上海下半年房地产估价师案例与分析分享产权和独享产权考试试题.docx

上海2016年下半年房地产估价师案例与分析：分享产权和独享产权考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)
1、以2008年第1季度为基期，将某地区不同时间上房地产的销售价格数据进行对比分析和计算，得到2009年第1、2季度房屋销售定基价格指数分别为107．7％、110．18％。这类指标为。
A：比较相对指标
B：比例相对指标
C：结构相对指标
D:动态相对指标
E：执行层的组织协调
2、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125㎡，套内墙体面积20㎡，分摊的共有建筑面积25㎡，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。
A：1765
B：2000
C:2069
D:2400
E：工业用地的监测点评估价格
3、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目,也可用来评价置业投资项目,但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是(）.
A．成本利润率
B．动态投资回收期
C．投资利润率
D．财务内部收益率
4、下列关于工程建设定额计价法，表述不正确的是。
A：工程建设定额计价法是我国工程造价计价中比较传统的方法
B：其基本特征是“价格=定额+费用文件规定”,并作为法定性依据强制执行
C：工程建设定额计价法是依据建设行政主管部门颁发的各种工程预算定额来计算工程造价
D：工程建设定额计价法相对于工程量清单计价方法是一种新的计价模式
E:执行层的组织协调
5、经济适用住房指导价是根据平均成本加__%以内的利润确定的。
A．3
B．5
C．6
D．8
6、从经济角度看,土地利用选择的一般顺序是__。
A．商业、办公、居住、工业、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地
B．商业、办公、工业、居住、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地
C．商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地
D．商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地
7、工程建设的招标投标和的推行是建筑市场管理体制改革的两个重要方面。
A：建设施工制度
B：建设投资规定
C：建设规划制度
D：建设监理制度
E：执行层的组织协调
8、在实际估价中,要特别注意估价对象范围的界定．以下选项中,属于实物构成范围内的是。
A:是否包括特许经营权
B：是否包括债权债务
C：是否强制处分房地产
D:是否包括建筑物内的家具
E:工业用地的监测点评估价格
9、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于.(2007年试题)
A：观察法
B：实验法
C:讨论法
D:问卷调查法
E：借款合同
10、以下不属于经营性用地的是().
A．工业用地
B．旅游用地
C．娱乐用地
D．商品住宅用地
11、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同、面积相等、位置相邻，但由于__不同,价值会有所不同，而且差异可能很大.
A．区域规划
B．临街状况
C．周围环境
D．地形地势
12、建筑施工许可证发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起日内颁发施工许可证。
A：15
B:30
C：45
D：60
E:执行层的组织协调
13、下列关于全民和集体所有制企业同农村集体经济组织联营使用集体土地,表述错误的是。
A：全民所有制企业、城镇集体所有制企业可以同农村集体经济组织共同投资兴办联营企业，使用集体土地须经有批准权的人民政府批准
B：经批准使用的土地，可以按照国家建设用地的规定实行征收，也可以由农村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条件
C：联营企业用地，可以不改变土地权属性质
D：农村集体经济组织按协议将土地使用权作为联营条件的，必须计算土地补偿费和各种补助费
E:房地产估价机构必须加盖公章
14、房地产估价机构的名称事项发生变更的,房地产估价机构应当在工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到资质许可机关办理资质证书手续.
A：延续
B：变更
C：注销
D：撤销
E:执行层的组织协调
15、某宗房地产交易，约定由买方实际支付给卖方3700元/m2，买卖中涉及的全部税费由卖方承担,在当地类似房地产交易卖方应承担的税费为正常价格的5.5%，买方应承担的税费为4％，则该宗房地产的正常价格为__元/m2。
A．3507
B．3592
C．3627
D．3558
16、报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在__。
A．期初
B．期中
C．期末
D．年末
17、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元／㎡、2450元／㎡、2650元／㎡、2830元／㎡和3000元／㎡，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0。2和0。4,按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期,则该类房地产于2006年初的价格最接近于元／㎡.
A:3100
B：3195
C：3285
D：3300
E：工业用地的监测点评估价格
18、物业管理企业的资质管理实行制度。
A:备案
B：分级审批
C:分类审批
D：专业审批
E：执行层的组织协调
19、a．规划设计条件通知书、b．建设用地规划许可证、c．选址规划意见通知书和d．建设工程规划许可证,它们在房地产开发过程中的核发顺序为__。
A．abcd
B．acdb
C．cadb
D．cbad
20、编制工程进度计划的方法有横道图法和__。
A．网络图法
B．表格法
C．竣工图法
D．坐标图法
21、修建性详细规划应当符合__规划。
A．控制性详细
B．区域
C．近期建设
D．分区
22、房地产估价的要求是独立、客观、公正,体现了房地产估价的__。
A．根本准则
B．最高行为准则
C．基本行为准则
D．重要准则
23、下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是(）。
A．时值是资金运动起点的金额
B．终值是资金运动结束时与现值不等值的金额
C．资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值
D．不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值
24、城市__的主要任务是在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排.
A．详细规划
B．控制规划
C．指标规划
D．分区规划
25、《中华人民共和国宪法》规定,国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行并给予补偿。
A：征收
B:征用
C:征收或者征用
D:征购
E:执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选,本题不得分；少选，所选的每个选项得 0。5 分）
1、下列房地产投资风险中,属于系统风险的是（）.
A．比较风险
B．通货膨胀风险
C．时间风险
D．资本价值风险
2、以为标准，可将保险分为定值保险与不定值保险.
A：保险基金来源的不同
B:被保险标的的不同性质
C:保险的实施形式
D:保险标的的价值确定与否
E:执行层的组织协调
3、下列关于抵押的说法不正确的是__。
A．以具有土地使用年限的房地产抵押的,所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限
B．以共有的房地产抵押时,抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意
C．预购商品房贷款抵押时,商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证
D．订立合同时，可以在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时,抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容
4、在下列房地产定价方法中，属于竞争导向的房地产定价方法是__.
A．随行就市定价法
B．认知价值定价法
C．领导定价法
D．挑战定价法
E．目标定价法
5、不属于开发商对房地产租售定价方法的是.
A:成本导向定价
B:销售导向定价
C：购买者导向定价
D：竞争导向定价
E：借款合同
6、属于直接融资方式的有__。
A．抵押贷款
B．赊销
C．发行股票
D．发行债券
E．分期付款
7、下列关于建筑材料性质的表述中,正确的是__。
A．材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量,即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比
B．凡是内部有孔隙的材料，其密实度都大于1
C．材料的耐水性是指材料在饱和水作用下强度显著降低的性质
D．材料的弹性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形不能完全恢复，但也不即行破坏的性质
8、在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括。
A：拖欠建设工程价款
B：已抵押担保的债权数额
C:房地产变卖处置费用
D：诉讼费用
E:其他法定优先受偿款
9、”可贷资金利率理论"认为。
A:可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求三个要素构成
B:可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄三个要素构成
C:利率不是由可贷资金的供求决定的
D：可贷资金的需求函数是利率的递增函数
E：可贷资金的供给函数是利率的递增函数
10、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的()。
A．第一阶段初期
B．第二阶段
C．第一阶段后期
D．第三阶段
E．第四阶段
11、下列工程中,不需要实行监理的是__。
A．大中型企业投资建设的工程
B．利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程
C．成片开发建设的住宅小区工程
D．大中型公用事业工程
12、借贷记账法是以作为记账符号的一种复式记账方法。
A:支
B：出
C:借
D:贷
E:入
13、下列属于房地产估价师的职业道德是__
A．职业品德
B．职业理念
C．职业责任
D．职业情感
E．职业行为习惯
14、对于有城市规划设计条件要求,但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产,__进行估价。
A．难以采用假设开发法
B．可以采用比较法
C．难以采用成本法
D．可以采用收益法
15、开发项目选址、定点审批阶段主要针对以方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目.
A：无偿划拨
B:协议出让
C:挂牌
D：拍卖
E:招标
16、针对不同用途的收益性物业可分为__。
A．写字楼物业管理、商场物业管理
B．承租人管理、租赁市场管理．
C．工业及货仓物业管理、人事管理
D．商场物业管理、财务、人事管理
17、下列不属于基本报表的是__。
A．资金来源与运用表
B．经营成本估算表
C．资产负债表
D．损益表
18、影响房地产市场转变的社会经济力量有几个方面。
A：金融业的发展
B：经济发展状况
C:生产和工作方式的转变
D:人文环境的变化
E：房地产产权与交易政策
19、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有__.
A．消费者的收入增加
B．作为替代品的房地产的价格上升
C．作为互补品的房地产的价格上升
D．消费者预期其未来的收入增加
E．消费者预期未来的房地产价格上升
20、勘察设计的委托应遵守如下规定.
A：委托方应当将工程勘察设计业务委托给具有相应工程勘察设计资质证书且与其证书规定的业务范围相符的承接方
B：工程勘察设计业务的委托可以通过竞选委托方式进行，但不可通过直接委托的方式进行
C：工程勘察设计业务的竞选委托可以采取公开竞选或邀请竞选的形式进行
D：委托方原则上应将整个建设工程项目的设计业务委托给一个承接方
E：委托方将整个建设工程项目的设计业务分别委托给几个承接方时,必须选定其中一个承接方作为主体承接方
21、某写字楼年出租净收益为300万元,预计未来三年内仍然维持该水平,三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍,该类房地产的报酬率为10%,则该宗写字楼现在的价格为（)万元。
A．4580
B．5580
C．6580
D．7580
22、账簿包括。
A：转账账簿
B：凭证账簿
C:序时账簿
D：分类账簿
E:备查账簿
23、下面A市房屋拆迁管理部门所介绍的其监督管理职责的说法正确的是.
A：作为拆迁人,接受拆迁委托
B：房屋拆迁许可证的审批
C：拆迁委托合同的备案管理
D:受理强制拆迁的申请
E:拆迁补偿安置资金使用的监督
24、某房地产投资项目的总投资为5000万元,其中投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为__。
A．12%
B．32%
C．24%
D．30%
25、下列关于环比发展速度的公式，正确的是.
A：环比发展速度=计算期发展水平×固定基期发展水平× 100％
B：环比发展速度=计算期发展水平／固定基期发展水平× 100％
C:环比发展速度：(计算期发展水平+前一期发展水平） × 100％
D:环比发展速度=计算期发展水平／前一期发展水平× 100%
E：执行层的组织协调