一房多卖数个房屋买卖合同.doc

-精选公文范文-一房多卖数个房屋买卖合同 篇一：一房二卖买受人均要求履行合同时如何处理 一房二卖情形下买受人均要求履行合同的处理 方某某诉李某某房屋买卖合同案 裁判要旨 出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，不能仅考虑合同的签订时间，也应当综合比较两份合同的履行程度，实践中可以按以下顺序确定： （1)已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经合法占有房屋的；（3）均未办理转移登记，又未合法占有的，考虑各买受人实际付款数额多少及办理网签的先后、合同成立先后等因素，公平合理的予以确定. 基本案情 2015年8月9日，李某与上海链家房地产经纪有限公司签订购房意向书,约定李某购买七莘路某房屋，房屋总价款1000万。当日，李某支付购房意向金5万元。2015年9月10日,上海链家居间,方某与李某签订了上海存量房屋买卖合同，约定了房屋价款、过户及交付时间等内容。2015年10月9日，方某向李某发出告知函，称不能提供房屋商品房预售合同，且李某未缴纳房屋定金，因此房屋买卖合同无效。2015年11月10日，方某与张某签订上海市房屋买卖合同，约定房屋成交价格为880万。至一审法庭辩论终结前，张某通过银行向方某支付购房款550万元,现该房由张某装修并实际入住.后李某就履行合同问题将方某起诉至法院,要求履行合同. 本案争议焦点 出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在数份合同均为有效的情况下,买受人均要求继续履行合同时如何处理。 法院审理认为 出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的情况下，买受人均要求继续履行合同的,不能仅考虑合同签订时间，也应当综合比较两份合同的履行程度.根据司法实践可能确定如下履行顺序：(1）已经办理房屋所有权转移的;（2）未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，综合考虑各买受人实际付款数额、合同成立先后等因素，公平合理的确定。具体到本案,李某、张某均未办理所有权转移登记，但是张某已经实际支付了550万购房款，并实际占有和对房屋进行了装修.在双方合同均有效的情况下,应当优先履行方某与张某之间达成的房屋买卖合同。张某是否已经知晓方某与他人的房屋买卖事实并不影响其和合同的依法履行,故对李某要求继续履行与方某签订的合同,不予支持.篇二：新版房屋买卖合同告诉你的那些事儿 新版房屋买卖合同告诉你的那些事儿 中介、个人买卖二手房分别实行统一合同,维护买卖双方合法权利本刊特约记者 牛恬 摄影 严海宁 近几年，开发商延期交房、虚假宣传、精装修房屋质量与事先承诺不符等事例层出不穷，购房者深受其害。市民在购房时,都会签订一份购房合同,但即使是签订合同之后也会出现很多合法权益得不到保障的事情。自11月1日起,由山东省住建厅、省工商局联合发布的新版房屋买卖合同示范文本正式执行.合同示范文本有5种，包括山东省新建商品房买卖合同山东省新建商品房买卖合同山东省二手房买卖合同山东省二手房买卖合同和山东省房地产经纪服务合同。据了解，新修订的合同示范文本更加突出平等，维护买卖双方合法权利，在明确双方义务的基础上,更加注重购房者权益的保障。 新版合同网签之后才生效预售现售权责分明 按照最新发布的合同示范文本显示，新版房屋买卖合同不再是自双方签字或盖章后即刻生效,而是转为办理完成商品房预售合同网上备案手续之日起。据业内人士介绍,目前山东省新建商品房网签基本已经实现了全覆盖,但二手房网签在我省各区县的覆盖率还不足一半.新版合同网签后才生效，可以防止一房多卖等情况发生，同时还能查到该商品房是否存在抵押、担保等情况。同时，新建商品房的买卖合同分为预售版和现售版，针对两种不同的情况分别进行了细化和约束。旧版的合同中并没有区分两种销售方式,因此多年来一直存在购房者在商品预售时买入房子，交房时却发现房子与开发商承诺的标准相去甚远而产生纠纷的事件,因此新版合同分成两种版本，分别进行规范。 并且，新版合同中对房产的抵押情况要求有详细的说明，开发商对房屋权利状况的承诺若与合同上标明的不符，购房者有权解除合同。同时开发商还要自解除合同通知送达之日起15日内退还购房者已付全部房款和相应利息。 新房:配套学校交付时间需注明 买了“学区房”却苦等多年没学上?相信不少购房者都被一些初期宣传时夸大其词的开发商坑苦了。新版房屋买卖合同开始实行后,相信这一现象将得到控制。笔者了解到,山东省新建商品房买卖合同的预售版和现售版都对商品房相关设施设备交付时间进行了细化,购房者可以和开发商有一个明确的约定，防止开发商在进行广告宣传的过程中“忽悠”购房者.合同中表明，购房者在与开发商签订购房合同时，需将新建商品房的基础设施设备、公共服务及其他配套设施的进度与时间标明,开发商负责办理供水、排水、供电、供暖和燃气的开通手续并承担相关费用，电话通信、有线电视和宽带网络由购房者自行办理开通手续，约定交付日未达到交付条件的,开发商将按照约定承担逾期交付责任。在小区公共服务及其他配套设施方面，开发商需在合同中对小区内绿化率、规划的车位（车库）、幼儿园、学校、物业服务用房、医疗卫生机构、社区组织用房等方面逐项约定，以及到时未达到承诺条件将要如何处理。这样一来，“说好的学区房搬进来五年了还没有影”“买房时开发商承诺小区绿化率达到33%，为什么这么多年了远远达不到等问题将会越来越少。 装修：新版合同要写明装修主要材料和设备 买精装房本来是为了让自己省力、省事、省心，可现在一些开发商的精装修,却让市民很不放心.很多购买精装修的业主在交房时才发现，自己的房子和之前看的样板间相去甚远：原本签合同时承诺的品牌纯木地板，被开发商偷梁换柱成了杂牌复合木地板；原本说好的优质瓷砖，还没入住就有轻微开裂的迹象；说好的高档家具，却变成了易碎纸板?？ 现在，开发商在精装修上大幅做手脚、以次充好的情况将被终结.新版房屋买卖合同规定,开发商如需对房屋进行装修,可以与购房者对装饰装修及相关设备标准进行约定.楼房外墙是瓷砖、涂料还是玻璃幕墙；室内地面是大理石、花岗岩、实木地板还是其他;起居室内墙是涂料、壁纸还是其他;阳台是塑钢封闭、铝合金封闭、断桥铝合金封闭还是不封闭;甚至对楼内电梯的品牌、型号、电梯速度、生产地及厂家都可以进行约定,确保购房者的合法权益. 同时，新版合同示范文本还要求将空气质量、建筑隔声、节能措施三项内容明确披露在合同中,而且前两项如果不达标，开发商将有一次整改的机会，再不达标的，购房者有权退房。给购房者造成损失的，由开发商承担相应赔偿责任。经检测不符合标准的，检测费用由开发商承担,整改后再次检测发生的费用仍由开发商承担.因整改导致该商品房逾期交付的，开发商也要承担逾期交付责任。 中介、个人买卖二手房分别实行统一合同 半年前，购房者王女士通过某中介购买了一套二手房,签完购房合同、交完房款首付40万元和佣金2万元后才发现，此房产已被查封，无法过户。半年来，王女士多次到该中介讨说法，中介方却一直推诿不予处理，直到近日在媒体的帮助下才将事情得到圆满解决。对此，有业内人士表示,在新版二手房买卖合同还未实行前,一些中介公司自己的合同会对一些涉及交易环节的条款刻意回避，以此钻空子，甚至出现一房两卖的情况，但是新版合同实行之后，规定合同在网签成功后生效，这就避免了此类问题的发生，同时合同要求经纪公司明确自己的责任和义务,也可以规避很多问题. 同时，合同中提到，若买卖的房屋建立了房屋专项维修资金，其专项维修资金账户中结余的资金随房屋所有权同时转让，卖方同意该房屋专项维修资金过户、变更至购房者名下，买卖双方不再另行结算.在房屋交付日以前发生的所有欠款及费用，如物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、网络等费用都由卖方承担，交付日以后（含当日）发生的费用由购房者承担，详细地规定了买卖双方的权责，将纠纷产生的几率降到最低。 点击律网络科技有限公司，致力于利用互联网、大数据分析技术，结合自身深厚的行业知识与经验，改造传统法律服务市场，为多方之间搭建便捷、高效的获取交易渠道，并为律师、企业提供高效的法律工作生产力工具。点击律技术团队研发的同名互联网法律服务平台,为企业、金融机构、律所及普通用户提供律师查询、企业诉讼分析等数据服务。已经获得交通银行、江苏大海塑料等在内的几十家大中型企业及几百家中小型企业的使用及认可。 发展历程 2015年10月，点击律（上海）网络科技有限公司正式创立； 2016年1月，第三方互联网在线法律服务平台：“点击律 正式上线；同期“查律师”、“查企业”两个产品正式上线； 2016年6月,“做合同产品上线； 2016年7月，“支点阅读产品上线。 主营业务 点击律（上海）网络科技有限公司成立于2015年10月,点击律由点击律(上海）网络科技有限公司创建和运营,是一家真正独立客观的第三方互联网法律服务平台。目前公司产品为做合同、查律师、查企业及支点阅读都已上线投放使用. 公司产品篇三：房屋买卖合同 上海市房地产买卖合同 特别告知（一） 一、本合同是上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局根据中华人民共和国合同法和上海市房地产转让办法共同制定的示范文本. 二、除房地产开发企业预售、出售商品房、公有住房出售外，其余房地产买卖均可适用本合同。 三、双方当事人应按自愿协商、公平的原则订立合同。房地产买卖是一种民事法律行为，涉及的标的额较大、专业性较强、法律规范较多，双方当事人订立房地产买卖合同时，应注意以下问题: 1、共有人的权利。房地产权利登记分为独有和共有，共有指二个以上权利人共同拥有同一房地产，买卖房地产签订合同时，房地产权证内的共有人应在合同内签字盖章。 原职工已购公有住房上市出售的，参加房改购房时的同住成年人应在合同附件五相关关系内表示同意出售，并签字盖章；因故无法在合同内签字盖章的，应出具同意出售的其他证明。 房地产权证内的权利人将房地产出售前，应与其配偶协商一致，出售后配偶再提出异议的，由权利人承担法律责任。 2、定金。买卖合同定金是双方履行合同的担保，双方当事人可就定金数额、支付日期等在附件三付款协议内约定。 3、房屋交接是卖售人按约定的日期和方式将房屋交付给买受人，买受人验收和接受的过程。 双方当事人应在合同第四条明确交付和验收日期、选择交付的方式。 卖售人将原购入的商品住房出售的，开发公司提供的住宅质量保证书和住宅使用说明书应一并转移给买受人，买受人享有两书规定的权益。 4、房屋质量。质量条款是买卖合同的必要内容,买卖的房屋应能保持正常使用功能。房屋超过合理使用年限后若继续使用的,产权人应委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定. 5、房地产买卖合同签订前，买受人应向房地产交易中心查阅买卖房地产的有关登记资料,查验买卖的房地产上是否存在产权争议和其他权利限制，以维护自身权益。 6、买卖已出租房屋的,卖售人应当在出售前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。 7、买卖已抵押房地产的，卖售人应当事先书面通知抵押权人，并就有关事项协商一致，同时告知买受人房地产抵押的事实. 8、房地产买卖后的土地使用权 居住房屋 居住房屋出售,占用范围内的国有土地使用权随之转移.其中，房地产权证注明土地使用年限的,应在合同第三条第项如实填写. 未补交土地出让金的花园住宅出售时，买受人应向市或区县房地局办理国有土地使用权出让手续，补交出让金,并选择合同第三条第项。 非居住房屋 该土地使用权以出让方式取得的,出售时占用范围内的国有土地使用权随之转移。当事人应选择合同第三条第项，其中，房地产权证注明土地使用年限的，应如实填写。 按照法律、法规、规章规定，划拨土地上房地产买卖，买受人应办理土地使用权出让手续，按规定缴纳土地使用权出让金，当事人应选择第三条第项。 除上述情况外,中华人民共和国土地管理法规定了国有土地租赁和土地使用权作价入股等其他土地有偿使用形式,属此范围的，当事人应在第三条第项内约定. 9、集体所有土地上房屋的买卖对象。集体所有土地上的居住房屋未经依法征用，只能出售给房屋所在地乡（镇）范围内具备居住房屋建设申请条件的个人。非居住房屋只能出售给房屋所在地乡（镇）范围内的集体经济组织或者个体经营者。 10、住房户口迁移.已投入使用的住房买卖，除房屋交接和权利转移外，住房内的原有户口是否及时迁出也会影响合同的履行.当事人可在补充条款内约定户口迁移条款。 11、维修基金交割.根据上海市居住物业管理条例规定，房地产买卖合同生效之日起的十日内，当事人应将房地产转让情况书面告知业主管理委员会和物业管理单位,并办理房屋维修基金户名的变更手续,帐户内结余维修基金的交割，当事人可在补充条款中约定。 四、为保障买卖双方自身权益，防范违规的房地产中介对当事人权益的侵害，凡委托具有房地产经纪资格的专业公司提供代理、居间介绍等服务的，受托居间介绍、代理的房地产经纪公司均应在附件六居间介绍、代理等中介服务情况中签字盖章;其中:委托人应将居间介绍的有关房地产经纪公司及执业经纪人情况在第一条内予以明示，以备与经纪公司、经纪人发生纠纷时作为投诉的依据. 五、为维护当事人合法权益，防止一房多卖,通过网上操作系统签订合同后，当事人应及时到房地产交易中心办理转让过户手续. 六、为方便当事人订立买卖合同补充条款，拟订下列范例，当事人可根据需要自由选择,范例未经当事人选取，不作为合同内容. 房地产权利保证条款范例：甲方保证，上述买卖的房地产不存在产权争议和其他人主张权利的情况.在本合同签订前,该房地产已存在的权利负担，乙方同意甲方按下述第_项处理： （一)本合同生效后_日内，甲方与抵押权人或者其他权利人注销他项权利的登记，逾期未注销的，乙方有权追索甲方的违约责任。 （二）在抵押权人或者其他权利人书面同意的前提下，乙方承认并继受该项权利，并同意办理变更登记。 户口迁移条款范例：甲方承诺自上述房地产权利转移之日起的_日内,向 房屋所在地的公安派出机构办理原有户口迁出手续.如由于甲方未及时迁出户口造成乙方损失的,甲方承担赔偿责任。 七、中华人民共和国仲裁法规定了或裁或审制度，合同当事人一旦选择 了仲裁，就意味着不能再向法院起诉。 八、买卖双方当事人签订房地产买卖合同,为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 九、为保护买卖双方利益，通过网上操作系统签订合同后，系统将分别给予合同双方密码保护，请买卖双方妥善保存密码以备查验。 特别告知（二） 1、买卖双方当事人在签订本合同前，应当知晓国家和本市住房限售规定,本合同约定的买卖双方当事人转让房屋应当符合限售规定。如购房人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况,应承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任. 上海市政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见(沪府办发20116号)第七条:“暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的,不予办理房地产登记。” 关于严格执行住房限购措施有关问题的通知第一条规定：非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限从“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”调整为“能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”。 2、购房人在签订本合同前，可以向财税部门、贷款银行咨询相关税收、信贷政策，了解房屋转让涉及的税费，慎重确定购房款支付方式.20-精选公文范文-