60 米 8 10 60<h≤100 米 10 15 h＞100 米 15 20 注:h---建筑高度；D---道路规划红线宽度第三十五条新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑（含高层建筑裙房），其面临城市道路的主要出入口后退道路规划红线的距离，除经批准的详细规划另有规定外，不得小于10米，并应留出临时停车或回车场地。第三十六条沿城市高架道路两侧新建、改建、扩建居住建筑，其沿高架道路主线边缘线后退距离，不小于30米；其沿高架道路匝道边缘线后退距离，不小于15米。第三十七条道路交叉口四周的建筑物后退道路规划红线的距离，多、低层建筑不得小于5米，高层建筑不得小于8米（均自道路规划红线直线段与曲线段切点的连线算起）。第三十八条建筑物的围墙、基础、台阶、管线、阳台和附属设施，不得逾越道路规划红线。地下建筑物后退道路规划红线的距离，按第三十三条第一款第（四）项的规定执行。在规定的后退道路规划红线的距离内，不得设置零星建筑物；雨蓬、阳台、招牌、灯饰等可外挑，但其离室外地面的净空高度不得小于3米。第三十九条在村镇、城镇范围以外的公路规划红线两侧应划定隔离带，除规划另有规定外，隔离带宽度的具体规定如下：（一）国道、快速公路，两侧各50米；（二）主要公路，两侧各20米；（三）次要公路及以下等级公路，两侧各10米。公路红线和隔离带内，不得新建、改建、扩建建筑物，但可耕种或绿化；经城市规划管理部门批准，可开挖沟渠、埋设管道、架设杆线、开辟服务性车道等。沿穿越村镇、城镇的公路两侧新建、改建、扩建建筑物，可按村镇、城镇规划进行管理，但建筑物后退公路规划红线的距离不得小于5米。第四十条沿河道规划蓝线（城市总体规划确定的长期保留的河道规划线）两侧新建、扩建建筑物，其后退河道规划蓝线的距离除有关规划另有规定外，不得小于6米。第四十一条沿铁路两侧新建、扩建建筑工程，应符合以下规定：（一）高速铁路两侧的建筑工程与轨道中心线的距离不得小于50米；铁路干线两侧的建筑工程与轨道中心线的距离不得小于20米；铁路支线、专用线两侧的建筑工程与轨道中心线的距离不得小于15米；铁路两侧的围墙与轨道中心线的距离不得小于10米，围墙的高度不得大于3米。（二）铁路两侧的高层建筑、高大构筑物（水塔、烟囱等）、危险品仓库和厂房与轨道中心线的距离须经铁路主管部门审核后确定。（三）在铁路道口附近进行建设的，须符合铁路道口管理的有关规定。第四十二条沿磁悬浮交通线两侧新建、改建、扩建建筑物，其后退轨道中心线距离除有关规划另有规定外，不得小于50米。沿地面和高架轨道交通两侧新建、改建、扩建建筑物，其后退线路轨道外边线外侧距离除规划另有规定外，不得小于30米。沿地下轨道交通两侧新建、改建、扩建建筑物，其后退隧道外边线外侧距离应符合轨道交通管理的有关规定。第四十三条在电力线路保护区范围内，不得新建、改建、扩建建筑物。（一）架空电力线路保护区，指导线边线向外侧延伸所形成的两平行线内的区域。 1、一般地区沿架空电力线路两侧新建、改建、扩建建筑物，其后退线路中心线距离除有关规划另有规定外，不得小于以下距离： 500千伏，30米； 220 千伏，20米； 110 千伏，12.5米； 35 千伏，10米。 2、中心城和郊区城镇人口密集地区，沿架空电力线路两侧新建、改建、扩建建筑物，其后退线路中心线距离应符合电力管理的有关规定。（二）电力电缆线路保护区，指地下电力电缆线路向外两侧延伸所形成的两平行线内的区域。其每边向外侧延伸的距离应不小于0.75米。第四十四条沿城市道路两侧的货运装卸泊位应后退道路规划红线设置，或设于建筑物底层。第六章建筑物的高度和景观控制第四十五条建筑物的高度、面宽及建筑景观控制应符合本章的规定，并同时符合日照、建筑间距、消防等方面的要求。第四十六条中心城地区鼓励建设9层至12层配设电梯的高层住宅。新建多、低层住宅宜采用坡顶屋面。新建住宅实行架空线入地敷设、围墙透空透绿、空调器外机及附属设施统一设置。推行水、电、燃气数据户外或远程采集。第四十七条在有净空高度控制的飞机场、气象台、电台和其他无线电通讯（含微波通讯）设施周围的新建、改建建筑物，其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。第四十八条在文物保护单位和建筑保护单位周围的建设控制地带内新建、改建建筑物，其控制高度应符合建筑和文物保护的有关规定，并按经批准的详细规划执行。尚无经批准的详细规划的，应先编制城市设计或建筑设计方案，进行视线分析，提出控制高度和保护措施，经建筑和文物保护专家小组评议后核定。视线分析方法参见附录二。第四十九条沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度，除经批准的详细规划另有规定外，应符合下列规定：（一）沿路一般建筑的控制高度（H）不得超过道路规划红线宽度（W）加建筑后退距离（S）之和的1.5倍，即：H≤1.5（W+S）；（二）沿路高层组合建筑的高度，按下式控制： A≤L（W+S）；式中：A—沿路高层组合建筑以1：1.5（即56.3度）的高度角在地面上投影的总面积，L—建筑基地沿道路规划红线的长度，W—道路规划红线宽度，S—沿路建筑的后退距离。计算方法见附录二。第五十条建筑物的面宽，除经批准的详细规划另有规定外，按以下规定执行：（一）建筑高度小于、等于24米，其最大连续展开面宽的投影不大于80米；（二）建筑高度大于24米，小于、等于60米，其最大连续展开面宽的投影不大于70米；（三）建筑高度大于60米，其最大连续展开面宽的投影不大于60米；（四）不同建筑高度组成的连续建筑，其最大连续展开面宽的投影上限值按较高建筑高度执行。第五十一条多、高层住宅的层高宜为2.8米，不应高于3.6米。第五十二条沿城市道路的居住建筑基地的围墙高度不大于2.2米，并应透空设置，其建筑后退道路红线距离内应设置一定宽度的绿化带。第七章建筑基地的绿地和停车第五十三条各类建筑基地内的绿地面积占基地总面积的比例（以下称绿地率）必须符合《上海市植树造林绿化管理条例》规定的指标。第五十四条计算绿地率的绿地面积，包括建筑基地内的集中绿地面积和房前屋后、街坊道路两侧以及规定的建筑间距内的零星绿地面积。建筑基地内的集中绿地面积，在居住用地中应不少于用地总面积的10%，在体育、医疗卫生和教育科研设计用地中应符合有关专业规定，在其他类别用地中应不少于5%。居住小区内每块集中绿地的面积应不小于400平方米，且至少有三分之一的绿地面积在规定的建筑间距范围之外。沿城市道路两侧的公共绿地或绿化隔离带，不在建筑基地范围内的，不得作为小区集中绿地计算。但中心城范围内，沿城市道路两侧的公共绿地，由开发单位实施的，可按50%比例纳入建筑基地面积，且增加的建筑面积不得超过核定建筑面积（原建筑基地面积乘以核定建筑容积率）的20% 。第五十五条一个街区内的集中绿地可按规定的指标进行统一规划，统一设计，统一建设，综合平衡。在符合整个街区集中绿地指标的前提下，可不在每块建筑基地内平均分布。集中绿地宜沿城市道路布局。第五十六条位于浦西内环线以内的建筑基地，确实难以达到规定绿化指标的，可将屋面地栽绿化面积（每块面积不得小于100平方米）折算成地面绿地面积。其折算公式： F=M×N 式中：F—地面绿地面积，M—屋面地栽绿化面积，N—有效系数（见下表）。屋面标高与基地地面的高差（单位：米）有效系数（N）小于、等于1.5 0.70 大于1.5，小于、等于5.0 0.50 大于5.0，小于、等于12.0 0.30 大于12.0 0 第五十七条新建建筑基地的停车配置，应符合交通设计及停车库（场）设置标准等有关规定。新建居住建筑基地，位于中心城地区的，汽车停车率应不小于0.6辆/户，其中，浦西内环线以内地区的，应视周边地区配套情况适当增加；郊区汽车停车率，应高于中心城地区20%。第八章特定区域第五十八条本章所称特定区域，指在土地使用和建筑管理上有特别要求，需作特殊规定的地区。第五十九条本市特定区域包括下表所列地区。地区区域中央商务区浦东小陆家嘴和浦西外滩主要公共活动中心市级中心市级中心（人民广场、南京路、淮海中路、西藏中路、四川北路、豫园商城、金陵东路商业街、上海站“不夜城”等）市级副中心徐家汇副中心江湾五角场副中心花木副中心真如副中心规划保留保护区风貌保护区中心城外滩历史文化风貌保护区人民广场历史文化风貌保护区老城厢历史文化风貌保护区衡山路-复兴路历史文化风貌保护区虹桥路历史文化风貌保护区山阴路历史文化风貌保护区江湾历史文化风貌保护区龙华历史文化风貌保护区提篮桥历史文化风貌保护区南京西路历史文化风貌保护区愚园路历史文化风貌保护区新华路历史文化风貌保护区郊区郊区历史文化名镇风貌保护区规划保留区大型公共绿地外环绿带楔形绿地大型片林、涵养林、防护林等生态公益林旅游风景区佘山国家旅游度假区淀山湖风景区其他重点地区黄浦江沿岸地区苏州河沿岸地区世博会地区生态敏感区和建设敏感区市人民政府可视城市经济、社会发展和环境保护需要，指定特定区域。第六十条特定区域内的建设工程，应按经批准的详细规划执行。特定区域的具体范围和管理规定，由市城市规划管理部门另行制定。第九章附则第六十一条本规定是实施《上海市城市规划条例》的具体技术规定。违反本规定的行为，按《上海市城市规划条例》的有关规定给予处罚。第六十二条本规定施行前已取得《建设项目选址意见书》，或经核定规划设计要求，或已取得《建设用地规划许可证》的建设工程，仍按原规定执行。市政府另有规定的除外。第六十三条本规定由上海市城市规划管理局负责解释。第六十四条本规定自2003年12月1日起施行。1994年8月1日上海市人民政府批准的《上海市城市规划管理技术规定（土地使用建筑管理）》同时废止。表一各类建设用地适建范围表序号用地类别建设项目居住用地公共设施用地工业用地仓储用地市政公用设施用地 U 绿地第一类 R1 第二类 R2 第三类 R3 商贸办公 C1C2 教科文卫 C3～C6 第一类 M1 第二类 M2 第三类 M3 普通 W1 危险品 W2 G1 G2 1 低层独立式住宅 √ √ ○ × ○ × × × × × × × × 2 其他低层居住建筑 √ √ ○ × ○ × × × × × × × × 3 多层居住建筑 × √ √ × ○ ○ × × × × × × × 4 高层居住建筑 × ○ √ × ○ ○ × × × × × × × 5 单身宿舍 × √ √ × √ √ ○ × ○ × ○ × × 6 居住小区教育设施（中小学、幼托机构） √ √ √ × √ ○ × × × × × × × 7 居住小区商业服务设施 ○ √ √ √ √ √ ○ × ○ × × × × 8 居住小区文化设施（青少年和老年活动室、文化馆等） ○ √ √ √ √ ○ × × × × × × × 9 居住小区体育设施 √ √ √ × √ ○ × × × × × × ○ 10 居住小区医疗卫生设施（卫生站、街道医院、养老院等） √ √ √ × √ ○ × × × × × × × 11 居住小区市政公用设施（含出租汽车站） √ √ √ √ √ √ √ ○ √ ○ √ × ○ 12 居住小区行政管理设施（派出所、居委会等） √ √ √ ○ √ √ ○ × ○ × ○ × × 13 居住小区日用品修理、加工场 × √ ○ ○ ○ √ ○ × ○ × × × × 14 小型农贸市场 × √ ○ × × √ ○ × ○ × × × ○ 15 小商品市场 × √ ○ ○ ○ √ ○ × ○ × × × ○ 16 居住区级以上（含居住区级、下同）行政办公建筑 × √ √ √ √ √ ○ × × × × × × 17 居住区级以上商业服务设施 × √ √ √ × ○ ○ × ○ × × × × 18 居住区级以上文化设施（图书馆、博物馆、美术馆、音乐厅、纪念性建筑等） × ○ ○ ○ √ × × × × × × × × 19 居住区级以上娱乐设施（影剧院、游乐场、俱乐部、舞厅、夜总会） × × × √ × ○ × × ○ × × × × 20 居住区级以上体育设施 × ○ × × √ √ × × × × × × ○ 21 居住区级以上医疗卫生设施 × ○ ○ × √ ○ × × × × × × × 22 特殊病院（精神病院、传染病院）——需单独选址 × × × × ○ × × × × × × × ○ 23 办公建筑、商办综合楼 × ○ ○ √ ○ ○ × × ○ × × × × 24 一般旅馆 × ○ ○ √ ○ √ × × ○ × × × × 25 旅游宾馆 × ○ ○ √ ○ ○ × × × × × × × 26 商住综合楼 × √ √ √ ○ ○ × × × × × × × 27 高等院校、中等专业学校 × × × × √ √ × × × × × × × 28 职业学校、技工学校、成人学校和业余学校 × ○ ○ ○ √ √ ○ × ○ × × × × 29 科研设计机构 × ○ ○ ○ √ √ × × × × × × × 序号用地类别建设项目居住用地公共设施用地工业用地仓储用地市政公用设施用地 U 绿地第一类 R1 第二类 R2 第三类 R3 商贸办公 C1C2 教科文卫 C3～C6 第一类 M1 第二类 M2 第三类 M3 普通 W1 危险品 W2 G1 G2 30 对环境基本无干扰、污染的工厂 × ○ × × ○ √ ○ × √ × ○ × × 31 对环境有轻度干扰、污染的工厂 × × × × × ○ √ × ○ × ○ × × 32 对环境有严重干扰、污染的工厂 × × × × × × × √ × × × × × 33 普通储运仓库 × × × × × √ ○ × √ × ○ × × 34 危险品仓库 × × × × × × × × × √ × × × 35 农、副、水产品批发市场 × × × × × √ ○ × √ × × × × 36 社会停车场、库 × ○ ○ √ ○ √ √ ○ √ × √ × ○ 37 加油站 × ○ ○ ○ ○ √ √ × √ × √ × ○ 38 汽车修理、专业保养场和机动车训练场 × × × × × √ √ × √

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