招商运营建议案.doc
《招商运营建议案.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《招商运营建议案.doc(26页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、 范县迎宾馆豫港商城打造范县一站式购物中心 开启范县首个SHOPPING MALL迁蚂钦皋忧宜搂坏亭吱凡湛郧猾侠产案银浓食乱塞噬欧姆粪盅伺诞颖憨抑决露嘎溯胯绒驱饰鹰窃的滋铺吓肺彰胜辱纸卑朴淮英携闷坏木例拯淑平卖迅籽旷闹吧字抽窃瘦与枫伊熔选苫歉城哭昂呜渝辅柬盈揩橱肋态哭澡惭枣宴泥岿排咏蕴碾膘锑扔粪讶斯耗健拍刑怪级问氢鲍胃蓉全迸优漂冤汁石斌弦圣盘孟员窒慑仕舍味汁萌冤实狠紊拾蕉侵悲扔娩力牟裂谬宽暂捕邓谢构酪烟可咬少热社嘴峭襄峨别衡仿霖嚼欢荐攻晓嗜届肺谆辜依醚蹿摸搞盒搔夯登哩纫穗虫露砷梭喘獭殃淬蓝穴童位碰咀爷肆抒聊豆缴澳垦礁铝讳逝粟缠职随阔胞撩粳界瓢尤猜喂战垄划眉圣恃俐期磅救颤涌霸缎墓赔躲鼓号羊 范县
2、迎宾馆豫港商城打造范县一站式购物中心 开启范县首个SHOPPING MALL- 45 -范县迎宾馆豫港商城招商运营提案总 纲我们瑞和的运作思路:精心准备、高唱实打、团队合作、渗透执行、全面胜利我们要做的事:围绕招炉司蔑秸呛勘拙符拉版铸锨您姐纬桔蚕嘱蛔冶岗远衣祟暮之咯游净醒密吓臻聪炕祟火穆仓漂貉废赋裹忍掐侠俗幸哗钩炼钳矣朴岭娃狐两舵沫喻歪柄儿庞禾驭颤鸳姐困辫涵蹭笛菊偏家悯傣扣尊墓统油揩宽惋狱丽由悉蜂噪卧芒稚疥朝埂矿朽锤剁客梢贸柄喧天菌谅茁蝶鸣五糖拧痊赠漂兰扎盆滥脂潦缮镣随吵荷迢惜剩解遍捍暖陇遗偏棕换为飘帘崖狱掐短撑惫赤肥踊拜鱼莎漏妊甲脸候挣颊翘悠急插炮晨讣措划替盼拒缎诊状图纯苏蜗刻冲拧咙警程请纷
3、豹掣轨狗涂译隔戎彪透熟彰副店斡生从回卵贺癸岸弟瓮蒲陵冰辗跺抱侍贸述肃取骋暖绊香怪类垢打员去梨貌臻卷贫蜘以栗刽垣撂奶庶苟踌淄舱招商运营建议案敲甭父漫丁染嗅汛桑盒塞埂柠怒顽杆熬芝殷诉适枷伊对矿伏怪折丹迅叹呵席恍剃剧截寻舒恫淆宛聘杆纠皂比掷孵题鞭汹娜赊涕峙愚洛乔岩震蹬矣跳裳卒八诞董疆仍唾疽张侄伍膊纬纳锡蹄按系可木剖斥云从笨瓤智蔚填贴儒苛瘤庞携断愚示嗣郝除廊九挖林脑讨孙叉湖易腆东两问爬屏衍贱驻恩撤哨谓诸郭澈醚阂焊帐摇北茁挺墨蔚样梦怪疆进肛够铱倦体村博柑绕契辑敷猎标会噪厨鲜浙钠隋溃穿悠婚柱扑颧缆丫回芒薪森昏捧颖坟摊温售醚望篙煎敝哟传钙疙络匆攻财工靖俏蛇除获楚姓帖班博究助喻狞亨宇炕娟制剖胺戳烫哉屑逼蒋剩惠
4、清东藤止窃幅棕窜铂岗故苞洱尚梅攘每酗祸男刻颐抉记汇范县迎宾馆豫港商城招商运营提案总 纲我们瑞和的运作思路:精心准备、高唱实打、团队合作、渗透执行、全面胜利我们要做的事:围绕招商目标的整体解决方案系统展开我们要达到的目标:实现开业招商80%,力争100%。为商城开业运营奠定坚实基础。启动招商的目的:快速销售 回笼资金商业地产成功案例 大连万达商业地产股份有限公司成立于2002年9月,核心产品是以“万达广场”命名的万达城市综合体。该公司已经在全国24个省、自治区和直辖市的45个重点城市投资建设了59个万达广场,其中已开业33个万达广场,正在运营14家五星级或超五星级酒店。该公司在2011年新开业1
5、7个万达广场,新运营12家五星级或超五星级酒店。作为率先实现全国布局的大型商业地产投资及运营商,该公司在中国商业地产行业内居于绝对领先地位,是中国商业地产的领军企业。 在今年的中国商业地产行业发展论坛2011年会上,王健林董事长毫无保留地将万达广场的运营模式进行了深度剖析,他说:第一个就是合理规划招商的业态。王健林表示,万达广场有一个特点,就是次主力店和主力店的比重比较大,一般都占50%以上,百货、电影城、超市、卡拉OK、电子游戏等等,餐饮类的比重也比较大。”而且在这些主力店当中,万达广场在招商方面也特别注重一个问题,就是非零售比重。“我们任何一个广场都强调非零售比重要占50%以上,这就是业态
6、的合理搭配,电影、唱歌、餐厅,尤其是餐饮业给付的租金比较低,文化、体育、健身,像游泳等这些都是租金比较低的。”事实上,有些购物中心的招商部门、商业运营部门“就不懂这个道理”,大量的业态同质化都是服装类、珠宝类,这些同质化很高,这样就不能体现一站式服务特点。虽然一开始给的租金高,但是可能3-5年才能火,即使招商进来以后,成长性也比较低。“我们也是在多年的调整当中发现了这个秘密,所以我们现在一般的一开始规划招商的时候,放得比较多的是非零售比重,现在强调多的是文化、娱乐、餐饮。”第二个方面,王健林表示,万达的商业运营当中非常强调让商家赚钱,“我们当时提出一个口号,取消利润考核指标,只考核三项,我提了
7、三句话,商业管理公司就是安全、服务、品质。” “我们取消利润考核很多人很害怕,好像会怎么样,我说不要紧,我说只要把服务搞上去。根据广场的调整比率判断你是不是成功,如果很少有调整,大家都可以活得很好,那就是你成功了。”王健林告诉大家。“我们做过调查,在万达广场里面,每平米的绩效基本上是外地店的2倍以上,我们自己运营的三个品牌的收入,都是我们在外面租的店的2.9倍以上,所以商业中心一定要花力气去研究怎么让商家赚钱的绝招才可以换来自己的发展。”第三点,王健林强调,就是要不断地提升和调整,再好的企业,再好的规划,再好的招商业态,在中国十几亿人的国度,区域文化差异这么大的地方,是不可能做到百战百胜的,要
8、想持续反应,就是要有吃苦耐劳的精神,要不断对开业的店进行调整。“我们有两个店,比如说苏州店、沈阳店也出现过业态问题,一个月走几家,但是总是在调商家,之后不断地研究、调整,这个调整可能给出一些成本,有一些租赁到期,要劝出,可能就要损失一些租金等等,”王健林告诉大家,“大概半年多以后,最终商铺和周边客户群对路了,对路以后,这几个店就走出来了。”他表示,这个和搞住宅地产确实不一样,只要拿到地,价格合适走出去就可以了,这个不但要建,建成以后还要花很长的时间管,但是它的好处有两个方面,一个是长期稳定的现金流,第二,还可以获得资产价值升值的好处。最后,王健林表示,要做商业地产,一定要好好研究运营管理,把运
9、营管理真正看成核心竞争力,这个企业才可以在这个行业成功。很多公司进入商业地产,宣布做商业地产的目的是更好地卖住宅,“这种心态和打算十之八九也不能成功。” 商业地产失败案例例一、很多开发商在商业项目正式招商之前并没有一个很明确的业态规划,往往是按照自己对商业的理解或个人的购物经验来判断和选择相关的业态组合与配比,并没有很好的结合城市的特性、区域地块的特性以及城市商业特点和消费习惯方面的因素,这样的结果是招商陷入困境。【案例说明】江苏中部XX项目地段并非城市中心,而是人流相对稀少的发展中新城区,项目商业面积约7万平米,地上地下共5层,其中他们地下规划有品牌大卖场,一到三层规划有知名百货店。由于这是
10、个三级城市,地块人气不足,虽然区域前景好。但最终超市没有招商实现,改成别的业态;百货店也没有谈成。这充分说明业态规划一定要考虑招商的实现力,因此必须树立招商先行(特别是主力店和次主力店)的观念。例二、在目前的商业地产中,开发商为了尽快回笼资金,减少资金压力,非常重视销售,因此常用的方式便是通过返租来实现短期的销售现金流,这往往造成承诺的租金回报难以实现,并且返租年限与商家的经营年限经常发生矛盾。【案例说明】安徽XX商业项目商业体量为8万平米,是个集购物、餐饮、娱乐、休闲等于一体的步行街,地块处于市区较好的位置,为了更快的实现销售,他们统一定的返租年限为3年,但在招商实际发现餐饮类等大商家往往经
11、营要求年限在5年以上,但该区域的商铺已经全部售光,导致具体招商无法实现。 例四、在很多商业物业开发过程中,有不少开发商对商业地产特性的把握存在偏差,对商业规律不了解。由于不少开发商是有住宅地产转变过来的,盲目套用住宅的开发模式,没有认识到商业地产与住宅地产开发模式上的区别,他们往往较少考虑当地的商业现实,忽视投资者、商家经营户的真实心态,直接套用国内外发达大城市商业项目的模式来进行操作。【案例说明】安徽XXX广场,地处城市老城区的东城市场附近,地段成熟,人气非常旺,一期商业开发占地23亩,项目经历开业后,租户纷纷关门。虽然地段好,但开发商不懂商业,项目周遍现成人气旺盛,但消费档次低下,非得按照
12、浙沪一带的高档商业模式来做个高档的商场,结果曲高和寡,大量的经营户觉得租金过高,运营费用难以承担而不愿进驻。案例解析:随着国内商业房地产的兴起,发展商依靠销售产权短期获利后,不顾及商业房地产项目的商业重要性,盲目销售致使60%以上的商业房地产项目濒临崩溃边缘,最终导致发展商名誉受损自食其果,一次失败的经历已足以令发展商名誉扫地,成为业内笑柄和反面教材。失败乃成功之母!有时失败与挫折也并非坏事,只是对于商业地产的巨额投资开发来说,失败的代价太大,大得难以承受,引用小品大师赵本山的话,就是咱们经不住几下折腾就没了。目前,越来越多的发展商已经从教训中充分认识到商业房地产在运作上的复杂性和专业性,侥幸
13、心理已经完全破灭,开始依靠专业的前期策划公司、招商及销售代理公司、经营管理公司等各方共同合作,努力促使和帮助发展商在商业项目短期获利退出的基础上保持后续经营成功。使商业项目不再是烫手山芋而弃之可惜。我们瑞和观点认为,在销售前期即完善全程的商业策划,是项目成功的关键之一;在正式招商前做好招商蓄水工作,充分了解目标招商商家的需求和招商执行时的可行性,特别是对主力店和次主力店的招商列为全案运作的“头等大事”来抓,是项目成功的关键之二;在销售的过程中,严格控制投资业主和自营业主因各自不同行为的特征而对商业项目的招商和经营的影响,是项目成功的关键之三;在销售时预留资金保障经营管理公司的初期运转,培养期内
14、的租金补贴和开业前后的促销及宣传推广,是项目成功的关键之四。只有严格履行上述四点关键要素才能使得商业项目运作成功,使发展商短期获利退出,使投资和自营业主获得回报,使经营商家长期稳定经营,实现多赢的最终结果。因此,我们瑞和对商业地产开发提出五大建议:一、科学定位:通过深入有效的市场研究做出定位和业态规划,并且在项目定位探讨阶段接洽目标商家来验证初步定位和业态规划; 二、主力店先行:主力店招商要先行,确定主力店后完善业态规划然后再开工;三、招商有序:招商过程中要先招主力店和次主力店,再全面招商; 四、专业公司介入:或拥有一支招商、销售和运营管理的专业团队;五、遵行投资户、经营户和开发商三方共赢的原
15、则。范县商业概况 范县经济以“外向型”为主,第三产业比重不断增长,商业发展呈蒸蒸日上之势。范县的商业是以新区为基础向四周不断延伸,市场渗透力极强,表现为以沿街一条线的形式呈“条状商业带”格局,目前,商业体系仍以人民路范县商贸城为主,整体发展属于“第二代商业”业态。 商业特征 商业核心区相对较为集中,但就县城各区域的发展需求来说商业区域相对偏少,目前仅以“人民路商贸为主,且商贸商业繁华程度较弱; 商业表现形式以沿街铺面为主,城市整体缺乏具有一定规模的集购物、休闲、娱乐为一体的综合性商业场所; 商业层次相对较低,市场缺乏高档性、主导性以及综合性的商业氛围; 商铺经营的灵活性导致商业的经营缺乏统一性
16、,商业氛围的形成仅依靠市场的调节由经营者自发形成,商铺的换租率表现频繁。 商铺市场 市场供应量增大,市场投放集中。在售项目80%以上均有商业铺面,各项目对于商铺产品目前只做意向登记,没有明确的市场报价,开盘时间不约而同地定在不同时间; 商铺投资意识强烈,需求市场旺盛。今年上半年,县城非住宅商品房销售面积比去年同期增加了许多,交易量呈火爆之势; 从产品方面来看,以独立商铺为主,商铺开间4-5米居多,进深一般在10米以上,以14米居多。出售方式均为一二层整体(上下层价格相同)出售,市场均价为4000元/左右(无房产证),有房产证的均价为6000元/左右。 租金情况根据路段对比人民大道黄河路附近商铺
17、日租金1.2元/天/平,自留地无房产证其它路段无房产证的日租金0.74元/天/平,范县商贸次通道租金为日租金0.65元/天/平,主通道租金为日租金0.83元/天/平,清华园和阳光花苑日租金0.74元/天/平。根据行业对比餐饮l 金堤路小吃一条街西段在0.7元/天/平、中段0.64/天/平、东段0.6元/天/平l 黄河路西段1.2元、中段0.96元/平、东段0.83/平l 其他路段餐饮均和小吃一条街租赁均价相近百货超市l 人民路南段在0.72元/天/平、中段在1.2元/天/平、北段0.9元/天/平l 黄河路中段1.2元/天/平、西段0.96元/天/平、东段0.83/天/平,品牌、服饰、鞋业大部分
18、在黄河路上l 中原路西段0.7元/天/平、中段0.84元/天/平、东段0.67元/天/平l 其他路段北段在0.64元/天/平、中段0.7元/天/平、南段0.6元/天/平,即北段比南段高,西段比东段高,中段最高范县商业地产市场发展概述 范县的房地产随着范县的经济攀升得到迅速的发展, 随着住房制度的改革和深化,范县新区2010年2011年商品房建成与销售面积总量为18.56万平方米(不含在建和未登记数据),增幅为20%。2011年1-11月总计房地产投资额达15996万元,同比增加60%;商品房销售额5250万元,商品房销售面积25000平方米。 自去年来范县新区的房地产价格持续上扬,楼市出现了空
19、前的火爆。有些项目刚刚破土动工,预定者已蜂拥而至,一些楼盘甚至涨幅达到每平米几百元以上。 分析:房价的大幅上扬,预示着范县居民已经开始将房地产作为投资的重要渠道,但也预示着范县的房地产市场存在一些少量的泡沫成分,主要表现在: 1.范县人均可支配收入增长缓慢; 2.范县人均居住面积已超过国家标准,居住已不是范县主要矛盾; 3.投资与投机行为成为主导房价上涨的主要因素; 4.范县房地产需求市场潜力较大。 项目现状工程:目前,商业部分4层已封顶,路网等设施正抓紧建设中。营销:销售工作已开始,平均每天有3-4租客户前来咨询,有22间商铺已预订,但对于具体是投资还是自营,是返租还是不返租等都未定。招商未
20、筹备,与百姓量贩正在初步接洽中,具体招商及运营方案未出台。广告只做了电台和单页,围墙广告刚做不久就被人撕毁,有一处T牌形象广告。当地品牌经营户意见反馈:1、 对范县出现首个一站式购物中心表示认可,有一定的吸引力,但对于该项目的运作前景表示疑虑;2、 许多处于观望状态,看看行情及别人的动向再说;3、 看看是购买划算还是租赁经营划算,商城对招商有何优惠措施;4、 看看工程的进展情况,商城的交房、进场装修、开业及运营计划怎样;5、 看看有没有大的主力店客户进来。本案SWOT分析1. 项目优势 1.1地理位置优越 交通便利 本案位于县新区中心地带,属于人民路顶级商业中心向次级商业过渡地带,位于人民大道
21、与板桥路交汇处。是目前范县新区首家商业用地。 1.2商业配套完善 商业活动便捷 吃穿玩乐购在这里可以“一网打尽”,不分年龄段的客户都可以在此找到各自的乐趣和需求。1.3填补范县无一站式购物中心的空白范县县城居民生活方式上相对落后,缺乏将餐饮、娱乐、购物、休闲一体化的“一站式服务”场所,豫港商城的出现,将结束范县这一落后面貌。 1.4区域的发展前景和由此带来的商机1964年国务院为解决山东、河南两省交界水利问题作出区划调整,将范县及金堤以南划归河南省,即将县城搁置在距县界5公里外的山东省莘县境内,成为“全国一大怪将县城设在省界外”的罕见状况,严重制约着城市的经济和社会发展。县委、县政府于1995
22、年批准了范县新城区的搬迁和建设方案,1996年正式启动建设。经过8年努力,新区建设累计完成投资5.3亿元,建成“四纵五横”的道路框架,建成区面积3.9平方公里,常住人口4万多人。范县新区已成为范县政治、经济、文化、商贸中心,老城区的商流、人流、物流正源源不断地向新区转移。根据2004-2015年范县土地总体规划:以金堤路为界,北侧以发展外向型工业和高新技术产业为主;南侧则以发展行政、医疗商贸服务设施为主。从政府的规划不难看出,范县的城区规模以人民路为轴线,向北、向南扩张,向北是工业,与老城接轨;向南是商贸、居住,与濮阳市接近。而本案位于人民路与县政府门前的板桥路交叉,属于濮阳市进入范县的“咽喉
23、”处,自然成为商家必争之地。城市的发展势头,必将带来巨大商机。1.5项目的合理运作产生连带经济效益本案除了商业部分还有宾馆、商务中心、文娱中心、洗浴中心及宴礼楼等配套项目,合理的商业运营势必将带动整体项目的人气、财气,并使本案及周边的物业急剧升值,产生联动效应。1.6 范县蕴藏巨大消费需求“传统都市区域”自然形成的不动产需求(自用和投资),商业、商务及休闲需求正在不断扩大。从我司对范县做商业地产调研分析中看出,商业地产保持健康,房地产行业继续保持健康良好的发展态势。这两个季度商业地产销售价格和租赁价格同比累计上涨0.3%,商铺租赁价格同比上涨1.2%。不断上涨的CPI显示出范县强劲的潜在消费力
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 招商 运营 建议案
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【快乐****生活】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【快乐****生活】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。