云南省房地产估价师《案例与分析》：酒店房地产市场调查研究报告内容构成考试试卷.doc

云南省房地产估价师《案例与分析》:酒店房地产市场调查研究报告内容构成考试试卷
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段,调查评估的各地价区段在某一时点的。

A:最低价格

B：平均价格

C:出让地价

D：标定地价

E：工业用地的监测点评估价格
2、下列建筑安装工程费用的构成项目中,属于企业管理费的是.

A：养老保险费

B:失业保险费

C：医疗保险费

D：劳动保险费

E：执行层的组织协调
3、一宗房地产拍卖保留价的4 500万元,采用增价拍卖方式，起拍价定为4 000万元，依次报价的最高应价为4 328万元,则。

A：以4 328万元成交

B：以4 500万元成交

C：在4 380万元—4 500万元之间协商成交

D：拍卖无效

E：工业用地的监测点评估价格
4、在房地产开发项目经济评价中,选择评价的基础参数时,一般将空置率归为__。

A．时间类参数

B．融资类参数

C．评价标准类指标

D．收益类指标
5、我国房地产权属登记制度的特点不包括__。

A．房地产权属登记由不同的登记机关分别登记

B．房地产权属登记为房地产权利动态登记

C．房地产权属登记实行申报登记制度

D．房地产权属登记具有公信力
6、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为__。

A．43.2％

B．50％

C．56。8%

D．70％
7、在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400m2,住宅总建筑面积为1400m2，容积率为1。4,则住宅建筑净密度为__。

A．28。60％

B．35。00％

C．40.00％

D．50。00%
8、与报酬率性质不同的名词有__。

A．利息率

B．折现率

C．内部收益率

D．资本化率
9、2009年3月某人以4．5万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房，2010年3月该项目交付使用时，楼价上涨到33．6万元，则其预付款的收益率为。

A:12%

B：13．4%

C：80%

D：125％

E：借款合同
10、下列关于建设用地使用权的说法，不正确的是：

A．建设用地使用权出让合同为要式合同

B．建设用地使用权自登记机构登记时设立，不经登记不生效力

C．建设用地使用权人有权依法处分建设用地使用权

D．建设用地使用权与附着于该土地上的建筑物、构筑物可以分别转让
11、某建筑物的建筑面积为120㎡,于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置价格为3200元／㎡，建筑物残值率为4％，年折旧率为2％，用直线法计算该建筑物当前的成新率为.

A:78．40％

B:82．00％

C：82．70％

D：85．60％

E:工业用地的监测点评估价格
12、下列关于房地产抵押贷款的说法,错误的是(）.

A．是指有借款人以其合法拥有的房地产以不转移占有方式向贷款人提供债务履行担保的行为

B．采取抵押担保的方式比采取第三方保证的担保方式对银行防范或减少贷款风险更为有利

C．抵押担保有财产作为还贷的担保,当债务人不履行债务时,贷款银行有权依法充公其抵押的财产，优先获得受偿

D．银行发放贷款是以无财产抵押作为先决条件
13、下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是（）。

A．所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究

B．初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±5%，所需费用约占总投资的1。0％~2.0％

C．初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析

D．在此阶段需对以下内容进行粗略的审查:市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等
14、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后,拆迁纠纷处理方式的表述中,不正确的是__。

A．拆迁当事人达成仲裁协议的，应采取仲裁方式

B．拆迁当事人没有达成仲裁协议,可向人民法院提起民事诉讼

C．拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼,人民法院不予受理

D．诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行
15、香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定，在内地的投资不能超过其全部投资的10％，这是基于__的考虑结果.

A．内地政策

B．占领世界投资市场

C．风险转移

D．投资组合
16、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元／㎡。假设净收益率为75％，报酬率为10％,则该商铺目前的价值为元／㎡。

A：14140

B：42421

C：56561

D：60000

E：工业用地的监测点评估价格
17、某县拟建一大型体育馆，现根据该体育馆暖卫工程施工图编制的预算价格为预算价格.

A：建设项目

B：单位工程

C：分部工程

D：分项工程

E：执行层的组织协调
18、设立物业服务企业，必须向进行注册登记，领取营业执照后,方可开业。

A：工商行政管理部门

B：建设行政主管部门

C：民政主管部门

D:劳动主管部门

E：执行层的组织协调
19、产生保险利益的前提是__。

A．保险合同

B．保险损失

C．保险标的

D．保险义务
20、超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金__以下的土地闲置费。

A．10%

B．15％

C．20%

D．25％
21、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平,这一阶段处于房地产市场自然周期的().

A．第一阶段

B．第二阶段

C．第三阶段

D．第四阶段
22、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担.据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5％和3％，则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元.

A．27.6

B．28。2

C．29。0

D．29.9
23、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有__。

A．更长的经济寿命

B．更显著的各异性

C．更强的适应性

D．更专业的物业管理
24、某写字楼的土地取得成本8000万元,建造成本6000万元，管理费用800万元,销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16％。该写字楼的价值为万元。

A：17087．20

B：18699．20

C:19666．40

D：20666．67

E:工业用地的监测点评估价格
25、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元／㎡、712元／㎡、744元／㎡、781元／㎡和815元／㎡，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为。

A:849元／㎡

B：865元／㎡

C:882元／㎡

D：915元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题(共25题，每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0。5 分）
1、房地产开发项目的前期工程费主要包括__。

A．“三通一平”费

B．土地租用费

C．可行性研究费

D．土地转让费

E．建筑费用
2、房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。《合同法》规定，租赁期限不能超过__年。

A．30

B．20

C．10

D．5
3、工程量计算顺序中，下列属于分部分项工程计算顺序。

A：按施工顺序计算法

B：按“基础定额"和“计价规范”顺序计算法

C:按顺时针方向计算法

D：按“先横后竖、先上后下、先左后右”计算法

E:按图纸分项编号顺序计算法
4、房地产是一种特殊的商品，其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别是.

A：专业性

B:各异性

C：不可移动性

D:适应性

E:借款合同
5、城镇体系规划分为.

A：全国城镇体系规划

B：省域城镇体系规划

C:市域（镇域）城镇体系规划

D：县域城镇体系规划

E：乡镇体系规划
6、下列关于城市房屋拆迁补偿安置协议的表述中,不正确的是.

A:协议是平等主体之间的有关民事补偿安置的内容

B：依法签订的拆迁补偿安置协议,列当事人具有法律约束力

C：协议签订后,可以进行公证

D：协议应当向房屋所在地市、县人民政府房屋拆迁主管部门备案

E：执行层的组织协调
7、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是__。

A．项目的交通组织规划

B．项目构成及平面布置

C．项目的建筑规划

D．城市土地利用规划
8、所谓“三通一平"，一般是指__.

A．路通

B．水通

C．电通

D．场地平整

E．空域通
9、拆迁入与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议，经当事人申请,由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。裁决部门应当在受理裁决申请之日起日内做出裁决.

A：10

B：20

C：30

D：45

E：执行层的组织协调
10、拆迁补偿安置协议的主要内容包括__.

A．安置标准

B．补偿方式

C．补偿金额

D．安置用房面积

E．拆迁方式
11、有一房地产,未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的挣收益会在上一年的基础上增加2万元,收益期为无限年，该类房地产资本化率为10％,则该房地产的收益价格为__万元。

A．400

B．450

C．500

D．540
12、某居民楼总建筑面积为5000m2,房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊,该人占有的土地份额为__。

A．3%

B．3。5%

C．7％

D．4％
13、超过出让合同约定的动工开发日期满2年未开工的,可__。

A．征收相当于出让金20％的土地闲置费

B．征收相当于出让金30％的土地闲置费

C．征收相当于出让金40％的土地闲置费

D．无偿收回
14、在实际的房地产估价中,房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额.这些法定优先受偿款通常包括。

A：拖欠建设工程价款

B:已抵押担保的债权数额

C：房地产变卖处置费用

D：诉讼费用

E:其他法定优先受偿款
15、”某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包括有。（2008年试题)

A：按地城范围细分

B:按房地产用途细分

C:按增量存量细分

D:按交易形式细分

E：按目标市场细分
16、下列有关税收的表述中，正确的有__。

A．财政局对外出租的经营用房免征房产税

B．集体土地使用人无须交纳土地使用税

C．用耕地建乡政府办公楼应交纳耕地占用税

D．土地增值税的课税对象是有偿转让的房地产

E．因地震毁坏住房而重新购买住房的免征契税
17、房地产拍卖标的应具备一定的条件，通常情况下不得拍卖的房地产有__等。

A．未依法取得房地产产权证书的

B．共有房地产，未经其他共有人书面同意的

C．以出让方式取得土地使用权的

D．国家依法收回土地使用权的

E．以划拨方式取得国有土地使用权的
18、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来,便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低,要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个。

A：正的协方差

B:负的协方差

C:标准协方差

D:绝对协方差

E：借款合同
19、表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于。

A：货币证券

B：信用证券

C:商品证券

D：资本证券

E：执行层的组织协调
20、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有__。

A．土地所有权

B．国有工业用地土地使用权

C．宅基地土地使用权

D．大型游乐场

E．乡镇企业用房
21、从理论上讲，标准临街深度是街道对地价影响的转折点:由此接近街道的方向，地价受街道的影响而__；远离街道的方向,地价__。

A．基本不变，逐渐降低

B．基本不变,逐渐升高

C．逐渐升高，基本不变

D．逐渐降低，基本不变
22、对于同一宗房地产而言，下列公式中正确的有。

A:房地价格=土地价格+建筑物价格

B：房地产价格=土地价格+建筑物价格+房地价格

C:土地价格=房地价格—建筑物价格

D：建筑物价格=房地价格—土地价格

E：土地价格=房地价格+建筑物价格
23、下面不属于不可控制因素的调查的是

A:市场需求容量调查

B：市场营销因素调查

C:竞争情况调查

D：消费者调查

E:借款合同
24、某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元,报酬率为8％，则.

A:该房地产的收益价格为136。73万元

B:该房地产的收益价格为143。89万元

C：以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格,净收益乘数为5.14

D:该房地产的合理经营期限为15年

E:该房地产的合理经营期限为20年
25、预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的风险表现有几种情况。

A:房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求,运营费用和报酬率不发生变化

B:物业实际运营费用支出超过预期运营费用,实际收益现金流与预期收益现金流一样，报酬率不发生变化

C：收益和运营费用都不发生变化，报酬率升高了

D:收益和运营费用都不发生变化,报酬率降低了

E：收益和运营费用都不发生变化，报酬率不升不降