物业管理早期介入存在的问题及对策.doc

安徽广播电视大学
专科毕业论文
论文题目：物业管理早期介入存在的问题及对策
姓 名： 徐冬梅
学 号：087001790
教 学 点:安徽广播电视开放学院
专 业:物业管理专科
班 级:08秋物业管理
指 导 老 师：张劲松
2010年12月
目 录
摘要、关键词 .。。。.。。.。。。.。..。。.。。.。.。..。。。。。.。。。.。。.。。..。。。.。.。。。。。。.。..。。 3
一、物业管理早期介入的概念及内容....。。.。...。...。。.。。...。。....。。.。。。。。..。...4
（一）物业管理早期介入的概念。。..。.。。....。。。......。。。。.。。。.。。。.....。.。。..。。4
(二）物业管理早期介入的内容。。.。...。.。。。。.。。。。.。。.。.。.。。.。.。。...。。。。。。。...4
（三）物业管理早期介入的意义。..。。.。.。。。。。。。..。。..。.。.。.。。.。.。.。。.。......。.5
二、物业管理早期介入存在的主要问题.。。。。...。。。。。。....。。。。.。.。。.。。。。.。.。。。.。5
（一）物业管理前期介入的现状。.。.。。...。..。.。。....。....。。。.。.....。。。。...。.。。5
（二）物业管理早期介入存在的问题。.。。。..。。。.。。..。...。.。。..。..。。..。........。6
三、完善物业管理早期介入的对策..。。。...。。。..。。.。.。..。。。.。..。.。..。。...。.。。。。7
（一）提前介入，理顺开发商、物业公司、业主间的关系.。....。....。.。.。.....。。。7
（二）健全相应的法规体系加以保障。。。。..。...........。。。。.。.。。..。。。.。.。..。...7
(三）扩大物业公司的经营范围和职能。。。。。。。.。。.。..。.。。。。。...。..。。。。....。。。。。8
(四）建立规范的物业管理市场.。。。.。。.。。...。。...。。...。.。。。.。..。....。。.。.。..。8
参考文献 .。.。。..。..。。。.。。.。。。。...。。。.......。。。。..。。。.。。。。。。。.。..。。。.。 9
封底 .。。..。..。..。.。..。..。。.。。。。.。..。。。。。...。。。。..。.。。.。。。.。。...。。.。。。。10
内容摘要
开发商和物业管理企业是与物业紧密相关的利益主体。开发商对物业进行规划、建造，形成硬件主体;物业管理企业则为开发商、业主提供软件管理服务。物业早期介入的关键是了解各利益主体，满足投资、使用需求平衡，取得投资收益，保证业主的使用舒适和物业的可持续发展。
关键词：物业管理；早期介入；问题;对策
物业管理早期介入存在的问题及对策
现代建筑具有设计复杂，技术含量高,建设周期长和安装、施工难度大的特点。为了保证物业建成后能够正常使用，物业管理企业的早期介入是非常必要的。目前，一些富有远见的开发商已开始尝试对物业项目实施早期介入管理,但大多数的早期介入都是在业主入住前半年左右开始的，主要就建筑安装的后期工作提出一些建议,为接管验收做前期准备,在深度和广度上都存在一定的缺陷，仍然难以解决开发商给物业管理带来的很多问题。物业管理企业真正意义上的早期介入应该是从项目前期设计开始，到物业接管验收为止.
一、物业管理早期介入的概念及内容
（一）物业管理早期介入的概念
物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动,它是一种对物业全过程的管理，其首要环节即是物业前期管理的介入。所谓物业管理早期介入，是指物业尚未建成和实施前期物业管理服务之前，物业管理企业便接受开发商的委托，早期介入项目的开发建设，参与项目的可行性研究和规划、设计、施工、安装、调试、验收、交房等阶段工作的一种物业管理服务活动。在前期介入过程中，物业管理企业凭借物业管理经验及其资源,从维护开发商与未来业主利益的立场出发,为开发商在物业各个生产环节提出从规划设计、功能设置、施工建造、安装调试、建筑质量、监理验收到前期物业管理等方面的意见与建议,供其参考,使物业的开发建设在满足物业规划设计要求的同时努力做到尽善尽美,以减少未来业主对物业功能与质量的不满,并为以后物业的使用和管理打下良好的基础。
（二)物业管理早期介入的内容
1.物业规划设计阶段早期介入的内容
(1）配套设施方面：住宅小区规划设计必须考虑到幼儿园、物业用房，机动车停车库、自行车库、业主会所、商业街、写字楼。
（2）水、电、数字电视、电信通讯、燃气供应方规划设计要充分考虑到小区的地域特点和发展需要，水电供应容量应留有余地.
(3）建筑材料方面:物业管理公司将根据在物业工作实施中所掌握的有关建材的情况，结合开发商以前建筑材料使用情况，向设计单位提供对在物业管理中易出现问题的建材及其它材料的详细品牌、型号等情况，避免因建筑材料质量差出现有损开发商形象的现象发生。
（4）安全保卫方面：如设岗、围栏、道路、监控等。
(5）垃圾处理方面:关于建立垃圾房、垃圾堆放点，解决垃圾污染排放问题。
（6）消防方面:消火栓、绿化用水的安置与使用等问题。
（7)审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性.重点察看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备、车库及公用泊位设备、电力设备、交通运输及电梯设备、服务设备等。
（8）其它方面:如业主会所、物业管理用房的建设与维护。
2。物业施工阶段早期介入的内容
（1）对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案，磋商解决办法。
(2）在施工现场做好日后养护、维修的要点记录,图纸更改要点记录。
（3)参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试,并按照整改计划督促整改.
物业管理公司要安排有关专业人员参与施工建设监理，在监理过程中，物业管理人员将尽可能全面收集该小区建筑的各种资料，同时熟悉各个部分，了解地下工程和隐蔽工程等。这样便于为以后的管理作好充分准备，在此过程中，开发商要配合物业管理公司工作。
（三)物业管理早期介入的意义
物业管理早期介入无论是对房地产开发商还是物业管理企业都是非常必要的。房地产开发商对物业进行的是“硬件建设”,物业管理企业进行的则是“软件管理”。前者是在建造物业,后者则是发挥物业的功能作用，虽有区别但又相互联系.对于开发商而言，进行投资决策，规划设计,选择适当的地段、房型及附属设施，并通过施工建造形成物业，其目的是为了增强对业主的吸引力。然而对于业主而言,关注的不仅是楼盘的地理位置与建筑是否合理,业主还会对物业管理的质量进行权衡。所以开发商在规划设计阶段就应该选择好的物业管理企业，利用物业管理企业的经验和专业知识对规划设计提出建议和意见,使规划设计更符合使用管理的要求，为以后的管理工作打好基础。而物业管理公司也应建立现代化的管理模式，在物业开发阶段就充分考虑建成以后的使用和管理的需求，考虑到居住水平提高的需要，并就这些问题与开发商积极互动，沟通交流。
二、物业管理早期介入存在的主要问题
（一）物业管理前期介入的现状
日本关西地区管理专家掘重裕说，物业管理贯穿于整个建筑物生命周期的一种业务，它从整个建筑物的设计、建造、维护保养一直到最后拆除是全程跟踪服务的。因此，从建筑总体花费来看，基础建设费用只占整体费用的25％，而维护管理费用则占75%,这与我国重基建而轻管理的资金分配方式有所不同。在传统意识中,我国常常把物业开发看成是开发商、设计院和施工单位的事,物业管理是房屋建成后才开始的，似乎开发时期与物业管理无关。所以，以前国内的物业管理公司普遍对早期介入不重视。随着对物业管理理论研究的深入，业内人士普遍认为物业管理介入的时间越早越好。这个结论的得出可以说是对我国过去十几年管理实践经验和教训的总结。
目前,国内一些规模较大、管理较规范的物业管理公司已经在接管物业时，进行早期介入的管理运作，并制定出相应的管理标准程序。我国现在暂无全国性的物业管理法律，不能够制定出统一的运作标准及程序。虽然有不少地方性法规、章程或条例出台，但由于我国物业管理仍处于初始阶段，有很多问题不是地方性法规所能解决的。所以，目前我国物业管理公司对早期介入的运作一般都是参照国外的做法.
安徽省目前的物业管理也不很理想。根据合肥市房地产网的调查，仅一成的业主满意现有的物业管理，有50%的业主认为物业管理一般。合肥市物业管理的状况也差不多如此，根据《合肥市市区房地产市场诚信调查报告》的数据统计，只有59.38％的业主认为物业管理处是按合同规定做好保修工作，只有55.73％的业主认为物业在交付使用前是验收合格的，而有47。14 %的业主认为物业存在质量问题。可见，合肥市物业管理还有很多不足之处，特别在早期介入方面。业主认为物业存在质量问题达到了47。14 %之高，而大都是房屋裂缝,漏水，小区配套设施等问题。可想而知，合肥市的物业管理几乎没有做好前期介入，没有对物业进行综合、全面、细致的验收。
合肥市的物业管理之所以存在种种不足之处,是与合肥市目前的房地产市场不规范有很大的关系。虽然合肥市房地产市场经过去年的整顿，比以前规范了很多了,但仍有一些不足的地方。比如，合肥市的大部分物业管理公司与开发商都是隶属于同一个集团公司，物业公司既使发现有质量问题存在,为了集团公司的眼前利益,他们一般是睁一只眼,闭一只眼，这样最终吃亏的还是业主。
当然，合肥市还有不少较为规范的物业管理公司。如深圳万科物业管理公司（隶属万科集团）、绿城物业管理公司等。他们的管理较为规范，也有进行前期介入的管理的经验。例如，绿城物业管理公司，该公司成立于1997年7月,系具有独立法人资格，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的物业管理公司.现有的管理人员90％持有全国物业管理人员资格证书。公司以创“全国城市物业管理优秀小区”为目标,推行ISO9001:2000国际质量管理体系，学习和借鉴国内外先进管理经验。该公司在对合肥绿城房地产开发有限公司开发的桂花园的接管时,便对物业进行前期的介入管理,他们的介入工作是全面而细致的，是站在为以后的小区管理和业主的角度,对物业进行严格的验收.
（二）物业管理早期介入引起的问题
1.物业管理早期介入会引发新的纠纷,产生新的问题
    一般来说，物业公司的选用本应由业主委员会决定。而物业管理早期介入中，物业公司是由开发商选聘。这就是目前矛盾比较集中的地方，因为开发商指定物业公司提前介入，并没有得到小区业主的同意，这会在一定程度上损害业主的权益，很容易使业主、物业公司、开发商三者之间产生纠纷，不利于后期物业管理。
    2.物业管理早期介入与目前物业管理的内涵存在矛盾
    有人提出，物业管理与“早期介入”不属同一个范畴，所关注的对象和问题不同.物业管理的职能是“管理”和“服务”，而早期介入的职能却是“监督"与“建议”，因而不能实现物业管理所要求的职能。物业管理是对已经投入使用的房地产及其用户提供管理服务的，而早期介入使物业公司介入到房地产的设计、施工、竣工验收和销售过程中。因此，物业管理早期介入与现行物业管理的内涵有矛盾,这也加大了早期介入的难度.
    3.物业管理早期介入的职能与监理的职能相冲突
    物业管理公司提前介入项目开发，尽管是从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现问题、解决问题,避免房屋建成后会给使用带来不便，但它行使的职能却与《中华人民共和国建筑法》的规定相冲突,这使得早期介入的职能定位还应当重新研究。
三、完善物业管理早期介入的对策
（一）提前介入,首先应当理顺开发商、物业公司、业主三者之间的关系
    开发商、物业公司、业主三方应是一种三角关系.要正确处理好三者之间的关系,首先应当处理好开发商与物业公司的关系.其次,物业公司要适当的定位。物业公司应将开发商和业主都当作客户，将物业公司、开发商和业主委员会三方的关系定位成建立在平等基础上的商业合作伙伴关系,其目标是三赢。
    从法律上看，开发商是业主,也是受托人.开发商和业主有两种关系，一是买卖关系，另一个是委托合同关系。开发商同物业公司则是一种转委托法律关系，开发商接受业主的委托代为聘用物业公司,他的权利来源于两方面，一是开发商自己也是业主，二是开发商也是受托人。尽管小区业主没有同物业公司直接签约，物业公司同业主之间也是一种委托关系。当然三者之间的法律关系应以好的公约和合适的合同为前提。
    公开招标是一种建立三者之间法律关系的最佳方式，通过招投标所签订的合同条件是很明确的，也容易得到广大小区业主的认可。
物业管理起源于英国，但真正意义上的现代物业管理却是在美国形成关发展,开始时间是19世纪末至20世纪30年代.我国的物业管理对早期介入的管理必须相当重视.我国的物业管理公司要进入物业的早期管理，必须通过招投标才有资格对物业进行早期介入的管理运作。
我国物业管理早期介入必须是在立项决策阶段介入。介入立项决策、规划设计、施工安装、竣工验收各个环节的管理工作为:
1．所选派的管理人员对开发商的立项决策工作进行积极配合，对物业市场的细分、目标市场的定位、成本利润分析、物业管理的标准和内容等基本问题发表诚恳的看法和建议.
2．所选派的管理人员根据自己对业主和用户一般需求的深入了解与把握，对物业规则设计中容易忽略的细节问题如空调位置设计的占地与美观问题的处理，建筑物内的管线布局怎样考虑才能利于日后的维修养护等提供改进意见，避免或减少物业管理中的“先天不足”现象.
3．所选派的管理人员扮演“第二工程监理”角色，按施工进度察看施工现场。
4．所选派的管理人员参与工程验收,进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、整洁情况检查，并按整改计划督促整改。
   （二）健全相应的法规体系加以保障
    推广物业管理早期介入，解决物业公司早期介入趋于形式的问题,最重要的和最有力的措施就是建立健全法规制度，从制度上加以保障.建立行业规章制度或者争取立法，使物业管理早期介入成为一种制度，使接受物业管理早期介入成为开发商进行开发活动的必要条件之一。另一方面,有了法规制度，解决上述早期介入与现行物业管理内涵相矛盾、与某些法规不够一致的问题，还可以对物业市场进行规范,也为解决早期介入引起的问题寻找到相应的法律依据。
我国物业管理在前期管理中主要是与开发商及销售商、代理商紧密配合，促进物业租售，参与签约活动;根据业主和使用人的要求、希望与建议，设计日后的管理模式,制定相应的规章制度，我国应该学习国外的做法:在物业租售合同签订的同时，让业主和用户在有关物业维护、使用的“公共公约"上签字，如《大厦公约》等开发商与物业管理公司依法制定的文件,并与物业权属证一起作为档案资料保存使用，还在小区管理工作正式启动后张贴公布，便于对照执行。另外，我国物业管理的前期运作内容还应该包括：
1．始终保持公共场所的整洁。
2．严格控制和协助造访者进出物业.
3．严格控制装修人员进出物业。(做法是：所建住宅物业是“空壳”，让业主或使用者自我创造性的进行“第二次装修”,但发达国家是先按物业装修几大流派或住户爱好类型装修好，将一个“完整”的物业移交给物业管理单位，并在3年内不准再装修）
4．保障停车安全。
5．精神饱满、礼貌周全地接待来访者。
6．全天候地做好小区的治安管理工作.
   （三)扩大物业管理公司的经营范围和职能
    在现行制度下，物业管理公司扩大经营范围和职能，诸如物业管理公司取得国家的监理资质证书，具有监理和物业管理等多种业务，则更适宜于解决早期介入的问题。物业公司在监理过程中可着手进行履行早期物业管理的职能,项目竣工销售后即可就可进行真正意义上的物业管理。这样就会降低早期介入的费用，减轻开发商需要承担大部分早期介入费用的压力,也不会导致监管部门增多而引致施工方的反感。
   （四）深化物业管理理论，加快物业管理人才的培养，建立规范的物业管理市场
    组织物业管理专业人士，从理论和实务操作两方面，探讨物业管理早期介入问题，进行专题研究，诸如早期介入招投标制度的制定;早期介入费用具体解决措施；物业管理早期介入职能定位以及与监理职能的划分等.要实现和全面推行物业管理早期介入，还应加快物业管理专业人才和复合型人才的培养.同时，要建立物业管理专家人才库，建立大量的物业管理咨询公司参与物业管理早期介入。物业管理作为一种服务介入市场,必须遵循市场法则。因此,还应当破除垄断经营、不规范竞争，建立规范的物业管理市场.
    另外，物业管理公司要想在激烈的竞争中寻找到立足之地，还应致力于自身的发展，创建物业管理精品，树立品牌意识。

参考文献
1。张东宁，物业管理完全手册，合肥：安徽人民出版社,2004(12）
2。绿城物业管理,物业管理服务质量标准及作业规程,2005（1）
3.刘兵, 《物业管理文摘》， 2006（3）
4. 建设部房地产公司，物业管理概论，北京：中国物价出版社出版,2003（3）
指导教师评语：
论文答辩小组意见：
论文成绩：