时代新城交房实施方案.doc

时代新城

交 房 实 施 方 案

曙广房地产开发有限企业

五月
目 录

一、交房工作流程图
二、交房工作各部门工作分工
三、详细工作安排
四、交房有关资料及表单
五、交房前楼盘包装
一、 交房工作流程图
现场验房。业主持所需资料到工地现场，由工作人员陪伴到物业处办理验房手续，(详见验房流程总图)

案场确认并转交物业。业主持“入户告知书”、“房款结款单”、“业主交楼流转表”到售楼处交房接待处签章确认，“验房时间确认表”转交物业接待，填写“住户登记表”，签定业主公约，告知客户验房所需准备资料。
入户告知
9月15－9月18
入户告知：挂号邮寄入户资料：入户告知书、入户须知、业主公约、业主委托书、电话确认。
资料准备：客户入户分批计划表、入户告知、入户须知、业主公约、房款结算单、业主委托书。
物业提供“业主验楼交接表”，并与业主陪伴进行房屋验收。
交费
5月2日-5月6日
签协议
5月2日-5月6日
物业接待办理下一步交房手续，业主持“业主交楼流转表”，到物业中心并交纳有关费用。

签协议。业主和物业企业共同签订“前期物业管理服务协议”等有关物业管理协议并连同业主身份证、售房协议复印件一起交物业处存档。

结款。业主持“入户告知书”、“房款结款单”、“业主交楼流转表”到交房中心财务处结清房屋尾款、面积差价等有关费用并盖章确认。
客户签到。业主凭“入户告知书”在指定期间到售楼中心签到，问询并办理有关手续。
客户到场9月24－9月30

物业带客验房
9月30-10月6
发资料交钥匙。所有资料存档后，由物业处管理人员发放“住宅使用阐明书”、“质量保证书”、“业主使用守则”，并再次陪伴到业主所购房屋处。向业主办理交送钥匙手续，（可赠送小礼品）。

发资料交钥匙
满 意
业主在“业主验楼交接表”上签字
将“业主验楼交接表”其中一份交物业中心。
交钥匙、抄表、送水电、赠送小礼品。
不 满 意
物业处开具“房屋整改任务单”回管理处交回钥匙。
项目工程部限时整改。
整改成果告知业主，确定重新验房时间。
业主持所需资料到工地现场，由工作人员陪伴到物业处办理验房手续。
业主领“业主验楼交接表”，由物业处工作人员拿钥匙并共同陪伴实地验收所购物业，试用所有钥匙，当场开通水电气、抄录水、电、煤气表，并当场填写验楼交接表。
时代新城验房流程总图

二、交房工作各部门工作分工
企业总办：对交房过程进行总控制、协调各部门工作；
1、各单元门牌号码制作，并负责安装到位；
2、安排交房工作中所需桌椅、饮水机等办公设备；
3、协同各部门工作和人员调度；
4、楼盘工地现场包装制作实行；
5、协助物业企业布置交房现场；
6、其他后勤支援工作；

工程部：
1、 对房屋进行验收，测试供水供电、供气；
2、 住宅使用阐明书、质量保证书、竣工验收立案表
2、处理业主对房屋验收过程中有关工程质量、配套方面问题；
3、协同工程建设单位对工程问题及时处理和信息回馈
4、协调交房过程中与建设单位有关事宜
5、与销售中心及时沟通

财务部：
1、 产权面积、总房价多退少补确实认
2、 事先填好入户确认单，交销售部提供应业主，并准备好复印件；
3、 负责与客户结清房款、收推面积差价、支付退赔逾期利息等房屋有关财务问题

物业企业：
1、协同工程部房屋进行验收，抄水、电、气表数；
2、处理业主对房屋验收过程中有关物业收费、服务方面问题；
3、收取物业费等有关费用；
4、与业主签订有关协议（前期物业管理服务协议、消防责任书、房交验书）；
5、办理业主入住手续（接受天盈星城业主档案登记表、发放住宅使用阐明书、质量保证书、交钥匙等）；
6、协同处理业主纠纷；
7、布置交房现场；
8、派保安维护交房现场次序；
9、保持交房现场乃至小区清洁。

筹划部：
1、 交房程序方案提议
2、 制定交房筹划计划和交房庆典活动以及协调执行；
3、 工地现场包装设计，并协助办公室楼盘现场包装制作安装；
4、 对交房现场场地设计布置方案提议，并协助布置；
5、交房期间广告安排、设计及执行
售楼中心
1、 向财务部门提供客户有关资料；
2、 负责客户交房告知登记；
3、 负责客户签到，引路；
4、 协助客户结清房款、面积差价、支付退赔逾期利息，与客户签订入户确认单；
5、 接受业主投诉与客户沟通，协助各部门处理交房工程质量、手续、费用等事宜；
6、 协同工程部、物业企业对房屋进行验收，搜集交房验收单；

各施工单位：处理工程质量方面问题
三、详细工作安排

需要协助完毕事项
时间安排
负责部门
执行人
物业办公用房
办公用房贯彻
4月27日前
办公室

办公用房装修
4月27前

办公室设施到位
4月28日前

办公室现场布置
4月29日前

入户告知前准备工作
面积核算及表格
4月27日前
工程部

房款结算及房款结算表
4月27日前
财务＋售楼部

入户分组计划表
4月27日前
售楼部

交房工作流程及图表
4月10日前
筹划部

验房流程及图表
4月15日前
筹划部

入户告知书
4月10日前
筹划部

入户须知
4月10日前
筹划部

业主委托书
4月10日前
售楼部

业主告知确认单
4月10日前
售楼部

业主签到表
4月10日前
售楼部

住户登记表
4月10日前
物业企业

业主交楼流转表
4月10日前
售楼部

入户前代收费项目
4月10日前
财务部

验房交接单
4月10日前
物业企业

案场包装工作
包装计划
4月15日前
筹划部

包装准备
4月30日前
售楼部＋办公室

包装实行布置
4月30日前
售楼部＋办公室

交房验收实行
工程竣工验收资料到位
4月27日前
工程部

物业企业验收
4月27前
物业＋工程部

交钥匙给物业
4月27前
物业＋工程部

物业带业主验房
5月2日-6日
物业为主

工程整改
视详细状况而定
工程部＋物业

工程部配合
工程验收施工单位整改监督执行
视状况督促
工程部

外围墙施工
4月30日前
工程部

隔断施工
4月30日前
工程部

道路场地施工
4月30日前
工程部

配套施工：楼号、路灯、垃圾箱、报箱等制作安装
4月30日前
工程部＋各部门

竣工验收立案表
4月30日前
工程部

各户钥匙准备
4月30日前
工程部

住宅使用阐明书
4月30日前
工程部

质量保证书
4月30日前
工程部

物业管理前期准备
收取有关入户费用及清单
4月30前
物业

验房人员安排计划
4月30前
物业

前期物业管理协议确定
4月30前
物业

装修管理方案制定
4月30前
物业

所有表单制作完毕
4月25前
物业

交房现场包装
包装计划及方案
4月10前
筹划部

当日人员安排
4月20前
各部门

包装设计修改完稿确认
4月15前
筹划部＋办公室

围墙、隔断包装及实行执行
4月25前
筹划部＋办公室

引导旗准备及安装
4月10前
各部门

交房当日包装
4月10前
各部门

四、交房有关资料及表单
一、 入户告知资料：
第1份、 入户告知书
编号：
尊敬 （女士/先生）
您好！
很快乐告知您，您所认购“时代新城
” 幢 单元 号房经政府有关部门、建设单位验收检查合格后，我企业将在 月 日—— 月 日内集中办理入户手续。因入住客户较多，我司将分期分批办理。谨此请您按如下阐明前来办理入户手续。
一、为了以便您顺利、快捷办理入户，防止拥挤，我企业请您于 月 日上午/下午 届时代新城售楼中心办理入户前有关手续。
二、请您仔细阅读随函所附“时代新城入伙须知”和“业主公约”，并持“入户告知书”、“业主公约”、“时代新城入伙须知”及有关资料证明（见“天盈星城入伙须知”第1条）前来办理。
三、假如您事务繁忙不能准时前来办理，可委托他人办理或书面函告企业为您另行安排办理时间，否则逾期一种月不办理，将视同入伙。
联络电话：[phone]
特此告知。最终祝贺您成为时代新城业主！

曙广房地产开发有限企业
二○一二年 五 月 日
第2份 时代新城入伙须知
尊敬 客户：
欢迎您入住“时代新城”，为以便您顺利办理入户手续，现将有关入伙事项和有关入伙确认程序如下，敬请垂询。
一、您来办理入户手续，请带齐如下资料：
1、 入户告知书、入伙须知和业主公约；
2、 业主（预售协议上出现之所有业主）身份证及复印件（验原件收复印件）；
3、 同发展商签订预售协议正本；
4、 业主（预售协议上出现之所有业主）私章（必须与预售协议上一致）；
5、 携带已缴各期房款发票、收据（不可遗漏）；
6、 若业主不能亲临办理入伙手续，可委托他人代理，所委托代理人还应带经有效公证业主授权委托书、被委托人和代理人身份证及复印件；
7、 每个家庭组员一寸近照各一张。
二、您在办理入户手续前时，同步结算如下款项：
1、结清房款。结清房款、支付或退赔逾期利息，合计人民币 元。
□、房屋尾款： ；
□、房款退补： ；
□、逾期利息： 。
2、交纳代收入户费用。合计人民币 元。
□、煤气开户费： 元/户；
□、水费： 元/吨；
□、电费： 元/度；
□、有线电视初装费： 元/户。
曙广房地产开发有限企业
二○一二年 五 月 日
第3份：房款结算表
第4份：业主委托书
第5份
入户代收费项目清单
序号
收费项目
收费原则
有关根据
备 注
1
奶报箱材料费
元/户

2
有线电视初装费
元/户

3
煤气开户费
元/户

4
煤气点火费
元/户

5
水费
元/吨

6
电费
元/度

曙广房地产开发有限企业
二○一二年 五 月 日
第6份 业主交楼流转表

房号： 幢 单元 号 业主姓名：
建筑面积： M2 身份证号码：
告知入伙时间：
一、售楼中心确认业主身份。

（签章）
年 月 日
二、企业财务部确认购房尾款已支付完毕。

（签章）
年 月 日
三、企业财务部确认代收入户费用已支付完毕。

（签章）
年 月 日
四、物业管理有限企业确认业主入伙有关费用已支付完毕。

（签章）
年 月 日
四、物业管理有限企业确认有关入伙文献已签订完毕，完毕交房。

（签章）
年 月 日

业主签章：

日 期：
第7份
交房验收单

验收房号： 单元 幢 号 日期： 年 月 日
业主姓名
联络电话

验收内容
地面

内门

外墙

天花

窗

厨房

分户门

内墙

卫生间

上下水管道

开关、插座

其他验收部位

水表抄见数： 电表抄见数： 气表抄见数：
业主验收签字

工作人员签字

整修内容：

整修竣工时间：
业主验收签字

工作人员签字

第8份 时代新城入伙指南
尊敬业主：
感谢您选择时代新城小区，我们曙广物业管理有限责任企业将竭诚为您服务。在您办理入伙、装修手续时，请按下列程序进行：
一、请业主提供入伙告知书、身份证（验原件交复印件）、售房协议复印件、家庭组员一寸近照一张及业主公约、前期物业管理服务协议。
二、管理处小区事务员发给业主验楼交接表，同步将带您看房及验房，由您在表上签订验房意见。
三、管理处将发给业主下列资料和物品：
1、 业主公约（一式两份）； 2、前期物业管理服务协议；
3、住户登记表； 4、业主验楼交接表；
5、入伙收费项目及原则表； 6、时代新城住宅装修方案、装修管理实行细则；
7、业主装修工程申请表； 8、时代新城装修工程施工队治安责任书；
9、住宅质量保证书； 10、住宅使用阐明书。
四、回收资料有：
1、 业主公约； 2、前期物业管理服务协议；
3、住户登记表（每个家庭组员附一张一寸近照及业主身份证复印件）；
4、业主验楼交接表。
五、在您办理装修时，请交给管理处如下资料：
1、 业主装修工程申请表；
2、 装修施工图、施工单位营业执照复印件、资质证书复印件、税务登记证复印件；
3、 时代新城装修工程施工队治安责任书；
4、施工人员身份证复印件并附二张一寸近照。
当您交齐以上资料后，管理处将对您申请进行审批，同意后方可进场装修，装修人员将由管理处统一制作出入证。
曙广信联物业管理有限企业
时代新城管理处征询电话：
时代新城管理处地址：第9份
曙广物业管理有限责任企业
入伙收费项目及原则表
序号
收费项目
收费原则
有关根据
备 注
1
预收二个月
物管费
暂定多层 0.4 元/m2.月
待物价局
核定

2
装修保证金
800元/户
建设部
110号令
如无违章，装修验收结束15后来全额退还
3
装修垃圾
清运费
1元/平方米

从小区指定堆放点运至社会垃圾处理场

时代新城物业管理处
月 日
第10份
业 主 公 约

为加强 （如下简称本物业）物业管理，维护全体业主合法权益，保障物业安全与合理使用，维护公共秩序，发明优良环境，同意签订本公约，并共同遵守。
一、业主权利、义务
业主是指房地产所有权人。
（一）权利：
1、依法享有所拥有物业各项权利；
2、依法合理使用房屋建筑共用设施、共用部位和本物业内公用设施和公共场所（地）权利；
3、有权按有关规定进行室内装饰装修；
4、有权自己或聘任他人对物业自用部位多种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法修缮，但法规政策规定必须由专业部门或机构施工除外；
5、有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和属物业管理范围市政公用设施状况，提议物业管理企业及时组织修缮；
6、有权参与业主大会，并拥有对本物业重大管理决策表决权；
7、有权就物业管理有关事项向业主委员会、物业管理企业提出质询，并得到答复；
8、有权规定业主委员会和物业管理企业按照规定期限定期公布物业管理收支帐目；
9、有权对物业管理工作提出提议、意见或批评；
10、有权向物业管理主管部门进行投诉或提出意见与提议；
11、有权规定房屋建设毗连部位其他维修负责人承担维修养护责任，对方不维修养护或不予配合，可规定业主委员会或物业管理企业强制维修养护，按规定分摊费用。
（二）义务
1、在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规政策规定；
2、执行和服从业主委员会或业主大会决策、决定；
3、自觉维护公共场所整洁、美观、畅通及公用设施完好；
4、按规定缴交物业管理服务费、公共水电分摊等费用；
5、业主如需进行室内装饰装修，必须遵守本物业装饰装修管理规定，并填写申请表，报物业管理企业审查同意后，向物业管理企业缴交装饰装修押金方可按规定施工，竣工后由物业管理企业进行查验，如无违规、违章状况或阻碍他人正常使用物业现象（如渗、漏、堵、冒等），押金予以退还，否则视违章状况予以扣除并限期整改；如属统一清运垃圾和粉刷楼梯，还应同步交纳垃圾清运费和粉刷费；如有额外使用公用设施（如电梯、供电增容等），还应承担对应赔偿费用；
6、业主如请物业管理企业对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施设备进行维修、养护，应支付有关费用；
7、明白并承诺与其他非业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业法律关系时，应告知并规定对方遵守本物业管理有关规定和本业主公约，并承担连带责任；
8、明白并承诺业主及非业主使用人与物业管理企业在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系（另有专门协议规定除外）；
9、在本物业范围内，不得有下列行为：
私自变化房屋建筑及其设施设备构造、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；
对房屋内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；
占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用部位、设施及公用场所（地）；
私自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施；
不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物；
违反规定寄存易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质及喂养家禽、宠物等；
践踏、占用绿化地，损坏、涂划园林建筑小品；
影响市容观瞻或本物业外观乱搭、乱贴、乱挂、设置广告牌等；
随意停放车辆和鸣喇叭，制造超过规定原则噪音；
运用房屋进行危害公共利益或其他不道德行为；
法律、法规及政府规定严禁其他行为。
二、业主大会和业主委员会
（一）业主大会是由全体业主参与，决定物业管理重大事项，选举和监督业主委员会，保障全体业主物业合法权益会议；
业主委员会是业主大会常设（执行）机构，维护全体业主物业权益，依法行使各项权利；
业主大会和业主委员会均应接受市、区物业管理主管部门指导与监督。
（二）第一次业主大会，在本物业已入住率到达50%以上或自第一种业主入伙之日起满2年，由区物业管理主管部门会同开发建设单位或其委托物业管理单位，按法定程序和形式召集，并选举产生首届业主委员会；
（三）本物业所有享有投票权已住用业主，或委托他人出席业主大会，参与投票，行使法定权利，承担法定责任；
（四）业主应亲自出席业主大会并投票，均应准时出席和投票，否则视作弃权，并应服从业主大会作出决定。委托他人投票，必须出具授权委托书，否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字，如业主为法人，须加盖法人公章；
（五）业主大会可以采用会议或书面征求意见等形式；会议表决采用投票、举手等形式；
（六）业主委员会成立后，负责召集此后业主大会，并每年至少召开一次。经持有10%以上投票权业主提议，业主委员会应于接到该项提议后14天内就其提议召开业主大会；
业主委员会应于召开业主大会7天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告并汇报区物业管理主管部门；
（七）业主大会必须有已住用业主中持有50%以上投票权业主出席才能举行；如经已住用业主中持有50%以上投票权业主决定，可以推迟召开业主大会；
（八）业主大会出席人数到达规定人数时，在会上提出需经决定事项，由出席会议业主表决，以过半数通过有效；
（九）业主大会决定和业主委员会章程内容不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。违反规定，区物业管理主管部门有权予以纠正或撤销。
三、违约责任
（一）违反本公约业主义务条款中1、3、4、5、6、7、9、10项规定，物业管理企业有权处理，并规定限期整改；逾期不整改，有权强制整改；对本物业公共利益导致损失，物业管理单位有权规定负责人予以赔偿并承担违约金；强制整改措施予以公告，赔偿金和违约金纳入本物业公共收入。赔偿金和违约金项目及原则，由物业管理企业与业主委员议定，业主委员会未成立，经区物业管理主管部门核准后执行；
（二）业主不按规定缴交管理服务费、公共水电分摊等费用以及赔偿金、违约金，处以每日万分之五滞纳金。
四、其他事项
（一）本公约由开发建设单位或委托物业管理单位报区物业管理主管部门审核同意，在办理住用手续时由业主签字，并经15%以上已住用业主签字后生效；
（二）本公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。业主更换，本公约继续有效；
（三）业主大会可以根据本物业实际状况对本公约进行修改补充，并提前报区物业管理主管部门核准立案。修改补充条款自业主大会通过之日起生效，不必经业主重新签订。
（四）业主之间、业主与业主委员会之间、业主与物业管理企业之间因本公约发生纠纷，协调不成，提请市物业管理主管部门调解，或提交仲裁委员会仲裁；
（五）本公约一式三份，业主、业主委员会、物业管理企业各执一份。

本业主所拥有物业：
住宅： 栋 单元 号
商业用房： 栋 号（店、铺）
其他：
所在单位：
电话： （宅） （办公室）

业主（签章）：

年 月 日

第11份
住 宅 装 修 方 案
为了有效地开展装修入伙管理工作，保障物业安全，更好地以便业主顺利完毕装修工作，现根据建设部、省市有关法规结合小区实际，拟订如下装修方案作为业主装修设计时参照。
一、 严禁改动部分
1、住宅承重构造（梁、柱）、承重墙体拆除、穿洞、削薄；
2、住宅外立面加建、封闭、搭建；
3、分户门至单元门供电线路、弱电线路；
4、分户门和外墙、门窗拆改。
二、 经审批容许改动部分
1、室内煤气管道改动，请直接与煤气企业联络，并及时告知物业管理企业；
2、卫生间改动应提交改动方案及防水措施；
3、室内可视对讲系统移位、红外线报警系统安装应提交方案报物业管理企业，核
价后有偿改动，专业施工；
4、防盗网采用不锈钢内置式；阳台推拉门选择不锈钢或古铜色铁艺推拉式，不得超过原推拉门处墙面；
5、动用明火焊接作业，需办理动火证，现场配置2只干粉灭火器；
6、空调室外机按统一位置，尺寸申报经确认后安装，不明处请及时征询；
7、地面开槽深度不不小于3CM。

第12份
装 修 管 理 实 施 细 则
为维护时代新城住宅区之良好形象，保证装修期间各项工作正常进行，现对有关事项规定如下：
1、所有装修人员均需佩戴出入证进入小区，否则，收违约金10元/次；
2、施工人员进入小区须衣着整洁，严禁有赤膊、穿拖鞋等不良行为，违者酎情惩罚；
3、各施工人员必须在与出入证相符单元内施工，不得在无关之场所游荡，违者罚款
20元/次；
4、各施工队在施工时请保护户外环境，关门操作，违者视情节处以警告及赔偿金20
—50元/次；
5、装修材料须在指定地点卸车并从楼梯上下，不得占用消防通道和公共走廊，材料搬
运结束后须将场地清理洁净，否则应支付清理费用；
6、装修垃圾户内寄存，并在每日15：00—19：00将垃圾袋装化扎紧清运至指定地点
堆放，否则，收违约金20—50元惩罚；
7、装修垃圾及材料上下楼层走楼梯，小心搬运，若损坏楼梯及墙面必须修复；
8、严禁从窗户抛掷杂物和垃圾，收赔偿费200—500元，导致直接经济损失须承担
赔偿责任，导致人身伤亡交有关部门处理；
9、各施工队负责人应加强安全防火教育，严禁私拉乱接和使用大功率电器，违者视情
节处以停电、停工惩罚，收赔偿费50—100元，直到纠正；
10、每日施工结束后请关闭户内电源离场，严禁在小区内留宿，特殊需要需业主担保
并报管理处立案。否则视情节轻重处理；
11、严禁各类人员在小区内进行黄、赌、毒活动及打架斗殴，违者将移交公安部门处理；
12、装修期间，使用液化器必须由业主到管理处办理有关承诺手续，在有效期间，由此而导致火灾责任自负，危及他人生命财产安全由有关业主进行赔偿并承担对应法律责任。

阐明：1、以上各条款请各施工队遵守执行，若有重犯将加倍惩罚。
2、管理处有关人员巡查中发现施工队有违反规定期，将没收出入证，发惩罚告知，最终由施工队负责人来接受管理。管理处任何人均不得当场收取现金私自处理。
第13份
前期物业管理协议
五、时代新城楼盘包装

1． 导示系统包装：
l 小区总规划布局图
l 指示牌（车棚、会所、广场、幼稚园、小朋友游乐园、健身区、楼座等）
l 警示牌（水、电、管道等危险警示牌）
l 温馨口号（草坪、绿化、景观、小区文化等）
l 楼号、门牌

2． 必要配套设施
l 自行车车棚（或临时车棚）
l 路灯、草坪灯
l 报亭
l 垃圾箱
l 邮箱

3． 迎接交房入住现场包装
l 隔墙包装
l 迎接交房彩旗
l 横幅、竖幅口号
l 大门口包装：彩虹门、升空气球
l 物业交房处彩色气球拱行门包装
l 引导接待处、岗亭包装
l 路灯包装（渲染交房气氛）

4． 售楼处包装
l 彩色气球拱门
l 横幅
l 客户办事引导系统标识
l 交房事宜裱板
l 人民路案场附近路边彩旗包装