房地产项目经营计划书.doc

贵州佳上通业投资开发有限责任公司
万业兴财富广场
项目《经营计划书》
2013-02-10
项目经营管理委员会名单
项目
人 员 名 单
万业兴财富广场

会签页
2013/1/21
项目名称
万业兴财富广场
决策机构
项目经营管理
成员名单
签名
备注

说　　　明
一、 编制依据及时间要求：
1. 可行性研究报告及决策文件；
2. 土地出让合同；
3. 与政府签订的其它一切协议及与项目有关的一切政府相关文件；
4. 与项目有关的一切会议纪要；
5. 基于公司整体开发战略和经营特点，结合房地产行业及项目自身特点的运作流程和实践方法编制.
6. 编制完成时间可随项目进度分部分逐步完成，最终完成与项目方案定稿决策同步.
7. 经营计划书的调整必须严格执行初始编制一样的决策程序。
二、 编制目的:
1. 规范项目管理，确保项目投资收益最大化；
2. 为了项目工作有计划的推进;
3. 有效安排项目整体现金流计划；
4. 作为项目目标责任书签订的依据，也是项目经营管理的执行依据.
三、核心内容:
第一部分、项目组织架构及人力资源
第二部分、项目概况及规划设计说明
第三部分、项目整体经营策略
第四部分、项目开发周期及销售节奏建议
第五部分、项目整体推广策略及销售计划
第六部分、项目资金计划及现金流分析
第七部分、项目经济效益分析
第八部分、项目市场研究
第九部分、项目设计管理
第十部分、项目工程管理
第十一部分、项目招商管理
第十二部分、项目商业经营管理
第十三部分、项目的重点、难点及解决办法.
第一部分　公司组织架构及人力资源
一、 项目公司组织架构
(一) 公司的筹建计划及发展目标
贵州佳上通业投资开发有限责任公司隶属于海南佳上投资开发有限责任公司，海南佳上公司目前的投资领域主要集中于县域经济领域的市政工程,为了配合母公司拓展业务范围，使投资效益最大化，特成立贵州佳上通业投资开发有限责任公司，对海南佳上公司投资市政工程BT来的土地进行商业和房地产开发。
1. 注册资金：2000万元人民币，三年内增资到1。5亿元人民币。
2. 经营范围：房地产开发、销售、出租；开发项目综合经营管理(含商业、百货、酒店、办公等物业的招商、经营、管理）;开发项目的物业管理；建筑工程装修设计、施工；机械、水、电、气安装服务；商业连锁及零售；网络零售；物流配送;快递服务等。
3. 企业愿景：引导城镇生活，构建中国最好的城、乡商业平台.
4. 公司目标：
l 短期目标：3年以内：
Ø 以海南佳上投资有限责任公司的BT项目为起点，致力于县域商业房地产项目的开发和经营管理；
Ø 商业地产累计开发项目3-5个，开发面积50—80万平方米，年销售金额达5亿元,累计资产10—15亿元；
Ø 年商业零售额1—2亿元左右。
l 近期目标：3—5年
Ø 把贵州佳上通业投资开发有限责任公司打造成贵州县域商业地产的航母。商业地产累计开发项目5-10个,开发面积150万平方米左右，年销售金额达10亿元左右，累计资产20—30亿元;
Ø 以商业地产项目为龙头，组建城乡商业连锁店，商业零售额每年超过10亿元;
Ø 利用城乡商业连锁店,组建网上交易平台，网络交易额突破10亿元。
l 中期目标：5-10年
Ø 走出贵州,进军西南，把佳上通业建设成为西南地区的县域商业地产航母，为进入全国县域商业领域打好基础。
Ø 商业地产累计开发项目30—50个，开发面积250万平方米左右,年销售金额50亿元,累计资产超过100亿元；
Ø 以县城商业广场为中心的城乡商业连锁店超过200家，年商业零售额超过100亿元；
Ø 建成西南最大的城乡商业连锁企业，利用强大商业网点，建成国内最具潜力的网上交易企业，网络交易额突破1000亿元。争取境外上市，进行资本运作。
l 远期目标：10年以后
Ø 利用强大的商业网点、雄厚的企业资产和资本,把佳上通业建设成为集商业地产开发、商业物业管理、商业经营管理、商业连锁零售、城乡物流、网络零售为一体的全国性商业管理公司。
Ø 实现华丽转身,使佳上通业从商业地产开发公司转变成为国内大型、一流的商业营运管理公司。
5. 企业文化：实现自我价值、肩负社会责任；诚实做人、踏实做事。
6. 经营理念：眼高手低，从细节入手，从基础做起。
(二) 公司与集团的组织关系和机构设置
(三) 公司组织架构
注：以上架构主要为商业地产的开发项目公司,待开发项目开业前4个月左右再成立商业管理公司负责各项目的商业物业管理、经营管理、商品销售管理、物流配送、网络销售等业务。
(四) 项目公司人员配置及岗位职责
万业兴财富广场岗位设计及岗位职责
部门
岗位
岗位人数
岗位职责

总经理
1
参与集团策略制定、负责项目整体经营。
研策部
研策副总
1
负责市场研究和项目营销推广.
研策经理
1
协助研策副总负责市场研究和项目营销推广,对营销推广方案进行具体执行.
销售部
销售副总
1
组织、培训销售队伍,完成销售任务。
案场经理
1
协助销售副总负责销售部门的管理,带领销售队伍完成公司安排的各项销售任务。
置业顾问
9
客户接待和产品销售。
权证主管
1
银行按揭、权证办理、客户服务、合同管理等。
后台主管
1
客户服务、合同管理、客户资料管理、部门工作对接.
招商部
招商副总
1
负责项目招商洽谈、管理;大客户管理、洽谈、销售;参与项目商业经营策划及管理。
招商经理
1
协助招商副总管理部门、带领团队完成各项部门任务。
招商专员
3
负责项目产品招商和客户服务。
大客户经理
1
负责大客户洽谈、销售和服务，协助部门领导完成部门工作。
大客户专员
3
进行大客户洽谈、销售和服务。
工程设计部
工程部经理
1
负责项目施工管理、工程资料管理、协调合作单位及有关政府部门的关系。
设计部经理
1
负责项目设计工作，协调合作单位及有关政府部门的关系.
行政部
行政经理
1
负责公司后勤及行政事务的处理,协调公司外围关系.
行政文员
1
协助处理公司行政事务。
司 机
1
负责公司车辆驾驶及客人接送,参与行政事务处理。
财务部
会计
1
负责公司财务管理、税务统筹；进行项目融资及资金筹划；进行合同审查及财务把关。
出纳
1
负责公司账务管理、现金管理、往来结算、印章管理等.
成本部
预算员
1
负责工程预算、工程和管理等成本控制.
注：前期开发由集团公司领导负责，直接和当地政府、相关部门负责对接，负责前期协调、拆迁、相关手续办理、外围关系处理等。
(五) 万业兴财富广场工资及福利标准
2013年项目公司每月岗位工资及福利标准
部门
岗位
编制人数
工资标准
社会福利(五险)
企业补贴
金额合计
房补
餐补

总经理
1
集团发放
882。00
1000
350
2232。00
研策部
研策副总
1
8000—10000
882.00
800
350
11032。00
研策经理
1
5000-6000
735。00
400
350
6485.00
销售部
销售副总
1
8000—10000
882。00
800
350
11032。00
案场经理
1
3500—4000
735.00
400
350
6485。00
置业顾问
9
2000—2500
495。51
300
350
31009.57
权证主管
1
4000—4500
735。00
400
350
5985.00
后台主管
1
4000—4500
735.00
400
350
5985。00
招商部
招商副总
1
9000—10000
882。00
800
350
11032.00
招商经理
1
5000-6000
735。00
400
350
6985.00
招商专员
3
3500—4000
495.51
300
350
13936。52
大客户经理
1
5000—6000
735。00
400
350
6485。00
大客户专员
3
4000—5000
495。51
400
350
18736。52
工程设计部
工程部经理
1
8000—10000
735.00
400
350
10485。00
设计部经理
1
8000-10000
735。00
400
350
10485。00
行政部
行政经理
1
4000—6000
735.00
400
350
6485.00
行政文员
1
2500—4000
495。51
300
350
4645.51
司机
1
3000—4000
495。51
300
350
4645.51
财务部
会计
1
4000—6000
735。00
400
350
6485。00
出纳
1
3000—5000
495.51
300
350
4645。51
成本部
预算员
1
4000—6000
735。00
400
350
5985.00
合计
33
0
14586.05
9700
7350
191282。14
注:社会福利的基本工资标准为：副总以上3000元/月、主管及经理2500元/月、主管以下1685元/月计算，企业按基本工资的29.4％进行交纳。
(六) 万业兴财富广场项目办公用房配置计划
1. 项目公司办公场所:购买或租赁500㎡左右,可考虑作为资产持有或后期出售。
2. 项目VIP高端会所:重新布置、包装华熙酒店销售中心,作为项目VIP高档会所,负责项目前期客户接待和洽谈。
3. 项目销售展示中心：把文昌公园入口广场、文昌公园和财富广场之间的道路、行政中心广场建设成为整个项目的体验、销售和展示中心，让当地老百姓和客户在看到梦想的同时，也能感受到美好的现实,迅速引导老城区的客流向新城区分流.其中，销售展示中心面积1500㎡左右,务必在2013年7月份之前完成，8月上旬投入使用。道路和行政中心广场在6月份之前完成。
(七) 万业兴财富广场项目车辆配置计划
1. 营销中心：1辆（20万元左右).
2. 行政办公:1辆(20万元左右）。
3. 总经理办公室：1辆（60万元左右).
第二部分　项目总体说明
一、 项目解读
(一) 土地特征描述
1. 土地取得过程：海南佳上投资开发有限责任公司以净地每亩100万元的价格作为资本金直接注入贵州佳上通业投资开发有限责任公司，换取贵州佳上通业投资开发有限责任公司的股份，具体内容详见《关于贵州佳上通业投资开发有限责任公司股东变更及增资扩股的决议》。
2. 项目地形地势描述：项目位于纳雍县城南部，整个地块呈长方形,地势北高南低,从发展大道到项目地块的最高点相差大约30米左右.地块内高低不平,地形起伏较大，需要进行大量的平整.
3. 地块内障碍物:目前，项目地块内除少量居民建筑之外,没有其它任何文物、通讯、电力等障碍设施。地块内的居民建筑已纳入搬迁计划,短期内就能搬迁，不会影响项目的整体推进.
项目用地地形地势图
(二) 周边环境概况
1. 项目地理位置:项目位于纳雍南部新区的核心位置,南面紧邻纳雍新的行政中心和行政中心广场,东靠文昌公园，北面为纳雍县城对外连接的主要交通干线-—发展大道.
2. 城市总体规划：从总体规划来看，纳雍县城的规划和发展主要以夏蓉高速的建设为契机，以发展大道作为整个县城的形象展示面，发展大道不但是纳雍县城未来的主要交通要道，还是纳雍对外展示的窗口。所以整个县城的规划都以发展大道为轴线进行展开,总体分为老城区、南部新区和教育产业园区三大板块.老城区主要维持现状，以旧城改造、拆迁为主。南部新区休闲、居住、商业、行政、办公、金融、会展为主。教育产业园区主要以教育、工业、农副产品加工等为主.

老 城 区

南 部 新 区

教育产业园区

纳雍县城市总体规划图
3. 项目周边规划：南部新区是纳雍未来的休闲、居住、生活、行政、办公、商业中心，城市发展的主力方向，整体规划以“两轴两带、三街两园、两站一中心"为出发点进行整体规划。其目的就是以财富广场、行政中心为城市中轴线，沿发展大道进行整体布局，通过经四路、经五路、经六路和老城区对接，使老城区和新城区进行无缝连接.
l 两轴：财富广场、行政中心为核心的城市中轴线；
l 两带：以沿湖公园、发展大道为主的景观绿化带;
l 三街:财富广场东西两侧连接老城区的经四路、经五路两条金街和连接新客运总站和火车站的民族风情特色街；
l 两园：体育公园、文昌公园；
l 两站：客运总站和火车站；
l 一中心：以财富广场、行政大楼为核心的休闲娱乐、商业购物、行政办公中心。
(三) 项目规划设计条件
1. 项目土地性质：商业服务用地，使用年限为40年。（本项目用地由海南佳上公司通过项目BT取得，土地性质为商业服务用地.为了使项目的业态和产品更加丰富，降低市场风险,保证前期稳定的现金流，建议跟政府进行协调，把二期的部分用地改变为商住用地）
2. 项目用地面积：140亩（93792平方米）
3. 项目容积率:≦1.5
4. 项目建筑密度：≦35％
5. 项目绿化率：25%
6. 项目建筑限高：≦50米
(四) 土地附加值解读
南部新区和纳雍县成的旧城区仅一线之隔，发展大道建成通车后，毫无疑问，南部新区将成为纳雍县城未来的城市中心，生活中心，商业、经济和文化中心。万业兴财富广场位于南部新区的核心,紧邻新的行政中心和未来的主要交通要到，北面通过经四路、经五路、经六路直接和老城区相连，能够在短期内实现老城区和新城区的对接，把人流吸引到财富广场，形成新的商业中心。
随着体育公园、文昌公园、发展大道、火车站、新的客运总站、经四路、经五路的逐步建成，南部新区的居住环境、地理位置、交通条件、商业氛围等优势和老城区相比就会越来越明显，而作为南部新区核心的财富广场无疑会成为纳雍未来最具商业价值的黄金眼.
(五) 项目规划设计及主要经济技术指标
1. 设计理念
利用项目用地地势高差，有效布置建筑，合理组织交通流线,着力打造亲民、休闲的城市广场及体验式商业中心，最终形成集“休闲、娱乐、居住、购物、商务、办公、酒店、银行、餐饮等功能为一体的城市综合体项目。
2. 设计原则
l 整体性原则：结合纳雍南部新城的整体规划及发展趋势，彰显项目的地标作用和商业核心.
l 开发性原则:根据县域消费者习性，合理利用地块的地形地势特征,尽量增加沿街商铺,提升产品价值，减少持有，增加现金流。
l 多样性原则：建筑立面丰富多彩,具有强烈都市感和现代感；产品尽量细分，以满足不同目标群体的需求。
l 公共性原则：充分考虑不同业态、不同产品的使用功能和特点,从人体工程学、美学、地方文化、城市发展、消费习惯等不同角度进行考量,使之能够和当地的社会环境相融合。
3. 项目规划方案的技术经济指标
万业兴财富广场规划经济技术指标
序号
名称
单位
数量
备注
1
总用地面积
㎡
93792
140亩
其中
一期开发用地
㎡
42386

二期开发用地
㎡
51406
2
总建筑面积
㎡
166677

其中
半地下、地下面积
㎡
37098

地上建筑面积
㎡
129579
可销售面积
其中
临街商铺
㎡
9539

金街
㎡
2391
二期临街铺面2468㎡
内铺
㎡
11715

集中商业
㎡
27200

星级酒店
㎡
19935

写字楼
㎡
28245

银行办公楼
㎡
5310

经济型酒店
㎡
5266

酒店式公寓
㎡
15062

商场配套
㎡
4916

3
建筑密度
％
31

4
建筑容积率

1。38

5
绿地率
%
22

6
地下停车位
辆
1060

地面停车位
辆
74

项目总体规划方案平面及鸟瞰图
项目立面效果图
项目半地下层平面图
项目一层平面图
项目二层平面图
项目三层平面图
项目四层平面图
第三部分　项目定位及整体经营策略
一、 项目及产品定位
(一) 项目SWOT分析
1. 优势
l 项目紧靠纳雍新的行政中心，交通方便,是纳雍未来的行政、办公、休闲、娱乐中心,发展空间大、升值潜力大。
l 项目位于南部新城的核心位置,通过经四路、经五路、经六路可以直接和老城区进行对接，能够很快把老城区的人流量吸引过来,形成新的商业中心。
l 项目紧邻体育公园、文昌公园、市政广场、新的客运总站、大型百货、高档酒店、办公等市政配套设施齐全，居住环境好.
l 项目位于发展大道以南,经四路和经五路之间，形象展示面好。
l 南部新区属于公司整体运作的BT项目，无论是从规划、施工、宣传、政策等多方面都可以和项目进行整体互动和支持.
2. 劣势
l 项目位于新区，目前的道路、市政配套设施等正在建设之中，周边环境比较荒凉，缺乏配套和人气支撑.
l 项目地势南高北低、落差较大，地形坑洼不平，对后期施工和运营有一定的难度。
l 用地性质为纯粹的商业服务用地，产品单一，不利于现金流回笼和市场细分.
l 项目周边住宅地块的开发进度难以把控，对项目商业价值的提升和商业氛围的形成有一定的影响。
3. 机会
l 铁路、高速的建成和开通，纳雍的能源优势将迅速显现出来，纳雍经济和城乡居民收入的增长速度将会有大幅度的提升。
l 经济和收入的增长将快速拉动纳雍的城镇化和城市化进程，纳雍100万的人口基数将会快速向城镇聚合。
l 相比于贵州其它县城,纳雍的城市建设起步较晚,城镇居民的居住环境和居住条件还比较差,政府、官员和民众追求好环境、好产品的愿望比较强烈,在新老城区可以快速的实现腾笼换鸟和产品升级，形成新的居住区和商业中心.
l 目前，纳雍的商业布局、经营模式、硬件购物环境等都比较落后，已不适应市场和消费者的需求，商业急需升级换代.
4. 威胁
l 现在纳雍房地产市场正处于野蛮生长的阶段，商业面积增加的速度和城市人口增长速度不成正比，老城区商业面积的供给量过大，供给已远远超过需求。
l 在县域房地产市场，住宅产品的利润相对较小,开发商为了追求利润，都会想尽办法增加商业面积，见天就建铺,新区项目必然会走同样的路子，随着新区项目的上马，新区的商业供给量同样会供大于求，最终造成供需失平。
l 随着南部新区的大力宣传和财富广场的面市，老城区项目难免不低价销售其开发的产品,冲击整个房地产市场，如温州商城低价销售其3—4层商业产品.
5. 项目的核心竞争力
集团公司整体运营下的区位优势
(二) 项目定位
1. 项目形象定位：
纳雍新名片 城市会客厅
2. 项目整体定位：
第三代复合型城市综合体
利用项目优势和地势落差，把万业兴财富广场打造成集“休闲、娱乐、购物、办公、旅游、居住"为一体的城市综合体项目和购物休闲广场，全面升级纳雍的商业硬件和购物环境，使之成为纳雍新时代、新城镇、新生活的制高点和风向标。
3. 目标群体定位
l 立足纳雍，向周边县域延展，辐射毕节地区。
l 群体细分：政府官员、矿产老板、商会、个体老板、投资客、公务员等.
4. 项目产品定位
l 功能定位：集休闲、购物、娱乐、办公、商务、酒店、居住、餐饮为一体。
l 业态定位：大型百货、超市、美食城、家电城、娱乐城、洗浴中心、影院、沿街商铺、步行街星级酒店、高档写字楼、高端公寓等。
二、 项目整体经营策略
（一）. 做政府想做的
充分研究区域经济和城市发展方向，结合纳雍县城和新区的整体规划方案，站在政府运营城市的角度，打造纳雍的地标性建筑，提升城市品位和城市形象,改善当地的购物环境和购物条件，提升当地商业运营模式和管理水平，解决就业问题，提高税收，增加财政收入。
（二）. 做市场想做的
仔细研究当地市场、了解当地消费者的消费习性和消费需求，以消费者需求为导向，进行市场细分和产品设计，同时对项目运营模式、产品、营销等进行适当的创新，引导消费者和当地市场,满足消费者需求,做市场标杆,使之成为当地市场标准的制定者和领跑者。
（三）. 做企业想做的
以消费者需求为导向，进行产品设计，满足不同的市场需求，快速完成销售任务，实现现金流，降低成本，提高利润,为企业创造效益和品牌,促进企业快速发展.
三、 项目基本操作思路
（一）. 销售为主 现金为王
在保证利润的情况下，一切以销售为主,快速回笼资金，保障企业正常运营。
（二）. 降低风险 提高利润
充分研究消费者需求,把握好市场机遇，做好项目规划和产品设计，避免误操误判，降低市场风险。在保证产品品质的情况下,严格控制项目开发成本和经营管理成本,提高利润，为企业创造价值。
（三）. 出机制、出人才、出品牌
在项目经营管理过程中,参与集团制度编制和组织建设，完善公司的管理制度，制定出一套适合于县域经济商业开发管理的企业管理机制。
通过纳雍项目的操作和管理，为公司快速发展培养人才,储备人才。
把握市场机遇，利用公司和项目在当地的绝对优势，结合南部新区的整体宣传和推广，增加项目在贵州县域经济领域的影响力，把万业兴财富广场做成贵州县域经济商业地产的标杆项目,为企业在县域商业地产的开发和管理创造良好的口碑和品牌.
第四部分 项目开发周期及销售节奏建议
一、 项目开发周期
项目分为两期，整体开发周期三年。
（一）. 第一期:整体开发时间18个月（一年半）
l 2013年4月20日项目正式开工及新区整体规划方案亮相；
l 2013年4月18日施工单位正式入场开始施工;
l 2013年8月30日一期出正负零；
l 2013年12月30日一期全面封顶；
l 2014年03月30日内外装完成；
l 2014年5月30日环境、广场铺砖及项目管网全满完成;
l 2014年6月30日验收；
l 2014年8月30日交房；
l 2014年10月1以，一期商业正式开街.
（二）. 第二期（商业部分\住宅部分可能提前)：整体开发时间18个月（一年半）
l 2014年3月正式开工；
l 2014年6月桩基完成；
l 2014年9月全面封顶；
l 2014年12月内外装完成；
l 2015年4月景观、环境、管网完成；
l 2015年6月验收；
l 2015年7月试营业;
l 2015年10月,二期商业全面开街.
注：住宅部分工程详见《项目主要工作内容及时间节点》
万业兴财富广场近期主要工作内容及时间节点
序号
主体
主要工作内容
完成时间
责任人
1
项 目 一 期
一期桩基规划设计方案完成
2013年3月20日
秦大霖
2
一期规划及建筑设计方案完成
2013年3月30日
秦大霖
3
一期规划及建筑设计方案报批
2013年4月05日
王志祥
4
一期规划及建筑设计方案评审
及修改调整完成
2013年4月10日
王志祥
5
一期桩基部分施工图设计完成
2013年3月30日
秦大霖
6
一期整体施工图设计完成时间
2013年4月15日
秦大霖
7
一期施工图审查完成时间
2013年4月20日
秦大霖
8
一期成本预算完成及报批
2013年4月30日
成本中心
9
南部新城区整体规划方案完成
2013年3月30日
姜租尧
10
项目开工典礼
2013年4月20日
任 强
11
南部新区整体规划亮相方案
2013年4月20日
姜租尧
12
地块内所有建筑物全部拆迁完毕
2013年3月30日
王志祥
13
项目《国有土地使用证》办理完毕
2013年4月20日
王志祥
14
项目《建设用地规划许可证》
2013年4月30日
王志祥
15
项目《建设工程规划许可证》
2013年4月30日
王志祥
16
一期《建筑工程施工许可证》
2013年4月30日
王志祥
17
项目一期施工单位签约(按定额）
2013年3月30日
秦大霖
18
项目一期监理单位签约
2013年3月30日
秦大霖
19
整体土石方工程、三通一平施工完成
2013年4月10日
刘培衡
20
项目一期施工单位正式入场开始施工
2013年4月18日
秦大霖
21
项目一期桩基完成
2013年7月30日
秦大霖
22
项目开盘
2013年8月18日
秦大霖
23
项目一期全部出正负零
2013年8月30日
秦大霖
24
项目一期全面封顶
2013年12月30日
秦大霖
25
项目装饰工程全面完成
2014年3月30日
秦大霖
26
项目一期景观、铺装及管网全面完成
2014年5月30日
秦大霖
27
项目一期验收
2014年6月30日
秦大霖
28
项目一期交付使用
2014年8月30日
秦大霖
29
一期项目全面开街
2014年10月1日
秦大霖
30
项 目 二 期
二期功能及产品定位
2013年3月15日
秦大霖
31
二期规划及建筑设计方案完成
2013年4月20日
秦大霖
32
二期规划及建筑设计方案报批
2013年4月30日
王志祥
33
二期规划及建筑设计方案评审
及修改调整完成
2013年5月5日
王志祥
34
二期整体施工图设计完成时间
2013年5月31日
秦大霖
35
二期施工图审查完成时间
2013年6月10日
秦大霖
36
二期成本预算完成及报批
2013年6月20日
成本中心
37
二期施工单位签约
2013年6月10日
秦大霖
38
二期监理单位签约
2013年6月10日
秦大霖
39
二期《建筑工程施工许可证》
2013年6月20日
王志祥
40
二期公寓部分施工单位正式入场
2013年6月30日
秦大霖
41
二期公寓部分桩基完成
2013年8月30日
秦大霖
42
二期公寓部分出正负零
2013年9月30日
秦大霖
43
二期公寓部分封顶
2014年1月30日
秦大霖
44
二期公寓部分装饰工程全面完成
2014年4月30日
秦大霖
45
二期住宅景观、铺装及管网全面完成
2014年6月30日
秦大霖
46
二期公寓部分验收
2014年7月30日
秦大霖
47

二期公寓部分交付使用
2014年8月30日
秦大霖
48
体验销售展示中心
方案审批
2013年3月17日
秦大霖
49
设计单位招标完成
2013年3月25日
秦大霖
50
方案设计完成
2013年4月20日
秦大霖
51
施工单位招标完成
2013年4月25日
秦大霖
52
施工单位进场施工
2013年4月28日
秦大霖
53
主体施工完成
2013年6月30日
秦大霖
54
景观、环境、装修、布置完成
2013年8月10日
秦大霖
55
交付使用
2013年8月25日
秦大霖
56
道路
经四路（从华熙酒店会所前到发展大道需维护)
2013年6月30日
秦大霖
57
经五路(从发展大道往南)
2013年6月30日
秦大霖
58
发展大道（广场北面）
2013年6月30日
秦大霖
59
景观
绿化
项目周边道路及体验中心
2013年7月30日
秦大霖
60
广场
文昌公园大门入口广场（项目体验、销售、展示中心)
2013年7月30日
秦大霖
61
行政中心前的市政广场
2013年7月30日
秦大霖
二、 项目销售原则
l 一切以现金流为基本出发点，在保现金流的情况下,考虑效益最大化。
l 用临街商铺和居住型产品作为现金流的主要来源，保证稳定持续的现金流;
l 以金街、内街作为大型商业整体经营的支撑，用时间换取价值,保证金街、内街产品升值，实现价值最大化；
l 对不能分割、不容易销售的产品进行整体招租、整体经营,用资产作抵押，换取现金流，实现资产增值；
l 启动 “一对一营销”策略，对酒店、办公、银行等大客户进行定制销售,提前回笼资金。
三、 产品销售节奏
（一）. 销售节奏控制
l 推盘顺序：
大客户订单产品—居住型产品—临街商铺—内街—金街—综合商业—持有物业。
l 推盘时间：
Ø 开工后启动“一对一营销”方案；
Ø “五证”具备“四证”后开始收客户诚意金，进行意向客户积累;
Ø 工程出地面、项目形象工程完成后正式开盘；
Ø 开盘后一个月完成推盘量的50%,开盘后三个月完成推盘量的80％;
Ø 第一批销售完成70％左右开始推第二批产品,依次类推。
（二）. 整体销售周期
l 整体销售周期不超过三年（2013年8月-2016年8月）。
l 到2016年尾盘占有量不超过可销售量的10%.
四、 销售价格建议
l 公寓：整体均价3000元/㎡，入市均价2900元/㎡；
l 酒店:星级酒店整体均价4500元/㎡（毛坯，含底商），经济型酒店整体均价3000元/㎡（毛坯)；
l 办公楼：整体均价4400元/㎡（含底商)
l 银行楼:整体均价4500元/㎡(含底商)
l 商铺：一层商铺整体均价18000元/㎡(含金街、内街），内铺整体均价9000元/㎡。
五、 项目销售计划
l 项目可售面积129579平米
l 总销售金额：6.6亿元万元
l 2013年回笼资金：1。5亿元
l 2014年回笼资金：2。0亿元
l 2015年回笼资金：1.5亿元
l 2016年回笼资金：1。3亿元
l 2017年回笼资金：0。3亿元
l 持有资产：69219平米(含部分可销售面积，总体价值3。5亿元左右，)
详见《万业兴财富广场整体销售计划表》
40
08aae63e3a3ffd64e70db371e96dc800.doc
万业兴财富广场整体销售计划表（面积 ㎡； 单价 元/㎡； 金额 万元）
业态
产品
建筑面积（㎡）
项目
发生时间
2013年（静态价格）
2014年
2015年
2016年
2017年
8月
9月
10月
11月
12月
一
二
三
四
一
二
三
四
一
二
三
四
一
二
三
四
居住
酒店式公寓
15062
销售面积
2000
2000
2025
2000
2000
2500
2537
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
销售单价
2900
2900
2900
3045
3045
3197
3197

销售金额
580
580
587
609
609
799
811
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
商业
临街商铺
9539
销售面积
1000
1000
1000
1000
1000
800
800
471
300
300
300
300
300
300
300
368
0
0
0
0
0
销售单价
16000
16000
16000
16000
16320
16320
17136
17993
18892
19837
20829
21870
22964
24112
25318
26584
27913
29308

销售金额
1600
1600
1600
1600
1632
1306
1371
847
567
595
625
656
689
723
760
978
0
0
0
0
0
金街
2391
销售面积
0
0
0
0
0
400
300
200
200
200
300
300
491
0
0
0
0
0
0
0
0
销售单价

25000
27500
30250
33275
36603
40263
44289
48718
53590

销售金额
0
0
0
0
0
1000
825
605
666
732
1208
1329
2392
0
0
0
0
0
0
0
0
内铺
11715
销售面积
0
0
0
0
0
0
0
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1200
1200
1315
0
0
0
销售单价

8000
8000
8000
8000
8160
8323
8739
9176
9635
10406
11238

销售金额
0
0
0
0
0
0
0
800
800
800
800
816
832
874
918
1156
1249
1478
0
0
0
集中
商业
27200
销售面积
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
销售单价

销售金额
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
商业
配套
4916
销售面积
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
销售单价

销售金额
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
写字楼
28245
销售面积
0
0
0
0
0
2000
2000
2000
2000
2000
2000
2000
2000
2000
2000
3000
3000
2245
0
0
0
销售单价

4000
4000
4000
4080
4162
4245
4330
4416
4505
4595
4687
4780
4876

销售金额
0
0
0
0
0
800
800
800
816
832
849
866
883
901
919
1406
1434
1095
0