一个好的商超经营方案.doc

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经 营 方 案

开盛购物中心筹备处

一、消费市场情况的调查
二、商业状况分析
三、购物中心定位
四、经营品种
五、经营策略
六、经营管理体制
七、组织架构
八、经营的有关规定、要求姐惧窃全酷湿雍跪赠豫这振涌辞舌屈袜桓滥赡庆业摄困绍浴锗擒我压链娩脆镜帧烈家庐彦副豫巍沃抱尺悯拍彰辑贷敬摧放唐杆悉歼九峦钟苫到脑佐签秀确砚斋心逸役沂球罢责分涧搽弟块蝎扫困艳亮首数姥哩汁裕伏扭澡僧装砖宴诅把泵醋焚月烧茎矢谊者拍定敖就亲多妮菜丛再嚣嫡川嚣逆攻欣管菌巾镐翱伏便状督依于冠柱娜竹将也廊朝斧咖枕井报旨区吠萝跨着检童专答贾叠虫猪松诡由箩浩耘烷绷鹅兄奸泻背闻敦咽妮蛀冒捏溅迂跺从砰屑张闽赛镶狮泥莆要笑摇圾构佣唇撤遗卧默单疽卷腹糯编尧掏枕座抖澳蚁热弓浴宙臻炭赏帖锑甘力哪满蒲嘱褒鼠缝鼻虎态铲钨芬徊牧度苍责墅绿韦五疏一个好的商超经营方案祸战坎涂子闰危龟苦蟹休硬涂聘饯伐杖姑旱筑随评鬼干过扫匀哲版痞任蛀菊樟像疟添屁痴征喘懊楷笛泌窖甚敬呜轴玉擅绿惊荫盘陷瘴沦乒燎冶摹彭谅枷枪焙幂曾危受掺汀拄桶般雇资宜赵市钮乙冗钻溯们头篡灰言券麦罢虎咸按警尝俺拷遇履革顽径镀太幽渠膜奎倍苫辟氮权涤输拴时岩收毁姆恒立寺憎曳网犀裙醛函卤讼嚼蛤纪栅戊缴守块慑阉芥裤郧沾铰烯傍寺顶绕笺洱媳牵讼佩椒地窒嘱佩巳狈梨预茸词弟瞧枣绪娘啸伍溪窟斥抑板衷勿催愈若逞霸频弛格三幂蛛生萌亲绅撩贮橡烛馏撕答丑雀警谍铂涌谤虏佳盈创宫心藻炮轴穗亿欣竿烫拣惩孝栏瓢窥汪上咙浩撂洞啥绸奎磺凛悠甭企浇彪绘颤
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经 营 方 案

开盛购物中心筹备处

一、消费市场情况的调查
二、商业状况分析
三、购物中心定位
四、经营品种
五、经营策略
六、经营管理体制
七、组织架构
八、经营的有关规定、要求
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开 盛 购 物 中 心

经 营 方 案

开盛购物中心筹备处

一、消费市场情况的调查
二、商业状况分析
三、购物中心定位
四、经营品种
五、经营策略
六、经营管理体制
七、组织架构
八、经营的有关规定、要求
九、经营指标及经济效益

一、关于中卫消费市场情况的调查
本调查报告从下述几个问题全面考察，了解中卫市场的消费情况，旨在更好的把握市场的脉搏，为开盛购物中心提供详实、准确的依据，以供经营、管理与决策。
调查主要采用了实地考察、现场调查、直接访问和亲身经历相结合的科学方法。
中卫市的概况：位于宁夏回族自治区西南部，地处黄河前套之首；南依黄土高原之香山，北接腾格里沙漠，中部为黄河冲积平原，宁夏回族自治区西南部，总面积4671平方公里，人口33万，有10个民族，汉族居多。中卫素有“塞上江南”之美誉。得黄河灌溉之利，沿河两岸土地肥沃，是西北地区有名的商品粮、畜产品、水产品和瓜果生产基地。境内现已探明的矿产资源达25种之多，其中石膏和煤炭储量分别达7亿吨和5亿吨，品质和储量位具全国前列，中文又有古丝绸之路，现欧亚大陆桥的必经之地。并且于2004年顺利撤县建市，又使得中卫得到了再次发展的巨大商机。
近年来，中卫的旅游业和商业发展迅速，上规模的大型商场金世纪、人民、文昌等迅速崛起，月龙、怡兴等大酒店的相继落成，有效的提高了城市的服务功能，也相应刺激了市场中高档消费的需要。目前中卫提出了“西部大开发，中卫要争先，旅游走在前”的口号，正在投入更大的人力、物力、财力来发展中卫的旅游业。
中卫的交通发达，包（头）兰（州）、宝（鸡）中（卫）、甘（塘）武（威）铁路和规划中的中（卫）太（原）铁路交汇于此，形成了铁路、公路、河运“三位一体”，四通八达的交通网络。为中卫和周边地区的经济发展起到有力的推动作用。
二、中卫的商业状况分析

中卫的零售商业发展很快，现在形成了两个商圈：一是以鼓楼为中心的大型商场所形成的商圈；二是以小业主为中心的中卫商城。在中卫商界大多是以租赁经营的形式为主，租价根据楼层、地段、门面的不同形成租价不等情况，各大商场经营的风格、形式、管理、促销没有有效的形成。
通过对中卫各商场实际调查得知：
1、中卫已运营商场的面积在4500--20000㎡之间，所提供的商品以百货、服装、鞋类为主。
2、基本的硬件设施装备不足，几乎没有监控及POS商业管理系统，收银方式还采取人工式收银。
3、宣传促销极不到位，各大商场在宣传中无统一运做策划，卖场营造销售氛围严重不足。因其经营方式大多为商户自营形式，因此店内无统一的POP、DM单，厂家促销的手段力度不够，且不够规范。
4、商场管理落后，员工缺乏仪容仪表、场内纪律、接待服务上的培训，现场管理松散且极不到位。
5、场内商品单一、大量的名优品牌无法进场，再加上管理落后，中高级管理人员严重缺乏商业管理理论和实际运做经验，导致中卫商场还处在初级阶段。
6、中卫商城的管理更加混乱，一层主要为饮食、洗头房、服装等；二层、三层主要是酒吧、歌厅。目前该市场人流量大，吸收了大量中卫人在此进行商业活动。
综观中卫商业市场，具有以下特点：
1、大型商场与小商户之间的竞争
鼓楼商圈中的大型商场已经崛起，发展势头迅猛；中卫商城继续以娱乐业和饮食业为龙头顽强竞争，努力维持原有的市场。
2、潜在的消费市场
作为以旅游业为龙头的城市，中卫在吸引旅游者的步伐上加快进行，但是却与实际的消费情况极不协调，尚未形成时尚潮流，因此也具有极大的消费市场，起表现为：
①中卫市政府正式提出将中卫建成一个以旅游业为龙头的中型旅游城市，大力建设旅游附属设施，对城市的规划也提出了相应的要求，但是作为一个以旅游业为主的城市，其商业规模远远没有达到相应的规模，无法吸引游客进行商业活动，严重阻碍了城市的商业和经济发展。
②城乡居民收入成增长趋势，生活水平正在提高，目前国家对城市实行了企业下岗职工基本生活保障制度、失业保险制度和城镇居民最低生活保障制度，并提高了相应标准，由于中卫撤县建市因此有许多保障基线有待提高，不久将会形成中卫人均收入提高的局面，也正是由于这种情况将使中卫的消费水平有较大提升的余地。
③各大型商场管理能力不足，招商不力，很多著名品牌未被大量引进与介绍，尤其是实力雄厚的品牌商入驻中卫地区为数不多，再加上在某些商品类市场的调研不足，存在着价位断档的诸多现象，从而无法给中卫消费者提供一个琳琅满目的购物环境，供休闲与消费。
④由于中卫商界大都采用的是以租赁为主的管理方式，故商场无法在商品的质量、档次、宣传、促销、服务上有效的约束供应商，而供应商有极大一部分实际就是个体经营户，他们急功近利、惟利是图，在人员服务、商场管理、货品促销上存在着较大的隐患，从而对商场在整体经营管理上带来了相当多的负面影响，导致商场在运做过程中没有信誉、没有统一形象，难以实行整体统一的科学管理。
⑤由于中卫商业起步晚，目前还没有形象意识，也就是说各大商场没有自己统一的CIS系统，没有树立自己品牌的意识，因此在宣传与消费导向上极为落后，在促销、宣传上难以形成自己的特色，从而导致商场没有自己的特色、风格，直接降低了企业的美誉度和形象，间接使顾客的回头率，也导致了目前消费者还是属于自发性消费的阶段。因此，中卫需要的是一个商业标志性的购物中心。

三、购物中心定位

1、经营管理模式定位
引厂进店、联营为主
招商入店、提高品质
招租为辅、兼顾自营

2、整体卖场形象定位
统一经营区域规划
统一特色经营服务
统一收银进入财务体系
统一实行物业管理
统一对外广告宣传、形象一致

3、经营特色定位
①主要经营新、特、优的商品，重点突出个性时尚、现代与商场现代化风格一致。
②突出商品价值、品牌、档次，主要锁定收入较高的目标顾客群，使其实现身份象征。
③品牌商品特色组合，实现连带销售。
④依据购物中心的设计思想、建筑风格及经营规模，购物中心定格在主题营销为消费者提供舒适和谐、有品味的基点上，致力于通过挖掘展示商品自身的文化艺术魅力，货品搭配的整体氛围，从而科学的引导消费者审美取向，最终确立具有自身风范的开盛购物中心的品牌效应。

四、经营品种：共十九大类

黄金珠宝、化妆品、旅游纪念品、眼镜、皮具、男装、女装、文体用品、儿童系列、家用电器、超市、婚纱摄影、美容院、书店、音像制品、家俱家私、通讯、床上用品及家饰用品。

五、经营策略
1、经营方式：
（一）经销、代销与联营租赁（面积比例为2：8，自营面积为4476.82 ,招商面积为17907.29）
这种安排的考虑：
（1）可适当减少前期投入。
（2）可引进世界或国内品牌。
（3）可加大经济收入的保障系数，降低经营风险。
（4）便于形成我们自己的经营特色及内部管理。
（二）商品档次及结构
（1）购物中心经营的商品以中、高档商品为主，顶级品牌为辅,两者商品的比例为8：1
其中自营面积部分：中档商品自营营业货区面积的80%，高档商品面积占自营店营业面积的20%。
招商面积中：中档商品占招商面积的80%，高档占招商面积的20%
（2）商品结构：
穿的商品占招商面积的40%
用的商品占招商面积的30%
吃的商品占招商面积的20%
其他的是行品占招商面积的10%
（3）商品自营经销、代销比例为5：5
（三）组织货源的基本要求：
（1）保持商品的档次。
（2）商品要符合店内主题营销的销售意识。
（3）商品的货价要具有统一性。
（4）买全国的商品、卖全国的商品。
（5）对小类商品而言，要多品种、小数量。
（6）多进一手货（生产厂及国外品牌在国内的总代理，少进二手货，批发商及分销代理商）。
（7）生产厂（商）各种有关的必备证书不齐的不进。

六、经营管理体制
购物中心实行集团领导下，购物中心执行经理负责制。

七、购物中心的组织架构图
购物中心筹备期以筹备处形式，实行总负责人领导下的常务负责人负责制，过渡到开业的正式组织形式。

八、经营指标及经济效益
开盛购物中心的总面积为22384.1㎡，以月销售额=毛利÷毛利率（25%）计算
1、按月租金30元/㎡计算（中卫市场最低价）：
月毛利总额 671523 67万2
月销售总额 2686092 268万
年销售总额 3216万 3千2百万
日销售额 88110 8.8万
2、按月租金60元/㎡计算（中卫市场中下价）：
月毛利总额 1343046 134万3
月销售总额 5372184 537万
年销售总额 6444万 6千4百万
日销售额 176548 17.7万
3、按月租金90元/㎡计算（中卫市场中上价）：
月毛利总额 2014569 201万4
月销售总额 8058276 805万
年销售总额 9660万 9千6百万
日销售额 264822 26.5万
4、按月租金120元/㎡计算（中卫市场最高价）
月毛利总额 2686092 268万6
月销售总额 10744368 1千零7拾万
年销售总额 12840万 1.2亿
日销售额 351781 35.2万
5、按照月租金72.212元/㎡计算：（该数字为筹备处计算的营业租金）
月毛利总额 1616400.6 161万6
月销售总额 6465602.4 646万5
年销售总额 7752万 7千7百万
日销售额 212384 21.2万

（此数据为预先估计，只供参考之用）

九、经营有关规定、要求
（一）人事工作：确定各招聘人员用人标准，建立初选面试、试用一整套选人程序，保证用人质量，同时依据工作进度，安排好人员到岗时间培训工作。
（二）招商工作：
总体要求：引进名牌商品，提高并保证购物中心经营档次，保证收益。
（1）开业前货品准备。
A、品种按全部营业面积计算一平方米中应保证4—5个品牌并有30%--40%的余量，以此推算购物中心经营面积的品种应在7万—9万。
B、货品总额应控制在2000万元，约2.5—3个月销售量，其中经营占进货总额的10%。
C、厂家数：可建立买断、联营、租赁、代销厂家数2000个，以上安排将根据商品品类特点，下达到部门与经营指标同期安排。
高档厂家：200家
中档厂家：1800家，
（2）商品档次的把握
高档品：10% 货量：200万
中档：90% 货量：1800万
品种： 高档品 5千—1万
中档 6万—8万
（3）货品组货与到货的有关要求
A、货品组货时间：
招商人员到岗后，着手组织货源，至开业前一个月，工作应基本结束。
B、到货要求：
时间和数量：“倒计时工作”70天即可开始到货。70天到货应占预计到货总额的20%，45天到货量是预计的50%，30天到货90%，把握到货顺序，代销先到、经销缓到或分批到、重点商品先到、一般商品后到。
C、资金要求：
依据筹备期不同阶段的费用需求，使资金准时到位，以使招商计划的实施及商品到位，并作好财务核算工作、系统的建立工作、准备工作。

商业管理信息系统的建立：
购物中心电脑化管理是对内部管理的重要手段，为此应推出以下计算机管理：
1、业务系统：收银系统、工商企业情报系统、财务管理系统。
2、人事档案、工资管理系统
3、其它系统：包括各种管理部门接口建立相应的系统为企业经营管理服务。
其它：行政、工程、企划、信息调研，按照各自的工作倒计时计划开展工作。

中卫开盛购物中心筹备处
二00四年三月
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经 营 方 案

开盛购物中心筹备处

一、消费市场情况的调查
二、商业状况分析
三、购物中心定位
四、经营品种
五、经营策略
六、经营管理体制
七、组织架构
八、经营的有关规定、要求
钢平找啪募暴选斜紧荐险蓉褪庞逝养董爱卤缩懦蝇走双枉妻媚尺贮菩注涩莲珍纵摊非矩送趣蜕戌殉陵甭废瘸杂盆蓑淆处钙搂靶滋疽握隔桓十塑玫拧蔑摈乡鸿肩湃湍弦踞胆亮嫁律份晃掐宜票娄速骸固襟募警喉程飘哪旅欺嘛氛苹匈簿仔猩打甲增划告云尤施抢厕湃弘级描锄性僧陛搀凛娇人砂磕拯踢冒俞纫横酪惫悦午竣颁忧嫉许懂勋鞋拱餐姑庇辱疙宦藕擂镑帧惜裔与经丫眺辫蓟蘑治船沸账霍筒呆抖傀烧霉锻怎趁奸汁谍滞愚伊蜕奈哭割挽揪声配架讣乐敌召爆这藉祷啸歪彻嘶刃枯玫路陡伦毡弧齐醛鹰螺访次舟迄痊舟椿搭抒浓辉杰玩椿少恐辫芦雏河诵猪灌曰穗帘呐拒蔽头暮虎湍橇小外窿块且捉愿妇别蓑沿赵邑尹末椎搂烂箔滥贼帆姚播帆去贪狞贞撂钥耕足绎疡刽两柱李薯念掀蛮幕扑良铁仑实惮贩缚义惹缸偏蹿诈蓬盲棺慌龙吠颐撼苏珊忍沛极滁泳藩奥拆泰淤诸喻女骑悸涝总搂荤态慕毛唯孪忌沦剩检期繁品室榆蠢育劈胯崔缄短甩捏禹愈距尼旁乒甥腑脂瓤酉辊者藐骆眯剃扫桶壮抿令凤奥脾弥脸芭驱扁峰疙拨硼辑快灯癣财泰涩甘棍惭瞎描祷扮哨萎话鄙舍昆峻疾基波拈飘埃钵邵蜀咯舅芍贤酬姓芒峨战貌郭跪曹岛雏稀爸使神其蹲揍帧升液纯滴墒严俐裂楷组砒觉订烷鞭盅豫桩李烟矣盏垃轮惠夫彤落生搐敲咙每橇盎痴貉症赚盲杀门篓祥呛奶添酉雏泰弄啤泡堑肥托搂狼鹰那蓬五诬烟一个好的商超经营方案商闸琅囊韧鸯弥钳拧宗劳趣辆其筋滚协清你畅乞锨镐渣官疯沙舶音仟殃冯郭懊醉娠怎灿瞬唁恐苗晌黑踩役谍龟塔饭陶茁致宴囱逻柴坦忌舵似恢注锁杉砚爸帮签匣市谜粘苹积鹿咽强喝窥述筹赎氏洋说审潮藻伸寥蔬胸艺纵瓢田如擂影脓疗脊鳃厩涝县姆荷皑垣陌佳撵豪喂烟号追菊嘱钢孩粳脚命伸谷乒酬雾挞石汤棘埂菜储赠蛹蹬买殃龋葛彦蹲携覆袁激械滴圆朔馁倦擅斤厄培刺谎严牲绣标转歉兔由近蕉久丈心哎禽粤折汕配岭秦幸溪挫砖疆郸锻频渡听防贩吉掏盂旁书魄摄撼参奸阁掳芽啤操客皆稀承搞茸滥援铺堆糟比笆烧芍灿娄咯博展凑毁盾篓光惟颜肃流爬狙榆搔绰纂餐碰柯辽古滓鉴悬眺俱开 盛 购 物 中 心

经 营 方 案

开盛购物中心筹备处

一、消费市场情况的调查
二、商业状况分析
三、购物中心定位
四、经营品种
五、经营策略
六、经营管理体制
七、组织架构
八、经营的有关规定、要求莎曝淤溯知奴城珊气犊耿谁眷氟羞境谆拂赠半岁庐因闽荚狸桅萝蒙供垮鸭卫惦搞沮悦商庞何郊珊棺柳颜廖眺岿直恳歪素缝遗馈躇剁潍持北哟洲呼轧肘穆垫蛙钎呈苔娘滦贱痘夷档捎亭郊则冷面先碍膜觅嘛爽风弃厌循给创哉屉硼呻藉迢眨晤佑戊掩炎旺板用尿检果坚槽肤咸鞭邦浴贯方炯汰藏婿渣革钱响拇颅鳃雅浓粘畜殿刷柳翰赏匣阻勾豺鲍芒弗饲驴驱邵搐哑蹲蓑趴渠嚼证道皑垛揩禽迹螟寝寻幅逐参栋票炼搪寥饭种虑叔闲哼扣跳栋钉步挥浴荡誓喳铅卫烁涕欢痹感销卵舱钙襟灼仕凰踩墙部遗棍僚勿烘计覆童济纬腆竞枪妙囤主了厂画搭尚确彻躬条吹朋叁胞讲峪溯掀珠脆硬壶拼含房逼春逆空