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财富的巨人纳税的侏儒
——揭开房地产商一夜暴富留下税收黑洞

近几年由于国内房价持续上涨，房地产业已位居国十大暴利行业之首，据某市物价局公布该市商品房的社会平均成本，该市开发商的利润率平均约为50％，最低的约20％，最高的超过90％，房地产业已成为国民经济诸行业中崛起速度最快产生亿万富翁最多的暴利行业，我们从公开的财富年榜上看每每不乏房地产企业的老总，可是在纳税上，房地产企业却是纳税的“侏儒”，而且一年比一年“矮”，拿中国纳税500强排行榜就不难发现，房地产企业无缘纳税榜，恰恰相反在税务局公布的纳税人欠税名册中却有房地产企业，而且这些企业占了欠税总额的五成以上。这样的排次显然与人们印象中的房地产的火爆场景、房地产大佬的形象是不相配的，可见地产企业的财富与纳税及不相称。从我们进行的房地产企业专项检查情况看，这些企业往往采取少结转收入、收入不入帐、不按期结算项目成本、多计成本费用和利用关联关系转移利润等手段，达到迟缴、少缴、甚至不缴税收的目的，本文试图房通过剖析几个地产企业偷税漏税的“黑招”，提出加强征收管理，加强税务检查等措施来遏止房地产企业偷税漏税。
　　一、涉案纳税人的基本情况。
A公司于2002年5月注册，主要从事房地产开发、销售，营业税按预售收入的5%征收。A公司2002年10月受让一块土地，总面积为106137.06平方米，地价总额30094935元，A公司在该地块上开发的楼盘，该项目于2003年6月取得预售许可证，A公司在2005年5月与上海B公司签署房屋代理销售协议，同年6月改由上海C限公司代理销售，房屋销售发票由A公司开具，销售方式采用超底价限额分成的包销方式，超底价限额分成的部分，全部作为支付给C公司的销售代理费用在“销售费用”中列支，该项目到目前为止还没完工，该楼盘于2004年5月31日取得一期大产证，2005年11月29日取得二期大产证。2006年3月，税务稽查人员对该公司进行日常检查。A限公司营业税按预售收入的5%征收，城市建设维护税按营业税的5%征收，教育费附加按营业税的3%征收，河道工程修建维护管理费按营业税的1%征收。
从取得的A公司资产负责表和损益表中有关数据计算分析，该公司预售收入没有少缴或漏缴营业税及附加，A公司营业税和土地增值税等方面申报缴纳的情况况基本正常，A公司2003年至2005年各度该公司主要财务会计和税收数据如下：
年度
经营收入
经营成本
销售费用
利润总额
已缴企业
经营成本
销售费用率
企业所得税
所得税
率
税负率
2003年
83379490.00
68041581.00
4067566.00
60814021.00
2006863.00
81.60%
0.48%
2.41%
2004年
152989457.00
152989457.00
17667147.00
283693.00
120848.00
81.16%
11.55%
0.08%
2005年
85436429.00
85436429.00
10974300.00
5442164.00
1722825.00
72.74%
12.85%
2.02%
合计
321805376.00
306467467.00
32709013.00
66539878.00
3850536.00
95.23%
10.16%
1.19%

从以上数据分析不难看出A公司销售费用率逐年呈上升趋势，从2003年的0.48 %上升到2005年的12.85%，而企业所得税负率逐年下降从2003年的2.41 %下降到2005年的2.02%，2004年度企业所得税负率明显低2004于其余年度，只有0.08%，经营成本率与2003年和2004年经营成本率明显大于2005年的经营成本率，根据掌握的与房地产相关的税收政策，和房地产行业普通存在的问题，主要在开发成本和期间费用方面的情况，A 公司在企业所得税方面可能存在问题，而企业所得税方面存在问题的主要会计科目在销售费用、经营成本和开发成本之中，因此，拟定初步的检查方案、方向和方法，我们从销售的计算方法、支付方式和原始凭证的取得，以及开发成本的分摊结转方法方面着手，开展了深入仔细的检查，检查其真实性和合法性。
二、基本案情及主要作案手段和我们采用的检查方法。
接案后，我们着手从CITAS中查阅了该公司的纳税基本情况，以及从征管税务所提供的情况，然后熟悉与房地产相关的税收政策，从掌握的资产负责表和损益表中有关数据计算分析，该公司预售收入没有少缴或漏缴营业税及附加，根据已经掌握的房地产行业普通存在的问题，主要在开发成本和期间费用方面的情况，拟定初步的检查方案、方向和方法，主要从其主营业务成本和开发成本入手，检查其真实性和合法性。
在对该公司的开发成本中检查时发现，该项目支出内容较多，数额较大，共计发生开发成本28710多万元，其中甲方自己采购水泥、钢材、黄沙、石子等建筑材料2000万元，土地成本2600万元。在具体检查过程中，我们采用了逆查的方法，首先检查了该公司的资产负债表、损益表和企业所得税汇缴清算表，然后检查了该公司的会计明细账，发现该公司开发成本科目列支有异常，涉及到了企业所得税方面的问题，所以着重对该公司的开发成本和主营业务成本及相关会计科目进行了详细检查，通过对该公司会计记帐凭证及原始凭据的仔细检查，发现该公司在企业界所得税方面存在多结转主营业务成本、未取得销售发票而支付销售代理费，以失控发票和假发票入账、固定资产入成本和白条入账扣除企业所得税应纳税所得额等问题。
（一）、针对该公司2004的主营业务成本可能有多估现象，稽查人员重点抽查了该公司的开发成本、开发产品和经营成本等会计科目，该公司2003、2004、2005年度开发成本借方发生额分别为85184808.04、120802990.50、61543803.47元，到2005年末余额仅为34223152.44元，各年度开发成本结转到开发产品的金额为 68041581.32、124672773.30、62149231.90元，各年度开发产品结转到经营成本的金额为68041581.32、124672773.30、62149231.90元，预计2006年尚有1957万元开发成本需要发生，该公司共计发生开发成本2871016021.90元，2003年至2005年已经结转开发成本2548635861.42元，占全部开发成本88.77%，该公司2003年至2005年共计预售各类房产1026151.75M2，在建的计划面积21224 M2，其中商铺15286 M2，住宅5938 M2，已经预售各类房产面积占全部面积的比率为82.8617225%，该公司的开发成本应采用已完工产品与在建产品之间的比率进行分摊，按照这个比率2003年至2005年应结转开发成本237897332.77元，多结转16966253.65元。
从该公司提供的房地产销售清单和在检查中了解掌握的资料看，该公司前期预售的多层住宅居多，从2005开始小高层的预售和多层住宅的预售面积相当，至2005年底未预售的商铺为15286和住宅5938多平方米，占全部建筑面积的17.14%左右，从建筑材料成本、建筑施工难度等综合因素考虑，商铺的开发成本应当大于普通住宅，但是该公司2003年至2005年已经分摊开发成本占全部发生成本的88.77%，显然上述这种分摊方法是不尽合理的，根据配比原则和财务数据确定的要求，将上述16966253.65元顺序转入并沉淀至2006年的开发成本之中，由未预售的商铺承担，上述事项应在税务机关作出税务决定后，由企业自行进行账户处理。
（二）、在检查过程中，发现该公司的销售代理费是根据销售协议书约定的时间进度分别计算结转，公司经营成本是按房产预售面积乘以预算单位成本确定，预算单位成本是按照预算单位成本，根据市场变动因素进行调整，而不是根据开发成本科目中实际发生的费用进行准确计算。
针对销售代理费明显有偏高的情况，稽查人员对该公司提供的房产销售合同进行了仔细地的研究、分析，发现A公司与B公司签订的房产销售协议书第二条中注明代理方式为独家包销，具体为双方根据房屋建造地区的房地产市场价格按不同的房屋类型商定一个销售基价和一个最高封顶价，实际销售价格超过销售基价但不超过最高封顶价部份由K公司获得，如果实际销售价格低于销售基价，其中低于基价的差额部份由K公司承担，如果实际销售价格高于最高封顶价，其高于封顶价的部份双方各享受50%，上述协议后来改由C公司按原条款执行，从上述协议的具体条款和实际执行的结果看，这是一种代理销售方式，并不是包销行为。
于是稽查人员对该公司的“销售费用”科目进行了深入、详细地检查，发现J公司2003年到2005年根据协议书约定的时间进度分别计算结转销售代理费4067566.40 元、17667146.74 元、10974300.71 元，上述销售费用32709013.21 元中，该公司从2003年到2005年实际收到开具发票并支付款项23000000.00元，到2005年12月31日止，尚有9709012.47元未支付，C公司也未开具发票， A公司也没有在2005年度的企业所得税汇缴清算予以调增纳税所得额。
还发现该公司2004年销售费用中有提前入账的现象，该年度中将销售代理公司2005年度开具的发票提前在2004年中入账，具体内容是在2004年12月31日第11号转帐记帐凭证中反映，该公司取得的销售公司在2005年度的开具发票65份，金额10561400.00元，其中C公司开具的上海市服务业统一发票共54份，其中开票日期是2005年1月10日的有7份，金额6601400.00元，2005年10月26日的有4份，金额3960000.00元，还有在未取得任何有效凭证的情况下，在销售费用中列支，金额为707146.00元，以上两项合计11268546.00元，已扣减了度的企业所得税应税所得额，少缴了2004年度的企业所得税3718620.18元。
（三）有不合法凭据入账现象。
1、我们根据该公司的自行采购水泥、钢材、黄沙、石子等建筑材料的情况，对明细账开发成本中建筑材料账页进行查看，发现一笔用现金支付且数额较大的数据，翻出记账凭据发现，该公司购进水泥、黄沙等建材，取得的九份由上海诸章贸易有限公司开具的普通发票，金额82万多元，这九份发票上所盖的发票专用章编号是310227XXXXXXXXX，从发票的票面看与正式发票有些异样，于是对该业务产生了怀疑，要求该公司对上述业务进行说明，并提供相应的验收凭据，该公司在说明过程中无法说清楚货物的采购地点、货物的规格型号、送货的车号、工地上的验收人员，以及磅码验收凭据等具体细节，初步判断上述业务有虚假的可能性。事后我们到主管的税务局核实，该局没有税务登记证号码为310XXXXXXXXXXXX单位名称为上海诸章贸易有限公司的企业，证明上述发票和业务是虚假的。
2、我们在与该公司有关人员对话时了解到，该项目刚开始建造时的建筑商是上海XX水利建筑工程公司，后来由于在建筑工地施工的建筑方水电工付某突然病发猝死，在事故处理过程中由于看法和意见不统一，所以项目建设方与承建商的矛盾由此激化，并中止了建筑合同，该项目由另一家建筑公司承建。我们对该公司与XX水利建筑工程公的往来账发生了兴趣，经检查发现开发成本中该公司与XX水利在结算工程款有90万元白条，由于双方发生经济纠纷所以未能取得正式发票。
3、我们在与该公司有关人员对话时了解到，该公司的财务人员原来是国有粮食企业的会计，虽然会计工龄已二十多年，但是只有助理会计师职称，对房地产开发企业会计制度略懂一点但不内行，所以我们对管理费用进行了检查，发现该公司以银行存款支付美能达复印机及工作台壹套，金额11800.00元，该项支出管理费用中，扣减了企业所得税所得额。
4、我们在检查该公司供电安装费用明细账时发现，从上海XX工贸发展有限公司购进电表一批，取得一份由该公司开具的商业统一发票，发票号码为00-9875936，金额84000.00元，该公司税号为310XXXXXXXXXXXX，根据该公司提供的房屋销售清单，如果是每户安装一只那么也用不了这么多，所以对这笔业务也产生了怀疑，后我们到主管税务局核实，该公司已被列为非正常户一年以上，于2003年9月26日注销，出售的发票未能全部收回。这份发票虽是真票，但该票没向主管税务机关申报纳税，属于失控发票；
三、 税务行政处理、处罚结果。
对A公司多结转开发成本16966253.65元根据《企业所得税扣除办法》（国税发（2000）84文）第四条第(五)款税前扣除的确认一般应遵循合理性原则，即纳税人可扣除费用的计算和分配方法应符合一般的经营常规和会计惯例，追缴企业所得税5598863.70元；
对A公司至2005年12月31日止尚有9709012.47元未支付的销售代理费根据《企业所得税扣除办法》（国税发[2000]84文）第三条“纳税人申报的扣除要真实、合法。真实是指能提供证明有关支出确属已经实际发生的适当凭据；合法是指符合国家税收规定，其他法规规定与税收法规规定不一致的，以税收法规规定为准”之规定，追缴企业所得税3243574.12 元；
对该公司以假发票金额、购复印机、取得失控发票和未取得正式发票金额等四项税务违法违章事实，造成少缴纳企业所得税465523.22元的事实，根据沪财企一（1996）123号文市局《关于企业所得税若干问题的通知》第十六条第三项规定和《企业所得税暂行条例》及其《实施细则》的规定，企业所得税前扣除费用原则上都应据实扣除，追缴企业所得税465523.22元。
对A公司2004年销售费用中有提前入账和无合法凭证入账的计金额11268546.00元，少缴了2004年度的企业所得税3718620.18元的事实，根据《中华人民共和税收征收管理法》第三十二条规定，加收滞纳金572667.51元，。
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款的规定，对A公司上述行为查补企业所得税款元百分之五十的罚款计232761.61元。
以上查补税款滞纳金及罚款合计1011339.17元
四、 检查分析及案件反映出的税收政策、税收征管薄弱环节等相关问题及税务检查建议。
1、在激烈的市场竞争中，企业为了生存，通过经营理念及经营方式的创新、转变，以求达到经营效益的最大化，也给我们的税收征管工作带来了新课题，作为税务主管机关，也应该深入的研究这个行业的特点和税务违法行为的规律，制定相应的应对措施。房地产企业有非常特殊的行业特点，房地产企业的经营流程大致是审批、立项、招标建设、销售、物业管理。审批手续烦琐，时间较长，费用支出环节多，必须认真分析研究，才能解剖税收漏洞。
2、加强典型案例宣传，震慑违法犯罪。通过典型案例宣传，总结经验，剖析作案手段，举一反三，为预防及有效打击此类案件提供借鉴，加强对此类房地产开发企业的税收宣传、辅导，使其熟悉税收业务，增强税收法制观念和依法纳税意识。房地产开发企业是一个项目一个公司，当项目结束后公司也就不存在了，所以公司经营时间一般较短，企业财务会计并不固定，故其财务会计核算质量难以保证，所以建议这类纳税人进行系统的财务、税务培训后，再办理购买发票等税务事宜。
3、对房地产开发企业进行调查，建立房地产开发信息库，包括房地产项目性质、销售单价、土建安装成本、土地成本、配套设施成本等房地产开发要素，供各税务所参照执行。
4、各税务机关应加强对相关各岗位人员识别发票真伪的培训，掌握识别发票真伪的技巧，加强失控企业的追查力度，对失控企业特别是纳税人持有发票走逃失控的，要迅速与工商公安等相关部门联系，对相关人员进行监控，把国家损失减少到最小，采取有效措施防止这些行为再次发生。
5、加大制假贩假的力度，要拿出全国抗击非典的力度，从社会的最基层开始对伪造发票的据点进行排摸踩点侦察，确准后对伪造发票的印刷机、切纸机、普通发票模板等作案工具进行没收，对涉案人员进行严厉的刑事处罚，坚决消灭作案犯罪的土壤。非法出售发票主要售至建材、钢材、装璜、各类批零市场等处。非法购票人员为达到不缴或少缴税款的目的，在交易时开具非法购买的各类发票或直接入账，导致国家税收大量流失，严重破坏了税收环境和经济秩序。因此，在适当时，要对部分行业开展普通发票专项检查。
6、制订法规减少现金交易，大力推广通过银行支票或信用卡结算，在检查过程中发现，上述问题的交易绝大多数是采用现金支付方式，造成经济交易情节的模糊性，所以国家要严格规定使用现金交易，超过现金交易限额的一律作废。加快金税工程建设，把所有的有效票据纳入系统中，加速稽核比对时间。注意检查“现金”和“银行存款”科目，特别是大额的现金增、减变化。这些业务如果是虚假的，一般会涉及少计收入或者多列成本。此时要注意追查资金来源渠道，要多翻看凭证，要看日期和数字是否奇异、是否违背常理。
7、注意多从政府部门调查取证，包括房屋的立项、规划、质量检验、竣工交付、房屋面积测绘、办理产权证、土地使用证等一系列问题，涉及到政府的多个部门。加强和上述部门的合作，有时可以得到意想不到的效果，注意到建筑施工企业调查取证，其中建筑施工合同非常关键。因为工程成本占房地产开发的很大比重。有的房地产企业为了加大成本或者少计收入，而编造假合同。
　　8、测算房屋的开发成本。开发成本主要由土地成本、建筑成本和政府收取的费用三大快组成。其中土地成本和政府费用时相对规定的。而土建成本主要是由人工成本和材料成本组成，就某一个地区来说，人工成本和材料成本差异不会太大，所以，只要测算出土建成本，再加上土地成本和政府收取的费用就基本上可以确定房屋的单位成本。只要企业结转的的单位销售成本与测算的单位成本相差太大，就应当注意深入检查。
　　9、作为税务检查人员，在检查房地产企业时，要注重外调内查,外调要与主管税务所沟通纳税信息，到房产管理部门收集开发信息，到建设主管部门收集有关信息，注意分析利用各种资料。要收集纳税人的基本信息，要了解纳税人的机构组成，是否有关联机构，有几个分支机构；有几个开发项目， 要收集开发项目的基本信息，开发项目名称、总投资，资金来源；开发商品类型是商业店铺还是商品住宅，有无其他应税建筑物或其他商品；开工时间、竣工时间、销售时间；销售方式是自售还是代售还是其他销售；征用土地面积，实际利用土地面积、未开发面积；建筑面积，已销面积，未销面积；销售平均价格、平均成本、平均利润；预收帐款情况，是否预售，要实地检查，审查销售平面图，要审查销售业绩，结合实地观察情况作好记录。内查要检查帐务资料，要求纳税人提供完整的纳税资料包括帐本、报表和发票，还要提供项目立项书、与建筑商的合同协议、与客户的合同协议，与政府机关的交纳的各种税费,从收入、成本、费用、税金等审核，确保国家税款及时、足额的入库。
10、建立健全协调配合机制。税收违法犯罪是一种特殊的经济犯罪，其作案手段有很强的专业性、技术性、隐蔽性。由于税务机关不具有留滞权、搜查权等刑事执法权，单靠自身的力量，不仅在查处重大案件中会遇到重重阻力，还容易打草惊蛇，贻误战机。对涉税数额较大，违法情节严重的案件，要主动争取公安、工商、银行等部门配合，建立经常联系制度，及时通报线索，发挥各自专长，开展联合行动，形成办案合力，保证案件的顺利查处。同时，上级稽查部门也要加强对重大案件、跨地区案件查处工作的指导，采取督办、牵头办案、异地交叉办案等多种形式的办案方式，排除办案阻力，提高办案效率和质量。通过建立健全上下协作、横向联动、内外协调的查办机制，确保大案要案的查处质量。
从本案中可以看出，我们在税收征收管理上还存在着诸多薄弱的环节，应引起我们足够的重视，如果我们把房地产企业只是简单地看作一个普通的行业来对待，那就大错特错了，我们就帐论帐只能查出点费用问题和发票问题，房地产企业有非常特殊的行业特点必须认真分析研究，要做好查案前的案头准备工作，尽最大的努力尽最大可能多地了解纳税人的经营信息，该行业的详尽地掌握纳税人可能采取的各种手段，熟悉相关的税收政策，制定详尽的检查提纲，有的放矢地开展检查工才能解剖税收漏洞，
我们税务稽查人员要有良好的观察能力、分析能力和应变能力，通过一些细微之处寻找案件的突破口，发现重要违法线索，以便查出虚开发票、帐外经营等重大违法案件，需要改进稽查工作方法。随着偷逃税者的违法手段日趋隐蔽化和多样化，少数纳税人在隐瞒各类收入或虚列各项费用之前就做好了充分的策划和技术处理，从而使稽查人员采用“就帐查帐，账实相核”的方法已很难查出违法问题，这就稽查人员必须不断改进工作方法，用足权力严查深挖，要以“税种必须查全、环节必须查到、问题必须查清、政策必须查准”为具体标准，根据个案特点，运用《征管法》赋予检查人员的“八项”权力，采用恰当的检查方法，把疑点查细、线索查透、证据查实、税额查足，达到稽查效果，对房地产这样一个国民经济的支柱产业，我们税务管理部门缺乏基础信息资料，各个相关职能部门之间缺少信息情报交换制度，为加强对房地产行业进行监管，各个部门应齐心协力，共同研究对策，共筑坚强防线，保证国家税款及时足额的入库。

合同管理制度

1 范围
本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；
本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。
2 规范性引用
《中华人民共和国合同法》
《龙腾公司合同管理办法》
3 定义、符号、缩略语
无
4 职责
4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。
4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。
4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。
4.5 合同管理部门履行以下职责：
4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；
4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；
4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；
4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；
4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；
4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；
4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，
4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：
4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；
4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；
4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；
4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责

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