物业公司工程维修维修保养手册(全套大全).doc

天阳物业 工程维修部工作手册
工程维修部岗位说明
1、 工程维修部经理岗位职责
岗位名称
工程部经理
定 员
1人
直接上级
分管副总
所辖人数

所属部门
工程部
直接下级
工程部主管
岗
位
职
责
1、 制订每月工作计划，做好检查考核记录。
2、 负责制定每月工程备品及耗材的申购计划,并定期对供应供货商进行考评。
3、 熟悉、掌握公司各管理处的房屋、公共部位、配套设施、机电设备的基本情况。
4、 协助各管理处建立设施设备台帐,编制房屋本体、公共部位、设施设备的维修保养计划并组织实施，确保完好与正常运行，并负责定期检查与监督.
5、 制定监视和测量装置检定周期表,组织各管理处实施并建立监视和测量装置台帐。
6、 负责协助各管理处的工程技术资料、设施设备资料的收集、整理、归档工作.
7、 组织物业的接管验收,负责物业的交付验收工作及验收问题的处理.
8、 负责维修项目的实施、验收、回访等工作。
9、 接待业主对房屋本体、设施、设备质量投诉，做好记录并妥善处理.
10、 负责联系开发公司、施工单位及时完成保修项目和进行遗留问题处理。
11、 组织制定年度设备设施维修保养计划并组织实施。
12、 负责对各管理处工程设备管理情况进行抽检。
13、 负责管煤、市政、自来水、电力局等公用事业单位的业务处理和事故协调处理。
14、 负责本部门员工的工作安排和工作考核。
15、 完成上级下达的的其他任务。
岗
位
要
求
基本要求
25岁以上，50岁以下，具备吃苦耐劳精神；有较强的工作组织性、纪律性；有较强的沟通能力、组织能力。从事工程管理3年以上工作经历，助理以上职称，有水电、电梯等技术证书
辅助技能
熟悉电脑及各类软件的操作
品质要求
思想品质优秀
学历要求
大专及以上
身体要求
身体健康
2工程维修部主管岗位职责
岗位名称
维修部主管
定 员
1人
直接上级
工程部经理
所辖人数

所属部门
工程维修部
直接下级
维修员
岗
位
职
责
1、执行工程部经理指示，确保所管系统设备的安全运行是首要任务;对下属人员和所属系统设备负有全面的管理责任,每天作如下检查：
（1） 重要设备的运行技术状况,发现问题立即组织处理。
（2） 下属岗位纪律及精神状态，发现不良现象立即纠正。
（3） 现场督导重要维修工程及整改状况.
（4） 实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施。
（5） 掌握所属系统当天能耗状况，发现异常分析原因,及时杜绝浪费现象.
2、设备发生故障及时组织检修，发现隐患及时组织处理;当设备发生故障或影响正常使用时,迅速到现场组织处理，并及时向工程部经理报告。
3、负责实施所管系统设备月度和年度的维修保养计划，备品、备件计划定期报送工程经理审定。
4、负责制定所管系统运行方案，研究改进措施，使本系统设备在保证安全运行的前提下节省能耗.
5、认真落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程、员工守则、设备维修保养制度,做到设备干净、机房干净、工作场地干净，不漏电、不漏油、不漏气、不漏水，使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好。
6、了解下属员工技术状态和思想状况,经常对下属员工进行沟通和业务指导。
7、改进不合理设备的性能，完善设施和施工遗留的缺陷，对所属系统的重大改造工程参与设计，提出可行方案.
8、负责住宅装修管理检查和验收,确保建筑物结构安全、装修协调、统一、美观、符合规范要求。
9、完成上级下达的的其他任务。
岗
位
要
求
基本要求
25岁以上，50岁以下，具备吃苦耐劳精神；有较强的工作组织性、纪律性；有较强的沟通能力、组织能力。从事小区工程维修3年以上工作经历
辅助技能
熟悉电脑及各类软件的操作
品质要求
思想品质优秀
学历要求
大专及以上
身体要求
身体健康
3、工程维修部维修工岗位职责
岗位名称
工程部维修工
定 员

直接上级
工程部主管
所辖人数

所属部门
工程维修部
直接下级

岗
位
职
责
1、 熟悉小区供电、消防、中控和机电设备等系统.
2、 负责对公共照明、管线的检查、维护和保养工作。
3、 为业主提供有偿维修服务。
4、 负责小区内水、电表的管理及抄表工作.
5、 负责配合保安队对消防、监控系统进行检查，发现故障配合专业单位及时维修.
6、 负责供配电设备、地下室风机、水泵等机电设备的正常运行，发现故障配合专业单位及时修理。
7、 负责对电梯进行巡视和定期保养，发现问题及时处理或联系电梯公司限期解决，并为电梯公司提供必要的协助.
8、 运行中电梯突然出现故障，应尽快赶到现场，按照应急预案处理
9、 负责给排水管道的疏通清理工作，以及房屋的本体、附属设施、道路的检查、维修和保养工作。
10、 为业主提供有偿管道维修安装、土建修缮服务。
11、 负责对给排水系统的检查、维护保养工作，以及做好水泵房日常保养工作。
12、 熟悉小区内房屋本体、附属设施、给排水、消防用水设施，以及各类管路走向，阀门控制范围.
13、 负责小区内的水表管理及每月的抄表工作。
14、 负责处理房屋渗漏和业主装修过程中出现的渗漏问题.
15、 履行24小时应急抢修职责。
16、 完成上级下达的其他任务.
岗
位
要
求
基本要求
25岁以上，50岁以下,具备吃苦耐劳精神;从事物业管理行业2年以上工作经历，有水电安装上岗证书。
辅助技能
能阅读工程技术图纸
品质要求
思想品质优秀
学历要求
高中及以上
身体要求
身体健康
工程维修部服务流程
1、工程部上门维修操作流程：

用户报修（电话\上门)

维修人员实施维修

物 业 管 理 处

用户签字确认；验收
客户接待填写＊派工单*一式二份并预约维修时间

第一联交与客户部

第二联交与工程主管

工程主管签收派工单
指派维修人员维修

2、工程部日常工作内容与各类计划：
每天巡视

周 检
中央空调运行情况

生活水泵运行情况

电梯运行情况

游泳池循环泵运行情况

路面
人行道；砼道

楼梯间墙面扶手；花岗岩的维护,

各单元楼道灯;灯罩；声控开关；小区路面;浇花水龙头等

各配电柜线路的检查维护。
发现问题立即处理，

月 计 划

季度计划
电梯水泵等机
电设
备的
维护
保养

日常机电设备的零部件易耗品维修；更换

预算公共能耗；及实际需要维修的费用

雨水口；雨水井；
污水井;化粪池;
阀门井等

室外消防栓;水泵接合器

公用地面的维修改。公共墙门厅墙.天棚的维护;

隔热层破损;防水层破损造成屋面渗漏;屋面积水

疏散标志的维修及维护；室内消火栓(箱）的维护及检修.
半 年 计 划
公用地面的维修改造；公共墙；门厅的墙； 天棚维护

楼梯间墙面；扶手;台阶的维护.

隔热层破损；防水层破损造成屋面渗漏；屋面积水

污废水管接口及砂眼漏；管道堵塞、破裂；固定码松脱等

对生活水箱进行消毒;生活泵;消防泵进行保养。

每半年对所有线路检修一遍
年 计 划
房屋承重结构部位;外墙起鼓脱落的修补.

外墙局部渗漏；外墙大面积渗;外墙面的翻新.

各线路的检查维护;灯具的维修及更新.

对屋面出烟口盖板及防护罩进行一次维修

潜污泵拆卸泵体;检查密封情况,更换机械油。

生活泵;消防泵；电动机等各元件的检修

所有电梯年度保养及年审
3、电动设备、操作规程
1、 操作前应先测量三相电源电压是否偏低，三相电压是否平衡。要检查禁锢螺栓有无卡阻、损坏或磨耗现象。
2、 在操作中应注意，在启动中和运行后的电动机具，音响和震动是否正常，要检查电动机层装风叶的扇风情况是否良好。
3、 开始正常运行后要测量三相电流表的负荷电流是否一样,其表针的指示位置有无反常现象。电动机及其起动电气设施有无过热和焦味，应检查各部轴承有无过热现象.
4、 应经常检查电表，有无失效现象,操作开关及保险丝等零件是否完完好。导电体有无过热变质现象.电气电机设施的金属外壳接地保护是否完好，选挂的保险丝容量是否正确、压合的是否妥当.发现故障及时予以修好，保证设备的正常运行。
5、 要检查轴承室有无进水或缺油，有无过热或噪音、转动部分是否良好。如联轴器、金属链条和齿轮有无磨损现象以及电动机或机具的紧锢螺钉是否齐全，有无松动不全现象。要检查水泵有无漏水，泵轮和风轮有无磨壳现象，并对“症"进行修理。
4、配电设备维修保养规程
1、 严格按照供配电系统设备保养计划进辖区设备的保养。
2、 主管、工程、每年12月制订下一年度的设备保养计划。
3、 工作过程应严格遵守电气作业规程.
4、 根据系统设备的特点,重点做好除尘、润滑、禁锢接线端子等保养工作。
5、 各系统的维修保养以不影响小区正常原则，特殊情况须报告管理处和主管,及时通知受影响的用户.
一、 电房倒闸操作制度
1、 停电拉闸操作必须按照开关—负荷侧刀闸—进线侧刀闸顺序依次操作,送电合闸的顺序与此相反。如变压器需要停电时，应先停低压，后停高压.送电时先送高压，后送低压。严防带负荷拉合隔离开关（刀闸），为防止误操作，高压电气设备都应加装闭锁。
2、 倒闸操作由操作人填写操作表,每张操作表只能填写一个操作任务，下列项目应填入操作表内：
应拉合的开关和刀闸 检查开关和刀闸的位置
检查负荷分配 检查接地线是否拆除
装拆接地线 安装或拆除控制回路，电压互感器回路的保险器
切换保护回路和检验是否确无电压等
3、 倒闸操作应由两人执行，其中一人对设备较为熟悉者作监护。
4、 操作中发生疑问时，不准擅自更改操作,不准随意解除闭锁，应立即向主管负责人报告，弄清楚后再操作。
5、 电器设备停电后，即使是事故停电,在未拉开有关刀闸和做好安全措施以前，不得触及设备或进入遮拦，以防突然来电。
5、电气维修操作规程
1、 电气维修人员必须持证上岗，严格按照国家标准作业.
2、 在进行电气维修时，维修人员应配备绝缘良好的电工工具。
3、 维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和技术措施。维修同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。
4、 在高、低压配电箱上作业时，应设专人监护，并至少二人进行。
5、 一般情况下，尽量避免带电作业，若因特殊需要而必须带电作业时，应装设隔离挡板，并有专人监护。
6、 维修和保养时，开关操作把手上，应悬挂“禁止合闸，有人作业”的指示牌.
7、 维修和保养后的电气设备或线路，在经检查无误，拆除所有安全措施，全体维修人员撤出工作现场后，方可送电。
6、管理处水、电、机械设备维修、保养规程
(一）消防系统：
1、 消防水泵每月试运行一次，每次以不少于两分钟为宜.
2、 消防水泵轴承每季加油一次;电动机轴承每半年加油一次。
3、 每周检查一次闸阀、止回阀、开关是否灵敏,密封是否良好，如有毛病应及时进行维修。
4、 供电、照明、控制信号线路应随时保持良好的应急状态。
5、 每周检查消防带一次，如发现有潮湿应及时进行晾晒，如有霉坏应及时更换，以利应急使用.
6、 报警系统每星期检查一次是否灵敏。
7、 每周检查水泵结合器，消防栓是否完好，检查消防器材是否损坏丢失。
(二）供水系统：
1、 水泵每周轮换运行。
2、 水泵轴承每季加油一次；电动机轴承每半年加油一次。
3、 每周检查一次闸阀、止回阀、开关是否灵敏，密封是否良好。
4、 水泵每半年保养一次,对磨损零件及时进行更换。
5、 每半年清洗水池一次.
6、 每月检查水表一次，发现问题的应及时更换和修理。
7、 水泵运行完好的质量指标：
·连接部份要求螺丝、垫圈、销子齐全、完整、坚固,每一次放水阀、星形环完好。
·仪表方面,要求电流表、电压表、压力表齐全准确.
·出水阀门、逆止阀、进水阀门齐全完好，盘根密封良好，泄露合乎要求.
·泵体各部门连接严密，不漏水。油圈齐全，油质合格，油量适中，不漏油。
·设备无油污,无积尘，机房无积水，无杂物；工具、材料配件存放整齐，油料要加盖。
·轴承温度不得超过60-65℃,运转不得有 和异常震动。
·电机温升不得超过品牌规定,绝缘电阻要符合要求。
·过流及欠压保护齐全；接线齐全，导电良好,接地合格。
·各类设施设备有技术档案,供、排水图齐全.
（三）供电系统:
1、 每月检查电表箱一次，发现问题及时处理。
2、 公共照明与其它开关及时维修更换。
工作规范、标准
1、设备检查维修保养标准
一、 认真做好设备运行管理体制，制定设施计划和保养规定，按计划做好维修保养工作，并做好维修保养记录.
二、 每周巡视检查楼道内水表、电表、电话设备、门窗、灯具、开关、楼梯扶手、地面等，及时关锁所有箱盒门盖.如有缺损，及时更换,发现故障隐患及时处理,并填写《公共楼道设施检查保养记录》
三、 每周巡查小区内设施，包括路灯、音响监控探头、标牌、地面、垃圾箱、凳子、球场等,发现问题，及时处理，并填写《室外公共设施检查保养记录》
四、 维修保养时尽量不影响居民的正常用电、用水，如必须因工作需要停电、停水时，应事先通知业主，做好应急准备.
五、 维修保养事先做好备品备件和其它充分准备工作，尽量缩短维修保养时间。
六、 维修保养的同时做好各种安全措施工作，防触电、防火、防设备人为损伤，防人员损伤等。
七、 维修保养结束,检查设备安全运行措施是否落实，包括绝缘电阻测量，接地保护是否良好等，并同时做好记录。
2、供电系统管理标准
一． 用户对原设计电路不得擅自拆改，如需要时，必须提出书面申请.
二． 电路出现故障，物业工程部应及时负责维修，必要时通知供电公司抢修。
三． 业主用户室内线路发生故障，维修人员要及时维修，以免扩大故障范围。
四． 经常检查、保养分弱电系统，如对讲系统.
五． 保持各电表、电表箱的清洁卫生.
六． 监视电气设备的运行情况，严禁不合理的超负荷运行。
3、低压配电柜保养标准
一． 电工每天检查低压配电柜运行情况，并填写《配电房运行记录表》
二． 每半年对配电设施进行检修保养，填写《配电房设施检修保养记录表》.具体过程如下：
1． 断开总开关，挂指示牌“禁止合闸，有人操作”.
2． 用摇表检查绝缘电阻是否良好。
3． 检查母线接头有无变形，确保接头连接紧密、无松动和损坏。
4． 清洁柜内无灰尘,试验机械的合闸、分闸情况.
5． 逐级检查各配电屏.
6． 对转动部分如自动开关等，需要时添加润滑油,以保持转动灵活。
7． 检查所有低压电器的金属部分，应保持均有可靠接地装置。
4、配电房管理规定
一． 配电房内全部机电设备，由专业电工负责管理、操作，无关人员禁止入内。
二． 保持良好的室内照明和通风，墙上配挂温度计，室内温度控制在40ºC以下。
三． 建立运行记录，值班电工每天至少巡查两次，发现有异常，马上报告工程部主管。
四． 房内禁止拉接临时线路，供电线路严禁超载供电。
五． 严禁违章操作，操作或检修时必须按规定使用电工绝缘工具,绝缘鞋套等。
六． 配电房内设备及线路需改变，必须报公司领导批准，请专业人员确认
5、水系统管理标准
一． 每月检查生活水系统各路阀门是否正常.
二． 发现水管爆裂时，立即通知用户停水,紧急抢修。
三． 要注意水池、水箱的保养，防止破裂或生锈。
四． 辖区内水表、水闸阀门发生故障时，应即修理或更换。
五． 业主不得对原设计安装的给排水管道随意改动,如有特殊情况应向物业管理处提出书面申请，批准或方能实施。
六． 对损坏公共区域管道及供水设备者，应负责赔偿。
七． 应每月启动消防泵、潜污泵，观察运行是否正常，填写《消防泵启动记录》和《潜污泵启动记录》.
八． 生活水池每年清洗消毒一次.
九． 做好记录报告
十． 总则：水泵房及地下水池、消防系统的全部机电设备由机电人员负责监控，定期保养、维修、清洁,定时进行巡回检查，了解设备的运转情况，及时发现故障苗子和消防隐患并及时处理，认真做好记录,解决不了的问题书面报告上级主要部门，争取早日解决。
6、水泵房管理标准
一、 水泵房内的机电设备必须由专职人员操作，其中人员不得擅自操作。
二、 不得擅自改动泵房的电器线路及设备的运转状况，若需改动必须经上级部门批准后方可进行。
三、 水泵房的电器检修必须由持电工有效操作证人员处理，无证人员不得擅自动手，检修时必须在显眼处悬挂警示牌，严禁合闸,不得带电操作.
四、 水泵房必须保持良好的通风散热及照明环境，门窗开启灵活无破损。
五、 应每天检查设备的运行情况，对设备的运行状况做到心中有数，发现故障及时排除，若重大故障自己无法解决的应立即向工程部主管汇报并配合其尽快解决。
六、 消防设施良好，禁止在工作场所吸烟。
七、 闲杂人员不得随意进入泵房.
八、 操作人员必须严格按制度及章程办事，严禁违纪操作
九、 消防泵每月运转一次（2分钟）以保持正常运转情况，每半年运行一次“自动、手动”保修检查,每年进行一次全面检查。
十、 水泵房卫生每周打扫一次。
十一、 消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵的选择开关位置于自动位置,操作标志都应简单明确.
7、电梯管理标准
一． 轿厢的载重量不应超过额定重量，物件尽可能安放在轿厢当中。
二． 不允许装运易燃、易爆的危险物品。如遇特殊情况，需经司机和物业管理部处同意并严加安全保护措施.
三． 不允许利用轿顶安全窗、轿厢安全门的开启来装长物件。
四． 维修、保养等原因造成停梯,应在一层挂牌告示。
五． 任何人不得在电梯机房、轿厢、并道吸烟。
六． 保持良好照明几通风，常备手电筒及应急照明设施，门窗开启灵活无破损。
七． 电梯维修工每月进行一次检查保养，并做好记录.
八． 督促电梯公司按规定进行维修保养工作。
九． 遇火警/火灾时,应将电梯迫降至最底层，并锁住严禁使用。
十． 遇水管爆裂等水浸事件，水流可能流入电梯井道时，应将电梯升至最高层，并锁住严禁使用，马上通知电梯维修人员进行检修。待水浸情况处理完毕,且电梯检修结果正常后方能重新投入使用，在上述过程中,应做好用户的解释工作。
8、电梯维修保养管理标准
一． 电梯钥匙必须有专人保管。
二． 机房每周打扫一次。
三． 电梯公司按《电梯保养合同》对电梯作保养，按规定记录.
四． 对电梯运作时产生的微小故障能自行处理,如需大修及时请专业电梯公司上门维修.
五． 对电梯产生之故障，及处理结果，做好记录，并及时归档。
六． 每月检测电梯的报警系统，确保完好及可靠性.
9、设施巡回检查标准
第一条：设备的巡回检查是为了掌握设备的运行情况,以便即时发现设备隐患，监视设备的运行，确保设备的安全运行。
第二条：当班人员应认真做好巡回检查，详细记录。
第三条:巡回检查路线：
水泵房、配电房、电梯机房、中央空调系统。
第四条：巡回检查时间：员工每天不少于两次，值班长每天不少于一次.
第五条：高、底压配电室，每天抄表两次，抄表时应同时注意设备运行情况和有无超负荷现象。
第六条：巡回检查中如果发现设备有缺陷或设备运行不正常，应立即向上级汇报情况或在不危及人身安全的前提下做相应的紧急处理，并加强巡回检查。
第七条：检查运行设备时,必须注意人身的安全，保持一定的安全距离，严禁用手或其他非良好的绝缘物触及带电体.
第八条：在雷雨、高温、满负荷运行期间，应加强巡回检查。
第九条：巡回检查要做到“五勤”:勤看、勤听、勤摸、勤嗅、勤分析。
第十条：雷雨天气需要巡视高压设备时，应穿绝缘鞋，并不得靠近避雷器或避雷针。
第十一条：高压设备发生故障时，室内不得接近故障点4m.
各类工程应急处理方案
一、停电应急程序：
（一）预先得到通知的：
1．及时将情况通知办公室、维修组或工程部，使每位员工都知道此事。
2．通知大厦、小区内的每一位业主，在显眼处贴告示通知。
3．工程部采取停电后的应急措施。
4．使用应急照明灯，保证公共通道照明。
5．保安人员到大厅、小区主入口维持秩序，指导人员行走，上下楼梯。
6．保安查看电梯所处位置,若有情况通知工程部.
7．恢复供电后，保安、维修人员检查设备是否运行正常。
8．若住房内发生水浸，尽快通知当事人关闭水阀等相应措施。
9．垃圾堵塞下水道泛水，及时疏通.
（二）未接到通知的；
1． 因未知的原因发生临时停电时,停电区域的主管和员工应迅速通知工程部主管。
2． 主管应根据停电时间、场合，迅速向供电部门了解停电原因，组织恢复供电，通知相关部门并做好记录。
2.1双路供电全停时
（1） 启动应急灯、手电或蜡烛。
（2） 与供电部门取得联系（联系电话）了解停电原因和恢复供电时间,报告管理处经理。
（3） 通知保安。
（4） 加强各重要机房、设备的巡视.
2.2单路停电时
（1） 供电切换,加强相关设备的巡视；
（2） 了解停电原因和恢复时间.
2。3局部停电
（1） 通知保安主管或领班,通报停电情况并加强联系；
（2） 启用应急照明灯设施，迅速派员进行抢修；
（3） 估计抢修时间、报告主任。
3。保安部程序
3。1保安
根据停电信息和人流情况，迅速调集应急照明灯,迅速组织停电区域的人员疏导,加强巡视，加强出入口的监控，必要时控制人员的进出。
3。2广播
根据停电和人流情况，对全楼或部分进行停电情况通报，进行疏导人员、平定人心的广播。
4。行政服务部程序
（1） 管理处电话一定要有接听、解释；
（2） 电梯困人，管理处马上派人与里面的人聊天、安慰;
（3） 处理问题时，态度要端正，有礼貌。
2、溢水的应急程序
1．员工发现楼内外有溢水现象时，应及时通知工程部.
2．工程部接报后，通知工程主管并迅速派员到现场了解情况。作出溢水流量、溢水来源、溢水去向及影响的估计，并及时报告主任。
3．工程主管组织维修工，切断溢水源或堵漏,切断部分受影响区域的电源，将受影响区域的电梯开至顶层.
4．利用沙包及可用之物堆放，保护重要设备，防止水侵。溢水多时，应安装临时泵等措施尽快排水.
5．保洁绿化组长组织清洁工，调集吸水机、水桶等工具迅速清理溢水多时，应安装临时泵等措施尽快排水.
6．保安在溢水处理过程中控制现场，改变人流方向.
7．如喷淋损坏，则用消防水带一头套住喷头,另一头接到出排放窨井中，另一方面关闭阀门、稳压泵和喷淋泵。
8．若住户内发生水浸，尽快通知当事人并关闭水阀门等响应措施.
9．垃圾堵塞下水道泛水，及时疏通。
10．观察现场附近的电掣.如有浸水应立即切断电源,以防水浸漏电伤人.
3、通常溢水情况的防止
一．屋顶排水口被堵溢水的防止：
保洁员定期清扫天台(包括排水沟），以防止下雨后垃圾冲入排水口，造成堵塞。
二．水池溢水的防止：
定期检查保养自动控制系统，检查限位联动是否失灵、报警装置是否失灵，另外检查排水口是否堵塞.
二、 水后恢复供水产生溢水的防止：
当市政停水后，一般还有一段时间水池还有余水供应,当余水用完后,工程人员应在恢复供水前检查水龙头，将水龙头全部关闭,并在恢复供水时检查水池供水系统是否正常平时检查地漏是否堵塞.
4、困梯处理程序
一．小区大厦电梯损坏经常发生, 是否办公时间，监控人员和工程人员应立即通知电梯维修人员或电梯外包公司到场修理,同时应张贴“服务暂停”等字样于电梯外，以停职各使用者.
二．乘客被困电梯内，监控人员须密切注视被困梯内人员的情况,并通过对讲机询问被困者情况;无监控室的，保安人员应到现场与被困者通话，保持联络，使他们知道救援行动的进度。
三．如果电梯维修人员于30分钟后仍未到处理，被困者内有孕妇或病人需要救援,现场保安员或监控人员应立即报警，待消防人员到场处理。
四．被困者救出后,须与他们联络及询问，须记录被困者的姓名、地址、联络电话或送往何处医治。
五、须记录该事件之始末及时间、详细情况,维修人员救护人员到达及离开时间等.
5、台风、暴雨处理程序
一．检查紧急应用工具如雨衣、雨靴、手电筒、沙包、草包、潜水泵等有否备足并确定其性能良好.
二．管理处发放通知给全体业主、提醒业主搬离放在窗台或花架上的花盆，各类杂物，外出时关好门窗。
三．检查露台、窨井、单元雨蓬、屋顶设施层、机房、地下车库下水道、雨水渠、沙井、地漏等，有无沙泥杂物堵塞,落实人员清扫，确保其畅通。
四．撤离放在围墙顶及其他高处各类可调动物件，将安装有屋顶的霓虹灯、广告牌等绑好或移走。
五．紧闭所有门窗、电梯机房及垃圾房等门窗，还必须做好防水措施。
六．加固所有树木用绳索捆好，将盆栽之花卉移至低处或隐蔽角落。
七．留意电台播放有关风暴进展消息，及时将最新台风讯号张贴于宣传栏、信息栏，以便向业主告知台风的进展。
八．员工为本身之安全应避免逗留在空旷地方,如参加抢险工作时，要注意自身安全，采取适当的安全措施，并通知其他员工。
九．当台风讯号减低至3号时，主任应立即进行检查及填报台风损毁报告。保洁员迅速清理由台风所造成的垃圾淤塞渠道,绿化工对树木的扶植等善后工.
设施设备管理规定
（一）技术档案管理规定
1、设施设备档案要齐全，并且要分类存放，专人负责；
2、要爱护技术档案资料,保证档案的安全与保密,不得擅自涂改、勾画、抽取、拆散、摘抄、翻译、复印、外借、或损坏，否则严肃处理；
3、如发现档案有遗失或损坏的,应立即上报管理处负责人。
（二)管理责任人奖惩规定
1、每周末工程技术部要对园区设施、设备进行检查,对设备保养无记录或记录不详的责任人要给予经济处罚，再次出现加重处罚。
2、对设施设备不进行定期维护保养的维修人员（包括设备负责人）要进行适当的经济处罚，并限期保养。
3、对设备违章操作，造成较大事故的要给予经济处罚，并且在岗培训一周。
4、对影响设施设备维护保养工作，造成事故的责任人给予通报批评，并进行经济处罚。
5、非工作人员对设备乱动乱拉影响正常工作，根据情节轻重，分别给予警告、罚款、下岗培训等处罚.
6、每月要对各部门的设备管理保养工作进行小结。
7、每年对设施设备管理保养工作进行总结评比，成绩好的表扬，差的处罚。
三）住宅区设施设备管理规定
1、在设备接管时，主管责任部门负责按设备使用说明书和相关资料对接管设备进行验收。对达不到要求的，应通知有关单位限期整改。设备的接管由主管责任部门办理相应手续，相关资料由主管责任部门复核存档。
2、设备正式接管后，由主管责任部门进行清点,并分别在《设施/设备台帐》上登记。
3、验收合格的设施由主管责任部门进行编号，并按照《基础设施和工作环境控制程序》要求悬挂设施标识卡,规定设施/设备维护责任人，并在《设施/设备台帐》上登记.
4、主管责任部门保存《设施/设备台帐》和重要设施/设备技术资料（图纸），并保存好设施/设备的定期维护保养记录、维修记录和检查记录。
5、所有设施由专业人员进行操作。填写相应设施/设备运行记录。对国家规定的特殊工种，要求操作人员持有相应的上岗证和操作证方可上岗。
6、主管责任部门负责对设施制定检查、维护和保养计划，组织实施维修保养工作，并填写《设备（施）检查保养记录表》.
7、计量器具的管理
1)本小区适用计量器具有：维修用万用表、钳形表、兆欧表、绝缘电阻表；水泵压力表；电流表、电压表.
2)根据《中华人民共和国强制检定的工作计量器具目录》对涉及贸易结算、安全防护、医疗卫生、环境检测的计量器具进行统计，鉴于本公司所用计量器具均用于监视设备是否正常运行的配套设施，无需直接向顾客提供计量数据，故对计量器具的校准根据计量器具鉴定的有关规定,接合本公司各小区的实际使用情况，分别作如下规定:
（1）对于常压热水锅炉、水泵配套压力表在使用前作一次检定，检定合格后可使用，以后每年由工程技术部自行检查一次，并做好检查记录。
(2）对于其它压力表及维修用的仪表由工程技术部根据实际使用情况自行校准.工程技术部应备有一只经鉴定有效的压力表作为校准依据。经校准的压力应有校准标志。
（3)对于只作通表用不出数据的万用表，作好专用标志,不再作检定。
(4）对于经鉴定确定某项功能失准的万用表,在使用前应按检定报告内容作失准功能项的禁用表志。
（5）对作为校准依据的万能表,由计量部门作一次检定,检定周期不超过一年。
（6）由工程技术部负责上述计量器具的检定和校准：保存检定或校准的记录。
4)如发现计量器具失效，应作报废处理，并同时换上经检定合格的相同类型计量器具。
8、当发现设施损坏,主管责任部门应及时进行维修,填写《设备（施）维修记录表》。重大维修应向主管责任部门负责人汇报,对于本单位不能解决的维修项目，需外包维修的，应填写《设备（施)对外委托维修申请单》,经主管责任部门负责人审核，报请公司批准后方可执行。
9、对无法修复的设备，应填写《设备（施)报废申请单》，经主管责任部门负责人确认,报财务部门核准，总经理批准后方可报废.同时在设施/设备档案中注明报废日期，封存该设施/设备档案。
(四)设备设施巡回检查规定
1、目的
为保证小区公共设施设备系统的正常使用，及时发现和排除故障，特制定本规程.
2、适用范围
本规程适用于小区公共设施设备系统的巡回检查
3、操作流程
1）工程技术部主管负责组织实施水泵、电梯、公共灯具、给排水系统等公共设施设备系统的巡回检查。
2)电梯的日常巡检
(1）电梯工每日应对电梯进行巡检，巡检工作主要包括以下内容：
①检查电梯楼层指示灯与轿厢实际位置是否附合。
② 检查厅门按钮及按钮灯是否正常；厅门关闭是否密封牢固；电梯到达平层是否平稳，厅门地坎与轿厢地坎互差是否达到要求标准，是否影响到业主进出。
③ 检查轿厢内各附件设施(层楼信号灯、风扇、照明设备、警铃、电话、开关门按钮等)是否正常。
④ 检查机房内有无异常运行声响，异常气味；机房温度是否适宜,有无漏水，进水；门窗是否关好等。
⑤ 必要时对电梯进行以下三方面检查
a、电梯起动是否平稳,是否有明显上浮感。
b、运行速度是否恒速,运行中有无震动感。
c、减速停层有无明显压迫感。
(2）巡检中发现的一般故障，巡检人员应做现场处理，处理不了解或重大故障应向工程技术部主管报告。
（3）电梯的巡检工作应安排在人流低峰期以减少对业主的影响。
3）水泵的巡回检查详见《水泵维修保养规范》
4）公共灯具、排水系统的巡回检查详见《房屋共用部位维修保养管理规定》.
（五)设施设备维修标准
内 容
时 间
标 准
住 宅 维 修
维修工接到维修单后15分钟内赶到现场
急修10分钟内到现场，小修2小时内完成,中修24小时内完成,大修1天内有答复
公
共
部
位
维
修
保
养

路灯，楼道灯,
庭院灯
每周检查一次,发现问题及时处理
灯泡灯罩无缺损，设备完好,亮灯率在99%以上
井、沟、格栅井
每月清理一次
无积水，无塌陷,水流畅通，井盖完好
外墙面
每月检查一次，发现问题及时处理
无脱无鼓无渗水，表面完好无损坏
内墙面
每月检查一次，发现问题及时处理,每二年翻新一次
表面整洁无破损
道路、停车场、自行车库
每周检查一次，发现问题及时处理
平整，无积水，无破损
屋 面
每月检查一次，发现问题及时处理
无积水,无渗漏、隔热层无缺损
公共娱乐场所
每周检查一次，发现问题及时处理
安全整洁,无改建，乱堆放
公共门窗、锁
每周检查一次，发现问题及时处理
表面完好无变形，窗户无渗水
（六）设备事故管理规定
1、为加强设备管理，保证小区物业管理工作正常进行,对设备使用过程中发生的设备事故应及时采取有效措施，防止事故扩大和重复发生。必须坚持“预防为主”的方针，认真吸取经验教训，以达到消灭事故，确保设备安全运行的目的;
2、设备事故是指：非正常设备损害造成设备停用或设备损坏，或增加修复费用;
3、设备事故分类：
1）特大设备事故指：设备损坏，造成物业停业三天以上的、设备损坏后修复费用达20万元以上；
2）重大设备事故是指:设备因非正常损害，经大修、中修才能恢复性能、效率和使用周期；设备损害直接损失费用在5万元以上；供电设备损坏而中断供电，影响业主生活（由于外界影响造成停电的不作为事故处理）；
3）一般设备事故是指：设备因非正常损坏,经过小修可以修复，并不影响设备性能、效率；和运转周期;直接经济损失在2000元以下；单机设备损坏,影响物业正常使用不到4小时;
4、下列情况不作设备故障：
1）设备发生故障，经事先检查发现需单机停机检修，但通过事先采取应急措施处理进行检修的可不作设备故障；
2）新设备安装后,设备更新改造或设备进行大修后，在试行阶段中发生的设备事故,不作设备事故论处，但一经正式验收并投入正常运行后发生的事故仍按设备事故处理；
5、设备事故分责任事故和非责任事故:
1)非责任事故:非人力所能抗拒和消除的自然灾害所造成的事故；
2）责任事故：凡属违章操作,维修保养不良，及人为过失造成的事故；
6、设备事故处理原则：
若发生设备事故和人身伤亡事故，必须立即向公司、管理处报告.任何人不准隐瞒事故,对事故隐瞒者必须追究责任.事故处理必须贯彻“三不放过”的原则(即事故原因未查明不放过;事故处理必须贯彻未受到教育不放过;没有采取防范措施不放过）。对事故责任者按事故性质，给予经济处罚、行政处分直至追究刑事责任；
7、对一贯爱护设备、消灭事故于萌芽状态，发现重大事故隐患,为避免损失作出贡献者，应给予表扬和奖励。
（七）房屋公用部位维修保养管理规定
1、工程技术部负责对房屋公共部位的维修保养。
2、路灯、庭院灯、楼道灯每周检查一次，要求灯泡亮度正常，灯罩完好，亮灯率保持在99％以上。
3、所有污（雨）水井确保畅通，发现堵塞及时疏通。定期清理排污格栅井，保证无污水外溢现象。
4、屋面每月检查一次,做到无积水、无渗漏。如发现渗漏应修复。
5、内墙面每月检查一遍，发现问题及时处理或通报有关部门。
6、道路、停车场、自行车库每周检查一遍，针对检查结果及时进行维修保养，做到平整,无积水，无破损.
7、外墙面每月检查一遍,针对检查结果及时进行维修保养，做到无脱无鼓,无渗水，外观整洁.
8、公共娱乐场所每周检查一遍，根据检查结果及时进行维修保养，做到安全整洁，无乱改建乱堆放.
9、公共门窗、锁每周检查一次发现问题及时处理，做到表面完好,窗户无渗水.
（八)节能管理规定
1、管理处经理负责小区的能源管理，具体由工程技术部主管负责实施
2、工程技术部主管负责统计小区主要耗能设备以及公共照明设备的功率、分布、数量等情况。以便指定能耗预算，合理安排节能工作.
3、能源计量
1)管理处应要求开发公司为小区主要耗能设备和主要耗能区域安装计量仪表,以建立完整的能源计量体系。
2）工程技术部按照水、电类别每月统计重点耗能设备/设施及小区总的能耗,并记录于“能源统计表”中。
3）能耗统计资料每月应