物业管理工作必备的应急预案.doc

物业管理工作必备的应急预案
一、电梯故障应急处理方案
（一）电梯困人
如发生电梯困人事故,电梯维修员应按如下方法处理：
1、把电梯主电源拉开，防止电梯意外启动，但必须保留轿厢照明。
2、确定电梯轿厢位置.
3、当电梯停在距某平层位置约±50 cm范围时，维修人员可以在该平层的厅门外使用专用的厅门机械钥匙打开厅门，并用手拉开轿厢门，然后协助乘客安全撤离轿厢。
4、当电梯未停在上述位置时，则必须用机械方法移动轿厢后救人。步骤如下：
(1）轿门应保持关闭，如轿门已被拉开，则要叫乘客把轿门手动关上。利用电梯内对讲电话,通知乘客轿厢将会移动，要求乘客静待轿厢内、,不要乱动。
(2）在曳引电动机轴尾装上盘车装置.
(3)两人把持盘车装置，防止电梯在机械松抱闸时意外或过快移动，然后另一人采用机械方法一松一紧抱闸，当抱闸松开时，另外两人用力绞动盘平装置，使轿厢向正确的方向移动。
（4)按正确方向使轿厢断续地缓慢移动到平层±50cm位置上。
(5)使抱闸恢复正常，然后在厅门对应轿门外机械打开轿厢，并协助乘客撤出轿厢。
5、当按上述方法和步骤操作发现异常情况时，应立即停止救援并及时通知电梯维修保养承包商作出处理。
6、事后书面报告物业管理部部长。
（二）水浸事故
1、发现或接报发生水浸事故将会危及电梯运行时应立刻通知物业管理部，当值安保人员通过轿厢对讲机通知客人从最近的楼层离开受影响的电梯.
2、维修员将受影响的电梯轿厢升至最高处，并关闭该电梯。
3、拦住水浸楼层的电梯口，以防水浸入电梯井。
4、即刻将情况报告物业部长和电梯维修承包商。
(三）巡查中发现电梯异常
1、维修人员巡查中发现电梯运行异常，如钢缆有毛刺、断股，控制柜有异声、异味，轿厢升降异常等将危及电梯安全运行的现象发生，应立刻通知监控中心。
2、监控中心当值人员通过轿厢对讲机通知客人从最近的楼层离开故障电梯。
3、维修员将故障电梯关闭。
4、即刻将情况报告物业管理部部长和电梯承包商。
二、突发停电应急预案
1。 在接到停电通知的情况下，管理部应事先将停电线路、区域、时间、电梯使用以及安全防范要求等情况通知每个商户，并在主要出入口发布停电通告,同时应做好停电前的应变工作。
2。 在没有接到任何通知、突然发生停电的情况下，应立即确认是内部故障停电还是外部停电。若系内部故障停电，应立即派人查找原因采取措施,防止故障扩大;若系外部停电,一方面要防止突然来电引发事故，一方面致电电力局查询停电情况,了解何时恢复供电，并将了解的情况通知管理部部长。
3. 安保人员立即会同部门主管派人分头前往各楼检查电梯运行情况，发现电梯关人立即按照电梯困人应急预案施救。
4. 管理部立即将停电情况通知市场内商户，并在主要出入口发布停电通告，必要时启用紧急广播系统通知商户，要求商户保持冷静，做好防范.
5。 安排员工到市场各主要出入口、电梯厅维持秩序，安保人员加强防范，严防有人制造混乱，浑水摸鱼，必要时关闭大门。
6。  派人值守办公室、值班室,耐心接待商户询问,做好解释和疏导工作,防止与商户发生冲突.
7。  详细记录停电事故始末时间、发生原因、应对措施以及造成的损失。
8.  突发停电的预防措施：
1） 维修人员应经常检查应急照明,确保正常.
2） 安保人员、维修管理人员除配置巡逻、检修用的电筒外，还应配置手提式应急照明灯,并时时充电保养，保持完好 。
三、天然气泄漏应急预案
1. 接到业主报警或发现天然气泄漏后，应立即通知部门部长或物业部长，并马上赶到现场查看情况，必要时疏散人员，并禁用电气设备（包括手机、电话和对讲机）。
2. 部门部长或物业部长接报后，一方面立即派员前往现场支援,并通知维修人员，另一方面视情况通知天然气公司和消防队。
3。 维修人员接到通知后，急速赶赴现场，协助安保部施救。
4. 若天然气泄漏发生在室外，应马上疏散周围人员，建立警戒线,防止围观,并严禁烟火和使用电气设备。
5。 若天然气泄漏发生在室内,要保持冷静，谨慎行事，切记现场不可按门铃、启闭照明灯、开换气扇、打报警电话、使用对讲机以及关闭电闸,也不要脱换衣服，以防静电火花引爆泄漏的气体。
6。 施救人员进入室内前，应采取一定的防范措施，戴上防毒面具；没有防毒面具，则用湿毛巾捂住口鼻、尽可能屏住呼吸；进入室内后，应立即切断天然气总阀，打开门窗,加快气体扩散，并疏散现场范围内的非相关人员，协助救援、抢修的消防人员和维修人员维持现场秩序.
7. 发现有中毒、受伤者，应立即小心、妥善地将受伤人员抬离现场，送往安全地区,必要时施行人工呼吸，并通知医院或将受伤人员送往医院抢救。
8. 安保人员和物业部长应详细记录天然气泄漏的时间、地点、故障情况和修复过程.若有人员伤亡，应详细记录伤亡人员的姓名、性别、年龄、时间和抢救医院。
9. 安保人员和设备巡检人员在平时巡逻时应提高警惕，遇有异常气味时，应小心处理，同时应掌握液化器总闸的位置和关闭方法.
四、盗窃和破坏事件应急预案
1。 任一员工发现盗窃和破坏事件或接到报警后,应立即查清楼号、楼层、房号,通知安保人员或当班安保领班派员前往现场查验,并通知监控值班员密切注意相关画面，监视犯罪嫌疑人动向。
2。 安保人员巡逻时发现有人在市场内实施盗窃或破坏行为，应马上用对讲机向当班领班汇报或向安保部长汇报，并通知监控室协助监视；同时保持冷静，如能处理的可及时处理，否则监视现场,记住犯罪嫌疑人的面貌、体形、服饰和特征，防止犯罪嫌疑人逃逸，并注意自身安全.
3。 安保人员或当班领班接报后，视情况尽快派适当数量的安保人员赶赴现场，尽可能制止一切盗窃和破坏行为,在力所能及的情况下堵截捉拿犯罪嫌疑人,同时向警方报警.
4. 安保人员在事件中捕获犯罪嫌疑人，应询问记录后移交警方处理,并根据警方要求提供情况和证据，严禁施刑拷打、审讯和扣押，并应劝阻业主和围观人员打骂犯罪嫌疑人。
5. 若犯罪嫌疑人在警方到来以前已逃离现场，安保人员应注意保护现场，阻止任何人员进入或接近现场，并不得触动现场任何物品和门窗，等候警方前来处理。
6。 如在作案现场发现有人受伤,应在保护好现场的基础上，通知医护人员前来救护。
7. 在抓捕犯罪嫌疑人的过程中，若有需要可临时关闭所有出入口,劝阻业主及访客暂停出入，配合防止犯罪嫌疑人乘机逃逸.
8。 警方人员到达后,安保人员员应清楚记下警官官衔、编号及报案编号，并积极提供线索，配合警方人员办案。
9. 在事件中涉及财产损失和人员伤害,应摄下照片或录像，留下当事人员和目击者，供警方详细调查以明确责任和落实赔偿。
五、意外伤亡应急预案
1. 市场内出现人员意外伤亡事件，安保人员应立即赶赴现场，查明情况，向相关部门或部长汇报。
2。 若伤者尚未死亡，应在保护现场的同时立即组织抢救，并通知医院。对骨折伤员一定要注意尽量不要搬动,防止使伤情加重.
3. 若伤亡事故系由触电引起,维修人员应就近切断电源或用绝缘物（如干燥的木杆、竹竿或塑料、橡胶将电源拨离触电者，再施进行抢救。严禁在没有切断电源的情况下，用手直接去拉触电者或用金属杆去拨离电源，以防自身触电）。
4。 若伤亡事故系由设备故障或设施损坏引起，维修人员应立即通知物业部长到场，共同制订抢救方案。
5. 若伤亡事故系由溺水引起，安保人员或其他员工应立即抢救,若落水者喝水较多，应让伤者头朝下倒立,按压腹部，使其吐出喝入之水,必要时施行人工呼吸.
6。 若伤亡事故系由高层坠落、物品砸伤引起，在抢救伤员的同时，应保护好现场，摄下照片或录像,留下目击者,同时向警方报警.
7。 若伤亡事故系由交通肇事引起,应在保护好现场、抢救伤员的同时，记录肇事车辆，留下驾驶员和目击者,如有监控录象,保存相关录象,报请警方处理.若交通事故引起市场内交通堵塞，应开辟旁行通道,积极疏导交通，并设立警戒线，防止破坏现场。
8. 伤者被送往医院抢救时，应记录下救护车号码、送往医院以及伤者情况.
9。 详细记录意外伤亡经过。对由于设备故障或设施损坏引起的伤亡事故，以及由于管理原因引起的触电事故，在事发4小时内写出书面报告给部长，以便部长视情况向有关方面汇报并查找原因,落实责任.
六、水浸应急预案
1. 员工接到报警或发现市场范围内出现水浸事故,应立即将进水地点、楼层、水源、水势情况报告当值领导和当班安保人员领班，并在支援人员到达以前尽量控制现场水势，防止水浸范围扩大。
2. 相关人员接报后，立即派员就近采用防水设施保护好受浸楼层各电梯槽口，并将电梯升上最高层，切断电源,以免电梯受损；若电梯轿厢控制面板已经进水，则应立即切断电源,切忌升降电梯，以防故障扩大.
3。 立即查明水浸原因，采取措施（包括关闭水泵、关闭水阀、封堵水管、堵塞漏洞、疏通排水管道、打开末端放水等)，切断水源，并关闭受浸区域之电闸，防止人员触电。若水源来自供水总管或部门无力解决时，应立即通知自来水公司前来抢修。
4。 在水蔓延的通道上摆设拦水沙包或采取其它一切有效措施，防止水蔓延到设备房、配电室、业主室内或其它楼层。
5。 组织力量采用各种手段，包括采用扫帚、吸水机吸水,排净积水，清理现场，尽快恢复整洁。
6. 水源中断后，应立即派人尽快修复受损设施；安保人员应设法维持市场内秩序，并耐心做好商户的安慰解释工作,尽力解决水浸给商户带来的实际困难，并注意维护物业部的形象。
7. 如在水浸事故后,有任何公共设施的正常使用受到影响或由此引发停电停水，应知会相关业主或在市场各主要出入口设置告示，知会全体业主；如有任何区域存在危险性,应在该范围内设置警告标志.
8. 召开会议，分析事故发生原因，总结经验教训,并采取措施，防止出现类似事故。
9. 详细记录水浸事故发生经过和采取的措施,以及受损情况。
10. 一些常见水浸事故的预防措施：
1) 维护人员巡逻和设备巡检时,应留意排水渠道是否有淤泥、杂物或塑胶袋，有否堵塞，并随时加以清理疏通；清洁工定时清扫天台、排水沟，防止雨后垃圾冲入排水口造成堵塞。
2) 灾害性天气(暴雨、大雪)来临前，物业部长、维修、保洁人员应对市场内门窗、天台、排水沟渠、集水井、排水泵等进行一次全面检查,发现问题及时修复.
3)  管道工在操作安装、维修时应严格按照操作规程操作，防止因操作不当引发水浸事故。
4）  对业主/用户装修要加强管理，防止由于业主/用户在进行管道安装试压时施工不当引起水浸事故。
七、火灾应急预案
无论何时，一旦发现有火灾苗头，如烟、油、味、色等异常状态，每一位员工都必须立即向安保人员监控室报警(注意当现场异味为天然气等易燃气体时,严禁在现场用手机、对讲机、电话报警，应该脱离现场到安全区域后再报警，以防电火花引爆易燃气体）,请其派人查明真相，并做好应急准备。
1。 目击报警
1.1 市场任何区域一旦着火，发现火情的人员应保持镇静，切勿惊慌。
1.2 如火势初期较小,目击者应立即就近用灭火器将其扑灭,先灭火后报警。
1。3 如火势较大，自己难以扑灭，应采取最快方式用对讲机、电话或打碎附近的手动报警器向监控室报警。
1.4 关闭火情现场附近之门窗以阻止火势蔓延，并立即关闭附近的电闸及天然气.
1.5 引导火警现场附近的人员用湿毛巾捂住口鼻，迅速从安全通道撤离,同时告诉疏散人员不要使用电梯逃生，以防停电被困。
1。6 切勿在火警现场附近高喊:“着火了" ，以免造成不必要的混乱。
1.7 在扑救人员未到达火警现场前,报警者应采取相应的措施，使用火警现场附近的消防设施进行扑救。为了防止火势蔓延,应启用消防卷闸门。
1。8 带电物品着火时,应立即设法切断电源，在电源切断以前，严禁用水扑救，以防引发触电事故。
2.  报警程序
2。1火情确认后立即通报安保人员、部门部长、物业部长，由其迅速召集人员前往现场灭火、警戒、维持秩序和组织疏散。
2.2值班人员坚守岗位，密切观察火警附近区域的情况。如有业主打电话询问，注意不要慌张，告诉业主：“火情正在调查中,请保持冷静，如果需要采取其它措施，我们将会用通知您" ，同时提请业主关好门窗.。
2。3 接到现场灭火指挥部下达的向“119”报警的指令时，立即按要求报警，并派人前往路口接应消防车。
 接到现场灭火工作总指挥传达的在市场内分区域进行疏散的指令时，立即派安保人员员或管理员逐场馆上门通报，通报顺序为：
2。4起火场馆及相邻场馆， 起火层上面2层  起火层下面1层。
2。5详细记录火灾扑救工作的全过程。
3. 报警要求
3．1 内部报警应讲清或问清：
A. 起火地点；B. 起火部位；C. 燃烧物品；D。 燃烧范围；E. 报警人姓名；F. 报警人电话。
3．2 向“119”报警应讲清:
A. 市场名称；B. 火场地址（包括路名、门牌号码、附近标志物）；
C。 火灾发生部位;D。 燃烧物品;E. 火势状况；F. 接应人员等候地点及接应人；
G. 报警人姓名；H。 报警人电话。
4. 成立临时指挥部.
4.1 物业部长或值班主管接到火警报告后,应立即赶赴指定地点或火警现场，并通知相关人员到场,成立临时灭火指挥部。
4。2 临时指挥部由物业部长、安保部长、安保人员以及其他相关人员组成,由物业部长任临时总指挥。物业部长尚未到场时，由值班主管代任总指挥。
4。3 临时灭火指挥部职责：
4。3.1 根据火势情况及时制定相应对策，下达救灾指令。
4.3.2 根据火势情况确定是否疏散人员。
4。3.3 立即集合义务消防队，指挥义务消防队员参加灭火,并保证消防用水的供应。
4.3。4 在火势难以控制时，应及时下达向“119”报警的指令。
4.3。5 根据火势情况，成立疏散组、抢救组、警戒组,组织救人，抢救和保管重要物资及档案，维持现场秩序。
4.3。6 下令将消防电梯降至首层，派专人控制,专供灭火工作之用。
4.3。7 根据火势情况决定是否采用部分或全部断电、断气、打开排烟装置等措施。
4.3.8 消防队到达后，及时向消防队领导准确地提供火灾情况和水源情况,引导消防队进入火灾现场，协助消防队灭火，并协助维持现场秩序，安顿疏散人员.
4.3.9 火灾扑灭后，组织各部门员工进行善后工作。
5。 人员疏散和救护
市场内发生火情时，各部门员工的任务是扑救火灾、疏散人员、抢救重要物资和维持秩序，危急关头以疏散、救护人员为主。火灾发生后，每一位员工都要牢记自己的首要职责是保护业主、访客及自己的生命安全。
5。1 火灾发生后，由疏散组负责安排人员,为业主和访客指明疏散方向，并在疏散路线上设立岗位进行引导、护送业主和访客向安全区域疏散.这时切记要提醒大家不要乘坐电梯,如果烟雾较大，要告知大家用湿毛巾捂住口鼻，尽量降低身体姿势有序、快速离开.
5。2 人员的疏散以就近安全门、消防通道为主,也可根据火场实际情况,灵活机动地引导人员疏散。
5。3 认真检查起火区域及附近区域的各个场馆，并关闭门窗.发现有人员被困在起火区域,应先营救被困人员，确保每一位业主和访客均能安全撤离火场。
5。4 接待安置好疏散下来的人员,通过良好的服务稳定人们的情绪，并及时清点人员，检查是否还有人没有撤出来。
5.5 疏散顺序为:先起火场馆及相邻场馆,后起火层上面2层和下面1层.疏散一般以向下疏散为原则（底层向外疏散），若向下通道已被烟火封住,则可考虑向屋顶撤离。
5。6 在火场上救下的受伤业主、访客以及扑救中受伤的员工，由抢救组护送至安全区，对伤员进行处理,然后送医院救治。
6. 警戒
6。1 安保人员接到火警通知后，应迅速成立警戒组，布置好市场内部及外围警戒。
6。2 清除市场外围和内部的路障，疏散一切无关车辆和人员,疏通车道，为消防队灭火创造有利条件。
6。3 控制起火大楼底层出入口,严禁无关人员进入大楼，指导疏散人员离开,保护从火场上救出的贵重物资。
6。4 保证消防电梯为消防人员专用,引导消防队员进入起火层，维持灭火行动的秩序.
6.5 加强对火灾区域的警戒，保护好火灾现场，配合公安消防部门和调查组对起火原因的勘察.
6。6 保证非起火区域和全体业主、访客的安全，防止犯罪分子趁火打劫.
7. 善后工作
7.1 火灾扑灭并经公安消防部门勘察后，维修人员应迅速将市场内的报警和灭火系统恢复至正常状态。
7。2 安保人员组织人员清理灭火器材，及时更换、补充灭火器材。
7。3 统计人员伤亡情况和市场财产损失情况，上报灭火指挥部及部长.
7.4 组织员工对受灾业主/用户进行慰问，并根据实际需要给予切实帮助。
7.5 清洁、绿化员工对火灾现场进行清理，恢复整洁，对因逃生或救火损坏的花木进行抢救或补种.
7。6 灭火指挥部应召开会议，对火灾扑救行动进行回顾和总结.
7。7 由物业部长发动员工，收集可疑情况，配合调查组对火灾事故进行调查，并责成物业部长写出专题报告，分清责任.
7.8 如果市场财产办有保险,则由财务部门联系保险公司进行索赔。