黔国土资发2008133号.doc

贵州省国土资源厅文件
黔国土资发[2008]133号
贵州省国土资源厅关于规范办理改变土地使用条件手续有关问题的通知

各市（州、地）、县（市、区、特区）国土资源局，开发区（风景名胜区）国土资源分局，省土地估价师协会：
为规范我省土地出让行为，加强建设用地供应全程管理，根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部第39号令）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号令）、《违反土地管理规定行为处分办法》（监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部第15号令），现对办理改变土地用途、容积率等土地使用条件有关问题提出以下意见。各地可根据本地实际，制定具体的实施意见和操作办法。
一、关于廉租住房、经济适用住宅小区内配套的经营性公共建筑设施用地补办土地出让手续的办理
（一）严格控制经营性公共建筑配套设施规模
在居住区内配套与居住人口规模相对应，并应与住宅同步规划、同步建设和同时投入使用的公共建筑设施，是落实以人为本和国家相关技术规范的要求。对在廉租住房、经济适用住宅小区内配套建设的经营性公共建筑设施，其建设规模应按照《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）核定，防止以建设廉租住房、经济适用住房为名变相进行房地产开发经营活动。
（二）应缴土地价款的核定
经依法批准在廉租住房、经济适用住宅小区内配套建设的经营性公共建筑设施用地，或者未经依法批准但经城市规划、国土资源管理部门处罚后且同意保留的经营性公共建筑设施用地，应按照市场价格全额缴纳土地价款，补办土地出让手续。估价期日为规划方案批准日期或处罚决定书下达日期，土地使用期限从原划拨决定书签发日期起算。
二、关于非经营性用地申请改变为经营性用地的办理
（一）严格限定非经营性用地改变为经营性用地的范围
符合国发〔2004〕28号和黔府发〔2005〕17号文件要求，需将非经营性用地改变为经营性用地，由原土地使用权人提出申请，经城市规划、国土资源管理部门审查同意并报有批准权的人民政府批准后，应按照市场价格补缴土地价款，办理土地出让手续。但下列情形须由市、县人民政府收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让：
1、《国有土地划拨决定书》、《国有建设用地使用权出让合同》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；
2、《贵州省国土资源厅关于规范划拨用地改变用途及转让有关问题的通知》（黔国土资发〔2005〕142号）下发后（2006年1月1日）通过划拨或出让方式取得的土地。
（二）应缴土地价款的核定
估价期日为拟出让时点，应缴土地价款按下式核定：
应缴纳的土地价款=拟出让时的新土地使用条件下土地使用权市场评估价格-拟出让时的原土地使用条件下土地使用权市场评估价格
三、关于招标拍卖挂牌出让土地改变土地用途、容积率等土地使用条件的办理
（一）严格履行审批程序
国有建设用地使用权出让合同签订后，不得擅自批准调整土地用途、容积率等土地使用条件。为提高土地节约集约利用水平，在符合城市规划相关技术规范的前提下，经有批准权的人民政府批准，应按照市场价格补缴土地价款，办理改变土地用途、容积率等土地使用条件手续。
（二）应缴土地价款的核定
估价期日为改变土地用途、容积率等土地使用条件的批准日期，应补缴的土地价款按下列公式核定：
提高容积率应补缴的土地价款＝提高容积率所增加的建筑面积×楼面评估地价
改变土地用途应补缴的土地价款＝改变用途的建筑面积×（调整后土地用途楼面评估地价－原土地用途楼面评估地价）
四、关于对办理土地出让手续中涉及土地估价工作的要求
加强对土地估价工作的管理。在办理土地出让手续过程中，涉及土地出让底价评估的，一律由国土资源管理部门统一收集和提供土地权属、现状及规划指标等资料，并委托土地估价机构进行评估。土地估价机构发生泄漏底价、与用地申请人串通损害国家利益等行为的，应依法追究其责任。土地估价方法应首选市场比较法、收益还原法、剩余法，着重分析评估各类用途和不同楼层的楼面地价。选取的市场比较案例、房地产租售水平、房屋建造成本、开发利润率、土地还原利率等参数应符合当地实际。采取多种方法进行评估的，应以市场比较法、收益还原法、剩余法评估结果为主，综合确定最终评估结果。《土地估价报告》不符合要求或发现土地估价机构、人员有违规行为的，各级国土资源管理部门不予备案，并将有关情况抄报省土地估价师协会，作为对土地估价机构和人员管理的重要依据。
五、鼓励开发利用地上地下空间，提高土地节约集约利用水平
对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。对新增工业用地，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款。
鼓励充分开发利用地下空间。地下室建筑面积不参与项目容积率的计算。利用地下空间开展经营活动的，地下第一层楼面地价可按照同类地段同类用途地上第三层楼面地价的三分之一至二分之一范围内确定，地下第二层及其以下部分不再增收土地价款。