浅谈凶宅买卖合同的效力问题.doc

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浅谈凶宅买卖合同的效力问题
近年来，因为各种经济，政策，舆论的因素刺激了二手房交易市场的繁荣，但与之而来的是各种房屋买卖纠纷。而由于立法的滞后性，这些问题往往不能依靠直接的法律法规给出解决方法，而只能通过法理的基本原则和《合同法》体现的一般精神去分析，并期待相关立法在实践中不断完善。本文以分析“凶宅”合同的效力为例，结合查找有关资料，来阐述自己的观点。
导入案例：
孙某大学毕业后留在南京打拼数年终于攒够买房的首付，准备购买住房。2011年3月，孙某看中了李某夫妇的二手房，双方讨价还价，达成一致意见后签订协议。后孙某支付了首付款，办理了银行贷款，买下了李某夫妇的房屋。孙某入住后不久得知半年以前该房屋内曾有人自杀死亡，该房屋是周围邻居口中的“凶宅”。自己辛苦积攒下的钱买的是“凶宅”，孙某遂要求撤销与李某夫妇签订的购房合同，但遭到李某夫妇的拒绝。故孙某诉至法院，要求与李某夫妇撤销合同并赔偿损失。在法庭审理过程中，合议庭对本案的处理有两种意见。
第一种意见：驳回原告的诉讼请求。理由：李某夫妇属于争议房屋的合法产权人，具有出售房屋的合法所有权。争议标的质量合格，不存在任何已知的质量瑕疵。房屋购买合同是在孙某自由意志下签订的，李某不存在欺骗、胁迫和乘人之危签订合同的情形，双方签订的购房合同应该得到国家法律的保护。孙某仅以房子属于“凶宅”为理由，要求撤销双方签订的购房合同，没有相关法律依据，法律上并没有禁止“凶宅”出售的规定。故不应得到法院支持。
　　第二种意见：支持原告的诉讼请求，撤销房屋买卖合同并赔偿原告损失。“凶宅”作为忌讳的一种表现形式，不是封建迷信，而是一种风俗习惯。被告隐瞒房内有人非正常死亡这一事实，有违公序良俗原则。根据《民法通则》第七条规定：“民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序。”根据我国传统的民间风俗习惯和日常生活经验法则判断，房屋内有人非正常死亡这一事实必然对购房者的心理带来负面影响，既妨碍其正常居住使用，又会贬损房屋价值。被告隐瞒房内有人自杀死亡的事实，违反了诚实信用原则。《合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚信实用原则”。 对于影响合同是否订立和履行的重大事件，卖方有告知义务，如果刻意隐瞒，则构成了欺诈。《合同法》第五十四条第二款规定：“一方采用欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”所以，被告故意隐瞒“凶宅”事实构成欺诈，原告在违背真实意思的情况下签订了房屋买卖合同后，自知道或应当知道一年内可以要求法院撤销房屋买卖合同并要求被告赔偿损失。
正文：
通过查阅相关资料，人们通常给凶宅下这样一个定义：所谓“凶宅”，一般是指曾经在房子里发生过恶性杀人致人死亡案件或有非正常死亡（如自杀死亡、煤气泄漏致人死亡等）现象发生。对于年老者逝世者，一般认为这是一种正常的自然现象，该房一般不被认为是“凶宅”。我国目前的合同法中并没有明文规定凶宅买卖合同的效力，因而只能从法理上去分析。我们知道，法理规定了公序良俗原则，那这里的“凶宅”应理解为一种风俗习惯还是封建迷信？我们可以简单地分析这两个概念，所谓“封建迷信”是封建思想和迷信思想两个概念的省略，专指人们相信抽签、打卦鬼神的思想和行为，意思是具有封建性质的迷信活动。封建迷信是原始人类残留下来的一种落后愚昧的盲目信仰，也是统治阶级愚弄下层民众的手段。它利用人们对于死亡的恐惧、对生存的渴望，突出一些无因果联系的生命过程，以致在无知和神秘的迷信氛围中，恐惧压倒坚强，邪恶战胜正义。而“风俗习惯”是指在特定社会里个人或集体的传统风尚、礼节、习性，是民众长期生活实践的产物，反映了特定社会民众的生活习惯，它本身不为法律所禁止。忌讳是指因风俗习惯或个人理由等，对某些言语或举动有所顾忌和避讳，积久成为禁忌。比如，回民不吃猪肉，不能倒着拿伞，吃饭的筷子不能立在碗里等，显然这是一种风俗而不是迷信，这是需要忌讳的。因此，忌讳是一种民间习俗。“凶宅”作为忌讳的一种表现形式，自然不是封建迷信，而是一种风俗习惯。所以得出结论：卖方向买方隐瞒“凶宅”，是违背了公序良俗这一原则的。
这里我们将引入“可撤销合同”这一概念，它实际包含了可变更合同和可撤销合同，它是指合同虽已经成立，但由于存在法定的可变更，可撤销的因素，经一方当事人请求，法院或者仲裁机构确认后予以变更或撤销的合同。合同在被变更后，当事人双方的权利义务关系也随之调整；合同在被撤消后，当事人之间的合同法律关系自始归于消灭。应当注意的是，可撤销合同在撤销之前为有效合同，并且合同变更或撤销应通过权利人主动行使相应权利实现。在实践中可撤销合同主要包括（1）重大误解的合同，（2）显失公平的合同，（3）乘人之危的合同。（4）以欺诈或胁迫手段订立的合同。
《合同法》第６条规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚信实用原则”。对于影响合同是否订立和履行的重大事件，卖主有告知义务，如果刻意隐瞒，则构成了欺诈。一般人都会认为，在房屋中发生自杀、他杀或其他类似重大事件，该房将被视为‘不祥之地’，对居住人的情绪、感情、思维、意识等精神活动必然产生障碍，不可避免地会使居住人心理上产生恐惧、焦虑、沮丧、抑郁等不良情感，致使居住人精神痛苦，从而实际影响了房屋的实际使用价值。再进一步看，如果合同继续履行，将对买主显失公平。因为房屋买卖合同所约定的房屋价格是按照“非凶宅”的行情签订的，在价格上并没有显著低于市场价。“凶宅”虽然在实物形态上没有受损，但是按照日常观念和风俗习惯，其房价应显著低于同类房屋的市场价格。因而“凶宅”买卖合同应为可撤销合同，那权利人如本案中的孙某，应如何行使自己的权利？参考《合同法》第５４条规定：下列合同当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显示公平的。一方以欺诈，胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。即孙某可以主张合同有效，但出卖人应当降低房屋的交易价格以显示公平。也可主张无效，此时买房人应当将房屋归还给出卖人，出卖人有义务返还购房款及利息。这样的规定充分体现了当事人意思自治的原则。
通过上述分析，我们分析出可撤销合同是相对无效的。我们应进一步区分可撤销合同和无效合同的区别，主要在于可撤销合同因意思表示不真实引起，法律允许当事人自己决定是否主张变更或撤销；而无效合同是违反法律强制性规定或者社会公共利益而导致，其行为具有明显的违法性，法院可以依职权主动宣告合同无效。再进一步分析《合同法》关于以欺诈、胁迫手段订立的合同的有关规定，《民法通则》第58条第2款第3项规定，一方以欺诈，胁迫的手段或者趁人之危，使对方在违背真实意思的情况下，所为的民事行为无效。显然，这里的合同属于绝对无效合同。但我国《合同法》直接作出了不同于《民法通则》的规定，而将其分为绝对无效和相对无效两类：一类是一方以欺诈、胁迫的手段订立合同损害国家利益的，合同绝对无效；另一类是一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，而未损害国家利益，此类合同属于可撤销合同，即相对无效，只有另一方当事人主张撤销并被认可时合同才无效。《合同法》作出这样的修改，目的在于贯彻意思自治原则，更好地保护受欺诈、胁迫人的利益。因为在实践中，可能由于市场、政策等各种原因，使受欺诈、胁迫人并未因此遭受损失甚至获得利益。因此，受害人仍然可能愿意接受合同的约束。与《民法通则》中将此类合同一律规定为无效相比，《合同法》的规定更有利于保护受害人的利益。
我们还需要注意的一个问题是可撤销合同的撤销权的行使必须在法定的期限之内，一旦经过法定期限撤销权将自动消灭，合同成为有效合同。《合同法》第55条规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。这体现了“法律不保护在权力上睡觉的人”的道理。因为撤销权是形成权，其期间是除斥期间，一旦期满，权利人从根本上失去了这一权利。规定除斥期间的目的在于保护业已形成的法律事实和法律关系。但在现实生活中人们对于这方面的规定不了解，导致丧失撤销权的案例很多。那么，是不是在过了法定期间后，买房人就没有救济途径了呢？这里引入“物的瑕疵担保责任”的概念，即合同双方当事人在履行合同时应当确保标的物的质量符合法定或约定的质量。在房屋买卖中，如果卖方人提供的是凶宅影响了房屋的实际使用价值就违背了“物的瑕疵担保责任”，构成违约。如果双方约定有违约金的话可直接请求支付违约金。如果没有则依照合同法的相关规定，买房人有两种救济途径：（1）请求出卖人在一定范围内降低房价；（２）请求法院解除合同。
从总体上看，针对此类案件，法院一般经合同视为可撤销合同，但也有少数例外。而随着人们维权意识的增长，今后法院会处理更多这样的案例，为了维护法律的公平和统一，我认为，最高人民法院可出台相关司法解释以弥补买卖合同有关规定的不足。

参考文献：张文显《法理学》
　　　　　王利明《合同法研究》
　　　　　王玉梅《合同法》
　　　　　找法网

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