中级经济师房地产经济专业知识与实务模拟题.doc

一、单项选择题（共60题，每题1分.每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1。 城市职能中，为本城市以外区域的需要服务并为本城市创造收入的部分，称为城市的（ )
A.基本活动部分   B。非基本活动部分   C。专业化部门   D。非专业化部门
2．在专业化程度不高的综合性城市中，(　)往往构成城市职能的主要差异。
A．城市强度B．城市规模   C．城市人口D．专业化部门　
3．大城市是指市区和近郊区非农业人口（　)万人以上的城市.
A．10B．20C．50D．100
4．根据相关统计，当城市化水平为30％—50％时，人均GDP一般为（ ）
A。1000美元以下   B。1000-3000美元   C。3000-7000美元   D。7000美元
5．按照杜能理论的假设，（　）之差等于一个常数.
A。成本、运费B。利润、成本C。运费、利润D.价格、成本
6．国有土地有偿使用的方式有土地使用权出让、作价出资或入股和(　C）。
A.土地使用权转让B。土地使用权出租C.国有土地租赁D。土地使用权抵押
7．《 物权法》 规定的建设用地使用权出让合同的内容不包括(C　）。
A。土地使用期限B。土地用途C.动工开发建设期限D。土地界址、面积
8．房地产市场调研要采用最新的调查资料，因为只有最新的调查资料才能反映市场的现实状况.这说明房地产市场调研具有(  ）。
A。求教性原则  B。时效性原则  C。保密性原则  D。创造性原则
9．运用房地产市场调研的结果，在房地产项目的开发经营中取得良好的经济效益，体现了房地产市场调研的（　）.
A．客观性B．实用性C．计划性D．实践性
10．下列关于房地产价格研究的说法中，错误的是（　）.
A．竞争企业的生产能力、技术装备水平和社会信誉　
B．房地产市场供求情况的变化趋势
C．房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小
D．国际、国内相关房地产市场的价格
11．采用租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况的研究模式是（　）.
A．房地产促销研究
B．房地产营销渠道研究
C．房地产价格研究
D．房地产市场竞争情况研究
12．在房地产市场调研中搜集有关房地产市场参与者的基本特征、倾向性、感觉、动机和态度等资料的研究方法。这种研究方法属于（　）。
A．综合研究B．定性研究C．区分研究D．定量研究
13．A公司将M地块的使用权抵押给B公司，于7月1日签订抵押合同，并于次日办理了公证，7月9日完成抵押登记,则抵押合同生效的时间为（　)。
A．7月1日B．7月2日C．7月9日D．7月10日
14．向被访者提出一些问题，由被访者回答,研究者根据这些回答进行归类统计分析而获得相关的市场数据,这种定性研究方法属于（　)。
A．深度访谈法B．询问法C．小组访谈法D．浅度访谈法
15．SWOT分析法中的因素有(　）.
A．优势因素B．组织因素 C．战略因素D．时间因素
16．即对某事物未来发展作出总体安排,又考虑其具体实施的细节和措施。这一行为过程称为(　）.
A．计划B．规划C．设计D．策划
17．1、某房地产经营项目每年的净现金流量如下表所示,其投资回收期为（ 　）年.
单位:万元
年份
0
1
2
3
4
5
6
净现金流量
-1000
250
250
250
250
250
250
 A.3   B。4    C.5    D.6
18．某房地产投资项目每年的现金流量如下表所示，如基准收益率为10％，则该项目的净现值为（ 　）万元
年份
0
1
2
3
4
5
现金流入

350
350
350
350
350
现金流出
1000
50
50
50
50
50
A。—8.31 　B.87。32    C。137。24　  D.205。65
19．由于各种因素所导致的整个房地产市场价格大幅度波动，从而给房地产经验者带来损失的风险叫做（    ）。
A．市场风险       B．业务风险   C．购买力风险     D．流动性风险
20．赊销房地产由于客户不能偿付款项带来的风险是（    )。
A．经营风险     B．财务风险   C．信用风险    D．流动性风险
21．核准工程设计、施工图纸是否符合城乡规划并准予施工的法定凭证是（ 　）。
A。项目选址意见书       B.建设工程施工许可证
C。建设用地规划许可证   D。建设工程现划许可证
22．修建性详细规划的内容不包括(　）.
A。建设条件分析和综合技术经济论证 B。布置总平面图
C.确定公共设施的位置和规模       D。估算工程量、拆迁量和总造价
23．采用内角外砌,内浇外挂和“一模三板”的建筑结构是(　)
A．全装配式结构  B．装配整体式结构
C．大模结构      D．模板结构
24．多层住宅一般指(　）。
A．2层以上  B．2~6层   C．3～6层  D．3~12层
25．居住人口密度是指（　）.
A．居住人数/居住建筑用地面积    B．居住人数/总用地面积
C．居住人数/居住建筑面积        D．都不对
26．下列中，( )属于近期建设规划的强制性内容.
A．河湖水系保护规划  B．城市建设用地总量安排　
C．大型停车场选址    D．城市广场治理
27．下列中，（  ）属于近期建设规划的指导性内容。
A．城市近期发展区域确定  B．近期建设用地总量安排　
C．城市建设实施时须安排  D．市政公用设施选址
28．下列中，（　)是合法建设项目选址意见书的依据。
A．总体规划      B．分区规划
C．近期建设规划  D．修建性详细规划
29．在公共设施用地中，下列术语C1类的是（　）.
A．商业  B．文化   C．体育   D．行政
30．某居住小区，居住建筑用地50000平方米，其中绿化面积率为30％，建筑基底总面积为10000平方米，平均层数为8层.该小区建筑容积率为（　）.
A。2.3  B。0.63  C。1。6  D.0.2
31．在某居住区规划中，建筑基底面积20000平方米，总建筑面积250000平方米，容积率2。5，建筑密度为（　）.
A.20%   B。30％   C。40％   D.60％
32．工程风险应对策略中采用最多的是（　）。
A。风险回避   B.风险转移　C。风险利用    D.风险自留
33．招标人想把工程建设的资金风险转移给承包商时，一般会采用(　)合同。
A.成本加利润  B。成本加酬金   C。单价   D。总价
34．房地产项目招标是（　）。
A．要约    B．要约邀请   C．承诺   D．以上都不对
35．下列中,不属于房地产市场营销特点的是（　）。
A。特定性   B．有限性   C．差异性   D．环境相关性
36．下列中，不属于房地产定价原则的是（　）
A。价格浮动   B．反映市场供求    C．卖方定价   D．价值规律
37．调价的要点是小幅递涨，根据实践经验，一般每次调价的涨幅在（      ）较为合适。
A。1％～3％   B。1%～5%   C.2％~4％   D。3％～5％
38．在存量房地产市场上，房地产定价主要方式是（ C）。
A.政府定价   B．开发企业主导定价   C．双方协商议价   D．买方主导定价
39．房地产委托代理合同签订以后结节者要进行的工作是(　）。
A．委托方提交有关资料  B．代理方进行营销企划
C．代理方进行租售准备  D．委托人与代理人进行项目结算
40．物业管理招标程序包括：① 公布招标公告或发出投标邀请书，② 编制招标文件，③ 投标申请人的资格预审,④ 发放招标文件,⑤ 成立招标领导小组，⑥ 开标、评标和中标，⑦成立评标委员会。这几个步骤的正确顺序是（ ） 。
A。⑤一①一②一④一③一⑦一⑥
B。⑤一②一①一④一③一⑦一⑥
C.⑤一①一②一③一④一⑦一⑥
D。⑤一②一①一③一④一⑦一⑥
41．为了督促业主委员会及时纳入到有关部门的监督管理之中，《物业管理条例》规定业主委员会自选举之日起（ ）日内必须备案。
A。45      B。30     C。15     D。10
42．某业主大会全体成员10000人，在做出关于筹集和使用专项维修资金的决定时，出席业主大会会议的人数共 7890 人，该次会议所做出的决定若有效，必须经（ ）名以上委员同意通过.
A。3945   B. 4000  C。 5000   D。6667
43．甲于2004年1月起将自己的房子租给其同事乙一年，约定由乙交纳物业服务费。乙住了三个月后以物业管理服务水平差为由搬走并拒绝交纳物业服务费.甲负 （　）的责任。
A．督促乙尽快交纳                B．部分交纳
C．协助物业管理企业向乙追收      D．连带交纳
44．房地产投资风险中的静态风险,可通过(　）加以避免。
A．经营者自身努力  B．加强对投资项目的评估
C．减少判断失误    D．投保的方式
45．假设开发法中的开发经营期的终点是( ）的时间。
A.土地停止开发               B.房屋竣工
C.租售出开发完成后的房地产   D。经营结束
46．建安工程费包括建筑工程费和（　）等。
A．附属工程费  B．设备及安装工程费
C．管理费      D．室外供电工程费
47．建筑物经济寿命与自然寿命比较：( ）
A。经济寿命＝自然寿命B。经济寿命≤自然寿命
C.经济寿命≥自然寿命D。经济寿命与自然寿命无关
48．某套二手住房买卖，买方付给卖方1500元/平方米,该价格含应由买方缴纳的3％契税。该套住房的正常成交价格为（　）元/平方米。
A。1455。00   B。1456。31    C.1545。00   D.1546.39
49．进行面积内涵换算时，套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格×（ ）.
A。套内建筑面积／建筑面积    B。使用面积／建筑面积
C。使用面积／套内建筑面积    D.套内建筑面积／建筑面积
50．下列费用中，不属于物业服务费的是（　）。
A．物业管理区域清洁卫生费用B．共用部位、共用设施设备的维修基金
C．物业管理企业固定资产折旧D．公众责任保险费用
51．某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明买方付给卖方2400元／平方米，买卖中涉及到的税费均由买方来负担。该地区房地产买卖中应由卖方交纳的税费为正常成交价格的7％,应由买方交纳的税费为正常成交价格的5％，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）元／平方米。
A.2243   B。2581  C.2526  D。2286
52．对于已经保普通房屋保险的某项房地产，由于（　）而遭受损失可获得保险公司赔偿。
A.战争   B。地震   C.核辐射   D。洪水
53．可变利率抵押贷款利率每次调整上限通常为（    )。
A．1％    B．1．5%    C．2%D．2．5%
54．日常贷款维护职能一般由 （    ）来承担. 
A．贷款机构    B．政府有关机构   C．担保和保险机构   D．中介服务机构
55．实行一次性征收的税种是（      )。
A.耕地占用税    B.城镇土地使用税    C。房产税    D。土地增值税
56．以下不属于房产税基本特点的是（      ）。
A。其征税对象是房屋                          B。按年征收，分期缴纳
C。对于经营自用的房屋,按房产计税余值征收    D。由不动产承受人缴纳
57．住宅小区交付使用后，在质量保修期内,(　）对小区负有质量保修和配套设施完善的义务.
A．施工单位   B．物业管理企业    C．建设单位    D．业主大会
58．住房公积金贷款在本质上是一种(　）。
A．委托贷款   B．信用贷款   C．基金贷款   D．信托贷款
59．已知某土地使用者在缴纳土地增值税时，被确定的扣除项目总额为 8 万元，增值额为 10 万元.则该土地使用者应缴纳的土地增值税额为（ 　）万元.
A。3      B.2    C。3.6     D。3.8
60．房地产证券化是将（　）相联系，增强资产的流动性.
A．长期资产与短期资金   B．长期资产与长期资金
C．短期资产与长期资金   D．短期资产与短期资金
二、多项选择题（共20题,每题2分.每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项.错选，本题不得分；少选.所选的每个选项得0．5分)
61．某房地产开发商计划开发商业区，获取建设用地使用权的出让方式有（　)。
A．招标B．拍卖C．挂牌D．协议E．划拨
62．下列说法中正确的是（　）.
A．挂牌的时间至少10个工作日，竞买人不得调整挂牌时间的幅度
B．以协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最底价
C．泄漏出让底价的责任人员应依法给予行政处分
D．市、县人民政府国土资源行政主管部门确定协议出让地最低价
E．由于政府有关部门的行为导致土地满2年未开发的,不得无偿收回土地使用权
63．外部二手资料的主要来源有(  ）。
A。官方    B。邮寄问卷   C。学术单位
D。产业    E。电话询问
64．房地产调研具有(  )特点。
A.实用性   B。时效性    C.多样性
D. 实践性  E.不确定性
65．房地产市场调研的原则有（ 　）
A.客观性原则   B。针对性原则
C。创造性原则   D。保密性原则   E。有限性原则
66．降低房地产投资金融风险的对策包括(    )。  
A．把握国家金融政策    B．考虑银行贷款利率变化
C．加强项目经营管理    D．重视被拍卖的威胁    E．选择“短平快"房地产项目投资
67．以下说法正确的是（  ）
A．从发展战略方面看，城市规划侧重于从宏观的角度分析城市的发展条件，确定城市的发展方向，而房地产开发则多从微观的角度考虑企业的发展
B．从信息反馈角度看，房地产开发侧重听取市民的反馈意见，满足大多数市民的需要,而城市规划侧重搜集市场信息，适应市场的需要
C．从效益看，城市规划注重研究经济效益、社会效益和环境生态效益的相互统一，侧重研究降低社会边际成本，提高整体综合效益，而房地产开发更关心开发项目、开发地块或企业经济效益
D．从时间上看,城市规划侧重考虑长远和远景的效果，兼顾近期的发展,而房地产开发更注重近期的效果
E．从空间上看，城市规划注重整体的空间结构组织和各类用地功能的配置，而房地产开发则多从局部考虑项目的区位选择
68．修建性详细规划的主要内容包括（ ）。
A.确定各级支路的红线位置、断面、控制点坐标和标高
B。建设条件分析和综合技术经济论证
C.道路系统规划设计
D。根据规划容量，确定工程管线的走向、管径
E.制定相应的土地使用与建筑规定细则
69．居住区的用地组成一般包括（ 　）.
A．居住建筑用地     B．公共设施用地
C．道路及广场用地   D．绿地及体育场　E．工程管线用地　
70．房地产项目质量验收一般划分为（  )，分级来进行质量检验与评定
A．检验批       B．分项工程
C．分部工程     D．单位工程　  E．单项工程
71．风险转移可以通过（　 ）来实现。
A．分包       B．发包   C．工程担保
D．工程保险   E．风险基金管理　
72．建筑安装工程费用构成中包括( ）
A．设备购置税   B．利润   C．税金
D．直接费       E．间接费　
73．房地产项目全面质量管理的程序包括（ 　)
A．计划    B．协调  C．执行
D．检查　  E．处理
74．出发点和立足点是房地产商品的市场状况的定价方法有（  ）
A．竞争导向定价法  B．比较定价法
C．成本价成定价法  D．目标利润定价法    E.需求导向定价法
75．采用自行租售还是委托代理，需要考虑的因素有（　）
A.政府有关规定           B。营销项目的情况
C。房地产开发企业自身条件 D。产品价格高低    E。 市场特点
76．竞争导向定价法可以细分为（ ）
A．随行就市法    B．比较分析法
C．主动竞争法　  D．标新立异法　   E．市场分析法
77．酬金制下的物业管理公司的物业服务费的构成应包括（　）。
A．物业服务成本 B．物业服务支出
C．酬金         D．物业管理企业的利润　    E．税金
78．有业主共同决定的事项由有（ )
A。制定、修改管理规约和业主大会议事规则        
B.监督管理规约的实施
C。选举业主委员会或者更换业主委员会成员       
D。选聘和解聘物业服务企业　
E.筹集和使用专项维修资金
79．市场法中的可比实例指的是( )
A。交易类型与股价目的吻合       
B。交易价格为正常价格
C.交易价格可以修正为正常市场价格       
D。交易手段必须相同　
E。成交日期与估价时点接近
80．房地产税收除了具有一般税收的特点，还具有自身的特征（      ）。
A。征税调节范围广泛
B.税收体系复杂
C。税源分布零散
D.税收基础稳定
E。税收主要归属中央
三、案例分析题（共20题。每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分;少选。所选的每个选项得0．5分）
（一）
B房地产开发公司以拍卖方式取得A市区一块商业用地使用权，建造商业综合楼。并与A市土地管理局签订土地出让合同。合同约定2001年10月1日开工建设，两年内竣工，截至2002年10月31日因房地产开发公司管理决策层对建造该楼意见发生分歧，仍未动工。
试根据上述材料，回答下列问题：
81．国家规定商业用地使用权最高年限为（　）年.
A．30   B．40   C．50  D．70
82．B房地产开发公司的行为违反了土地出让合同的约定，A市土地管理部门对B房地产开发公司进行处理,下列选项中处理错误的是（  ）。
A．按出让金20％以下征收土地闲置费  B．无偿收回土地使用权
C．土地使用权出让合同解除         D．依法不予处理
83．若B房地产开发公司欲改变合同约定的土地用途,在必须取得土地出让方同意的前提下，（  ）。
A．必须上报原批准单位审批
B．必须取得A市规划部门同意 　
C．签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订合同
D．相应调整土地使用权出让金
84．由于A市是大型城市，A市闹市区商业用地使用权出让应采用（　）方法出让。
A．拍卖   B．划拨   C．协议 　D．招标
(二)
王某购买了一套市场价格为 200 万元的商品房，首付款为 5 ％ ，余款向银行申请抵押贷款，假设贷款期限为 20 年，采用固定利率按月等额还款方式，贷款年利率为 5 ％。
请回答下列问题：
85。王某这笔贷款的月利率和还款期数分别为（　）。
A.0。3872％，20期   B。0。4167％，240期
C.5% ,20期       D。5％,240
86.王某这笔贷款的月偿还额为（　）。
A。5800。3 元   B。6233。5 元   C。6599.6 元  D。7908。5 元
87。如果王某选择等本金还款方式，则其面临的情况是(　）。
A。每月偿还利息递增、每月付款递减
B。每月偿还利息递减、每月付款递增
C.每月偿还利息递增、每月付款递增
D。每月偿还利息递减、每月付款递减
88.如果王某选择可变利率抵押贷款,则下列说法中，正确的有(　） 。
A.在抵押贷款合同中采用月还款限制和本金负摊还条款，是为了降低借款人的利率风险
B。可变利率抵押贷款是贷款利率随市场利率指数变动的抵押贷款
C。可变利率抵押贷款利率由市场利率指标与附加利率两部分组成
D.对于调整幅度较大的可变利率抵押贷款,抵押权人一般会要求较高的初始贷款利率
（三)
甲房地产公司通过出让方式取得了一宗2公顷土地50年的使用权,按照土地使用权出让合同规定的期限和条件支付了土地使用权出让金并进行投资开发.该土地的建筑容积率为2。5。两年后,甲将该项目依法转让给乙，甲取得的增值额为50万元，扣除项目金额为100万元。
根据上述资料，回答下列问题：
89．在土地使用权出让合同中包含的内容有（　）。
A．出让土地的自然状况  B．出让金的数额及支付方式
C．出让金的使用安排    D．出让期限
90．甲将土地使用权依法转让以后,乙（　）。
A．对该土地拥有48年的使用权
B．应承担土地使用权出让合同中规定的原土地使用权受让人的义务
C．享有土地使用权出让合同中规定的出让方的权利
D．应向甲支付已交纳的土地使用权出让金
91．该土地最多可建建筑面积(　）万平方米。
A．2.5   B．1.25   C．5   D．10
92．甲应缴纳的土地增值税为（ ）万元.
A．10    B．15     C．30　D．45
（四）
资金时间价值的观念及资金等值计算的原理和方法是房地产投资分析、估价、计算贷款偿还额等所必须的基础知识和基本技能。
93．从经济学理论上讲，资金存在时间价值的原因主要有（　）。
A．通货膨胀  B．承担风险　C．货币增值　 D．机会成本
94．将1000元存入银行2年，银行两年期存款的单利年利率为6%，则到期时的本利和为(　)元。
A．1120   B．120  C．1123。6   D．123。6
95．将1000元存入银行2年,银行存款的复利年利率为6%,则到期时的本息合计为(　）元。
A．120   B．123。5   C．1120   D．1123.6
96．年利率为12％，存款额为1000元，期限为一年，若一年利息4次时，本利和为(　）元。
A．1120  B．1123。6  C．甲1125。51  D．1126.83
（五）
某房地产开发企业开发的某住宅小区的总用地面积30000平方米，居住建筑用地面积20000平方米，住宅基底面积14000平方米，住宅居住面积56000平方米，住宅小区内总人口为5000人。该开发企业拟通过招标选择建筑承包商，并在建设期内预售住宅。(
根据所给材料，回答下列问题：
97．该项目招标时,标底由＿＿＿＿＿等构成。
A.土地使用权出让金
B.工程直接费
C.工程间接费
D.利润
98．该开发企业对投标单位进行了资格审查,其内容一般有＿＿＿＿＿。
A.承建同类或类似工程经验
B。可投入本工程的资金数额
C.可用于本工程的施工机械
D.拟派行为表现本工程工人员简历
99．施工单位的项目管理主要内容有＿＿＿＿＿。
A.投资控制
B。施工进度计划与控制
C。施工质量计划与控制
D。竣工决算
100．该开发企业预售住宅必须满足的条件包括＿＿＿＿＿。
A。取得预售许可证
B.与金融机构已签订贷款协议
C。自有资金占建设总投资25％以上
D.已确定竣工交付日期
                   **＊参考答案＊＊＊
（满分l40）
一、单项选择题（1～60题,共60题，每题1分。每题的备选项中,只有1个最符合题意）　
　  01 A（1)　02 B（1）　03 C（1）　04 B(1）　05 D（1）　
　　06 C（1）　07 C(1）　08 B（1)　09 D（1）　10 A（1）　
　　11 B（1)　12 B（1)　13 C（1）　14 B（1)　15 A（1）　
　　16 D（1）　17 B(1）　18 C（1)　19 A（1)　20 C(1）　
　　21 B（1)　22 C(1）　23 B（1)　24 C（1）　25 A(1）　
　　26 B(1）　27 D（1）　28 C（1）　29 D(1）　30 C（1)　
　　31 A(1）　32 B（1）　33 D(1）　34 B（1)　35 A（1）　
　　36 C(1）　37 D（1）　38 C（1）　39 A（1）　40 B（1）　
　　41 B（1）　42 D（1）　43 D(1)　44 D（1）　45 D（1）　
　　46 B(1）　47 B（1）　48 C（1)　49 B（1)　50 B(1)　
　　51 D（1)　52 D（1）　53 C(1)　54 A（1）　55 A(1)　
　　56 D(1）　57 C（1)　58 A（1）　59 D(1)　60 A(1）　
二、多项选择题（61~80题，共20题,每题2分.每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分：少选,所选的每个选项得0．5分）　
    61 ABC（2）　 62 BCE（2)　 63 ACD（2）　 64 ABD(2)　 65 ABCD(2）　
　　66 ABCD(2）　67 ACDE（2）　68 BC（2）　  69 ABCD(2）　70 ABCD(2)　
　　71ABCD（2)　 72 BCDE(2）　73 ACDE（2）　74 ABE(2）　 75 BCE（2)　
　　76 AC(2）　  77 AC(2)　  78 ACDE(2）　79 ABCE(2）　80 BCD（2)

三、案例分析题（81～100题，共20题,每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分)　
　　81 B(2）　82 BCD(2）　 83 ABCD（2）　84 AD(2)　 85 B（2）　
　　86 C（2）　87 D(2）　   88 ABC(2）　 89 ABD(2）　90 AB（2）　
　　91 C(2)　92 B(2)　   93 ABC（2）　 94 A(2）　  95 D(2）　
　　96 C（2）　97 ABCD(2)　98 ABC(2）　 99 ABC(2）　100 C（2）