万达商业地产模式.doc
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1、万达商业地产模式万达是中国商业地产的急先锋,是商业业态中最为成熟的百货业态。万达的三代产品可以从不同的侧面进行分析,万达的产品组合更利于不同类型的资产组合,真正获得商业资产证券化的发展。万达商业地产的发展为三个阶段,即单店模式、组合模式和城市综合体模式.万达的三类产品说明:第一代产品:2002-2003年纯商业盒子式(1)选择省会或中心城市布局;(2)选址都在城市最核心商圈;(3)占地面积在1.2-2万平,建筑面积在4-6万平左右;(4)主力店一般3家,沃尔玛超市、家具家电专业卖场及万达影院;(5)1层为精品、服饰,2、3层为超市,4层为专业卖场和影院;(6)建筑形态都为单个盒子式.案例:长沙
2、万达商业广场、南昌万达商业广场第二代产品:2004年纯商业组合式(1)选择省会或中心城市布局;(2)选址都在城市最核心商圈;(3)占地面积在5万平左右,建筑面积在15万平左右;(4)主力店一般为4家,百货、超市、建材家电专业卖场、影院;(5)每个主力店都为一个单体盒子,由多个盒子组成商业广场。案例:沈阳万达商业广场、天津万达广场第三代产品:2006年后多产品综合体(1)选择省会或中心城市布局;(2)选址在城市副中心或新区的中心;(3)占地面积在1020万平,建筑面积在4080万平,其中商业规模在1520万平左右;(4)产品一般涵盖了星级酒店、写字楼、酒店式公寓(或SOHO)、SHOPPINGM
3、ALL、商业街区、广场及高尚居住社区等组成;(5)商业的主力店一般为百货、超市、专业卖场、影院、美食等;(6)建筑形式为综合体,以盒子+街区+高层的组合形式;案例:宁波万达广场、上海万达广场从三类产品所处位置而言,一般地产或商业从业人员都能看出其物业价值最能体现的是第一、二代产品,因为都是省会城市的中心区域或最繁华区域。同样这2类产品拿地时间均在2005年之前,相对07年而言地价相对便宜。而没有十全十美的结局是万达当初拿地背了一个很大包袱-沃尔玛。以08年的眼光来看,在城市中心区域设立一个租金低廉的大型超市简直就是浪费,而也正是沃尔玛当年世界第一零售巨头的头衔,使的万达能够与地方政府形成互惠互
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