05长沙市城市规划管理技术规定修订补充规定.doc

长沙市城乡规划局
关于《长沙市城市规划管理技术规定（修订）》
的补充规定

为了加强规划管理，统一规划许可审批标准，根据本市实际情况，对《长沙市城市规划管理技术规定（修订）》（下称《技术规定》）未明确的内容以及概念易模糊、产生歧义的条文作出如下补充规定。
第一条 城市建设应按规划成片实施，一般应以街坊为单
位，以规划道路为界限，规划蓝线原则上应划至用地周边规划道路中心线。无单独建设条件和规划部门认为不适合单独建设的，必须按规划要求整合周边用地。（新增-修改《国土与规划协同工作会议纪要》长规纪［2009］186号）
第二条 多个控规地块组合的项目，各地块规划指标经行政主管部门核准，可在用地范围内部总量平衡。（新增）
第三条 居住或商住用地的容积率一般不得小于1.0。（新增-修改《规划审查规定（试行）》长规发［2008］93号第十九条）
第四条 工业项目的建筑容积率原则上不得低于1.0，绿地率不高于15%，生活设施、后勤保障、办公服务等配套设施用地面积一般不得超过项目总用地的7%。（新增-摘录《政府办公厅关于节约集约用地的通知》长政办发［2010］6号）
第五条 非居住建筑（医院病房楼、休（疗）养院住宿楼以及幼儿园、托儿所生活用房和大、中、小学教学楼除外）位于居住建筑北向时，其建筑间距按该非居住建筑在居住建筑南向同型布置的建筑间距控制，其间距最小值低层不小于6米，多层不小于9米，同时须满足消防和各专业规范要求（两栋建筑间距值内插建的情况除外）。（新增-修改《居住建筑间距和日照管理规定》第十一条（二））
第六条 高层建筑位于南侧，与相邻居住建筑为非平行布置时间距按下表：
间 间距
类区
距
方位
Ⅰ类地区
Ⅱ类地区
Ⅲ类地区
a≤300
按平行布置的居住建筑控制
300<a<600
0．7S
0．8S
0．9S
a≥600
0．6S
0．7S
0．8S
注：①表中“S”为南北向布置时的标准间距值；
②表中“a”为相邻建筑的夹角。
③表中“间距”为建筑南北向重叠部分的平均间距。
④建筑间最近点距离在建筑间距Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ类区分别为0.5S、0.6S、0.7S。
（新增-修改《居住建筑间距和日照管理规定》第十条（四））
第七条 高层建筑，临城市规划道路为建筑主朝向且建筑主体直接落地的（无裙房），退让规划道路可按《技术规定》要求减少2米。（新增）
第八条 在项目建筑基地内为社会公众提供公共开放空间的，不另奖励增加可建建筑面积。（修改《技术规定》第3.8条）
第九条 居住及商住用地内商业建筑原则上应集中设置。临12米以上城市道路的商业应设置宽度不小于2.4米的骑楼（临城市道路仅设置集中的人流出入口的大型商业可不设骑楼），且应配建为其服务的相对独立的停车场（库）。（修改《技术规定》第6.9条）
第十条 居住用地及商住用地临路幅宽度26米及以上城市道路设置的商业其建筑总长度（含建筑底层商业部分）不应超过用地临城市道路边线总长度的30%；临路幅宽度26米以下城市道路设置的商业其建筑总长度（含建筑底层商业部分）不应超过用地临城市道路边线总长度的50%，主体建筑长度大于上述规定时，商业建筑不得超出主体建筑投影范围。当临街商业退让城市道路边线（或绿化带边线）大于等于20米时，该部分临街商业可不计入临街商业长度。
第十一条 居住建筑阳台及户内花园等按一半计算建筑面积的部分，其面积不应超过户内建筑面积的10％。户内建筑面积包括套内使用面积及阳台、户内花园的建筑面积之和。
第十二条 高层住宅设置电梯应满足如下要求：
（一）12层及以上（不包括11层复式住宅）独立单元的高层住宅电梯设置不得少于两台；
（二）高层居住建筑每单元户数超过60户时，其电梯设置不得少于2台，且平均每台电梯的服务户数不宜超过75，50平方米以下小户型，户数按75%折算配置电梯。（新增-修改《规划审查规定（试行）》长规发［2008］93号第三十六条）
第十三条 新建的50平方米/户以下居住建筑，按《技术规定》要求的控制间距，不作为客体建筑纳入日照分析。（新增-修改《居住建筑间距和日照管理规定》第二条）
第十四条 新建高层建筑应尽可能避免对相邻现有住宅的日照产生影响，并考虑对邻近地块拟建住宅的影响，必要时按对等退让原则做模拟日照分析。在规定的日照分析范围内对小于国家规定日照时或原有日照时不足并进一步减少的，建设单位应取得受影响住宅产权人的同意。（新增-修改《规划审查规定（试行）》长规发［2008］93号第二十五条）
第十五条 新建住宅应尽可能满足日照要求。对于少数日照不满足国家规范要求的住宅，原则上按不大于总户数比例的5%控制，建设方应主动向客户提供经复核日照分析报告，并在住宅销售合同中注明该住宅日照情况。（新增-修改《规划审查规定（试行）》长规发［2008］93号第二十六条）
第十六条 幼儿园及小学按1个/班、中学按1.5个/班的标准配设机动车停车位，并应在出入口附近增设临时泊位。（新增）
第十七条 建筑底层的架空开放空间的层高，多层不应小于3.0米，高层不应小于4.0米，架空开放部分，不计入总建筑面积及容积率指标。建筑楼层部分设置的共享空中花园，应靠外墙设置，架空高度不得小于三个标准层高，且应与公共交通空间直接连通，开敞的共享空中花园按正投影面积的1/2计算建筑面积，封闭的共享空中花园按正投影面积计算建筑面积。（修改《技术规定》名词解释十八）
第十八条 建筑色彩应符合《长沙市城市色彩规划》及相关规定要求，整体风格应与周边建筑相协调。户外广告应符合长沙市户外广告详细规划及有关规定要求，并按《长沙市户外广告管理办法》要求另行报审。（新增）
第十九条 重要地段及临宽度26米及以上城市道路的住宅，其临街面阳台应封闭或采取相应的管理措施避免对城市景观的影响。（新增）
第二十条 独立外挑的空调外机搁板宽度不得大于0.9米，累计长度不得超过该户面宽的1/3。（新增）
 第二十一条 社区用房配建要求
（一） 社区办公用房的标准：建筑间距Ⅰ类区建筑面积不小于300平方米，建筑间距Ⅱ类区建筑面积不小于500平方米，原则上应有独立对外的出入口。
（二）新建居住项目未配设社区办公用房或所在社区未配设的，需按规定配建社区办公用房。（新增-修改《社区办公用房建设的实施意见》长规发［2006］126号）
第二十二条 新建开发项目应当按照不低于开发建设总建筑面积（包含地上和地下，其中地下车库按照50%比例计算）0.3%至0.5%的比例配置物业管理用房。
（一）项目总建筑规模在20万平方米以下的，按照0.5%的比例配置物业管理用房。
（二）项目总建筑规模在20万平方米以上，除按照20万平方米的0.5%的比例配置物业管理用房外，超过部分按超出面积的0.3%的比例配置。
（三）物业管理用房建筑面积不得少于150平方米，间数不得少于两个自然间；物管用房一般不得设置在地下室并尽量集中设置。（新增-简化《物业管理用房规定》长房政发［2009］027号）
第二十三条 此前已取得“一书两证“、建设用地规划定点（要点）通知单、规划设计条件审查通知单、已审定修建性详细规划或规划设计总图并在其有效期内的建设工程仍按原审批的内容执行。已颁布施行的文件内容与本补充规定不符的按本补充规定执行。本补充规定自发文之日起施行。

附件1：计算规则
一、本附件未明确的情况均按照国家相关规定和规范执行。
二、基地面积计算：基地面积是指建设项目用地红线内的面积，城市道路红线内、河道蓝线内、绿地绿线内的面积不应计入。原则上按用地红线的有效用地面积计算。（修改《技术规定》名词解释二）
三、总建筑基底面积计算：规划用地红线范围所有建筑基底面积之和即为总建筑基底面积。建筑的基底面积统一表示为建筑物地上轮廓最大投影面的面积，包括突出地面的建筑部分外轮廓线。
三、容积率计算：
（一）由开发商按规定提供的社区用房，计入总建筑面积，不计入容积率指标。
（二）地下、半地下空间设置的车库、地下设备用房（配电间、水泵房、地下水池、空调机房等）、地下交通用房（楼梯间、电梯间及前室）等设施用房面积不计入容积率指标，但作为其他性质使用的地下空间（含物业用房）均应计入容积率指标。
(三)建筑底层设置宽度不小于2.4米骑楼的，其骑楼面积按50%的面积计入建筑密度，但不计入总建筑面积和容积率。
四、建筑面积计算：
（一） 建筑物顶部有围护结构的不超过屋面1/4的楼梯间、电梯机房及辅助用房面积不计入容积率指标；
（二）除复式（跃层式）住宅外，公寓和住宅标准层层高超过3.60米（不含3.60米），按两层计算建筑面积和层数；商业建筑层高超过5.60米（不含5.6 0米），按两层计算建筑面积和层数；办公建筑层高超过4.50米（不含4.50米），按两层计算建筑面积和层数。有特殊要求的用房不按此规定。
（三）以下情况层高2.2米以上的均按全面积计算:
1、设计加以利用的房屋屋顶为斜面结构的；
2、建筑物底层作车库、杂物间使用的。
（四）住宅10层以上的交通、消防连廊按阳台按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算建筑面积；
（五）以下情况不计算建筑面积：
1、起隔热作用的非结构墙体；
2、利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖的房屋；
3、楼梯已计算建筑面积的，其下方空间；
4、成套复式住宅上层为空的相关外围墙体；
5、地下层中的水池。
（六）住宅套型面积的计算：住宅套型面积仅包括住宅套内面积和标准层的公共分摊面积，不含非标准层门厅、电梯井、楼梯间等附属用房、设施面积。
（七）坡屋顶住宅面积的计算：坡顶住宅顶层有户内楼梯可达的，其垂直高度在2.2米及其以上的空间，按其正投影面积计入建筑面积，2.2米以下的不计入建筑面积(图1)。详细规划设计阶段可按标准层正投影面积的50%作为估算值计入相关指标。（重复？）

五、建筑密度计算：利用地形高差进行建设的，其建筑密度按如下规定计算：

作为建筑密度计算的基底面积为，主楼部分建筑（图示A）投影面积与作为非配套设施使用的裙楼部分建筑（图示B）（扣除主楼投影面积）投影面积的50%之和。
基底面积=SA+（SB-SA）*50%
六、绿地率的计算：
（一）宅旁绿地的计算：绿地边界对宅间路、组团路和小区路算到路边；当小区路设有人行便道时，算到人行便道边；沿居住区路、城市道路则算到边线；距房屋墙角1.5米；对其它围墙、院墙算到墙角；
（二）院落式组团绿地计算：绿地边界距宅间路、组团路和小区路路边；当小区路有人行便道时，算到人行便道边；临城市道路，居住区级道路时算到道路边线；距房屋墙角1.5米；
（三）其它块状、带状公共绿地面积计算的起止界同院落式组团绿地；沿居住区（级）道路、城市道路的公共绿地算到边线；
（四）居住小区、组团内集中绿地暂按规范要求后退房屋1.5米计算绿地率；
（五）建筑物架空层的开放空间绿地不纳入绿地率的计算；
（六）屋顶绿化和架空平台绿化均不计入绿地面积，但利用地形高差所实施的绿地可计入绿地面积；
（七）水面、水景按全面积计入绿地面积；
（八）植草的消防通道计入绿地面积，植草的停车场按40%计入绿地面积；
（九）绿化休闲广场按全面积计入绿地面积。
七、建筑层数和高度的计算及表示方法：
（一）假层、夹层、附层、插层、如果层高在2.2米（含2.2米）以上无论是否计算面积，均按自然层计入建筑总层数；
（二）坡顶住宅顶层其外墙檐口高度如超出1.2米（含1.2米），则视为一个自然层；如在1.2米以下，建筑层数表示为XF（自然层）+0.5（阁楼），即（X+0.5）F，如6+0.5F；在总图标注中，顶层为坡屋顶阁楼、复式或跃层时，层数统一表示为XF+1，如6+1F，总图建筑面积按6.5层计算；
（三）建筑底层作为架空层（包括作为绿化园艺、公共休憩的开放空间或层高小于2.20米的车库、杂物间等，但结构性防潮层除外），其层数标注为1（架空层）+XF（自然层），即1+XF，如1+6F；底层为层高小于2.20米的车库、杂物间的层数宜标注为0.5+XF，如0.5+6F；
（四）首层标高平均高于周边地坪1.5米，则视为地上层，且按自然层计入建筑地上层数；低于1.5米（含1.5米），则视为地下层，不计入建筑地上层数。

附件2：建设项目规划编制内容及深度
一、修建性详细规划（总平面图）编制应表达以下内容：
（一）总平面图：
1、拟建建筑物的定点坐标、用地红线坐标、项目用地周边50米范围内现状地形图中的所有内容；
2、与用地红线、规划道路边线（绿地控制线）、轨道控制线、河道、绿地、高压线走廊、文物古迹保护范围等规划控制线的距离及建筑间距；
3、公共绿地、市政公用设施以及教育、医疗等独立建设的公共服务设施用地范围。
4、规划道路的宽度，转弯半径、控制点的坐标、高程，地面停车范围及车位布置方式，地下停车库等地下空间的范围、层数、出入口方位；
5、按总图规划技术经济指标表（附表一）标明各项技术经济指标，各类不同性质的用地和建筑面积应分类计算；
6、按建构筑物汇总表（附表二）标明各建（构）筑物的栋位、名称、主要使用性质、层数、高度及面积。
（二）说明书及附件：
1、交通影响评价报告（须做交通影响评价报告的项目）；
2、须做日照分析的应提供日照分析等照时线图；
3、消防及交通组织图；
4、鸟瞰图、效果图；
5、用地竖向规划图；
6、其他文字说明。
（三）修建性详细规划的编制须满足《长沙市修建性详细规划编制标准》（CSGH/003-2005）深度要求。
二、建筑方案设计应符合规划设计条件的要求，文本深度应符合国家《建筑工程设计文件编制深度规定》（2008版）并体现以下内容：
（一）图纸部分：
1、总平面图设计深度须达到要求；
2、建筑单体设计要求：
①主要平立剖面的尺寸及定位轴线（在机场或微波通道限高区范围内，要注明屋面构筑物最高点的高度及绝对高程）；
②各房间的使用性质（按规定用语标明）；
③立面色彩和材质；
④公共配套设施的配置；
⑤建筑及夜景亮化效果图；
⑥新建重要建设项目须将项目及其周边200米范围主要建筑纳入三维仿真分析范围，建立三维模型并贴附实际场景和设计材质对建筑环境和体量关系进行分析。长沙市规划信息服务中心可提供三维仿真平台及数据和技术支撑。
（二）文字说明：
1、项目概况和设计依据；
2、构思说明；
3、各相关专业设计说明（包括消防、节能设计）；
4、其他。
三、建筑报建图设计应符合以下要求：
（一）建筑报建图应（包括完整的平、立、剖图纸、平面图标注不少于3道的尺寸线，所有房间须按规定用语标明使用性质，空中花园、飘窗和空调板等应提供大样图；
（二）局部总平面定位图须注明建筑间距，建筑退让道路边线、用地红线的最小距离和拟建建筑物每栋不少于2个角点的坐标及其定位轴线编号；
（三）须做日照分析的应提供多点分析图及户型日照情况统计表；
（四）新建重要建设项目（主要针对房地产开发项目）建筑报建图经审查确定完善后，须根据场地和建筑尺寸合理确定比例制作建筑模型，模型应尽可能如实反映新建项目设计的建筑空间形象和色彩。
四、交通影响评价报告应包含以下内容：
（一）建设项目概况应包括建设项目主要规划设计条件、
主要技术经济指标和业态、建设方案等内容。
（二）评价范围现状与规划情况应介绍评价范围内现状、规划的用地和交通发展情况。
（三）现状交通分析应包括下列内容：
1、应对评价范围内各种交通方式的交通流特征、交通
设施、交通管理政策及措施进行说明。
2、应对评价范围内的现状道路、公共交通、停车、慢
行等交通系统的管理措施、供需和运行状况进行分析，提出现状交通系统存在的主要问题。
3、交通需求预测应对各评价年限、各评价时段的背景
交通和项目新生成交通进行预测，分析评价范围内交通系统的交通量分布和运行特征。
4、交通影响程度评价应包括下列内容：
（1）评价范围内主要交通问题分析。根据交通系统供
需分析和交通影响程度评价，提出评价范围内交通系统存在的主要交通问题。
（2）评价建设项目新生成交通需求对评价范围内交通
系统运行的影响程度。
评价对象应包括评价范围内的各种交通系统，包括机动
车、公共交通、停车、慢行等。
5、交通系统改善措施与评价应包括下列内容：
（1）改善出入口布局与组织，优化建设项目内部交通设施；
（2）评价范围内的交通系统改善：
6、结论及建议应包括下列内容：
（1）交通影响评价的结论及建议应包括：评价结论、必要性措施和建议性措施。
（2）评价结论应明确项目建成对评价范围内交通系统的影响程度，明确交通改善后建设项目交通影响是否可接
受，以及是否需要对建设项目的选址和（或）报审方案进行调整。
（3）必要性措施是保证建设项目交通影响可接受的前
提条件。建议性措施包括对建设项目内部或评价范围内交通系统推荐采取的措施与方法。对评价范围内交通系统影响为显著影响的建设项目，应明确必要性措施。
五、工程管线规划及管网综合应包括以下内容：
（一）图纸部分：
1、采用与修建性详细规划相同的比例尺；
2、在地下管线较复杂的地区（环线以内地区及其它建成区），应提供工程设施及管线现状图；
3、单项或综合工程管线规划图，应标明工程设施和构筑物（变配电站、电信局所、给水加压泵站、雨污水提升及处理设施、燃气输配设施等）的位置及用地界线或保护界线、各类管线的平面位置、管径、控制点坐标和标高，管径、标高宜用引出线表示，排水规划图单列；
4、修建性详细规划应编制管网综合图，应标明各种管线之间及管线与建（构）筑物、道路、行道树等之间的相对距离，管线较集中处应用横断面图表示；
5、不同种类的管线应用不同的线型表示，且应用不同的颜色区分（见下表）。
工程管线规划线型及颜色
种类
线型
颜色
供水

蓝
排水
雨水

赭
污水

赭
电力

紫
电信

绿
热力

红
中水

燃气

（二）文字说明
1、工程设施（变配电站、电信局所、给水加压泵站、雨污水提升及处理设施、燃气输配设施等）的配置（位置、规模、用地等）和管理要求；
2、单独审批工程管线规划及管网综合时，应说明总用地面积、建筑面积、人口规模等与工程管线规划有关的数据；
3、水质、水压，用水量计算等；
4、排水体制，雨污水量计算，污水处理方式；
5、用电负荷计算，电力线路架（埋）设方式；
6、电信需求量，电信管道敷设方式，经规划审批的微波站、卫星通信设施控制保护界线；
7、燃气用量计算及管道敷设方式；
8、热负荷计算，热力管道敷设方式；
工程管线指：给水、排水、电力、电信、中水、燃气、路灯等管线，有条件的地区还应考虑热力管道，特殊地段还应考虑人防、防洪工程。
各种弱电管线（包括通讯、广播电视等）应同沟（槽）敷设。
六、建筑环境设计文本应包含以下内容：
1、文字说明，应包含以下内容：项目概况，规划原则及环境设计主题，临街建筑、广场等夜景灯光处理方式，景观雕塑小品和植被布局情况，中心花园、屋顶花园、广场、小区入口、架空开放空间等场所的处理，围墙和挡土墙、护坡的艺术处理，站厕、配电间、地库天窗、排风口的隐蔽、美化处理等
3、景观规划总平面图（附技术经济指标一览表）；
4、景观分析图（从城市整体景观效果和与周边建筑的协调角度分析景观节点、景观空间及景观轴线）；
5、建筑主要立面效果图，标明外墙材质及色彩（按《中国建筑色卡》标明数值）。主要景观节点效果图。
7、城市标志性建（构）筑物，宽度30米及以上城市道路两厢的高层建筑和重要公共建筑、景观街、商业街两厢建筑及城市广场周边性建（构）筑物须做好夜景亮化设计，附夜景效果图；
8、竖向设计图（详细标明道路、铺装区、种植区、水景区的场地设计标高、坡向箭头等）；（修规中已包括，建议取消）
9、景观布局图（标明位置，可附园林小品一览表）和种植配置图（可另附植物名录表，并标明名称、图例及规格等）；
10、须有相应资质的设计单位签章，如项目用地规模较大，可分区出图；
11、主要外墙的小样。（可在效果图中做节点放大，建议取消）