物业前期管理制度.doc

前期物业管理（1） 物业前期参与管理制度（2） 竣工前期介入管理规定物业前期参与管理制度一、 物业管理的前期介入，即从物业管理的角度对建筑结构，建筑材料、水电空调、保安消防、办公通讯、环境卫生、绿化环保、楼宇管理、配套设施提出合理化建议,并基于自身的物业管理经验对大楼物业管理的组织结构、岗位设置、人员培训计划、管理计划、各岗位的工作流程和岗位责任制的制定。二、 前期物业管理的工作设施方式： 公司签订前期参与管理协议生效之日起，物业公司负责组织专家成立专门的工作小组，针对广场项目的具体问题提出有关的服务计划书,并按双方认可的计划书进行实施，定期派有关人员参加房产公司的重要工程会议，必要时应常驻房产公司,物业公司提供的意见和建议一般以文字材料为准，并要求有较强的时效性，合作双方共同建立前期物业管理档案。三、 物业公司提供前期物业管理的内容：1、 通过对市场的调研和周边相近楼宇的比较，提出广场功能设计定位的建议。2、 按照广场的市场定位，提出标准层楼面布局，不同结构楼层的分配比例、管理用房位置、设备安置位置设计建议和依据。3、 对整栋大楼从结构构造,到材料选购、装饰、装修、设备的安装,从大楼的使用者和管理者的角度提出建议。4、 从实际出发,对原设计中可能存在的缺项、漏项和非最优化处理有碍实际使用功能的,提出补充建议和改进建议.5、 对大堂、商场、餐厅、设备层、控制室、管理办公室的分布和布置提出优化改进的建议。6、 对商场的配套部分，包括客户的进出通道和车道、工具间等设置提出建议。7、 综合物业管理的实际经验，对XX商场订购的设施设备型号、质量、性能等提出参考意见，并配合房产公司进行验收,包括：检验其是否符合国家有关标准要求;有无质检合格证书；配件是否齐全；安装是否平整；是否便于维修；各种仪器、仪表是否灵活、灵敏、安全、精确；运转是否正常；辅机和工具是否齐全。8、 对工程后期设备的安装调试及隐蔽工程提出建议。9、 从实用性的角度对智能化设计提出补充、修正建议。10、 协助业主做好验收和接管工作，制定验收表格，清点物品数量，检查施工质量，例如验收工作内容主要有：（1）、 主体结构：地基沉降不得超过规定要求允许的变形值，裂缝不能超过国际标准,外墙不得渗水；（2）、 屋面和楼地面:各类屋面必须符合国家建筑设计标准的规定，排水畅通,我积水不渗漏，注意检查裂缝、脱皮、起砂现象，卫生间和阳台、厨房的地面不允许倒流和渗漏；（3）、 装修:对门窗、玻璃、开关进行检查；（4）、 电器：线路要求平整、顺直、牢固，过墙和联接符合要求，支架和悬挂牢固，接触良好，避雷装置符合国家标准，各种电器运转正常，噪音振动不能超标,图纸资料和记录档案材料一应齐全；（5）、 水、为、消防、采暖管道应安装牢固,控制部件启闭灵活，无滴、漏、跑、冒现象，卫生间、厨房排水流畅.消防设施应符合国家标准规定,并有消防部门检验合格证；(6）、 附属工程及其他:如室外排水系统的标高，窖井的设置，管道坡度、管位，化粪池等必须符合要求，另外，还包括场地清除，临时设施与过度房拆除清理完毕，相应市政、公建配套工程和服务设施也应达到质量要求。11、 自工程竣工前三个月起，物业公司即派出专门的管理班子着手为大楼的正式开业做准备工作，其中包括以下内容：（1） 提出管理的财务预算，进行运营成本的测算和管理成本的测算;（2） 设计管理公司的组织机构、制定人员的编制、管理人员和部门设置;(3） 提交全套的管理方案，其中包括员工管理制度、员工守则、劳动条例、福利制度、奖罚条例、安全管理制度、员工培训计划；(4） 提交各岗位的职责范围和责任制度，及工作流程；例如：总经理、部门经理、办公室、后勤、保安、消防、楼层管理、大堂服务、卫生、绿化、工程维护等等；(5） 建立值班制度和检查制度，设计紧急情况和突发事件处理规程;(6） 设计开办费用计划，协助房产公司落实采购任务，确保开业所需各类物资到位;(7） 协助房产公司组织开业庆典。12、 协助房产公司制定租赁合同、管理公约、业主委员会章程等文书条例，为住户办理入住手续。13、 代理房产公司办理大楼保险，按房产公司要求代理协调与政府及其他相关部门的关系。四、 房产公司应尽的业务1、 房产公司应尽最大努力来配合前期物业管理工作的进行,及时为物业公司提供有关材料并清晰的表述其要求,尽最大可能为物业公司工作提供方便。2、 房产公司在工程遇到具体问题或有与物业管理有关的问题,理应及时通知物业公司.五、 付款方式 本规定所涉及的付款及其方式按双方备忘录承诺的形式支付。竣工前期介入管理规定一、 物业管理必须在开业前进行介入,越早越好。要站在今后管理的角度对工程提出建议，参与工程验收,编制遗漏工程，了解设备管线的按装等。了解、组织各业主为配合大厦开业而作好心理上、思想上、资金上、物质上、人员上等的准备。二、 提前介入管理要围绕下列具体工作事项进行：1、 确定管理公司所派人选.2、 就大厦的整体设计问题、工程问题和设备安装等提出建设性意见，供发展商参考。3、 管理公司人员定期参加有关工程会议。4、 确定管理公司办公地点,为与发展商、各业主联系 。5、 协助及处理大厦各部分的交收程序，保障发展商、业主和租户的利益.6、 编制公司架构，确定管理人数.7、 编制各项工作程序时间表，以便监督并保存各项筹备工作和交接工作的顺利完成.8、 编制员工招聘时间表。9、 拟订培训计划，组织安排好员工培训，保证提供专业化培训.10、 采购所需的各种办公用具和工具。11、 作好各种资料收集和存档工作。发展商应提供各种竣工验收图纸以及各类中央设备资料存档，以保障大厦的各项设备、设施的维修保养顺利进行.12、 根据实地情况，列出改善工程一览表,以便发展商能根据存在的问题的物业管理的要求，加以改进。13、 为便于日后管理，发展商应协调建筑承包商逐步搞好大厦各部分设备等的验收，并移交给管理公司。14、 征求发展商意见，指定大厦的中央系统承包商和装修承包商。