年度保养计划.doc

香雪兰溪一期公共设施设备的维修、养护服务方案一、设备日常维护保养的内容1、 物业共用部位的设施设备物业照明系统、物业供配电设备、物业供水系统、物业污水及雨水系统、物业公用天线系统、物业公共消防系统、物业楼宇防雷系统、物业楼宇技防（对讲）系统、物业供暖系统等设备设施。2、 共用设施设备公共照明系统、公共供配电设备、公共供水系统、公共污水及雨水系统、公用天线系统、公共消防系统、楼宇防雷系统、车场系统等设备设施。二、设备日常点检和保养内容、周期及标准日常点检和保养内容周期工作标准变压器（非用电高峰期）：看、听、嗅运行每日两次记录点检每日两次变压器声音应发出持续均匀的“嗡嗡”声，没有机械震动声和放电声等异常声音；变压器的高低压测电缆头和母排的搭接头无发热、变色、发生异味、锈蚀等现象；变压器的外壳接地无锈蚀、脱节现象，所有变压器外壳、垫片、瓷套、接头有无破损、变色和异味；电缆沟内有无积水、杂物；油寖式变压器是否呈亮黄色，油位刻度，无漏油和渗油现象，吸湿器应干燥。变压器（用电高峰期）看、听、嗅运行两小时一次点检每日两次配电柜内所有电气接头有无破损、变色和异味；柜身无变形、破损、积尘；仪表无变形和读书不准；断路器无破损、异味、异声等现象；低压配电功率因素补偿柜内电容器无膨胀变形、变色，接线及接地良好。高、低压配电柜（非用电高峰期）看、听、嗅运行每日两次点检每日两次配电柜内所有电器接头有无破损、变色和异味；柜身无变形、破损、积尘；仪表无变形和读书不准；断路器无破损、异味、异声现象；低压配电功率因素补偿柜内电容器无膨胀变形、变色，接线及接地良好。高、低压配电柜（用电高峰期）看、听、嗅运行两小时一次点检，每日两次水泵看、听、嗅、摸、查、测运行每日两次点检每日两次水泵运转平稳、无跳动、无明显振动、无异声；水泵轴承温度在90以下；控制柜电气操作手柄完好，各电器无过热，无杂音；水泵电机运行中三相电流、温度在铭牌规定的额定值；所有电缆头和电气接头无变形、破损发热、变色、异味等现象；水泵轴下滴水量应在520g/min内（轴封填料不宜过紧），泵轴渗水没有流到地面的现象；泵体和机座无破损、积尘、锈蚀、渗水等现象；水泵房内阀门应开闭灵活、无卡阻、关闭严、无漏水现象；压力仪表无破损及读数不准确等现象；无轴承过热、却润滑脂、积屑等现象。消防系统（火灾报警控制器、消防联动控制柜）看、听、嗅、查、测点检每周一次柜内所有电气接头无破损、变色和变味；消防系统报警故障点的统计上报客户服务中心。一次（二次）水箱看、查、测点检每周一次能正常开启、关闭；水箱盖和纱网无破损、应锁好。闭路监控系统看、听、嗅、查、测点检每周一次所有电气接头有无破损、变色和异味；应达到正常运行功能；系统故障点的统计，上报客服中心。门禁系统保养看、听、嗅、查、测点检每日一次所有电气接头有无破损、变色和异味；门能正常开关，闭门器松紧适宜；系统故障点的统计，上报客服中心。停车场（道闸）系统看、听、嗅、查、测点检每周一次所有电气接头有无破损、变色和异味；闸道能正常开关；道闸齿轮箱无渗油、机械部分无卡阻；挡车杆、荧光膜应完好无损；读卡器能读卡正常；电脑各项参数、图像应正常运行；系统故障点的统计，上报客服中心。可视（防盗）对讲系统看、听、嗅、查、测点检每日一次所有电气接头有无破损、变色和异味；门能正常开关、闭门器松紧适宜；对讲质量应达到清晰、无杂音；控制中心主机应正常运行；系统故障点的统计，上报客服中心。公共照明（楼宇内的走廊灯、楼宇内的楼梯灯）点检每周一次检查各灯具是否正常、修复或更换各损坏的灯具；线路故障点的统计，上报客服中心；社区内的路灯由中班运行工作业。公共照明（社区内的路灯）看、听、嗅、查、测点检每日一次控制柜看、听、嗅点检每周一次电压表，电流表，指示灯等指示值应在额定值范围；控制开关应在规定位置；控制柜内的所有空气开关、接触器、热继电器等电气元件和接头有无损坏、变色和异味。设备房：设备及设备房间的清洁点检每周一次清洁：设备及设备间应无杂物、无积水、无灰尘，设备以手摸无尘、见光亮为标准；带电部分和旋转部分禁止清洁、电气柜门或外壳在作清洁时应手戴检验合格的高压绝缘手套用干抹布单手作业；设备房防小动物设施应完好无损。三、机电设备定期维护的内容及实施效果设施名称内容定期维修养护计划实施效果备注电梯1、电梯运行时有无异常2、各个照明、通风是否正常3、各指示灯能否正确指示，各按钮是否正常4、报警装置是否正常1、每半月进行例行检查、保养一次2、每季度进行全面检修保养一次3、按国家有关规定每年年检一次1、安全、可靠、运行平稳，附件完好2、警钟、对讲、应急照明完好，功能正常3、故障率1%以下4、取得年检合格证重大节假日前须全面变压器1、运行是否正常2、电压是否稳定、电流是否在额定范围内3、警示标识是否完好4、变压器分例行保养和预防性实验1、每半年保养一次2、没3年一次预防性实验1、运行正常可靠，各项指标军和标准，无异常现象2、各指示、保护装置正常3、室内通风正常温升过高或电流过大时应及时采取措施变配电室1、对低压配电柜保养时采用以各母段为单位分段进行2、检查断路器3、检查主回路的铜鼻子接触是否牢固4、检查电容器是否膨胀变形、变色5、柜内应备有控制原理图、接线图6、检查接地，测试绝缘电阻、接地电阻每半年保养一次1、各开关及保护装置灵敏可靠2、各仪表、指示灯等指示正常如发生故障跳闸，应详细检查并查明原因后方可恢复合闸低压控制柜系统1、观察是否有异常声响及异味2、检查柜内各类开关、接触器有无损坏3检查电压表，电流表，指示灯等工作是否正常4、检查柜内电容器有否鼓涨或流液5、检查所有只是表示及线头标志是否清洁1、每半年例行保养一次2、每年进行一次全面测试保养1、各开关及保护装置灵敏可靠2、各仪表、指示灯等指示正常如发生故障跳闸，应详细检查原因，并在查明原因后方可恢复合闸设施名称内容定期维修养护计划实施效果备注风机1、观察有无异常2检查松紧是否适当3、有无异常响声4、各开关是否处于“自动”状态每季度保养一次1、风机风量正常2、运行时电流在额定范围内防盗报警系统1、观察外观探测器、门磁开关有无异常2、对探测器及门磁进行状态测试3、检查与摄像监控系统联动是否正常每月保养一次1、探测器及门磁开关能正常工作2、与摄像监控系统能正常联动可视防盗对讲系统1、电源箱、门口机固定牢靠，箱内外清洁2、门口机、分配器、联网器等各点电压是否正常3、门口机与分机、管理机通话清楚及图像清晰、按钮应完好、开锁正常联网正常每月保养一次防盗门能平稳、可靠的关闭闭路监控系统1、看各摄像机是否正常2、查看监视器显示屏显示情况3、检查视频线、电源线、控制线是否接触良好4、云台的旋转、支撑杆的固定、调焦、防雨、防尘、防风、防腐、防锈情况每季度保养一次1、图像清晰、稳定，可视范围正常2、录像机工作正常周界防范系统1、红外对射正常2、检查电源线、信号线是否接触正常3、支撑杆的固定、防雨、防尘、防风、防腐、防锈情况4排除防区障碍物5、除尘、清洁每月保养一次能准去及时报警，不误报能布、撤防设施名称内容定期维修养护计划实施效果备注消防系统1、各报警按钮、烟（温）感探头、警铃是否完好2、各区域报警器及集中报警器是否完好3、疏散出口指示灯4、气体自动灭火系统（有无漏气、储存压力、控制器面板显示正常、系统卫生清洁、脱离释放阀进行模拟）5、喷淋系统（喷头、管道标志、信号阀、水流指示器、报警阀、水力警铃）6、防火卷帘门、风机、消防广播每月保养、每月检查一次1、系统运行稳定、正常、灵敏可靠2、非人为因素所产生的误报率在3%以下记录各种检测数据室内消防栓及消防管道轻便灭火器材等1、检查水袋、水枪头、起泵按钮、小锤、水阀、玻璃的完好2、检查阀门、管道外的渗、漏、冒、跑水的情况3、防锈、清洁4、灭火器的压力、铅封、外观、有效期1、每半年全面检查一次2、灭火器材每月检查一次3、消防栓、消防管道中修5年，每10年进行一次大修或更新改造1、消防栓、轻便灭火器材使用功能正常可靠2、完好率为100%3、消防栓、消防管道等无渗漏水现象火灾易发季节及重要的节假日前进行一次全面的检查公共照明系统工程部负责组织实施巡查、维修、检验1、每季度保养1次，每年检修1次2、每6年进行一次大修或更新改造1、确保各设施设备使用功能正常2、电气线路完整无损，绝缘良好3、完好率达到99%供暖系统1、检查管道、换热器保温是否破损2、检查管道接口及阀门有无渗漏3、检查各仪表是否正常4、每年进行一次全面保养，对磨损零件及时进行更换1、每季度保养1次2、每年检修1次1、泵运行平稳、声音均匀，电流正常2、水流量、压力达到要求，各仪表、指示灯只是正常3、系统进出口温度相对稳定4、各部件无跑、冒、滴、漏现象设施名称内容定期维修养护计划实施效果备注通讯网络有线1、天线：接收方向是否变动，变动后应及时调整，基座无松动，避雷针下引线与接地装置连接是否良好2、线路放大器：检查主放大器、分配放大器有无电源（220V），接线插座有无松动，测量放大输出信号分贝数3分配线、分配器：检查各层分配线安装完好无损，断线无被乱接乱拉现象4、用户终端：定期抽查用户收视、通讯效果1、终端设备每月至少检修1次2、每半年全面检修一次1、各种器材使用功能正常可靠2、完好率为100%智能停车场管理1、休整挡车杆，反光膜2、转动部分加油3、线头紧固，限位开关、摄像机清晰度调整，防雨密封检查，清洁各部位4、检查能否自动和手动开闸，车场收费系统是否正常，挡车杆压力波防砸车系统是否正常，地感试验是否正常，光纤电缆是否协调，网络连接是否正常1、车场内地面有局部沉陷损坏的，及时维修2、中修5年，大修10年1、车场使用功能正常可靠2、场地平整，无坑洼积水，完好率达到98%以上防避雷系统工程部负责组织实施巡查、维修和检验1、每季度进行一次保养2、每年至少进行一次接地电阻测试3、每年除一次锈，刷一次银粉漆4、中修6年，大修12年1、确保系统正常使用；2、系统完好率为100%3、接地电阻值符合GB50169-92要求雷雨季节来临前进行一次接地电阻测试和全面维护设施名称内容定期维修养护计划实施效果备注给排水系统1、生活供水及生活热水泵未自动轮换运行2每年进行一次全面保养，对磨损零件及时更换3、泵、阀门、压力表、管道等保养；均必须认真做记录并存档4、各种消防水泵每周点动运行一次（能运转即可）5、检查、补充润滑油，泄露检查，防锈措施、动作零花，指示准确，表盘清晰，紧固良好6、整洁、干净7、计划清洗、消毒水箱1、每季度保养一次2、每年检修一次1、泵运行平稳、声音均匀，电流正常2、水流量、压力达到要求，各仪表、指示灯指示正常3、给、排水管及相关阀门使用功能正常，完好率达到98%以上4、给水管道畅通、无渗漏水现象5、排水系统通常，汛期道路无积水6、各阀件无跑、冒、滴、漏现象标识系统工程部负责组织实施巡查、维修和检验1、每月清洗标识一次2、每季度对标识进行维护3、中修4年，更新改造8年1、标识清晰、美观2、安装牢固可靠3、完好率达到98%以上大风季节应增加巡查次数 第一太平融科物业（北京）管理有限公司通州分公司 工程部2010年12月12日8