佳合新项目发展手册.doc
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1、 佳合房产新项目发展手册服务单位: 六月本报告仅供客户内部使用,未经华彩公司书面许可,其他任何机构不得擅自传阅、引用或复制目录一、绪言3二、释义3三、操作规范3四、新项目发展信息通报6五、新项目研讨会项目概况表格8六、佳合房地产项目可行性报告内容指引12一、绪言目的:为适应佳合公司日益扩大的业务规模,规范对新项目的论证,提高决策效率,提高佳合公司竞争力,特制定本制度。范围:本办法合用于佳合公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司。职责:1、佳合投资中心负责本制度的制订、修改、指导和监督;2、本制度解释权、修订权归投资中心。二、释义本制度中,除非文意另有所指,下列简称具有如下特定意义:一线公司:
2、指佳合公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司投资中心:指佳合投资中心决策委员会:指佳合公司投资决策委员会(涉及股东会成员和其它专家)小组:指项目发展工作小组,是决策委员会下属工作机构三、操作规范第一条 新项目发展信息通报投资中心负责信息的收集和项目的寻找,并及时整理项目的档案。一线公司定期或不定期向投资中心通报新项目概况和进展限度,投资中心及时汇总整理并通报。具体格式参见新项目发展信息通报表格。第二条 项目发展工作小组1、 小组负责项目进展过程中,各种信息的上传下达,保证信息通畅。2、 小组成员34人,由佳合投资中心、财务部、营销部委派的人员共同组成,组长由投资中心第一负责人担任或委派,负责
3、领导具体工作。出现时间局限等不可抗力因素导致小组不能如期成立,投资中心可替代行使小组职责,但必须通过佳合领导批准。3、 原则上,小组一经成立,小组成员不得随意变动,不同项目小组成员可以不同。4、 小组对“决策委员会”负责。一线公司与合作方(土地方)签约后,小组自行解散。5、 工作内容和流程:(1) 对重点介入的项目,投资中心根据资料对项目进行初步评估,并征询佳合财务部、市场营销部意见后,决定是否成立小组,同时知会“决策委员会”主任或佳合主管领导。(2) 决定成立小组后,投资中心、财务部、市场营销部应及时委派本部室专业人员成立工作小组,组长制定具体工作时间。(3) 小组成立一周内(视项目紧迫性可
4、适当延长),完毕实地调查和评估工作,提出项目发展意见和建议(小组各成员的专业意见事先应经其所在职能部门通过),向“决策委员会”委员、佳合主管领导报告,同时抄送一线公司和佳合市场营销部、财务部、投资中心部门第一负责人。(4) 一线公司或投资人员应根据小组提出的意见和建议跟进和完善相关工作,并及时通报小组。(5) 一线公司或投资人员应于听证会召开两周前向小组报送项目可行性报告初稿(6) 小组完毕实地调查和评估工作后,方可提交召开项目听证会申请。(7) 应提前一周向小组报送召开项目听证会申请和项目可行性报告。(8) 小组根据项目可行性报告和项目进展情况,评估是否召开项目听证会。召开与否的动议报“决策
5、委员会”主任或佳合主管领导审批,并自收到召开项目听证会申请2个工作日内向一线公司回复意见,意见应涉及会议召开的时间、地点、方式或不批准的理由及后续跟进工作规定。(9) 决定召开项目听证会,小组应向“决策委员会”委员、项目所在一线公司、其他与会人员发出会议告知和项目可行性报告、小组专业意见等资料,同时抄送佳合总经理层和佳合各职能部门负责人。(10) 项目通过论证后,投资人员对各评委意见应予以高度重视并跟进相关工作,并及时通报小组,小组继续跟踪项目进展情况,直至正式签约。(11) 小组对正式签约协议文本负有审核责任,对协议文本与听证会通过内容有较大差异,应提请投资人员给予合理解释,同时评估是否签约
6、,抄送各评委。第三条 论证报告进入新城市开发,在完毕实地考察和调研工作后,必须编写城市发展和住宅市场调研报告。项目立项,必须编写项目可行性报告,具体内容可参照佳合公司房地产项目可行性报告内容指引。第四条 项目听证会1、 除本制度第八条规定外,佳合公司所有新项目立项都要通过项目听证会论证。2、 会务组织:佳合企管中心、投资中心负责听证会会务工作,收集整理各委员意见,交由会议主持人宣布表决结果。3、 会议主持人:“决策委员会”指定。4、 评委成员:佳合决策层(股东会成员、董事长、总经理、副总经理、总监),各区域中心城市公司第一负责人,佳合财务中心、投资中心、研发中心、工程部、市场营销中心第一负责人
7、。5、 与会人员:评委、项目所在一线公司相关人员、小组成员、其别人员。6、 会议形式:现场、远程会议。7、 相关工作内容:(1) 实际到会评委达成应到会评委三分之二以上,听证会才干召开。(2) 评委应于项目听证会召开之前到项目宗地现场考察。具体时间可根据评委实际情况和需要自行或统一安排。(3) 小组负责在听证会召开3个工作日前将项目可行性报告报送各位评委。(4) 评委应认真研究分析项目可行性报告和相关资料,在会议召开前形成书面意见。必要时可先行讨论或征求相关职能部门意见。(5) 听证会召开前,小组可就专项问题向佳合职能部门征求意见,并在听证会会上陈述。(6) 会议召开时,项目所在公司可摘要介绍
8、项目可行性报告内容,重要工作是回答评委疑问和意见。(7) 评委应认真分析讨论项目的可行性,并于会议结束前填写佳合新项目投资听证会评审意见表,具体写明项目评估意见、开发建议和评估结论。(8) 投资中心应于听证会结束后3个工作日内完毕听证会会议纪要,并报送“决策委员会”委员、佳合领导、项目所在一线公司和佳合职能部门第一负责人。会议纪要应包含各评审委员意见和建议,听证会表决结果。8、 评委表决:表决形式分三种:(1)批准立项;(2)反对立项;(3)推迟立项。对表决结果要具体阐述理由。9、 听证会结论:与会评委三分之二及以上表决批准立项,则该项目通过。当批准立项未达成三分之二时,若表决形式(3)的比例
9、大于等于(2),以(3)作为最终论证结果,反之则以(2)作为最终论证结果。10、 会议费用:评审委员、小组成员因项目事宜发生的住宿费用、餐费以及会务费用,由项目所在公司承担。交通往返费用由评委、小组成员所在公司(部门)自行承担。第五条 签署合作意向已召开项目听证会并通过,一线公司可与合作方(土地方)签署合作意向;若在项目听证会前签署合作意向,需完毕以下工作:1、 于签署意向两周前向投资中心报送项目资料。2、 小组完毕赴实地考察,审核相关资料的工作;必要时,法律人员可介入前期谈判、意向书起草工作。3、 小组对合作意向文本提出专业意见和是否批准签署动议,报“决策委员会”主任和佳合主管领导。4、 “
10、决策委员会”主任或佳合领导审批并批准后,一线公司方可签署合作意向。第六条 签署正式协议项目合作意向书签定后,一线公司或投资人员及时向小组通报协议谈判等项目进展情况,必要时,法律人员可介入项目谈判和协议起草工作。与合作方(土地方)签署正式协议前必须完毕以下工作:1、 召开项目听证会,并通过。2、 报送佳合董事会,并通过。3、 协议文本与听证会通过条件一致;若不一致,小组要重新论证,并将论证意见报“决策委员会”主任和佳合主管领导审批,必要的话可提请原听证会评委通过通讯方式重新表决。第七条 向合作方(土地方)付款审批程序1、 在签署合作意向后,才可以支付定金(或诚意金)。2、 支付定金超过人民币20
11、0万元(不含200万元),一线公司必须向小组提出付款申请,付款申请要有一线公司第一负责人签字和具体付款理由。小组在收到付款申请后及时报送佳合主管总经理或付总经理审批,审批意见同时抄送佳合董事长和“决策委员会”主任。3、 在签署正式协议后,方可按照签约协议条款支付地价款。第八条 简化项目论证程序简化项目论证程序即可选择不召开项目听证会,而改为“决策委员会”委员通过通讯方式表决。项目资料报送、项目发展工作小组、签约、付款等其他工作程序同上。通讯表决工作由小组和投资中心共同组织。对符合下列条件之一,可执行简化项目论证程序:(1) 新项目规模在5万平方米以下且总投资1亿元以下;(2) 新项目位置与原有
12、项目接壤,是原项目自然延伸,规模在5万平方米以下,土地价格、合作条件和市场情况与原项目基本类似。(3) 新项目已召开过听证会,但因某些方面的条件未达成规定而推迟立项的,在听证会之后这些条件已得到改善和解决的。(4) 佳合相关管理制度规定的其他情形。四、新项目发展信息通报说明:1、填写范围:考虑重点介入和发展的项目,从开始接触到正式签约(或自然终止)时为止都规定填列,若签约后合作条件发生变动也规定在此快报中反映; 2、上报时间:每月10日、25日(遇节假日应以离此最近工作日为上报时间)以电子邮件形式传到总部投资部,在此时间外可视项目重要性和项目进展变化及时上报,项目发展小组邮箱: 3、碰到下列表
13、格没有涉及但对项目发展有重大影响的事件发生,可另附报告随信息通报一起及时上报。 4、无论有否新项目,均需填列项目发展环境变化内容。 填报单位: 填报日期:一、新项目基本情况概要项目名称位置区域位置所在区四至范围东南西北地段与市中心、重要建筑物、商圈等的距离。土地所有权归属合作方土地性质占地面积建筑面积其中:住宅容积率公建土地现状涉及使用现状,地形地貌,待动拆迁情况。合作方式及条件合作方式土地成本付款条件其他规定市场周边参照市场、具体楼盘,也许的售价估计。备注 填报单位: 填报日期:二、项目进展状况及工作计划具体内容项目进展状况接触限度说明与土地方接触限度,初步接触、进一步了解、有合作意向、准备
14、上会还是准备签约。谈判情况谈判进展情况,谈判条件等发生重大变化。法律手续法律手续办理限度,如:已取得的政府、法律文献依据等。焦点难点项目进展的重要难点和焦点。项目发展环境变化竞争对手竞争对手加入或退出,对手提出条件发生变化等,以及重要竞争对手在整个城市重大土地购买或其他投资。竞争楼盘对项目发展有影响的楼盘推出与封盘等。政府政策重要政府政策颁布或变动及对项目发展的影响,政府提倡重点开发区域和领域的提出或形成。城市规划城市规划发生重大变动或(即将)实行,重大城市规划调整。市政配套整个城市重大市政建设(如交通捷运系统规划和建立,重要道路的开工或通车),以及项目周边市政配套的改变。其他因素如:房地产热
15、点发展区域的形成和改变等。下一步计划说明该项目下一步工作计划(继续跟进还是暂缓、终止)、工作重点、采用的策略、突破点、是否需要项目发展工作小组介入、什么时间召开听证会等。五、新项目研讨会项目概况表格表一、宗地概况土地方全称 项目宗地概况位置区域位置所在区四至范围东南西北地段及等级现状地形地貌地下情况待动迁情况需要安顿或动迁的居民 户人涉及单位或生产队 个需要迁移的公司或工厂个其它交通出行公交线路在宗地及其周边的起始站轨道交通距宗地最近的站点快速干道市中心距宗地最快可达线路其它现状公共服务设施(距宗地3000米范围内列明数量、名称、距离)教育设施(列数量)小学中学大专院校幼托商业网点综合商场超级
16、市场农贸市场其它银行邮局文化体育公园运动场馆图书馆游泳馆其它医院大市政配套周边环境表二、经济技术指标经济技术指标项目宗地用地平衡表依据面积(公顷)比例现状用地性质居住用地住宅用地公建用地区内道路用地绿地公共绿地退道路绿化带市政用地道路用地总用地规划批准经济技术指标情况依据总建筑面积万平方米比例其中住宅面积多层住宅高层住宅公建面积经营性公建非经营性公建公建项目重要内容分类项目名称建筑面积占地面积经营性公建项目1234N非经营性公建项目1234N综合指标容积率综合容积率住宅容积率其它指标建筑覆盖率绿化率控高备注表三、合作条件合作方式(重要涉及获得项目或土地的方式、土地前期开发工作、规划调整、市政公
17、建配套的规定等重要内容)合作依据政府批文、权证名称审批机关备注计划立项批准文献规划用地批准文献征地批文及其附图方案设计批准文献建设用地批准文献其他政府文献合 作 要 求土地成本(成本构成、楼面地价)付款条件其他规定项目所在地政府税、费标准表四、投资收益预测项 目 投 资 收 益 测 算规划指标用地面积(万平方米)建筑面积(万平方米)合计 住宅 多层住宅 高层住宅 公建 经营性 非经营性成 本 预 测项目总金额(万元)单价(元/平方米)一直接成本小计1土地获得价款2开发前期准备费3主体建安工程费4红线内市政工程费5环境及配套设施费6开发间接费其中:营销费用利息支出二管理费用总计投 资 收 益 测
18、 算序号项目总金额/万元单价/元/备 注1销售收入2直接成本3销售税金及附加4管理费用5总投资6毛利率%7税前利润8税后利润9销售净利率10总投资回报率11内部收益率12启动资金13最大资金占用六、佳合房地产项目可行性报告内容指引一、 前言随着公司房地产业务不断扩张,土地储备力度逐渐加大,未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作,提高工作效率,规避签约风险,提高公司竞争力,特制定可行性报告内容指引。二、 可行性报告内容指引项目决策背景及摘要一、外部环境1、 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响,如:交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策
19、即将颁布等;2、 宗地所属地区在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如,项目处在浦东,要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。3、 项目渊源,特殊的政治或文化背景,如:危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等;二、内部因素1、 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义(一般35年),在公司发展中的地位(是否核心项目);2、 公司进入重点区域市场、项目合理布局,提高品牌形象、减少经营风险、扩大社会影响力的作用;3、 从公司未来的利润需求、可连续经营等角度描述立项的意义;第一部分:项目概况一、 宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域(经济开发区、商
20、贸金融区等)的地理位置。附图:项目在该城市的区位图,标记出宗地区域位置,与标志性市政设施、建筑物(如市中心商圈、机场等)的相对位置和距离、地段的定性描述(与重要中心区域办公/商务/政府的关系)。二、 宗地现状1、 四至范围;2、 地势平坦状况,自然标高,与周边地势比较;3、 地面现状,涉及宗地内是否有水渠、较深的沟壑(小峡谷)、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素,并计算因此而损失的实际用地面积;4、 地面现有居民情况,涉及具体居住人数、户数,工厂数量、规模、产品性质、开工状况等,并说明对拆迁及项目开发进度的影响;5、 地下情况,涉及管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等,
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