大厦接管验收方案-.doc
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4、7. 接管验收表单 接管验收规程开发商根据各项目的施工进度和租户入住的情况,要求物业部对其物业 的建筑装修 、设备和系统进行验收接管,项目的最终移交是在通过政府有关职能部门和开发商验收基础上以物业部验收通过为准。 一 、物 业 验 收 移 交 条 件 物 业 要 验 收 移 交 , 必 须 满 足 以 下 首 要 条 件 : 1. 提 供 被 验 收 物 业 的 竣 工 图 (若 尚 未 完 成 峻 工 图 , 必 须 提 供 最 终 的 施 工 图 , 并 附 详 细 的 设 计 修 改 说 明 ); 2. 提 供 被 验 收 的 设 备 、 系 统 的 操 作 说 明 、 保 养 手 册
5、及 其 他 有 关 资 料 ; 3. 提 供 与 承 包 商 (或 供 应 商 )签 署 承 包 (供 应 )合 同 中 有 关 技 术 条 款 ; 4. 提 供 政 府 有 关 职 能 部 门 的 验 收 证 明 ; 5. 提 供 承 包 商 、 厂 商 及 供 应 商 的 地 址 、 联 系 电 话 及 联 系 人 资 料 ; 6. 提 供 必 要 的 专 业 技 术 介 绍 和 培 训 ; 7. 提 供 所 有 测 试 、 检 验 和 分 析 报 告 ; 8. 清 洁 被 验 收 的 场 地 、 设 备 和 机 房 。 二 、拒 绝 验 收 对 以 下 情 况 , 物 业 公 司 有 权
6、 拒 绝 验 收 接 管 物 业 : 1. 严 重 违 反 国 家 有 关 法 规 ; 2. 未 能 通 过 有 关 政 府 职 能 部 门 的 验 收 ; 3. 有重大施工缺陷; 4. 机 房 不 能 完 全 独 立 封 闭 ; 5. 其 他 可 能 危 及 设 备 正 常 运 行 和人 身 安 全 的 状 况。 三 、 缺 陷 整 改 对在验收中发现的各种问题包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能 有效保护引起的受损等情况,物业部以验收整改通知单形式汇总 ,通过工作联系单通知开发商督促施工单位限期整改,对不能进行整改的缺陷进行补偿交涉。 如存在比较严重的质量缺陷, 则向开发商建议暂缓验收
7、,待整改完成后重新验收。 四 、 试运行 若 部 分 设 备 或 整 个 系 统 尚 未 通 过 最 终 的 验 收 , 但 由 于 入 住 需 要 必 须 开 启 运 行 某 些 设 备 或 系 统 , 物 业 部一 般 仅 做 实 物 验 收 , 并 严 格 按 开 商 的 书 面 指 令 进 行 管 理 和 操 作 , 在 此 期 间 , 技 术 上 仍 由 承 包 商 (供 应 商 )把 关 , 若 发 生 任 何 问 题 或 意 外 , 除 物 业 部人 为 原 因 外 , 责 任 由 开 发 商及 其 承 包 商 负 责 , 对 于 重 要 设 备 或 机 房 有 必 要 签 定
8、委托代管协议 ,清 楚 列 明 有 关 各 方 责 任 。 五 、 验 收 通 过 被 验 收 物 业 完 好 , 设 备 及 系 统 运 行 情 况 正 常 , 所 有 指 标 均 达 到 合 同 约 定 的 要 求 , 场 地 、 设 备 和 机 房 均 清 洁 干 淨 , 经 有 关 各 方 书 面 确 认 验 收 通 过 , 开发 商应 督 促 承 包 商 (或 供 应 商 )移 交 所 有 的 钥 匙 、 备 品 备 件 和 专 用 工 具 , 物 业 正 式 交 由 物 业 部 接 收 管 理 。 六 、 保 修 期 按 正 常 情 况 , 物 业 整 体 验 收 结 束 , 正
9、式 进 入 保 修 期 , 但 物 业 验 收 往 往 是 一 段 相 当 长 的 过 程 , 在 此 期 间 , 有 些 设 备 可 能 会 因 先 期 投 入 运 行 或 其 他 原 因 已 经 进 入 保 修 期 , 故 需 要 开 发 商与 其 承 包 商 、 供 应 商 协 议 约 定 整 个 项 目 的 保 修 期 起 始 日 期 , 书 面 通 知 物 业 部, 而 在 此 之 前 进 入 保 修 期 的 部 分 设 备 和 系 统 , 若 需 要 签 续 保 合 同 , 开 发 商应 酌 情 予 以 补 偿 。接管验收流程一.接管工作准备阶段1. 由开发商、物业部、施工单位共同
10、成立接管验收小组。2. 接管验收小组根据物业施工进度制定验收计划。3. 参验人员熟悉接管各层面的情况。4. 接管工作应备文件A 验收接管流程B 相关验收文件C 相关验收表格D 成品保护方案5. 接管验收人员安排与器具准备。6. 对参验人员进行培训。二 接管工作运作阶段1 验收前开发商至少提前5个工作日书面通知物业部并提供所要验收移交项目的竣工图纸、技术资料。2 物业部审核相关竣工资料,熟悉接管项目情况。3 按约定时间,由开发商组织物业部、施工单位、监理单位按接管验收表格进行验收。4 验收过程中发现的各种问题,由物业部整理汇总,对重要现场应进行拍照,通知开发商督促施工单位限期整改。5 物业部对整
11、改情况作进一步跟进检查,并作出记录。6 整改完成后,由开发商再次组织验收直至验收合格。7 验收合格,参验单位在验收交接表上签字并加盖公章,一式二份,一份交开发商,一份由物业部存档备案。8 开发商将相关区域钥匙移交物业部。9 物业部安排开荒保洁,对部分成品(如:地面、墙面、天花、电梯等)进行保护。10.对已接管项目进行操作培训,并安排人员定时或不定时巡视-,确保大厦各功能及设施设备运作正常。验 收 移交应 提 供 的 技 术 资 料在 物 业 验 收 接 管 前 , 开发商须 提 供 有 关 物 业 的 各 种 技 术 资 料 和 竣 工 图 , 分 类 立 卷 , 在 验 收 时 交 物 业
12、部归 档保 存 , 若 验 收 时 尚 未 完 成 竣 工 图 , 必 须 提 供 最 终 的 施 工 图 , 并 附 详 细 的 设 计 修 改 说 明 , 竣 工 图 最 迟 必 须 在 免 费 保 修 期 开 始 后 的 六 个 星 期 内 呈 交 。 物 业 部将 参 考 这 些 技 术 资 料 对 物 业 的 设 施 进 行 验 收 管 理 、 运 行 、 维 护 和 保 养 , 一 般 需 要 递 交 以 下 技 术 资 料 , 但 不 限 于 此 列 : 一 、 土 建 、 装 修 需 要 的 资 料 1. 建 筑 、 装 修 和 绿 花 等 设 计 说 明 ; 2. 总 平 面
13、 图 、 建 筑 和 结 构 图 ; 3. 装 修 图 (包 括 所 有 天 花 、 地 面 、 墙 面 、 门 窗 及 幕 墙 等 材 料 表 ); 4. 质 监 站 、 规 划 局 、 消 防 局 、 环 卫 局 及 园 林 管 理 所 等 政 府 职 能 部 门 的 验 收 报 告 ; 5. 土 建 、 装 修 、 建 材 和 五 金 等 供 应 商 及 厂 商 资 料 ; 6. 房 屋 面 积 测 量 报 告 ; 7. 物 业 沉 降 测 试 报 告 ; 8. 防 水 工 程 的 盛 水 试 验 报 告 ; 9. 隐 蔽 工 程 验 收 鉴 证 。 二 、 弱 电 系 统 需 要 的
14、资 料 1. 各 弱 电 系 统 的 操 作 和 维 护 保 养 手 册 ( 包 括 楼宇 自 动 控 制 系 统 、 消 防 自 动 报 警 系 统 、 防 盗 监 控 系 统 、电 话 和 综 合 布 线 系 统 、背 景 音 响 系 统 、 车 库 自 动 化 管 理 系 统 等 ); 2. 各 弱 电 系 统 图 、 平 面 图 ; 3. 弱 电 系 统 设 备 明 细 表 、 承 包 商 资 料 及 产 品 合 格 证 ; 4. 消 防 大队 、 技 防 办 、 音 像 管 理 处 、 有 线 电 视 台 、 国 家 安 全 局 、 电信等 政 府 职 能 部 门 的 验 收 合 格
15、 证 明 ; 5. 设 备 原 理 图 、 电 脑 软 件 程 序 和 说 明 等 。 三 、 电 气 系 统 需 要 的 资 料 1. 高 压 、 低 压 和 变 配 电 设 备 操 作 和 维 护 保 养 手 册 ; 2. 所 有 电 气 系 统 图 、 平 面 图 、 隐 蔽 工 程 验 收 资 料 及 说 明 ; 3. 电 气 设 备 明 细 表 、 承 包 商 资 料 及 产 品 合 格 证 ; 4. 供 电 局 验 收 报 告 ; 5. 各 种 用 电 设 备 调 试 、 测 试 报 告 ; 6. 避 雷 装 置 系 统 图 、 平 面 图 、 测 试 报 告 、 防 雷 办 验
16、收 报 告 。 四 、 给 排 水 需 要 的 资 料 1. 喷 淋 、 消 火 栓 水 系 统 操 作 和 维 护 保 养 手 册 ; 2. 消 防 水 、 给 水 、 排 水 系 统 图 、 平 面 图 及 电 气 控 制 图 ; 3. 消 防 喷 淋 、 消 火 栓 、 给 排 水 系 统 设 备 明 细 表 、 承 包 商 资 料 及 产 品 合 格 证 ; 4. 消 防 部门 验 收 批 文 , 卫 生 防 疫 站 、 自 来 水 、 环保和 质 验 站 等 政 府 职 能 部 门 验 收 报 告 ; 5. 消 防 水 系 统 试 压 、 调 试 及 验 测 报 告 ; 6. 污 水
17、 处 理 系 统 竣 工 图 纸 , 卫 生 防 疫 站 验 收 批 文 ; 7. 蓄 水 池 、 水 箱水 质 检 测 报 告 。 五 、 空 调 系 统 需 要 的 资 料 1. 空 调 系 统 、 送 排 风 系 统 操 作 和 维 护 保 养 手 册 ; 2. 空 调 、 送 排 风 系 统 图 、 平 面 图 及 电 气 控 制 图 ; 3. 空 调 机 组 ( 热 泵 机 组、VRV )、新 风 机 组 、 热 交 换 器 及 风 机 盘 管 等 设 备 明 细 表 、 承 包 商 资 料 及 产 品 合 格 证 ; 4. 消 防 部门 验 收 批 文 ; 5. 空 调 系 统 /
18、 设 备 试 压 、 调 试 报 告 。 六 、电 梯 验 收 提 交 资 料电 梯 正 式 验 收 移 交 前 , 施 工 单 位 需 递 交 以 下 资 料 , 以 便 使 物 业 部技 术 人 员 尽 快 掌 握 电 梯 的 操 作 及 紧 急 事 故 处 理 , 以 下 为 电 梯 移 交 时 必 须 提 供 的 资 料 , 但 不 限 于 此 : 1. 市 建 委 质 监 站 批 发 的 “电 梯 运 行 证”; 2. 市 技 术 监 督 局 批 发 的 “电 梯 安 全 使 用 证 ; 3. 电 梯 技 术 规 格 说 明 书 ; 4. 电 梯 出 厂 合 格 证 及 产 地 来
19、源 证 ; 5. 电 梯 装 箱 清 单 ; 6. 电 梯 管 理 与 使 用 手 册 ; 7. 电 梯 一 般 安 装 标 准 ; 8. 电 梯 操 作 说 明 书 ; 9. 电 梯 维 修 保 养 手 册 ; 10. 电 梯 安 装 图 纸 ; 11. 电 梯 机 械 及 电 气 控 制 图 纸 ; 12. 电 梯 备 品 备 件 清 单 ; 13. 电 梯 操 作 培 训 手 册 ; 14. 电 梯 承 包 商 竣 工 调 试 及 自 查 记 录 ; 15. 电 梯 应 急 维 修 电 话 ;16. 电 梯 供 应 商 和 安 装 单 位 联 系 人 、 电 话 、 传 真 等 资 料
20、。七、旋转门所需的资料: 1、旋转门操 作 和 维 护 保 养 手 册 ; 2、旋转门系 统 图 、 平 面 图 及 电 气 控 制 图 ; 3、旋转门以及附属设 备 明 细 表 、 承 包 商 资 料 及 产 品 合 格 证 ; 4、安装调试合格报告八 、其 他 需 要 的 资 料 开发商 、 承 包 商 认 为 需 要 提 供 的 其 他 资料。 技术资料的提供要求承 包 单 位 在 物 业 移 交 前 , 须 递 交 设 备 /系 统 的 操 作 和 维 修 保 养 手 册 (以 下 简 称 “手 册 ), 以 确 保 物 业 部 操 作 人 员 能 尽 快 掌 握 验 收 设 备 /系
21、 统 的 操 作 和 管 理 , 一 般 有 以 下 要 求 : 1. 承 包 单 位 须 在 设 备 /系 统 验 收 前 一 个 月 递 交 手 册 , 以 便 物 业 管 理 公 司 的 操 作 人 员 有 时 间 了 解 该 验 收 设 备 /系 统 的 基 本 情 况 。 2. 手 册 内 所 有 内 容 应 以 中 文 编 印 , 文 字 、 插 图 和 表 格 等 效 果 清 晰 。 3. 每 一 系 统 应 独 立 成 册 , 以 减 少 每 册 的 厚 度 , 不 同 内 容 或 章 节 应 以 塑 料 索 引 标 签 分 隔 , 并 附 有 清 楚 的 目 录 指 示 ,
22、以 便 操 作 人 员 翻 查 参 考 。 4. 为 使 手 册 便 于 使 用 , 并 经 得 起 在 日 常 维 修 的 工 作 环 境 下 多 次 反 复 翻 阅 而 不 易 破 损 , 手 册 应 采 用 优 质 的 A4标 准 纸 张 编 印 , 配 上 坚 硬 的 封 面 和 书 背 , 并 以 胶 质 塑 料 或 其 它 耐 磨 损 的 材 料 作 保 护 。 5. 手 册 须 同 时 附 有 本 项 目 的 “竣 工 图 目 录 , 按 所 属 系 统 分 列 于 有 关 系 统 的 章 节 内 。 如 某 一 图 纸 同 时 适 用 于 多 个 系 统 时 , 则 需 在 每
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