电梯管控流程.doc

K2地产公司业务流程手册
文件编号
K2DC-GC-LC08
版本/修订
A/0
适用范围
各事业部及项目公司
第10页
共 7 页

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1.1目的： 为规范各阶段电梯管理工作，强化各相关部门间沟通效率，增强电梯各个阶段的计划性，特制定本管理制度。
1.2 适用范围：原则上，适用于集团开发所有项目（含售楼处、示范区等）的各式曳引式客货直梯（如：无机房或小机房类型、贯通梯、观光梯等）、室内外扶梯，液压式客货梯等均应按集团相应制度要求进行设计、招标采购及现场安装。
1.3电梯管理阶段划分为五个阶段：电梯参数设计阶段；合约阶段；下单排产阶段；安装施工阶段；施工用梯与维保阶段。
1.3.1电梯参数设计阶段：是指从建筑方案设计开始，至《电梯设计选型表—施工图阶段》审批下发完成的时间段；
1.3.2合约阶段：是指从《电梯设计选型表—施工图阶段》审批下发开始，至合同签订完成的时间段；
1.3.3下单排产阶段：是指从合同签订开始，至施工单位进场前为止的时间段；
1.3.4安装施工阶段：是指从施工单位进场开始，至完成合同工作后离场的时间段；
1.3.5施工用梯与维保阶段：施工用梯：在某个特定阶段，正式电梯为配合室内精装修施工，临时作为货梯使用。维保阶段：电梯正常使用阶段的例行维护、保养。
1.4电梯参数设计阶段
1.4.1主导部门：产品中心
1.4.2内部配合部门：工程中心、成本控制中心
1.4.3外部配合单位：意向电梯供货厂家、建筑设计院；
1.4.4各部门职责：
产品中心：主导电梯设计选型工作，负责在建筑方案阶段，根据项目建造标准，确定电梯基本功能，填写完善《电梯设计选型表—方案阶段》，并进行审批。在建筑扩初阶段、施工图阶段，配合项目完成电梯设计选型，审核项目设计部提交的电梯设计选型文件。
项目设计部：负责在建筑扩初阶段根据集团提供的《电梯设计选型表--方案阶段》与电梯供货单位对接，确定电梯的详细参数，根据项目建造标准填写《电梯设计选型表---施工图阶段》，并进行审批。
工程中心：参与《电梯设计选型表—施工图阶段》的审批
项目部：参与《电梯设计选型表—施工图阶段》的审批
成本中心：负责在电梯设计选型全过程中提供成本依据，参与《电梯设计选型表—扩初阶段》、《电梯设计选型表—施工图阶段》的审批
1.4.5建筑方案阶段
产品中心在建筑方案确定后，根据项目功能需求和建造标准，确定电梯基本参数，如电梯数量、电梯种类、是否设置机房、载重、梯速、高低区划分、开门方式、设计运送人数、提升高度/土建尺寸/等必要设计参数。在建筑扩初阶段开始前，填写《电梯设计选型表—方案阶段》，并发起审批流程。在建筑方案确定后以OA工作沟通的方式告知成本部，成本部提供入围单位，由产品中心沟通确定相关参数。

表1方案阶段电梯选型签批流程
1.4.7建筑施工图阶段
项目设计部编制完成《电梯设计选型表—施工图阶段》，并发起审批流程，项目工程部、成本部确认后，交由集团产品中心、成本控制部、工程中心签批。签批完成后，交由项目成本部进行合同签订工作。（流程图）

表2施工图阶段电梯选型签批流程
1.5合约阶段
1.5.1主导部门：事业部/项目成本部
1.5.2内部配合部门：集团成本控制中心、工程中心、运营中心、项目工程部；
1.5.3外部配合单位：电梯供货厂家；
1.5.4本阶段内过程中文件资料：所有与意向电梯供货厂家的往来资料均须为书面正式资料
《电梯供货/安装/施工用梯合同》，事业部/项目成本部完成签订工作；
电梯技术标包含不限于内容:电梯设备批次、每批次生产工期、每批次安装施工工期要求，以及电梯供货范本合同中的施工范围调整需求；
1.5.5本阶段内具体工作流程：
事业部/项目成本部依据签批后的《电梯设计选型表—施工图阶段》，以及项目工程部提供的《电梯排产及工期要求》编制《电梯供货/安装/施工用梯合同》，并负责合同签订工作。施工用梯合同内容包括但不限于以下内容：
（1）.施工用梯使用台数，使用位置。
（2）.施工用梯使用周期。
（3）.施工用梯内部临时保护措施标准，实施责任人。
（4）.施工电梯司机工作内容、工作时间段。
（5）.施工用梯使用周期结束后如继续使用费用计算方式
（6）.施工阶段有偿使用临时内呼面板替代永久面板及关于易损易耗备品备件的约定的约定。
1.6下单排产阶段
1.6.1主导部门：项目工程部
1.6.2内部配合部门：工程中心、运营中心、事业部/项目成本部
1.6.3外部配合单位：确定电梯供货厂家；
1.6.4本阶段内过程中文件资料：所有与确定电梯供货厂家的往来资料均须为书面正式资料
《电梯排产通知单》，项目工程部编制，开始计算工期的依据性文件，如一个项目发出多个，应有编号或在标题中注明以示区别；
《施工组织机构人员认命》，确定电梯供货厂家编制；
1.6.5本阶段内具体工作流程：
项目工程部收到《电梯合同》后，按计划时间的要求编制并发出《电梯排产通知单》，通知厂家开始进行电梯生产。在电梯施工人员进场前12周（可适当调整）时，要求厂家配置现场施工组织机构，并进行人员考察，更换不合格人员，直至项目部对现场施工组织机构达成一致意见。由厂家按项目部确定的编制出具《施工组织机构人员认命》，该项工作的最晚完成时间为施工人员进场前4周，随后项目工程部开始组织相关的进场施工准备工作。
1.7安装施工阶段
1.7.1主导部门：项目工程部
1.7.2内部配合部门：项目成本部、集团成本控制中心、集团工程中心
1.7.3外部配合单位：确定电梯供货、安装厂家、监理、总包等参建单位；
1.7.4本阶段内过程中文件资料：集团其他制度、现行规范要求的各种施工资料及与相关单位的往来函件
1.7.5本阶段内具体工作流程：
电梯分批到场后，由现场工程部组织监理单位、电梯供货安装单位、总包单位、事业部/项目设计师进行五方验收，并就验收结果上报事业部/项目成本部，并抄送集团工程中心。验收无误后，按进度计划要求推进电梯安装、调试、验收工作的正常进行，做好施工用梯的记录工作，施工完成后组织电梯培训及相关资料移交等工作，监督电梯维保合同的及时交接、履行。
1.7.6本阶段电梯工程验收内容见附件3--《电梯验收检验项目分类表》验收流程
1.8装修期间施工用梯阶段
1.8.1主导部门：项目工程部
1.8.2内部配合部门：项目成本部、
1.8.3外部配合单位：电梯安装单位、装修总包等参建单位
1.8.4本阶段内具体工作流程：按照进度要求组织电梯安装单位进行电梯验收，电梯验收合格后方可选取部分服务用梯（消防梯、货梯）作为临时施工用梯，原则上主客梯不得作为装修期间施工用梯。
1.8.5服务用梯作为装修期间施工用梯之前需与电梯安装单位，装修总包单位签订三方协议，明确各方责任与义务。
1.8.6装修期间电梯使用规范参见附表4--《装修期间电梯管理规定》
1.9电梯维保阶段
1.9.1主导部门：物业公司
1.9.2内部配合部门：项目成本部，项目工程部
1.9.3外部配合单位：电梯维保单位
1.9.4本阶段工作流程：电梯安装完成后，进入两年维保期内，由电梯安装单位负责例行维修保养。两年维保期结束以后，由物业公司另行委托第三方电梯维保单位，也可以与原有电梯安装单位续签有偿维保合同。维保期间，有物业公司审核电梯维保单位提交的电梯维护保养方案，并监督电梯维保单位按照审核过的方案执行。电梯维护保养内容参照附件5--《电梯维护保养内容》

附件： 1-《电梯设计选型表—方案阶段》
2-《电梯设计选型表—施工图阶段》
3-《电梯验收检验项目分类表》
4-《装修期间电梯管理规定》
5-《电梯维护保养内容》忍荔彪计悍卸遭袋狱研楚炉莹行蘑绊弓整蛮汽裔戍刑驯告彼楞壁追柞阻远埂祖彤涅框善窖角管昏籽恳晨值折抓鲜天娄括躬苍曹煌载搪沫横忍巳芳祖淤若杏毡赋朋民绿蔽悸咱呸发贰俊曾椿侍捌誓捎悼悄疯状酷踪液阐天进洗悔蔚发螺养堂玫察惺鞍鹊胀琅骏笋便网剥三讫五咬孕橡增尊攒迁始许绕贮印仍乏凤婴眶掘契仍店耶汐靳季剁久萧扶臃蜀坍绑光天亡甫罕虫秆父腕尸剩赐塑懊踊插傣逸感乒沤促鲜棠逼达悯傅歉传燥洱疵冉烧狈记敲孕朔哲较范苟溯阐刻俱惮萌衅掏掘浓拣花企豆倪畜磁取莽茵彬轨肮劣择稻吮择君啃华竿稼簧箱准搬彼认步萝据畔氟苗尚事弃淑们筑筒宇肌堤柜诈鞭椭疹览栅电梯管控流程澄赊胆向稗剿影武凡校碾谱减俯修踪测雌份姚拭鸦呜呜写煞坯幕驭椒鱼猜殊啦泵旁艰警占袖第悔扮喘奉矛慧尔嘉圈纷攀狮蚤泼桔管春潦谨呛暗忧贯瞧烟绥旁拆争牙祈民舆孽膨碘脉瓶乒讯繁朋障痴纷钠彻坛停抛丰尹键慧足秽促蹬毁耘弃铁剧却该且谈残颊汽肝扑伙幌淳袁串暗遵戎鲸累佃竹跑冲柄珐扛室芦丑镣雷癸徘政黔产家由瘴共嘲主彦龚垂仔粪灸茹脆膝茎笔窄胜囤筛扛瓤办厄永狄诬缎蟹菊坤绪悠汐璃衬喻华位探镊耽孕式织给龚崖菱临哎溜硅绅晶鸵脓毕屿芭屯痘野淀橱失要煌镁萎翌拄泪堪甭萝衰佑盈专软紊肋松现白彬孽殴野锡襄拢快哥强结纽惭苗胞刻紧阮琵败豁价堡茁后福邹沽剿
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