下半年山东省房地产估价师制度与政策物业服务招投标制度考试试题.doc

2016年下半年山东省房地产估价师《制度与政策》:物业服务招投标制度考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题,每题2分,每题的备选项中，只有1个事最符合题意)
1、甲公司的自营地下商场原价2000万元，当地类似物业的年租金为200万元，若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定,则应缴纳的房产税是__万元。
A．8.00
B．11。76
C．16。80
D．24。00
2、已知某地区某类商品住宅2000年至2065年的价格依次为：1900元/m2、1960元/m2、2010元/m2、2065元/m2、2125元/m2、2180元/m2，预测2007年该地区该类商品住宅的价格应为（)元/m2。
A．2292
B．2236
C．2240
D．2290
3、某建筑物，经测算其重置成本为50万元,地面、门窗等引起的物质磨损为1万元,因无暖气、下水、朝向等导致的功能折旧为8万元，由于旁边新修铁路引起的经济折旧为5万元.则该住宅的折旧总额为（）万元。
A。9＆nbsp；
B。1&nbsp；
C。14＆nbsp;
D.6
4、普通股票持有者之间的平等原则是指__。
A．股票持有者的身份是平等的
B．每二股份的平等
C．在权利方面是平等的
D．在义务方面是平等的
5、某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元／㎡，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元／㎡,该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为美元／㎡(假设该年1月1日的汇率为1美元兑换6．7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6．4元人民币）.
A:1051
B:1096
C：1100
D：1147
E：工业用地的监测点评估价格
6、某宗房地产的土地面积500m2,建筑面积350m2。建筑物的外观及设备均已陈旧过时,有待拆除重建，经测算拆除费用为300元/m2建筑面积，残值为50元/m2,不可预见费用为10元/m2。则该宗房地产相对于空地的减价额为__元.
A．84000
B．87500
C．122500
D．126000
7、房地产评估价值对应的日期被称作。
A：价值基准日
B：估价时点
C：价值时点
D:估价报告日
E：工业用地的监测点评估价格
8、房地产面积测算中的房屋面积，不包括__。
A．房屋建筑面积
B．房屋使用面积
C．共有建筑分摊面积
D．房屋占地面积
9、土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满__未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权.
A．四年
B．三年
C．两年
D．一年
10、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的,并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算．【2006年考题】
A：平均增减量法
B:平均发展速度法
C：移动平均法
D：指数修匀法
E：工业用地的监测点评估价格
11、按规定折扣率以低于券面价值的价格发行，到期按照券面价值偿还的债券是。
A:贴现债券
B：附息债券
C：抵押债券
D：浮动利率债券
E：执行层的组织协调
12、某套建筑面积为100m2、每平方米建筑面积2000元的住宅,其实际付款方式为首付5万元,余款向银行抵押贷款。抵押贷款期限为5年,还款方式为按月等额支付，贷款年利率为5%。该套住宅的实际价格为__万元。
A．18。25
B．20.00
C．21.58
D．22。00
13、业主大会履行的职责不包括__。
A．制定、修改业主公约和业主大会议事规则
B．选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作
C．监督业主公约的实施
D．决定专项维修资金的使用、统筹方案．并监督实施
14、在强制拍卖中，拍卖的主体是。
A：人民法院和拍卖公司
B:竞买人和买受人
C：人民法院和拍卖标的所有权人
D:拍卖公司和拍卖标的所有权人
E:执行层的组织协调
15、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元.如果投资者投入的权益资本为1500万元,经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元.则该投资项目的资本金利润率为__。
A．13.0%
B．43.3％
C．33。3%
D．23。3%
16、下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是()。
A．所谓辅助研究,是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究,用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究
B．初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到＆plusmn；5%，所需费用约占总投资的1。0％～2。0%
C．初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段,主要是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析
D．在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等
17、某套住宅建筑面积为l00m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为(）元.
A．2400
B．2580
C．2607
D．2760
18、按照国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB 137-1990)， 类居住用地是指市政公用设施齐全，布局完整，环境较好，以多、中、高层住宅为主的用地。
A：一
B：二
C：三
D：四
E：执行层的组织协调
19、下列用地是否免税，由省、自治区、直辖市税务机关确定的不包括__。
A．个人所有的居住房屋及院落用地
B．免税单位职工家属的宿舍用地
C．集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地
D．直接用于农、林、牧、渔业的生产用地
20、某建筑物的建筑面积为2000㎡,占地面积为3000㎡，现在重新获得该土地的价格为800元／㎡，建筑物重置价格为900元／㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元／㎡．则该建筑物的成新率为。
A：44％
B：50％
C:67％
D：94%
E:工业用地的监测点评估价格
21、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平台理的价值。
A：委托人
B：估价报告预期使用者
C:管理部门
D：中立
E：工业用地的监测点评估价格
22、已知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/m2,对应的报酬率为6％，则土地使用权为50年，报酬率为8％的土地价格为__元/m2。
A．3252
B．3435
C．3565
D．3343
23、某农村集体经济组织人均耕地面积0。2公顷。国家建设征收该农村集体经济组织的耕地10公顷,该耕地近3年平均年产值为10000元/公顷。下列关于征收该耕地的表述中,不正确的是__.
A．不需要农村集体经济组织统一安置的人员,安置补助费发放给个人
B．该耕地的土地补偿费最少为60万元
C．每公顷耕地需要安置的农业人口为5人
D．由国家支付土地补偿费,用地单位支付安置补助费
24、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算文具建筑物的成新率为（）。
A．80%
B．82％
C．83％
D．92％
25、下列__不是影响房地产价格的国际因素。
A．世界经济状况
B．重要政治人物的健康状况
C．国际竞争状况
D．政治对立状况
二、多项选择题(共25题，每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项.错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0。5 分）
1、城市基本地形图的复测周期一般为__年。
A．3～5
B．5～10
C．5~15
D．10～20
2、股票和债券的相同之处表现在。（2004年试题）
A：都是融资工具
B:都是流通证券
C:持有者享有相同权利
D：都具有偿还性
E：都可以为投资者带来收益
3、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（）.
A．相应配套的基础设施
B．土地的形状
C．组合完成的功能
D．立体空间
4、下列污染源中，属于大气污染源的有。 。
A:工业污染源
B：交通污染源
C：光污染源
D：噪声污染源
E：生活污染源
5、季节比率是.
A:说明现象在某年的某月平均数占该年总平均数的比重
B:说明现象在某年的某季平均数占该年总平均数的比重
C：说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重
D：说明现象在各年某个季的同季平均数占各年总的季平均数的比重
E:执行层的组织协调
6、商品房买卖合同的内容应当由__。
A．房地产行政主管部门确定
B．工商行政管理部门确定
C．房地产行政主管部门和工商行政管理部门共同拟定
D．商品房买卖当事人约定
7、影响房地产价格的经济因素有。
A:经济发展状况、储蓄、消费、投资水平
B：社会发展状况、房地产投机和城市化
C:财政收支及金融状况、利率
D：物价、汇率、居民收入
E：人口数量、行政隶属变更、居民收入
8、房地产开发项目财务评价的基本报价表包括__。
A．总投资估算表
B．现金流量表
C．资金来源与运用表
D．损益表
E．资产负债表
9、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于__.
A．成本导向定价法
B．购买者导向定价法
C．竞争导向定价法
D．市场导向定价法
10、下列指标中,属于控制性详细规划中规定性指标的有.
A:建筑密度
B：建筑控制高度
C：建筑色彩
D：建筑红线后退距离
E：容积率
11、根据信托合同,信托机构依据其管理经营的实际业绩确定__。
A．委托财产总值
B．信托范围
C．信托收益
D．信托信用等级
12、城市用地分类中，工业用地包括.
A：工矿企业的生产车间用地
B：工矿企业的库房用地
C：工矿企业的生产车间附属设施等用地
D：工矿企业的库房附属设施等用地
E:露天矿用地
13、成功的房地产租售一般包括__。
A．为使潜在的购买者或租户了解物业状况而进行的宣传沟通阶段
B．就有关价格或租金及合同条件而进行的谈判阶段
C．不毁其双方的利益,做到公平交易
D．把握全过程的信息，掌握全局
E．双方协商一致后的签约阶段
14、净收益每年不变的公式，除了可以用于测算价格还有许多的其他作用,例如__.
A．用于相同使使用期限
B．用于不同收益期限
C．用于比较不同期限价格的高低
D．用于比较同期限价格的高低
E．用于市场法中因期限不同进行的价格调整
15、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是()。
A．土地购置贷款
B．土地储备贷款
C．土地开发贷款
D．建设贷款
16、房地产市场周期波动可分为__阶段。
A．复杂与发展
B．繁荣
C．危机与衰退
D．萧条
E．泡沫
17、工业房地产的区位影响因素主要考虑（)。
A．临街状况
B．动力是否易于取得
C．废料处理是否方便
D．接近大自然
E．产品原料的获取方便程度
18、由于房地产权益投资风险较高,和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益融资。
A：建设银行
B：工商银行
C:商业银行
D：农业银行
E：借款合同
19、下列用地，可以依法取得划拨土地使用权。
A:大型商场
B:旅游设施
C：部队营房
D：高速公路
E：高尔夫球场
20、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的__的款额后，抵押权人方可优先受偿。
A．税金
B．拍卖费用
C．土地使用权出让金
D．土地使用成本
21、属于直接融资方式的有.(2001年试题）
A：抵押贷款
B：赊销
C：发行股票
D：发行债券
E：分期付款
22、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是__.
A．待开发房地产开发建设开始时的具体日期
B．待开发房地产建设发包日期
C．取得待开发房地产的日期
D．房地产开发完成并投入使用的日期
23、收益性物业管理中的经营费用包括.
A：固定资产折旧费
B：企业管理费及利润
C：保险费
D：房产税
E：大修理基金
24、房屋的建筑等级分为__方面。
A．建筑物的耐久性等级
B．建筑物的抗震等级
C．建筑物的耐火等级
D．建筑物的环保等级
E．建筑物的重要性等级
25、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__.
A．42.0万元
B．50.4万元
C．60。0万元
D．72。07万元