物业服务企业选聘方案.doc

盘龙广场小区物业服务企业选聘方案
根据《盘龙广场小区业主大会议事规则》、《盘龙广场小区业主公约》的规定，经业主委员会根据 月 日业主代表大会意见初步制订， 月 日业主委员会会议修订通过本物业服务企业选聘方案。
一、选聘工作的实施主体
物业服务企业的选聘工作，主体资格归属于业主大会。具体工作事宜由业主大会授权小区业主委员会物业选聘工作小组实施。
二、选聘工作的方式
采取续聘或者公开招标的方式,由业主大会决定.
第一,业主大会决定续聘现任物业公司的，现任物业公司愿意按照本选聘方案的原则接受续聘，在物业服务终止期限二个月前向业主委员会提交前期物业工作报告、财务收支报表、续聘物业服务方案、物业服务费测算方案和物业服务合同草案以及企业资信证明，经过物业选聘工作小组讨论认同物业服务方案和物业服务合同符合业主大会通过的本选聘方案的，授权业主委员会代表业主大会签订物业服务合同。现任物业公司放弃续聘资格的,或者未在规定时间内提交前期物业工作报告、财务收支报表、续聘物业服务方案、物业服务费测算方案和物业服务合同草案的，业主大会授权业主委员会采取公开招标方式选聘物业服务企业.
第二，业主大会决定采取公开招标方式的，业主大会授权业主委员会开展物业招标。参与投标的物业服务企业需经过报名、提供资质、业绩证明文件，资格预审，阅读理解招标文件,提交书面投标文件，楼盘考察，评标答辩，合同谈判等招标程序.
物业选聘工作小组根据小区实际情况和报名物业服务企业的情况初选3家符合条件的物业服务企业参与投标.如果符合条件的报名物业服务企业少于三家、只有二家或一家的，物业选聘工作小组根据本选聘方案、招标公告和招标文件与符合条件的报名企业通过竞争性谈判签订物业服务合同。
小区业主委员会物业选聘工作小组按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
业主委员会代表业主大会依照本选聘方案、招标公告、招标书和中标人的投标书以及答辩会记录，在物业服务合同示范文本的基础上与中标人签订物业服务合同，并按规定公布。
三、物业选聘程序:
1。续聘现任物业的程序
(1)业主大会通过本物业选聘方案和决定续聘现任物业公司；
（2）现任物业公司根据本选聘方案的原则提交物业服务方案、物业服务费测算方案和物业服务合同(草案）;
（3）物业选聘工作小组讨论现任物业公司提交的方案和合同草案；
（4）提请业主委员会表决物业服务合同和物业服务方案、物业服务费测算方案；
（5）业主委员会代表业主大会签订物业服务合同。
2.公开招标的程序
（1）选聘物业企业方案公示阶段
（2）业主大会表决选聘物业企业方案阶段
（3）招标公告和招标书起草和审议
（4）物业招标备案和招标公告
（5）物业企业公开报名和资格预审
（6)发放招标文件
（7)编制投标文件
（8）公开开标、评标、答辩、决标
(9）签订物业服务合同并备案
（10）物业交接验收
四、参与公开招标的企业应符合以下要求：(续聘现任物业的,现任物业公司的物业服务方案应当同样符合相应条件，下同)
（1)依法注册登记、具有独立法人资格，并有三级或三级以上物业服务企业资质的物业服务企业；
（2）从事物业管理3年以上；
(3）具有经营管理住宅物业累计建筑面积15万平方米以上并且有单项建筑面积3万以上平方米高层综合住宅小区（包括会所、住宅、商铺等）的管理经验，享有较高的信誉；
(4）拟担任物业小区经理具有2年以上管理类似综合住宅小区物业管理小区经理岗位工作经验和能力，熟练使用计算机进行管理，无不良执业记录,持有小区经理上岗证书，具有大专以上学历或者中级以上技术职称。
五、本小区的物业服务内容要求
总体思路是：本小区住宅物业服务标准按照《上海市住宅物业服务分等收费标准》确定的与现行收费标准相对应的物业服务标准，不低于三级服务标准（前期物业服务合同规定或者当前物业服务项目高于三级服务标准的，或者配置设施设备的按四级服务标准的，不得降低服务标准或减少服务内容）.对于业主多次反映存在问题的部分（安全保障、车辆管理、设备维护保养、财务透明管理、产权明晰等）提供切实可行的方案。
六、本小区对物业服务收费标准的要求及技术指标
本小区当前的物业收费标准是高层住宅1.20元每平方米每月，商铺1.50元/月/平方米，地下停车场60元/月/车位。
七、本次物业选聘的物业服务合同期限
拟定为三年（其中前六个月为考察期），20 年1月1日~20 年12月31日，具体以交接为准。
八、续聘和投标要求
续聘物业企业要求与以下投标企业要求一致：
物业服务费的结算方式为包干、部分按实结算，其中五项物业服务收费中综合管理服务费、公共区域的清洁卫生服务费、公共区域的秩序维护服务费三项服务收费实行包干制结算，公共区域、共用场地、共用设施设备的日常运行费、保养和维修服务费两项采取按实结算方式。
投标企业应该在投标书中具体确定综合管理服务、公共区域秩序维护服务、公共区域的清洁卫生服务、公共区域绿化日常养护、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务等涉及项目的服务承诺和服务方案。明确提出本企业对物业服务质量的监管办法以及业主、业主委员会对物业服务质量监督管理办法.
本小区实行第三方物业服务质量评估监理制度，由业主委员会聘请第三方中介机构不定期对物业服务企业的服务质量进行专业评估,经过评估不符合物业服务合同约定的标准的，物业服务企业依据投标书和物业服务合同承诺承担违约责任，扣减履约保证金纳入专项维修资金账户。
要求投标企业提供小区物业管理处岗位设置和服务人员编制数量以及工资福利标准的方案。
要求投标企业在投标书中明确相关违约责任，履约保证金金额(不低于2万元)和违约扣除办法。
要求投标企业在投标书中提供符合住宅物业服务合同示范文本和物业服务分等收费标准以及本选聘方案、招标公告和招标文件规定的物业服务合同（草案)。
九、投标保证金与选聘代理费用承担
投标企业经过资格预审合格并交纳投标保证金人民币20000元，一旦中标，投标保证金转为本次物业履约保证金。未中标的依法予以退还。
十、本物业选聘方案的实施
本选聘方案经业主大会通过后,授权业主委员会组织物业选聘工作小组全程实施本物业公开招标方案，招标公告和招标文件不得与本选聘文件相抵触，不得侵害业主合法权益。
为确保物业选聘工作的顺利进行，维护全体业主的合法权益，授权业委会对在物业选聘和物业交接过程的任何违法、侵权行为，通过投诉、信访、调解、行政复议、行政诉讼以及民事诉讼等途径，依法维护全体业主的合法权益。授权业委会根据需要聘请律师或专业顾问参与诉讼，代理费用在小区公共收益中列支。
由于不可抗力、意外事件或者第三方责任等原因导致公开招标无法按期进行的，授权物业选聘工作小组参照本选聘方案、招标公告和招标书通过竞聘或者协议等方式聘请符合资质条件的物业公司.
十一、本物业公开招标方案(征求意见稿）的公示
在小区布告栏公告征求意见，并送达相关部门。如需要的业主请直接向业委会索取。
任何书面意见请在20 年 月 日前投放至业委会办公室意见箱，以便业委会根据反馈意见修订草案.（已完成)
本物业公开招标方案的表决正式文稿和业主大会关于物业选聘方案的书面意见表决单在提交业主大会表决前15日公告，修正条款发放至业主代表和有关部门。业主大会关于物业选聘的书面意见征询单由业主代表或者业主委员会委托的楼组长在表决票截止日三天前发放至全体业主。
收到书面意见征询表决单后在规定时间内不反馈意见或者弃权的，视为同意参与投票的业主中多数业主意见。
                   盘龙广场小区业主委员会
                       二〇一二年六月十五日