东莞华南Mall沉浮对商业地产的启示.doc
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1、精品文档 东莞华南Mall沉浮对商业地产的启示 东莞华南mall沉浮对商业地产的启示提要:第三是经营管理的缺位与商业特色的缺失华南mall虽成功引进了10家世界500强企业,并有几大主力店进驻,但要么缺乏特色更多建筑学堂 东莞华南mall沉浮对商业地产的启示 说起华南mall,业界做商业地产的可谓无人不知无人不晓,这要归功于投资商当年巨额的广告投入,当然也归功于当时业内的普遍赞誉。然而不幸的是,时隔六年,当年这个曾被美国新闻周刊誉为新的世界第七大奇迹、号称世界最大的商业mall,如今竟沦落到香消玉殒的境地了。 2009年11月份,东莞华南mall。这是继2003年后我的再次造访,目的是为了验证
2、当年这个亚洲最牛叉的商业摩是否依然媚惑和性感逼人?很显然,这次旅行让我失望了。 从东莞市区驱车到万江区华南mall,不到半小时车程。看着沿途崭新的一幢幢树起来的高楼和社区,你绝不会想到,6年前当华南mall在这里雄心壮志的要建一个全世界规模最大的商业“摩尔”时,周边还是一片荒芜的农田和乱糟糟的村庄。现在这里也然城市中兴区了。除了感叹中国的城市化进程,你别无他语. 时隔六年,再次走进华南mall,心境竟然完全不同.空旷的街道,清冷的建筑,狭窄的河道,锈迹斑斑的栏杆,门可罗雀的酒店,杂草丛生的道路,让人顿生凄凉。而2003年我随全国各地的观摩者第一次来到这里时,还是怀着一种敬仰的心情来参观的,真是
3、世事无常啊. “乘船逛大mall,购物看风景”,这句耳熟能祥的广告语,曾经响彻大江南北,代表了华南mall的核心主题和特色。而现在,这句话却成了华南mall最大的讽刺。所谓的大河,实际上一条比排水沟宽不了几寸的狭窄水渠,两岸满目尽是平淡无奇的人造景观,有什么逛头?河湾里的刚朵拉船早己成为仅人们拍照留念的道具,孤独的停靠在那里,空荡荡的街区再也无物可购. 驱车绕一圈,满目尽荒凉。曾经喧闹的百安居建材超市,如今早己人去楼空,偌大的几何体建筑被开发商拿来做了羽毛球馆,生意冷清。奥特莱斯商业街从一开始就没有热闹过,孤零零的摆在那里,异常突兀.雄伟的立体停车楼,好象从未使用过,干净的吓人,是适合演恐怖片
4、的绝佳片场。万国美食城区人迹罕至,新加坡天线宝宝乐园和卡丁车赛场空荡荡的,一天难得有几个人进来。还有一些尚未完工的烂尾楼区,让人望而生畏.同事戏称:哥看的不是商业,是寂寞。 记得2003年7月华南mall开盘时,从东莞至华南mall的万江大道天天是车水马龙,水泄不通.来看房的,参观的,猎奇的,看热闹的,旅游的,玩耍的,买铺的,络绎不绝,人山人海.以至于当时来玩耍的人们一票难求。据后来的统计,当时日均人流量达到10万。 华南mall规划占地面积约60万平方米,比当时世界最大的加拿大爱民顿“摩尔(50万平米)还要大,目前实际开发占地43万平米,总建筑面积89万平米,其中商业面积60万平米,号称亚洲
5、最大,世界第一,是集购物、娱乐、餐饮、商务、酒店、家居、休闲、运动、旅游等九大功能于一体的超大型主题商业公园。 按照开发商东莞三元盈晖公司当时的规划设想,华南mall将由全球七大滨水名城风情、近千家特色名店、豪华酒店及各国风味美食组成。而华南mall的最大亮点,在于其以水道为主线规划出南加州海岸、旧金山、阿姆斯特丹、巴黎香榭丽舍大道、水城威尼斯、加勒比海岸、热带雨林七个特色主题街区,分别展示出七个世界着名的水滨名城风情,创造出休闲浪漫的购物氛围及休闲氛围.根据其规划设想,其覆盖商圈将达到三个圈层,即第一级为20分钟车程内覆盖东莞大部分的地区、广州黄埔区和增城市35个镇,人口约800万900万;
6、第二级为60分钟车程内覆盖广州、深圳两大城市市及顺德大部分地区74镇,人口约2800万;第三商圈是2小时车程内覆盖整个珠三角地区的县市和158个镇,4000万人口的三大商圈市场. 为了达到这个目标,开发商不惜投入巨额推广费用全球招商,吸引了10多家世界500强企业先后入驻,美国时代华纳、加拿大ImAX公司、英国BBc天线宝宝、肯德基、麦当劳,以及欧洲最大的建材装饰零售商百安居、新加坡欢笑天地、深圳铜锣湾百货、阿玛百货、好又多、西湖春天、以及五星级的香格里拉、四星级的尼罗河酒店、全国着名连锁酒店锦江之星旅馆等先后加盟进驻。而当时世界第五大零售商麦德龙也及时跟进万江区,在华南mall的对面安寨扎营
7、,更加深了市场对华南mall的投资信心.但问题是,市场的发展轨迹却让开发商有点始料未及.首先是开盘后的销售不理想,华南mall的租售比是1:10,可售商铺是10,但这仅有的10套现也没有实现,据知情人士透露,华南mall商铺套现仅2亿元人民币左右。刚开业时汹涌而至的游客所表现出的那股兴奋劲,并未持续多久,两年不到,市场对华南mall的新鲜感和好奇感就顿失殆尽。 很显然,开发商当时构筑的三大辐射商圈这个宏伟设想,并没有实现,连第一级商圈都没有覆盖,后来各大主力店商家的纷纷撤漂,表明了华南mall己经被市场抛弃。由于商圈不成熟,进驻商家的经营效益并不理想,尽管华南mall对这些主力店免收场地租金,
8、但资金链问题仍然无法阻挡各商家兵败华南mall的进程。如铜锣湾当时每个月的销售额仅在100万元左右,仅仅只能勉强维持日常经营。 最开始退出的是美国华纳,接棒的是万达国际院线;紧接着好又多、深圳铜锣湾、加拿大ImAX公司、英国BBc天线宝宝、百安居、阿玛百货等纷纷退场。铜锣湾刚撤出,号称世界最大的超市连锁集团荷兰SPAR机构就进驻,实际上幕后运作者是东莞的嘉荣商贸公司,据说该公司拥有SPAR品牌广东省内独家代理权,实际上就是东莞本土的超市,这种快速的签约行动被外界理解为华南mall的“曲线救市”。但不幸的是最后SPAR品牌也没能维持多久.而各大主力店撤场前的大幅打折狂甩卖行动着实让后面的投资者己
9、经心生畏惧.这是后来华南mall商铺难以套现的主要原因。 除华南mall外,开发商还在对面拿到了大片的土地用来开发“盛世华南”住宅,开发商的最终目的是希望通过华南mall的开发带动区域土地增值,使投资方获得住宅开发收益,但华南mall不是华侨城,由于整体经营不善,拖累了后期销售,使得开发商通过卖房铺套现的计划落空。而总建面达20万平方米的“盛世华南”住宅,即使按均价3500元/平 东莞华南mall沉浮对商业地产的启示提要:第三是经营管理的缺位与商业特色的缺失华南mall虽成功引进了10家世界500强企业,并有几大主力店进驻,但要么缺乏特色更多建筑学堂方米算(实际均价3200元/左右),顶多能套
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