总价承包和单价承包合同的区别优缺点.doc

总价承包和单价承包合同的区别
总价承包就是将一个单位工程按照定额以及各种费用一次性包死,中间不在增加费用的承包方式。
单价承包就是按照建筑物的建筑面积或其他单位进行承包，即按照工程单价承包的一种承包方式.当然,建筑面积或其他单位的计算办法应该事先说明或按照国家规范规定建筑面积计算规则或其他建筑法规进行.
相应合同就是总价合同、单价合同。
以承包工程计价方式划分，建设工程合同可以分为总价合同、单价合同、成本价酬金合同三种形式。
一、总价合同。
是指在合同中确定一个完成项目的总价,承包单位依此完成合同的全部工作.这种类型合同有利于建设单位确定最低报价的承包商，并有利于支付进度款及结算。这种合同适用于工程量不太大且能精确计算，工期较短的项目。建设单位必须具备详细的设计图纸,一般要求详尽到施工图,使承包人能够计算出工程量。总价合同又可分为两种：
（1）固定总价合同。
在图纸及工程要求不变的情况下，总价不变。而当施工中图纸或工程质量或工期有变动，则总价也应相应变动。这种合同中承包人承担了绝大部分风险,因此标价较高，因此对建设方也并不完全有利.
（2)可调总价合同。
合同条款中约定,如果在执行合同中由于通货膨胀引起工程成本增加到一定限度时，合同总价根据事先约定的调价工式作相应调整。
二、单价合同。
是指投标人就招标文件中列出的分部分项工程确定各分部分项工程费用的合同.这种类型的合同风险得到较合理分摊。对于发包人来说，单价合同可以缩减发包人在招标阶段的工作量及准备时间,并可鼓励承包人通过提高工效等手段从成本节约中提高利润。
发包人的风险在于工程结束前总价是未知的,尤其是无法在招标阶段较准确工作量的项目。在遇到善于运用不平衡报价的承包商时，风险会加大.而对发包人来说，出现工程量列表以外的漏项，可就此再报价，减小了风险。
单价合同分为以下几种方式：
（1）估计工程量单价合同。
建设单位在招标文件中就分部分项工程的工作量作出估计，投标单位在工程量表中填入项目单价,并可依此算出总价作为投标报价。中标后,在月进度款支付中以实际完成的工程量和该单价确定数额，结算中据竣工图结算总价格.这种类型的合同一般约定,当工程量增减到一定幅度(如+-15%）时,单价作相应的调整.最好在合同中约定单价的调整方式.
(2）纯单价合同。
建设单位不能提供施工图或给出准确的工程量清单,投标人根据建设单位提供的工作项目一览表，报出相应项目的单价，施工时按实际工作量结算。
(3）单价与包干混合式合同.
以单价合同为基础,仅对某种不易计算工程量的分项工程采用包干办法。其余均要求报出单价，并按实际工作量结算.
三、成本加酬金合同.
是由业主向承包人支付工程项目的实际成本,并按照事先约定的某一种方式支付酬金的合同类型.这类合同的缺点是业主对工程总造价不易控制，承包人也往往不注意降低项目成本。除因迫于形势须立即开展工作的项目或风险很大的项目外,一般不适用这种承包方式。
补充:
单价合同是指承包商按工程量报价单内分项工作内容填报单价，以实际完成工程量乘以所报单价确定结算价款的合同。
承包商所填报的单价应为计及各种摊销费用后的综合单价，而非直接费单价.
单价合同大多用于工期长、技术复杂、实施过程中发生各种不可预见因素较多的大型土建工程，以及业主为了缩短工程建设周期，
初步设计完成后就进行施工招标的工程.单价合同的工程量清单内所开列的工程量为估计工程量,而非准确工程量。
所谓总价合同(LumpSumContract）,是指根据合同规定的工程施工内容和有关条件，业主应付给承包商的款额是一个规定的金额，
即明确的总价。总价合同也称作总价包干合同，即根据施工招标时的要求和条件，当施工内容和有关条件不发生变化时，
业主付给承包商的价款总额就不发生变化。
总价合同又分固定总价合同和变动总价合同两种。
固定总价合同适用于以下情况：
1.工程量小、工期短、估计在施工过程中环境因素变化小，工程条件稳定并合理；
2。工程设计详细，图纸完整、清楚,工程任务和范围明确；
3。工程结构和技术简单,风险小;
4。投标期相对宽裕，承包商可以有充足的时间详细考察现场、复核工程量，分析招标文件,拟定施工计划。
变动总价合同又称为可调总价合同，合同价格是以图纸及规定、规范为基础，按照时价（CurrentPrice)进行计算，
得到包括全部工程任务和内容的暂定合同价格.它是一种相对固定的价格，在合同执行过程中，由于通货膨胀等原因而使所使用的工、料成本增加时,可以按照合同约定对合同总价进行相应的调整。当然,一般由于设计变更、工程量变化和其他工程条件变化所
引起的费用变化也可以进行调整.因此，通货膨胀等不可预见因素的风险由业主承担，对承包商而言，其风险相对较小,
但对业主而言，不利于其进行投资控制，突破投资的风险
固定总价合同其实是针对当时的图纸、招标文件以及技术资料的固定,当施工过程中发生设计变更，还是要按照规定用变化工程量*包干单价,予以增减造价的。
固定单价是有利于乙方，但如果固定总价，业主在施工过程中，投入的管理人员会少些，省心,二就是利于控制造价.
一、建设工程合同从付款方式进行划分,可分为单价合同、总价合同、成本加酬金合同。
（一）单价合同是指承包商在投标时，按招标文件就分部分项工程所列出的工程量表确定各分部分项工程的合同类型。
其风险可以得到合理的分摊,并且能鼓励承包商通过提高工效等手段从成本节约中提高利润。这类合同能够成立的关键在于双方对单价和工程量计算方法的确认.
在合同履行中需要注意的问题是双方对实际工程量计量的确认.
(二）总价合同是指在合同中确定一个完成建设工程的总价、承包商据此完成项目全部内容的合同。这种合同类型能够使建设单位在评标时易于确定报价最低的承包商、易于进行支付计算.采用这种合同类型要求建设单位必须准备详细而全面的设计图纸(施工详图）和各项说明，使承包商能够准确计算工程量。
(三）成本加酬金合同是由业主向承包商支付建设工程的实际成本,并按事先约定的某一种方式支付酬金的合同类型.业主需承担项目实际发生的一切费用，因此也就承担了项目的全部风险。这类合同的缺点是业主对工程总造价不易控制，承包单位也往往不注意降低项目成本。主要适用于以下项目：
1、需要立即开展工程的项目，如震后的救灾工作；
2、新型的工程项目,或对工程内容及技术经济指标未确定；
3、项目风险极大。作为特例不在我们这次探讨的范围之内.
二、工程单价合同是以工程量表为基础，以工程单位表为依据来计算合同价格的国际工程承包合同形式。
(一）工程单价合同有两种形式:估计工程量单价合同和纯单价合同。
1、估计工程量单价合同是按照估计的工程量表，乘以合同中的单位工程量价格，从而得到工程的总价格，采用这种合同时，要求实际完成的工程量与原估计的工程量不能有实质性的变更.
2、纯单价合同是招标人只向投标人给出工程的各分项工程以及工程范围，而不对工程量做任何规定.投标人只需对这种给定范围的分部分项工程提出报价即可。
（二）工程单价合同的优点:
1、在招标前，招标人无需对工程范围做出完整的、详尽的规定，从而可以缩短招标准备时间；
2、能鼓动投标人提高工作效率，因为按国际惯例，低于工程单价的节约算作“成本节约”，节约的工程成本便是承包人的利润；
3、招标单位只按分项工程量支付费用，因而可以减少意外开支；
4、合同结算时,只需对那种不可预见的、未预先规定的工程单价进行调整，结算程序比较简单。
(三）实行固定单价合同的工程，招标单位必须对工程单价的划分做出明确规定，以便承包人能够进行合理的定价。除了要认真研读综合单价所包含的内容外,还要注意施工阶段的增补项目和增减工程量。对增补项目,审计人员首先应根据工程管理人员的签署意见对增补内容进行分析，区分该项工作是否有必要重新列项，是否已包含在合同中；如果有必要重新列项，要注意从以下三个方面去审核其单价的真实性：1、在工程量表中有同种工作内容的单价，应以工程量表中的价格计算变更费用.实施变更工作未引起工程施工组织或施工方法发生实质性变动,不应调整该项目的单价。2、工程量表中没有列出同类工作的单价,但有可参考的项目，则其单价应参照类似项目的单价进行调整。3、在工程量表中没有同类或可参考的工作内容的单价，应按照与合同单价水平相一致的原则去审核该项目的单价。也就是说人工、材料、机械的消耗量及各项费用等应参照中标时的标准调整。尤其是企业管理费、利润,应执行中标时的承诺,不得任意调整。对工程数量有误或设计变更引起的工程量增减,应该审核其工程量增减幅度,对属合同约定幅度以内的，应执行中标时的综合单价；属合同约定幅度以外的，也应按照中标时的承诺和合同的约定进行调整。
三、工程总价合同是以一次包死的总价委托，且价格不因环境的变化和工程量增减而变化的工程承发包合同。
（一)工程总价合同的优点：
1、工程造价易于结算.由于总价固定,因此只要业主不改变合同施工内容，合同约定的价款就是承发包双方最终的结算价款。对于业主来说，这样的价款确定形式可以节省大量的计量、核价工作，从而能集中精力抓好工程进度和施工质量。
2、量与价的风险主要由承包商承担.对承包单位而言，固定总价合同一经签订，承包商首先要承担的是价格风险。这里投标时的询价失误、合同履行过程中的价格上涨风险均由自己承担,业主不会给予补偿。其次，承包商还要承担工程量风险.在总价合同中，业主往往只提供施工图纸和说明，承包商在报价时要自己计算工程量，再根据申报的综合单价，得出合同总价。即便业主提供工程量清单，也仅仅是承包商投标报价的参考，业主往往声明不对工程量的计算错误负责.这样,承包单位还要承担工程量漏算、错算的风险。但是，材料市场不会永远只涨不跌,因此签订总价合同对业主同样具有一定的风险，只是基于业主在工程合同中的优势地位,往往可以逼迫承包单位减少合同价款，因此，总价合同中业主的价格风险相比承包商要小得多。
3、承包商索赔机会少。总价合同，业主往往在合同中明确只有业主变更设计和增减工程量可以调整合同价款，这样一来承包商索赔的机会大大减少，而业主对工程造价的控制就能做到基本不突破预算。
（二）总价合同的局限性尽管对业主而言,总价合同有那么多的优势,但总价合同并不适用所有类型的工程项目。仅适合以下类型工程：1、合同履行周期短的小型工程。由于固定总价是价款不变的合同，因此承发包双方都要承担材料价格起伏的风险。虽然承包商承受的材料涨价的风险更大，但有涨总会有落.如果双方签订合同时正是材料大幅度涨价的时候，而在合同履行期间材料又大幅回落，那么吃亏的将是作为发包人的业主.2、适合工程结构相对简单的工程。因固定总价是量、价均不调整的合同，对于结构相对简单的工程，工程量误差率较小,报价的准确性更高.而结构复杂的工程,承包单位漏算、错算工程量的概率较大，虽然业主可以施工图纸已经明确、双方已经通过询标、答疑解决了设计细节问题，工程量疏漏的损失应由承包单位自己承担为由拒绝承包单位的调价要求，但如果承包单位确实因此而遭受重大经济损失、或者因业主给予的投标时间过短无法准确计算工程量，造成工程量差异太大,损失严重，承包单位依然会要求业主分担，甚至通过停工、诉讼或仲裁途径解决这些问题.这样一来，对工期十分敏感的业主将不得不花大量精力、时间处理这些争议。（三)由于国际通用的工程量计算规则适用于业主提供全部设计文件的单价合同，采用这种合同类型时要注意应对工程量计算规则作出详细说明、修改或用专门的计量方法。1、承包商的工程责任范围扩大，通用规则的划分难以包容。例如由承包商承担大量的设计,在投标时承包商无法计算工程量，工程量清单的编制应考虑到这些的情况。2、通常合同采用阶段付款。如果工程分项在工程量表中已经被定义，只有在该工程分项完成后承包商才能得到相应付款，则工程量表的划分应与工程的施工阶段相对应，必须与施工进度一致，否则会带来付款的困难.(四)总价合同和单价合同有时在形式上很相似。总价合同是总价优先，承包单位报总价,双方商讨并确定合同总价,最终按总价结算。通常只有设计变更,或符合合同规定的调价条件（例如法律变化）,才允许调整合同价格.对于总价合同，承包商往往处于两难的境地：工作量算高了,报价没有竞争力,不易中标；算低了，自己要承担风险和亏损。在实际工程中,这是一个采用总价合同带来的普遍性的问题，在这方面承包单位损失常常很大.四、国际通用的FIDIC《土木工程施工合同条件》是固定单价合同，承包商报出的单价是不能随意变动的，因此工程价款额是单价与实际工程量的乘积之和。完全适应建设工程合同“标的物”特殊;合同履行周期长;合同条款内容多；合同涉及面广的特点。随着我国建设市场的快速发展，招标投标制、合同制的逐步推行,以及加入WTO与国际接轨等要求。