财富的巨人纳税的侏儒.doc
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1、财富的巨人纳税的侏儒 揭开房地产商一夜暴富留下税收黑洞近几年由于国内房价持续上涨,房地产业已位居国十大暴利行业之首,据某市物价局公布该市商品房的社会平均成本,该市开发商的利润率平均约为50,最低的约20,最高的超过90,房地产业已成为国民经济诸行业中崛起速度最快产生亿万富翁最多的暴利行业,我们从公开的财富年榜上看每每不乏房地产企业的老总,可是在纳税上,房地产企业却是纳税的“侏儒”,而且一年比一年“矮”,拿中国纳税500强排行榜就不难发现,房地产企业无缘纳税榜,恰恰相反在税务局公布的纳税人欠税名册中却有房地产企业,而且这些企业占了欠税总额的五成以上。这样的排次显然与人们印象中的房地产的火爆场景、
2、房地产大佬的形象是不相配的,可见地产企业的财富与纳税及不相称。从我们进行的房地产企业专项检查情况看,这些企业往往采取少结转收入、收入不入帐、不按期结算项目成本、多计成本费用和利用关联关系转移利润等手段,达到迟缴、少缴、甚至不缴税收的目的,本文试图房通过剖析几个地产企业偷税漏税的“黑招”,提出加强征收管理,加强税务检查等措施来遏止房地产企业偷税漏税。 一、涉案纳税人的基本情况。A公司于2002年5月注册,主要从事房地产开发、销售,营业税按预售收入的5%征收。A公司2002年10月受让一块土地,总面积为106137.06平方米,地价总额30094935元,A公司在该地块上开发的楼盘,该项目于200
3、3年6月取得预售许可证,A公司在2005年5月与上海B公司签署房屋代理销售协议,同年6月改由上海C限公司代理销售,房屋销售发票由A公司开具,销售方式采用超底价限额分成的包销方式,超底价限额分成的部分,全部作为支付给C公司的销售代理费用在“销售费用”中列支,该项目到目前为止还没完工,该楼盘于2004年5月31日取得一期大产证,2005年11月29日取得二期大产证。2006年3月,税务稽查人员对该公司进行日常检查。A限公司营业税按预售收入的5%征收,城市建设维护税按营业税的5%征收,教育费附加按营业税的3%征收,河道工程修建维护管理费按营业税的1%征收。从取得的A公司资产负责表和损益表中有关数据计
4、算分析,该公司预售收入没有少缴或漏缴营业税及附加,A公司营业税和土地增值税等方面申报缴纳的情况况基本正常,A公司2003年至2005年各度该公司主要财务会计和税收数据如下:年度经营收入经营成本销售费用利润总额已缴企业经营成本销售费用率企业所得税所得税率税负率2003年83379490.0068041581.004067566.0060814021.002006863.0081.60%0.48%2.41%2004年152989457.00152989457.0017667147.00283693.00120848.0081.16%11.55%0.08%2005年85436429.00854364
5、29.0010974300.005442164.001722825.0072.74%12.85%2.02%合计321805376.00306467467.0032709013.0066539878.003850536.0095.23%10.16%1.19%从以上数据分析不难看出A公司销售费用率逐年呈上升趋势,从2003年的0.48 %上升到2005年的12.85%,而企业所得税负率逐年下降从2003年的2.41 %下降到2005年的2.02%,2004年度企业所得税负率明显低2004于其余年度,只有0.08%,经营成本率与2003年和2004年经营成本率明显大于2005年的经营成本率,根据掌握
6、的与房地产相关的税收政策,和房地产行业普通存在的问题,主要在开发成本和期间费用方面的情况,A 公司在企业所得税方面可能存在问题,而企业所得税方面存在问题的主要会计科目在销售费用、经营成本和开发成本之中,因此,拟定初步的检查方案、方向和方法,我们从销售的计算方法、支付方式和原始凭证的取得,以及开发成本的分摊结转方法方面着手,开展了深入仔细的检查,检查其真实性和合法性。二、基本案情及主要作案手段和我们采用的检查方法。接案后,我们着手从CITAS中查阅了该公司的纳税基本情况,以及从征管税务所提供的情况,然后熟悉与房地产相关的税收政策,从掌握的资产负责表和损益表中有关数据计算分析,该公司预售收入没有少
7、缴或漏缴营业税及附加,根据已经掌握的房地产行业普通存在的问题,主要在开发成本和期间费用方面的情况,拟定初步的检查方案、方向和方法,主要从其主营业务成本和开发成本入手,检查其真实性和合法性。 在对该公司的开发成本中检查时发现,该项目支出内容较多,数额较大,共计发生开发成本28710多万元,其中甲方自己采购水泥、钢材、黄沙、石子等建筑材料2000万元,土地成本2600万元。在具体检查过程中,我们采用了逆查的方法,首先检查了该公司的资产负债表、损益表和企业所得税汇缴清算表,然后检查了该公司的会计明细账,发现该公司开发成本科目列支有异常,涉及到了企业所得税方面的问题,所以着重对该公司的开发成本和主营业
8、务成本及相关会计科目进行了详细检查,通过对该公司会计记帐凭证及原始凭据的仔细检查,发现该公司在企业界所得税方面存在多结转主营业务成本、未取得销售发票而支付销售代理费,以失控发票和假发票入账、固定资产入成本和白条入账扣除企业所得税应纳税所得额等问题。(一)、针对该公司2004的主营业务成本可能有多估现象,稽查人员重点抽查了该公司的开发成本、开发产品和经营成本等会计科目,该公司2003、2004、2005年度开发成本借方发生额分别为85184808.04、120802990.50、61543803.47元,到2005年末余额仅为34223152.44元,各年度开发成本结转到开发产品的金额为 680
9、41581.32、124672773.30、62149231.90元,各年度开发产品结转到经营成本的金额为68041581.32、124672773.30、62149231.90元,预计2006年尚有1957万元开发成本需要发生,该公司共计发生开发成本2871016021.90元,2003年至2005年已经结转开发成本2548635861.42元,占全部开发成本88.77%,该公司2003年至2005年共计预售各类房产1026151.75M2,在建的计划面积21224 M2,其中商铺15286 M2,住宅5938 M2,已经预售各类房产面积占全部面积的比率为82.8617225%,该公司的开发
10、成本应采用已完工产品与在建产品之间的比率进行分摊,按照这个比率2003年至2005年应结转开发成本237897332.77元,多结转16966253.65元。从该公司提供的房地产销售清单和在检查中了解掌握的资料看,该公司前期预售的多层住宅居多,从2005开始小高层的预售和多层住宅的预售面积相当,至2005年底未预售的商铺为15286和住宅5938多平方米,占全部建筑面积的17.14%左右,从建筑材料成本、建筑施工难度等综合因素考虑,商铺的开发成本应当大于普通住宅,但是该公司2003年至2005年已经分摊开发成本占全部发生成本的88.77%,显然上述这种分摊方法是不尽合理的,根据配比原则和财务数
11、据确定的要求,将上述16966253.65元顺序转入并沉淀至2006年的开发成本之中,由未预售的商铺承担,上述事项应在税务机关作出税务决定后,由企业自行进行账户处理。(二)、在检查过程中,发现该公司的销售代理费是根据销售协议书约定的时间进度分别计算结转,公司经营成本是按房产预售面积乘以预算单位成本确定,预算单位成本是按照预算单位成本,根据市场变动因素进行调整,而不是根据开发成本科目中实际发生的费用进行准确计算。针对销售代理费明显有偏高的情况,稽查人员对该公司提供的房产销售合同进行了仔细地的研究、分析,发现A公司与B公司签订的房产销售协议书第二条中注明代理方式为独家包销,具体为双方根据房屋建造地
12、区的房地产市场价格按不同的房屋类型商定一个销售基价和一个最高封顶价,实际销售价格超过销售基价但不超过最高封顶价部份由K公司获得,如果实际销售价格低于销售基价,其中低于基价的差额部份由K公司承担,如果实际销售价格高于最高封顶价,其高于封顶价的部份双方各享受50%,上述协议后来改由C公司按原条款执行,从上述协议的具体条款和实际执行的结果看,这是一种代理销售方式,并不是包销行为。于是稽查人员对该公司的“销售费用”科目进行了深入、详细地检查,发现J公司2003年到2005年根据协议书约定的时间进度分别计算结转销售代理费4067566.40 元、17667146.74 元、10974300.71 元,上
13、述销售费用32709013.21 元中,该公司从2003年到2005年实际收到开具发票并支付款项23000000.00元,到2005年12月31日止,尚有9709012.47元未支付,C公司也未开具发票, A公司也没有在2005年度的企业所得税汇缴清算予以调增纳税所得额。还发现该公司2004年销售费用中有提前入账的现象,该年度中将销售代理公司2005年度开具的发票提前在2004年中入账,具体内容是在2004年12月31日第11号转帐记帐凭证中反映,该公司取得的销售公司在2005年度的开具发票65份,金额10561400.00元,其中C公司开具的上海市服务业统一发票共54份,其中开票日期是200
14、5年1月10日的有7份,金额6601400.00元,2005年10月26日的有4份,金额3960000.00元,还有在未取得任何有效凭证的情况下,在销售费用中列支,金额为707146.00元,以上两项合计11268546.00元,已扣减了度的企业所得税应税所得额,少缴了2004年度的企业所得税3718620.18元。(三)有不合法凭据入账现象。1、我们根据该公司的自行采购水泥、钢材、黄沙、石子等建筑材料的情况,对明细账开发成本中建筑材料账页进行查看,发现一笔用现金支付且数额较大的数据,翻出记账凭据发现,该公司购进水泥、黄沙等建材,取得的九份由上海诸章贸易有限公司开具的普通发票,金额82万多元,
15、这九份发票上所盖的发票专用章编号是310227XXXXXXXXX,从发票的票面看与正式发票有些异样,于是对该业务产生了怀疑,要求该公司对上述业务进行说明,并提供相应的验收凭据,该公司在说明过程中无法说清楚货物的采购地点、货物的规格型号、送货的车号、工地上的验收人员,以及磅码验收凭据等具体细节,初步判断上述业务有虚假的可能性。事后我们到主管的税务局核实,该局没有税务登记证号码为310XXXXXXXXXXXX单位名称为上海诸章贸易有限公司的企业,证明上述发票和业务是虚假的。 2、我们在与该公司有关人员对话时了解到,该项目刚开始建造时的建筑商是上海XX水利建筑工程公司,后来由于在建筑工地施工的建筑方
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