商业项目商圈调查与选址知识.doc
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1、 连锁事业商圈调查与选店* 目 录 *壹、总则贰、商圈的定义叁、商圈调查流程肆、商圈调查重点与调查方式伍、商圈调查报告方式陆、立地要素柒、地点选定重要条件壹、 总则一、商圈调查的目的调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域,以协助适当零售地点的选择,商圈调查的目的涉及:1、 了解地区居民的人口特性、社会经济变项及生活形态等。2、 拟定产品组合及促销重点。3、 分析商圈是否重迭。4、 计算在某一地理区域内应开几家店。5、 找出商圈内的障碍,涉及:A 道路设施不便。B 人口拥挤。C 交通过度拥塞。6、 法规方面考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况。7、 其它因素:了解一地区内同性质的
2、竞争家数(竞争是否剧烈)、将来的变动趋势、供应商位置、运送是否方便(交通状况)、可否运用物流中心一次补齐所需物品,及停车场是否宽广等。二、商圈调查作业范围1、 直营店的展店前商圈调查及立地调查、报告。2、 加盟店加盟意向后进行商圈调查、评估,以评估是否适合开店。三、权责单位及权责的确立商圈调查作业由展店单位主管,负责门店的寻找、研判分析。四、营业展店组织架构展店工程展店开发营业管理营业单位五、展店开发岗位职责1. 商圈情报之积极收集。2. 商圈资料之建立。3. 商圈之规划、评估、分析报告。4. 执行开店之布点策略制度。5. 展店计划、活动之推动。6. 商圈地点选择、开店技巧制度之建立及教导。7
3、. 租店及选店业务之执行。8. 租金行情之分析了解和呈报。9. 竞争厂商开店情报之搜集及应对策略之拟定。10. 定期(每季)展店发表会之规划与推动。11. 展店评审作业之规划与推动。12. 准加盟店之拜访和公关。13. 和房东之租店谈判。14. 与法务订定租店协议。15. 执行开店管理及制度。16. 不良店之迁移和淘汰。17. 其它有关展店事项。贰、商圈的定义商圈(trade area)是指一家零售商店的顾客所来自的地理区域。依据商店获取顾客的比例将商圈划分为三部分:1 重要商圈(primary trading area):商店在此区域内的顾客数约占总顾客数的5570%。2 次要商圈(seco
4、ndary trading area):商店在此区域内的顾客数约占总顾客数的1525%。3 边沿商圈(fringe trading area):商店在商圈中剔除前两种商圈后,剩余的顾客所构成区域。边沿商圈(包含剩余的顾客)次要商圈商店(包含大约二成的顾客)重要商圈(包含大约七成的顾客)注:商圈基本上是没有形状的,然而为了方便计划,一般事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算。布点计划取消调查NO选定抽样点YES搜集资料商圈内资料政府出版资料商店分布资料集合场合资料交通状况资料人潮流动资料建筑物资料竞争店资料人潮变动资料政府未来变动年龄分布资料教育限度资料地区人口资料人口所得资料拟写商圈报告NO评估
5、归档YES展店确立商圈调查绘制简图叁、商圈调查流程肆、商圈调查重点与调查方式一、 商圈范围划分拟定如有以下各情况限制,因而为其商圈之范围划分点:1.商圈范围A.集中型商圈重要商圈半径在2023米以内,次要商圈半径在2023米5000米之间,边沿商圈在5000米以外。B.分散型商圈重要商圈半径在500米以内,次要商圈半径在500米1000米之间,边沿商圈在1000米以外。2.马路之分界、凡超过米宽之道路四线道以上或中间有栏杆、安全岛阻隔、重要干道3.铁路、平交道之阻隔因铁路、平交道之阻隔,使人们交通受阻而划提成两个不同商圈4.高架桥、地下道阻隔因高架桥、地下道阻隔,使人潮流动不易而划提成不同商圈
6、。5.安全岛之阻隔因安全岛阻隔,使人潮流动不易而划提成不同商圈。6.大水沟因大水沟阻隔,使人潮流动不易而划提成不同商圈。7.单行道因单行道阻隔,使人潮流动不易而划提成不同商圈。8.人潮走向由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向,使该区形成一独立商圈。二、 商圈之界定方法Compass 法则是从各家竞争店铺规模power开始,掌握吸引力方面的不同点,设定领域的境界的方式,其计算公式如下列所示。路程距离的测量运用车子的里程表便可简朴的测出。 从计划地点到竞争店的距离商圈的境界点 = 竞争店的卖场面积 1 + 计划用地的卖场面积例:A竞争店60平米B竞争店20平米1000米600米计划地30平米1计
7、划地与A竞争店的分歧点: 1000米 1000米商圈的境界点 = = = 414米 60平米 2.414 1 + 30平米2计划地与B竞争店的分歧点: 600米 600米商圈的境界点 = = = 330米 20平米 1.816 1 + 30平米Compass 法则的限制:1.只考虑距离,未考虑十字道路、小路口等道路及交通状况。2.顾客认知的距离会受购物经验影响,假如服务良好,商店设施优越,形成顾客对此商店之良好印象,顾客认知的距离会比真正的距离短。三、绘制简图1.集中型商圈为周边5000米简图分散型商圈为周边1000米简图2.标出重要建筑物及楼别金融大楼,办公大楼3.著名商店及影响生活型态之地
8、段特性戏院、百货公司4.人潮汇集之地段商店群及大型集客场合超级市场娱乐区之同等类5.标出竞争店或同性质商店所在之位置、抽样点之所在位置6.可与本公司连锁店有互补作用之门店7.政府重要之行政中心8.车站、加油站、学校、停车场、市场、公园等特定族群会集场合9.标出街道之行进方向单行道方向10.标出未来促销活动发之地点四、抽样点及发点之选择拟定1.抽样点之选择(1)办公人口或上班族汇集之地点未来适合设店之地点(2)人潮走向汇集地点(3)固定人口较集中流动之地点(4)也许形成未来的商店群之地段(5)预定三四个抽样点(6)其中尽量以一个抽样点为同性质之商店2.发点之选择(1)主消费群走动频繁之点(2)次
9、消费群走动频繁之点(3)区分消费群活动频繁之时段五、商圈特性1.商店特色及分布情况(1)建筑型态A.于重要商店街,重要干道上之建筑其建筑高度B.新大楼与旧式建筑之分布C.目前之改建情况D.一三年内也许改建之趋式(2)行业型态A.于重要商店街、干道之行业类型B.以何产品为主,贩卖产品之层次(3)分布家数,见附件表格一。A.以抽样点之平行道路为重要调核对象B.重要道路之商店分布明细a.将商店分门别类记录b.并将其记录填入明细表C.于重要干道、大马路、相同商店之家数D.商店汇集地带之概述E.以商店辅助店、竞争店对的所在位置标注于商圈简图。(4)地点类型A.孤立店 B.未规划商业区 C.规划购物中心2
10、.住宅特色(集中型商圈可不用调查)(1)建物型态A.实地了解于本商圈内住宅区之建筑型态a.建筑高度,楼数b.建筑型式为新式或旧式c.分布区域B.目前之改建情况C.一三年内也许改建之趋式(2)分布情况A.实地了解该区之实际住户与建筑物之分布情况B.将该商圈分为a.商店区,以甲为代码b.辨公区甲为代码c.新式住宅区以乙为代码d.旧式住宅区以乙为代码e.文教区,以丙为代码C.于简图上分别划定区域,制作商圈D.并于图上注明建筑物之楼别3.集会场合(1)场合类型A.本商圈内汇聚人潮之场合类型a.商店肯德基、麦当劳,百货公司b.戏院c.政府之行政机关d.展览会场e.学校、文教机关、公园f.补习班g.表演、
11、竞技,比赛场合h.菜市场,超级市场i.证券公司B.聚集人口类型a.青少年b.上班族c.特定行业人士d.家庭主妇(2)动线A.人潮汇集流动之路线B.人潮汇集流动之重要方向4.竞争者分析了解既存竞争者的数量及大小、所有竞争者的强弱势评估、短期及长期的展望、饱和的限度。见附件表格二。(1)卖场气氛本区内对本公司较有影响性之竞争店,其卖场气氛、购物环境、服务态度(2)来客数该竞争店每日之成交客户数(3)平均消费额A.了解该店之各类客数与消费金额比例B.根据此比例再分别乘其价格C.加总后求其平均值即为平均消费额(4)营业额来客数平均消费额每日营业额每日营业额每月工作天数每月营业额5.商店组合 商店组合是
12、否互相配合,可衡量各商店间是否可互换顾客,见附件表格一。例如:(1)药房、超市、面包店、蔬果店及肉店。(2)百货公司、服饰店、裤袜店、内衣店、鞋店、珠宝店。六、人潮状况实地抽样方式1.重要人潮走向(1)平日及假日之女性人潮状况,见附件表格三A.将一周之时间区分为段a.周一周五b.周六、周日、国定假日B.以点每两小时细分为一个小段C.以分钟为其抽样时段之样本,并计算其抽样点之实际通过人数、摩托车、汽车、助动车、脚踏车D.抽样时将女性人潮分为15-24岁,25-35岁,34-45岁,45岁以上见附件表格四。E.将每抽样之数,转变成以个小时之人潮流动数 例:以分钟为抽样得该抽样点人数为,将 Z,则为
13、其也许之人口流动数F.将其数字依时段填入人潮流动抽样表G.将人潮流动抽样之数字以线图表达人潮分布图2.人口、住家户数推算(集中型商圈可不用调查)(1)固定住家a.该商圈建筑物来推算本地住家户数b.以户数得本地预估人口数c.将各抽样点人口数平均减本地人口数得外来流动人数(2)办公户数a.计算该区之公司家数b.该区公司家数(人)该区办公人口c.该区办公人口即为该区之半固定人口3.交通状况见附件表格五。(1)公车之往返方向A.通过该商圈公车之起站与通过路线B.通过该商圈公车之将行驶路线与终点站(2)下车后之走向A.为转车之目的行经之路线B.为休闲、购物之目的行经之路线C.为回家之目的行经之路线(3)
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