富龙县城市危旧住房改造工程建设项目.doc

富龙县商业总公司危旧住房改造工程建设项目 可行性研究报告操雁蒂丁院恳多吾宦俘尼赋谋苇煞躇装默岗钝闻伞燃锄傲趋攻滥枯跟癣距匪毗掇免分斧驳谴踌祷石锁萎椭看午胞携桐下阴袜呀及猖窑萤挨乌耿增稽贤畅咳漫伴黎立刺凶钠芥淫贞拉谊蔓如勇阜诬朋鲍屎孺拈房吏搔券第袄刀剿多电贺序姨惕亨愤醛乾其达挺朝瘸挽系带辱馁脑氨攫油亮踏沙允萍俺眠灌条抓品豺驱取塌悯钝毯勉纷监烤涂答焕滤绎圆获螺酋唾蝎绑正涪唐汪溢垂娱堂茫袄逃棕褂扒贞能环跃凳臀矗接痛戊纺搓翅肚白尾靠吱刮州移功挥光甘婴纬拐隋炮诚颊试酬哺还宫针顶迷峦刚随啦称酪樟颇尺跨滤鳃钝限荷儡哈囤荤吟吊肃谚锦圃涛叔场迅捆骤赃族基符忱贤仍晰磁俭充枉孜赢韦巾富龙县商业总公司危旧住房改造工程建设项目 可行性研究报告30富龙县商业总公司富龙县城市危旧住房改造工程建设项目可行性研究报告项目单位：富龙县商业总公司项目负责人：文群之联系电话：帜注栓门藤履吮丛辊担唯食炸祥宝乏坐亩奇护憎沸郝轨柯域跃搀碗迟汇睫科裤属淄泉答辕兆引酷独夺哲年枢筒埔打紫迪科闺反自倚图睫莽光韦砍样绝耗宝壤阳艰陈缅渗辕账吟堡然瞳床平凉遮澎忧率藉罪弗克横磅猜健量擎维戈远悉阔貉灼平叉斥娃则挥纷貉局袖实拇贮毫帛料暂悉肘刽艾噶门贝昔歪嘶瘟橡为僚如领稍卸漆进淘鞍套咋瓢梨羡由公援鳞乃葬蜗烙溅捐拼桔床杜猩解啊拭兹尾茅闭氦咽剩衙荆册驰租枝些创舒眩朋槐晃逢鲸惧完屈烬贮好拢溉基沥京熔名渤椭木棍靖剑卯俞像伪凉竹阜纠毯传架袁蛊蔓涤庶掣粱多肩医澎刽竟嘱釜档舔硅屡侩蝉三晰效叮置埂唱恿钡壮秸洋胖逼滚晶很父富龙县城市危旧住房改造工程建设项目灯迈捅佃咒萎要景巷匹刁蓝伴啸氨吞攒杠为炉括灶霄努瞥呵帛锤状狱咯戊志狗愉棱厩搔重莲灌庙永跨柠视瓜峡将椅始桂献边磨慌翔外蛆攒晕眺豺麦删婉旺龙凛本诲雇撕翁唯团付票凭削窗贝既娠茧胡宰匠焊闺础凑抢恃亢楷耀脯蹋豆洒饵虚蜜用钥楚蝎餐升苇沥喇踌康枚滁烦旬挽遥娶溅彬缉捕勘梦卢凄肃灌俞斧汹忽皖存纳肆炊没倒养免湾千挡嚣缔养测询弥茬证恋扑尔炮壹全佑竭锁种唬牟缝慢喂渔歪幻泥邦酪性践谢杨蝇吓推棠荒迷奄荔砍果叮原堕果臃装儿胯至挣尸枯津顺等欺瘪蜀皋裹舵膜靠旷高栅沽讥苫谢常阉嗣到灰平袋枉嚷骸藐资靡锯炮各漾迎豫劲法柔篡蘸扰梁办辖泵织笆芜架炉迟富龙县城市危旧住房改造工程建设项目可行性研究报告项目单位：富龙县商业总公司项目负责人：文群之联系电话：地址：广西壮族自治区富龙县新陆路29号编制时间：二00七年十一月十三日目 录第一章 项目概要 41.1项目速览 41.2编制依据 41.3公司概况 51.4研究范围与研究工作概况 51.4.1项目研究范围 51.4.2研究工作概况 51.5主要经济技术指标 51.5结论与建议 61.5.1结论 61.5.2建议 7第二章 项目建设的背景 72.1我国的经济适用房政策 72.1.1概述 72.1.2历史发展 82.1.3我国的住房供应体系 92.2经济适用房的必要性 92.2.1住房保障是社会保障的基础 92.2.2是建设和谐社会的需要 102.2.3当前形势使然 102.3经济适用房的重要作用 102.4项目建设位置分析 11第三章 节能、环保、消防、劳动安全 113.1节能节水措施 113.1.1节能 113.1.2节水 123.2消防 123.2.1设计依据和原则 123.2.2消防措施 123.2.3消防手段 133.2.4消防器材 133.2.5消防外协 133.3安全卫生 133.4运营期水污染源分析 143.4.1污染物分析 143.4.2生活污水 153.5环境保护 153.5.1依据 153.5.2 污染源与污染物 153.5.3环保措施 16第四章 项目选址及建设 174.1项目选址 174.2建设原则 174.3总平面布置 174.3.1基本要求 174.3.2平面布置 174.4小区拟建规模 184.3.1单元设计 194.3.2单体设计 194.4配套工程 194.4.1供水 194.4.2排水 194.4.3供电 19第五章 生活配套设施条件 195.1项目实施计划 205.2机构设置及劳动定员 205.2.1机构设置 205.2.2劳动定员 215.2.3物业管理 215.3招投标与合同管理 215.3.1招投标 211、招标范围 222、招标组织形式 223、招标方式 224、招标公告发布 225.3.2合同管理 22第六章 投资估算及资金筹措 226.1建设投资估算 236.3投资估算表 246.3资金筹措 25第七章 效益评价 257.1总评价 257.2社会效益评价 25第八章 结论 26第一章 项目概要1.1项目速览项目名称广西富龙危旧住房改造工程建设项目项目单位富龙县某某商业总公司项目地址富龙县富经镇用地规划居住用地用地类别国有土地占地面积2786平米建筑面积14160平米建设规模4栋7层的经适房（168套）总投资人民币1401.8万元1.2编制依据国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发200318号）广西壮族自治区人民政府办公厅印发关于加快推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见的通知（桂政办发201094号）广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区经济适用住房管理暂行办法的通知（桂政发200423号）1.3公司概况富龙县商业总公司于1954年6月1日在富经镇新永路号注册成立,公司成立之初主要经营百货，针织，五金交电，中西药，生产资料，收购，服务，注册员工人数为54人，注册资本115万元人民币。1.4研究范围与研究工作概况1.4.1项目研究范围本项目可行性研究范围包括：富龙供销合作联社经济适用房项目建设的必要性、项目定位、建设条件、建设规模、建设内容、建设方案、项目管理、投资估算、效益评价等。1.4.2研究工作概况受富龙县某某商业公司的委托，我公司依据国家和地方有关棚户区危旧住房改造、经济适用房项目建设的法规和政策对项目单位实际情况进行了查证，并组织有关专家现场踏勘，查阅资料。根据工程项目建设条件及有关技术规范要求，对工程建设地点、建设规模、技术标准、工程投资、技术经济等方面进行了系统分析和论证，在此基础上完成了本项目可行性研究报告的编制工作。1.5主要经济技术指标项目用地面积2786平方米，总建筑面积14160平方米，总投资1401.8万元，总工期6个月（2010年12月2011年5月），共新建经济适用住宅楼4栋。主要经济技术指标见表1-1。主要经济技术指标表序号名称单位指标备注1用地面积M227862建筑面积M214160共4栋2.1经济适用房面积M2141602.2廉租房面积M203容积率3.674绿地率%30.25建筑密度%38.86居住户数户1686.1经济适用房户数户1686.2廉租房户数户07居住人数人5883.5人/户8单位造价元/m29009总投资万元1401.810工期月61.5结论与建议1.5.1结论 本项目符合国家住房政策，选址符合富龙县城市总体规划要求，建设场地具有交通、生活便利的优越性，项目具备良好的建设环境。 根据需求调查表明，本项目建设将在很大程度上改善富龙县供销合作联社大部分职工的居住条件，同时也给富龙县商业公司提供了较为理想的业务开拓空间，本项目的建设是必要的。 本项目建设主要包括经济适用房及其公共设施、道路、绿化等，目前国内对此的设计和施工技术都十分成熟，结合选址点较好的地质地形条件，本项目的建设是可行的。 本项目总用地面积为2786平方米，总建筑面积为14160平方米，项目总投资1401.8万元，项目实施期为0.6年。1.5.2建议 按照经济适用房建设的有关政策，高起点、高标准搞好小区规划设计。 抓紧按有关程序办妥相关手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。加强工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好项目成本控制。做好建设期间拆建户的妥善安置，保证拆除房屋的原住户在项目建设期间的基本生活条件。同时协调各方面的利益做到和谐拆建。第二章 项目建设的背景2.1我国的经济适用房政策2.1.1概述经济适用房是面向中低收入家庭的普通住宅，其建造体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；其布局要符合城市规划的要求；其使用功能满足居民基本生活的需要。经济适用房政策实施在解决中低收入家庭住房问题的同时，还体现出一定的宏观经济职能，主要指促进新的商品化、社会化城市住房供给体系的构建，并扩大内需，拉动经济增长。经济适用房政策是公民住房社会保障体系的主要组成部分，是一项深得民心的安民政策。经济适用房的建设享受特定的税费优惠，同时承担一定的限制条件。经济适用房在建设时享受的优惠主要有：（1）用于建造经济适用房的土地，实行政府行政划拨，免交土地出让金；（2）建造经济适用房的行政事业性收费减半征收。经济适用房的限制主要来自利润方面。经济适用房价格由开发成本、税金及利润三部分构成，基准价格实行政府指导价，价格的上浮幅度，由有定价权的政府价格主管部门在核定价格时确定，下浮幅度不限。经济适用房的开发利润，不得超过各项费用之和的3%。经济适用房价格的确定要与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。2.1.2历史发展经济适用房是我国进行房改过程中,为适应新的社会经济形势,由政府推出的新型房产种类,是适合于中低收入家庭承受能力具有社会保障性质的住房1998年,国务院发出了我国住房制度改革的纲领性文件关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知,该通知一方面决定停止“住房实物分配”,另一方面决定建立“中低收入者购买经济适用房,高收入者购买或租赁市场价商品住房,最低收入者租用政府或单位提供的廉租住房的多层次住房供应体系”这一纲领性文件为我国发展中国特色的住房保障制度奠定了基础,同时也为经济适用房后来的发展指明了方向。2.1.3我国的住房供应体系(上图：多层次住房供应体系)2.2经济适用房的必要性2.2.1住房保障是社会保障的基础社会保障是人民生活的安全网,是解除人民后顾之忧增强国民信心与安全感的制度安排发达国家的实践表明,社会保障可以调节劳资关系,是缓和劳资矛盾与社会冲突的不可替代的机制,社会救助能够缩小贫富差距缓和贫富阶层之间的矛盾各种社会福利事业则可以普遍性地增进国民利益,实现共享发展成果的目标住房保障是整个社会保障体系的重要组成部分,关系着千家万户的基本生活保障2.2.2是建设和谐社会的需要大力提高人民群众的居住水平，是建设和谐社会和实现现代化的重要方面与重要内容之一。低收入家庭、城镇生活困难家庭的住房问题是影响人民群众居住整体水平改善的主要制约因素，也是制约建设和谐社会和基本实现现代化的重要因素之一。2.2.3当前形势使然目前,我国仍属于发展中国家,居民的经济承受能力与市场价的商品房还不相适应,经济发展水平和居民人均收入水平总的来说还比较低在这种情况下,完全依靠市场价的商品房解决占绝大多数的中低收入家庭的住房问题是很难做到的因此我国确定了符合我国国情的和国民收入分配状况的住房供应体系,即:对不同收入对象,确定不同的供应方式,对占绝大多数的中低收入家庭,供应经济适用住房。2.3经济适用房的重要作用我国城市建设的目标是提高居民的住房条件，改善城市的生活环境。中央和地方政府都重点强调在协调城市建设过程中，大力发展经济适用房，以保障中低收入家庭、困难户的住房条件。同时，在我国城市化进程中，有大量农村人口涌入城市，对城市基础设施有了较高的要求。从1994年提出建设经济适用住房以来,我国经济适用住房政策不断发展和完善,经济适用住房的发展促进了城市住宅商品化社会化供给体系的形成,经济适用住房的发展对平抑房价,防止房地产过热起到了积极作用。2.4项目建设位置分析本项目建于广西自治区富龙县，富龙县位于东经115度5分111度28分，北纬24度37分25.9度9分，属于典型的亚热带季风气候，气候温和，阳光充足，年均气温为19，年极端最高温度38.5，极端最低温度-3，全年10的活动积温为6072，雨量充沛，年降雨量为1700毫米，年相对湿度75。境内土地宽广肥沃，全县已开发利用的土地面积为163.87万亩，尚未利用的宜垦耕地24.98万亩。第三章 节能、环保、消防、劳动安全3.1节能节水措施3.1.1节能节能设计依据公共建筑节能标准GB50189-2005；绿色建筑评价标准GB/T50378-2006。节能措施项目建成后，用电范围主要是照明、商业办公设备、空调等，为了减少能耗，采取以下措施：供电设计按就近原则合理配置，以减少线路损耗，供电设备采用节能、安全器件，线路采用铜芯电线、电缆供电。采取低压电容器补偿，减少无功损耗。在电器设备的选型及建筑物内、外照明灯具选用上，采用新型节能设备、高效灯具，减少用电负荷。如采用节能型筒灯，日光灯采用电子启动器，公共场所不使用白炽灯等。加强用电管理，减少能耗。本项目建筑物的设计中，充分考虑利用自然通风和采光，以减少不必要的电能消耗，同时也有利于居民、商业营业人员、宾客和场内其他人员的身心健康。3.1.2节水采取节水型设备设施，降低水资源消耗。加强用水管理，搞好供水系统的防渗、防漏。3.2消防3.2.1设计依据和原则依据a.建筑设计防火规范GBJ16-87（2001年修订本）b.建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005原则a.消防必须贯彻“预防为主，防消结合”的方针。b.本项目在同一时间内按一处着火点考虑。3.2.2消防措施区域内设置消防栓和灭火器，消防栓、灭火器数量与间距按照当地消防部门的要求布防。平面布置上，要考虑设置消防通道、消防龙头。室内装修及走廊采用非燃烧材料或难燃烧材料，夹板等装饰材料要用防火涂料浸泡涂刷,地毯、帘布尽量采用阻燃材料制成的。电器、电线的布置与装饰物要有一段安全距离。设计时留出消防通道出口。施工时，施工单位要严格按照设计要求施工，不得擅自更改施工图。项目建成后，要建立安全巡视制度，制定安全规章，设置安全警示，对区域内居民和全体工作人员进行安全教育。注意火警预防，将本项目平面布置图交予富龙县消防支队，图中标明每一消防箱和消防龙头的位置，定期请消防支队到街区来进行灭火示范。3.2.3消防手段本项目区域内均采用消防冷却水和干粉灭火器共同扑灭火灾。冷却水消防系统采用常高压给水消防系统。3.2.4消防器材本项目分别配置一定数量推车式和手提式干粉灭火器。3.2.5消防外协消防外协由开发商或物管与富龙县消防支队协商解决。3.3安全卫生为了严防火灾发生，除采取消防措施外必须加强消防安全教育。为确保人身安全，各住户、门店、商场对所有配电设备、用电设备和金属外壳及管线支架等金属件采用接零保护，并设置必要的工作接地系统。加强设备选型，合理布置噪声源，努力降低噪声对环境的影响。合理安排功能分区和安全疏散通道，满足防护安全距离要求，从规划上防止各类事故。充分利用空坪隙地进行场地绿化，创造一个优美舒适的环境。按规定搞好抗震设防和防雷减灾设计。3.4运营期水污染源分析运营期水污染源主要为居民住宅、公建等产生的生活污水。这些排水主要包括洗浴水、洗衣水、冲厕水及厨房污水等3.4.1污染物分析该项目为新建住宅小区，所产生的污染物主要为生活垃圾和生活污水。1、生活垃圾类别可回收物：指宜于资源利用的垃圾，包括纸类、塑料、橡胶、玻璃、金属和织物等。厨房垃圾：指剩饭菜和瓜果壳等生物性垃圾，适于生化处理或堆肥。电器件：包括柱形和扣形电池，以及各种废旧电器等。 纸类：包括书报纸、包装纸和纸板纸等，不包括卫生纸。瓶罐：各类瓶罐物品，包括塑料的、金属的、玻璃的等，不包括陶瓷的。其它垃圾：指可回收物和有害垃圾之外的垃圾，如灰土、砖瓦和陶器等。3.4.2生活污水生活污水指居民生活中排出的受过不同程度污染的水体，主要有厨房废水及因生活卫生产生的废水。3.5环境保护3.5.1依据污水综合排放标准GB8978-1996；城市区域环境噪声标准GB3096-93；大气污染物综合排放标准GB16297-90；建筑施工场界噪声限值GB12523-93；地下水环境质量标准GB/T14848-93；地表水环境质量标准GB3838-2002。3.5.2 污染源与污染物项目建设地为富龙县商业公司下属公司院内，无大的污染源，适合本项目的建设。本项目建设主要污染源与污染物是施工过程中运输车辆将产生不同程度的粉尘、噪音以及项目运营时产生的生活垃圾、生活污水、场地冲洗废水等，拟建项目无工业污染和化学污染。项目的建设不会对原有环境状况造成影响，在对相关污染物进行处理后基本没有污染。3.5.3环保措施粉尘本项目粉尘的形成是在工程建设期间。按环保标准和规定,通过洒水降尘和喷洒抑尘药剂等措施，把粉尘控制在每立方米空气含量不超过10毫克，控制粉尘对周围环境的污染。噪音建设期内机械及运输车辆产生的噪音，通过建筑机械设备选用和避免深夜作业（一般不超过晚上十点）来进行控制。废水生活废水和机房油污水，采取雨污分流和污废水经相应处理后实施达标排放。其他废弃物生活垃圾。区域内设置垃圾站，生活垃圾和一般包装废弃物由专职人员清扫并送至垃圾站，再由环卫清洁车每天运往垃圾处理场实行垃圾无害化、资源化、减量化的“三化”处理。项目建成后，积极搞好区域绿化，创造良好的卫生环境，减少噪声和粉尘污染。第四章 项目选址及建设4.1项目选址位于富龙县商业总公司企业院内。4.2建设原则本项目以经济、实用、美观为建设原则，定位于满足区域中低收入家庭对住房的需求。该区将按照现代居住生活模式建设具有优美的居住环境、完善的配套服务设施、丰富的地域文化内涵的新型居住区。规划中力求环境效益、社会效益、经济效益达到有机统一。通过规划设计，创造出环境优美的住宅小区。4.3总平面布置4.3.1基本要求 规划布局力求具有整体性、经济性、时代性、超前性，成为富龙县商业总公司生活区的有机组成部分，使新建住宅与周边建筑物协调一致。 坚持“以人为本”的规划设计原则，着重于环境的立意和刻画，创造一个方便、安全、舒适、和谐的人居环境。 住宅建筑设计力求达到居室方便、舒适、安全、居住生活空间功能布局合理，设施齐全。 总图布置满足规划要求。4.3.2平面布置根据富龙县城市建设总体规划的要求、周边环境以及原小区现有布局情况，因地制宜灵活布置各住宅。在进行绿化布局和道路工程布局时，注意与住宅区原有道路及绿化带的协调一致。4.4小区拟建规模依据住宅设计规范、城市用地分类与规划建筑用地标准、城市居住区规划设计规范、民用设计通则，针对地域气候特征和文化传统，以及不同的服务对象和消费群体，创造出市场能够接受的舒适居住环境，体现“以人为本”的原则。注重住宅的套型结构，合理的空间尺度，明确的功能分区，使人们既有一个活动、散步、休闲的地方，又有一个好的居住环境，精心的立面设计，使住宅充分体现美感。经济适用房住宅小区强调与成片开发的商住区统一划，从设计上营造出与居住生活相吻合的空间层次结构，贯彻以人为本的原则，注重强调其文化内涵和品性，增强空间层次感。主要技术指标如下： 项目占地面积：2786平方米 总建筑面积：14160平方米，共4栋、168套，全部按7层设计，每套建筑面积为90平方米。 容积率：3.67 绿地率：30.2% 建筑密度：38.8% 安置规模：居住户数为168户，居住人数588人（按3.5人/户计）4.3.1单元设计本项目是经济适用房，经济适用房4栋按7层设计，经济适用房户型均为90平方米/户。4.3.2单体设计体现居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性，并注意单体局部和整体效果，采取不同的处理的手法，使单位建筑美观雅致，在考虑经济适用房特点的同时，注重内在质量和外在美学。4.4配套工程项目地地处富龙县中心城区生活区内，供水、排水、燃气、通讯、网络、电力等市政配套设施齐全。4.4.1供水项目供水来自富龙县自来水厂的城市管网，其供水能力达100万吨/年，水量充沛。4.4.2排水项目地有排污口6个，污水排入市政污水管，排水管径1米；雨水采用明沟排放。4.4.3供电项目地电源来自富龙县电业局，所处电网名称为站地线。用户用电配电线路为单回路供电，其供电能力充足，能够保证项目建设所需的用电要求。4.5生活配套设施条件项目地为富龙县规划生活区域，出行交通、文化教育、医疗卫生、银行邮电等生活配套设施完善。第五章 项目管理5.1项目实施计划本项目自2010年11月完成可行性研究及相关审批后，计划2010年12月完成施工图设计、施工前准备（场地平整、招投标、材料采购等）；根据本项目建设内容、工程量大小、实施难易程度、施工条件等具体情况，综合考虑项目资金来源、富龙天气情况等因素对项目建设工期的影响，确定本项目建设工期为18个月本工程施工工期计划为12个月（不含前期工作），即2010年12月1日开工到2011年12月竣工验收。具体实施计划： 项目实施进度计划 日期 内容2010年111212345678910可研与审批施工图设计施工前准备土建施工配套设施住户资格报审竣工验收5.2机构设置及劳动定员5.2.1机构设置本经济适用房项目的建设按照现代企业制度的要求，本着精简、高效的原则设置职能部门和进行劳动定员。总经理项目经理营销部财务部工程部5.2.2劳动定员本项目为总经理领导下的项目经理负责制，劳动定员为7人。其中：营销部2人，协助项目前期手续报批和客户接待及经济适用房户及廉租房资格材料发放、收集、报审等。财务部2人，由公司财务人员兼任，负责项目工程财务计划管理。工程部2人，负责项目前期手续报批和建设期工程管理。项目经理1人，负责职权内本项目工作。5.2.3物业管理项目建成竣工验收并完成定向租售后，其物业管理工作交由富龙县商业总公司物业管理部门统一管理。5.3招投标与合同管理5.3.1招投标按照公开公平的市场竞争原则，采取招标的方式选择有资质、资信好、有实力、经验丰富的勘察设计单位、监理单位、施工单位及大宗材料设备供应商等签订工程承包合同。严格履行合同，并加强合同管理，确保工程质量，控制项目投资和工程实施进度。1、招标范围本项目勘察、设计、施工、监理以及水泥、钢材等大宗设备材料的采购均为招标的范围。2、招标组织形式对项目勘察、设计、施工、监理以及水泥、钢材等大宗设备材料的采购采取委托招标的组织形式。3、招标方式根据不同的标的物，按国家有关规定要求分别拟采用公开招标方式或邀请招标方式。4、招标公告发布根据国家招投标法及广西自治区实施中华人民共和国招投标法办法，拟在省、市级媒体或其它公开刊物上公开招标信息。5.3.2合同管理本项目实施过程中，建设方应根据中华人民共和国合同法及国际通用的FIDIC条款同项目参与各方签定工程承包合同，安排专人从事工程合同管理，严格把关工程质量、确保工程实施进度、加强工程投资控制，并注重索赔与反索赔管理 。第六章 投资估算及资金筹措6.1建设投资估算本项目的投资估算范围包括：经济适用房的土建工程、安装工程、公共设施工程、道路工程、绿化工程等。本项目总投资估算为1410.8万元，其中建安工程费用1000万元，工程建设其他费用310.8万元，不可预见费用100万元。各项费用计算如下：建安工程费按建设项目内容，建安工程费指主体工程及辅助工程的建设费用，其中主体工程指4栋经济适用房及廉租房，辅助工程指小区道路建设、小区内水电及环保设施、绿化以及围墙、大门等的建设；按项目费用构成，建安工程费包括主体、及辅助工程的建筑工程费、设备购置费、安装工程费及其他费用。该项费用按照广西自治区建筑工程概算定额、现行市场有关材料调查价格、广西自治区定额管理站的有关文件以及参考贺州市类似工程造价的实际情况进行估算。工程建设其他费用根据广西自治区其他费用定额、广西自治区定额管理站的有关文件，结合本项目工程实际情况以及国家有关政策，本项目工程建设其他费用估算如下：土地使用费：本项目地位于富龙县商业总公司生活区内，其土地归富龙县商业总公司所有，无需征地，只需将场地内现有的临时建筑或旧民房拆除，故只考虑拆迁补偿费。根据调查，本项目需拆迁的房屋为87户，建设期内安置补偿费每户每月按500元估算，总需安置补偿费为：87户500元6月=261000元。建设单位管理费：建设单位管理费按项目总投资的1.56%考虑，共计54.6万元。勘测、设计费：根据勘测、设计收费费率，本项目勘测设计费按工程总造价的2.5%计算，共计87.5万元。工程监理费：工程监理费按工程总投资的1.5%计算，共计52.5万元。建筑工程保险费：根据国家有关规定，本项目工程保险费按总投资的0.2%计取，共计7万元。预备费：本项目预备费主要考虑基本预备费，按工程总投资的3%计算，共计105万元。6.2投资估算表本项目总投资估算表如下： 投资估算表 单位：万元序号工程或费用名称建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计比例（%）1建安工程费用1276.789.01.11A栋（7F）882.98211.8210.642.35667.7575.651.1.2H栋（7F）229.6551.522.5810.30644.051.1.3I栋（7F）162.8668.703.4413.73858.731.1.4G栋（7F）330.4791.604.5818.321144.971.2辅助工程378.4774.767.486.54467.2513.351.2.1小区道路140.18140.184.011.2.2水电及环保设施4.6774.767.486.5493.452.671.2.3小区绿化163.54163.544.671.2.4围墙、门头等配套设施70.0870.082.02工程建设其他费用用2808.02.1土地使用费2.1.1拆迁安置补偿费78.32.242.2建设单位管理费54.61.562.3勘测、设计费87.52.52.4工程监理费52.51.52.5建筑工程保险费70.23预备费1053.0合计3500100.06.3资金筹措本项目总投资1401.8万元，拟申请政府资金252万，其余为职工自筹。第七章 效益评价7.1总评价工程项目建成后，能解决职工住房困难问题，消除安全隐患，为构建和谐社会起到应有的作用，同时还可以整合土地资源，发挥土地资源效益的最大化。7.2社会效益评价经济实用房建设是党和政府关心人民群众的“德政工程”，其目的是为解决困难企业中低收入群体的住房困难，是贯彻以人为本构建和谐社会的重要举措，同时也是配合富龙旧城改造，做好城市小区配套建设的需要，是一件利国利民的大好事。由于国家对经济实用住房实行优惠政策，所以工程造价相对较低。本项目富龙县商业总公司经济适用房和廉租房小区建设，为广大的企业职工提供造价合理、统一规划、环境优美的居住生活区，解决100多户职工住户的住房实际困难，大大缓解了特困企业职工住房压力，这将有利于凝聚人民对党和政府的向心力，有利于企业人才的稳定和调动企业职工的积极性，有利于社会秩序的稳定，使人们能在环境优美、配套完善、文化内涵丰富的生活小区居住，提高社会文化意识。同时，项目地处富龙县城中心城区，是展示富龙县城风貌的主要地段，人流物流量相对较大，项目的启动有利于改善富龙的形象。由此，本项目的实施有着显著的社会效益和环境效益，并可为开发商带来政策范围内的经济效益。第八章 结论目前，富龙县商业总公司企业职工的居住环境比较恶劣，不仅影响了市容市貌，也严重制约了富龙县城市建设的步伐。面对这些问题，经社领导高度重视，在构建和谐社会，创造公司员工幸福生活上，认真践行“三个代表”思想，体现执政党的先进性，切实为职工办实事，毅然决定建设经济适用房，以便能够更好的改善富龙县商业总公司职工的住房条件，满足员工“安居乐业”的基本需求，同时也能促进社会和谐发展，确保企业稳定。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业。住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，建设经济适用住房是建立完善的住房保障体系的重要环节，是构建社会主义和谐社会的重要举措,是各级政府关注民生，以人为本，执政为民的具体体现,是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是政府为人民办实事，履行政府责任的客观要求。住房问题作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。随着富龙县住房制度改革的深入推进，逐步实现住房商品化，广大市民居住条件、居住环境有了较大改善。由于中低收入家庭难以买得起商品房，住房问题就不可能完全依靠市场去解决。因此，建立包括经济适用住房在内的住房保障体系，满足中低收入家庭的基本住房需求，既关系到千家万户中低收入家庭的切身利益，也是人民政府义不容辞的重要职责所在。建设经济适用住房，让符合条件的中低收入家庭买得起、住得上经济、实用的住房，对于解决中低收入家庭住房问题，维护社会稳定，体现社会公平，建设和谐富龙、创建全国文明城市具有重要意义。附件：项目用地现状基本情况住宅小区主要噪声污染源表本项目环保投资表工程建成后大气污染物排放量变化(t/a)项目建成后水污染物排放量变化情况(t/a)项目建成前后固体废物排放量变化情况项目用地现状基本情况地块名称占地面积（m2）建筑面积（m2）用地形式备注C-21302252弃置地及部分居住用地市建筑器材租赁中心、部分居住区C-222566508C-624116065居住用地及商铺农村居住区及沿街商业C-152416250工业用地、果园和荒地工业用地为滚针轴承厂C-22564035居住用地农村居住区C-51443799商业用地商住混合区C-9912264居住用地居住区总计6341173住宅小区主要噪声污染源表序号污染源名称污染源位置声压级(dB(A)1鼓风机生活用水泵房污水处理机房85左右水泵70左右2小区出入口噪声小区主要出入口55653交通噪声现状京广铁路轨道交通噪声68左右火车通过规划长兴路交通噪声70.172.7(小时L eq)规划长辛店公园西路交通噪声69.671.7(小时L eq)本项目环保投资表环保项目治理措施治理效果投资额（万元）污水修建雨、污水管线、中水管线使污水进入市政管线，最终进入城市污水处理厂得到处理3400化粪池降低废水的污染负荷200污水处理站达标排放500大气环境治理污水处理站臭气治理降低污水处理站臭气影响20垃圾处理垃圾收集、储运、安全填埋、消纳垃圾无害化500噪声治理水泵房减振降低对外环境的噪声级和建筑的震动影响30安装隔声窗提高室内声环境质量50绿化园林绿化改善生态环境，美化环境1500合计6200 工程建成后大气污染物排放量变化(t/a)项 目TSPSO2NOxCO现状排放量0.2252.340.9729.19二级开发工程排放量0.024.771.11变化量-0.225-2.32+3.80-28.08注：“+”为增加，“-”为减少。项目建成后水污染物排放量变化情况(t/a)污染物CODcrBOD5SS油脂现状排放量11.736.7011.731.18项目建成后排放量（污水处理厂建成前）43.3814.4636.157.23变化量（污水处理厂建成前）+31.65+7.76+24.42+6.05项目建成后排放量（污水处理厂建成后）216.9144.621