物业服务有限公司内部管理制度.doc

前 言
为加强公司正规化管理，强化对员工的管理，使各项工作有章可循、有据可依，特制定本《公司内部管理制度》，各部门员工应根据本部门工作分工，加强对本制度的学习和领会,认真执行本规章制度中公共制度和相应制度，并严格加以实施.
本规章制度连同《公司内部管理制度》、公司文件及相关管理制度,具有同等的效力，各职能部门、管理处应按照本制度对所属员工加以管理和考核，违反本规章制度将在公司考核中予以相应处罚.
不尽之处，公司将适时予以补充.
本规章制度从下发之日起执行。
第一部分 岗位职责
公司总经理岗位职责
1、严格执行国家、省、市有关物业管理的方针、政策.
2、带领全体员工对物业辖区实行全方位管理,保证物业完好状态,提高使用效益。
3、注意经济效益，精心理财,开源节流，满足业主需求。
4、抓好精神文明建设，维护业主合法权益，树立良好的企业形象。
5、制订和完善公司各项规章制度,建立良好的工作秩序。
6、制订年度工作计划，明确目标、任务,督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核.
7、重视人才,合理使用干部，按照德、勤、能、绩定期进行考核.
8、调动各方积极因素，共同管好物业。定期向总公司汇报工作及经营收支情况,以各种方式听取业主和使用人的建议、意见和要求，并及时答复,认真解决.
9、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。
10经常与上级公司和政府相关部门沟通，理顺关系，创造良好的外部环境。
公司副总经理岗位职责
1、在总经理领导下,协助经理抓好全面工作。
2、主要抓好设备设施维修、保养计划的制订和落实工作.带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。
3、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。
4、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。
5、调动各方积极因素、共同管好物业。定期向总经理汇报分管理工作情况，以各种方式听取业主和使用的建议、意见和要求，并及时答复、认真解决。
6、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件.
7、经济与上级公司和政府相关部门顺关系,创造良好的外部环境.
项目经理岗位职责
1、全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理,完成管理目标和经济指标;
2、制定并组织实施管理处工作计划；
3、负责检查、监督各项制度的执行情况;
4、合理调配人员,协调各岗位的分工协作；
5、负责物业的装修审批，协调违章和投诉的处理工作，落实安全、防火工作;
6、协调本部门与供水、供电、工商等各行业主管部门的关系，便于开展工作;
7、完成公司领导安排的其他工作；
办公室岗位职责
1、负责人力资源管理；
2、负责管理人员的工作考勤;
3、负责收集整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案;
4、协调处理业主的咨询、投诉;
5、负责对外承办、接待工作,与政府部门、各社会团体保持良好的沟通;
6、负责物业管理公司所需物品的后勤采购工作;
7、负责对各项目部的监督、检查和管理工作；
8、组织、开展企业文化活动；
9、总经理指派的其他工作；
会计岗位职责
1、制订财务管理制度和财务计划,报执行董事审批。
2、根据财务管理制度，审核工资和各项费用的报销。
3、及时处理帐务，上报各种财务报表。
4、小区的经济核算工作。
5、财务档案管理。
6、分管领导交办的工作。
出纳岗位职责
1、清点汇总部门交来的款项；
2、审核原始凭证是否完整；
3、发放工资、奖金，支付符合手续的费用；
4、处理银行存款收入和支出业务；
5、填制记帐凭证,交会计记帐；
6、正确使用发票，保证现金和银行支票使用安全。
客服组长岗位职责
1、在物业管理处经理领导下，具体行使管理、监督、协调服务的职能；
2、负责协调小区清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等各项服务工作;
3、负责办理业主入住手续、档案归档的组织工作；
4、协调经理送发物业管理方面的文件。
5、参加经理主持的部门例会,总结当月工作，制定下月计划；
6、负责运作中不合格的服务项目的跟踪、验证、处理工作；
7、负责组织小区的文化活动；
8、完成经理交办的其他工作;
客服人员岗位职责
１、负责办理业主入住手续；
２、负责接待业主的各种投诉，及时处理、反馈；
３、负责物业管理费及其他费用的收缴工作;
４、负责业主档案的管理工作；
５、负责本部门人员的培训、考核工作；
６、负责小区管理统计报表的编制及管理处文秘工作；
７、负责协调其他部门的日常工作；
８、负责社区的文化建设工作；
９、领导指派的其他工作；
工程维修组长岗位职责
1、在经理的领导下,负责公共设施、设备的维修、保养和管理工作；
2、履行设备管理合同，完成下达的各项管理指标和经济指标；
3、确保公共设施、设备处于安全、良好的运行状态；
4、加强安全管理和安全教育，建立安全制度，防止发生安全事故；
5、负责本部门员工的专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质；
6、负责组织所接管的机电设施、设备的验收工作；
7、负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作;
8、负责处理业户对维修工作的投诉及本部门不合格服务的整改；
工程维修人员岗位职责
1、负责物业共用及公共设备、设施的运行管理工作；
2、负责处理业主专有部位的有偿维修工作；
3、协调处理业主的咨询、投诉;
4、负责工程人员的管理、培训、考核工作；
5、负责业主装修方案的审核、监督、管理工作；
6、 领导指派的其他工作；
保安组长岗位职责
1、执行工作计划，完成各项工作；
2、制定并督促落实小区应急方案;
3、检查、监督、记录小区秩序、消防工作;
4、负责处理维持秩序工作中遇到的疑难问题，不能解决的及时向上汇报；
6、对各岗位值勤人员的工作进行巡查、督导;
7、对因下属玩忽职守，导致业户投诉或造成较大损失的事件负领导责任;
8、做好本部门人员的培训、考核工作；
9、热情接待业户,及时处理顾客对本部门工作的投诉；
10、熟练掌握消防器材的使用，发生火警应立即采取应急措施;
保安人员岗位职责
1、负责物业的防火、防盗、防破坏和小区内秩序维护工作；
2、与政府相关部门保持良好关系;
3、成立义务消防队，定期举行消防演习；
4、建立健全各项安全规章制度；
5、负责物业的巡逻和门岗值守工作 ；
6、负责监控室管理工作；
7、负责本部门人员的管理、培训、考核工作；
8、领导指派的其他工作;
保洁人员岗位职责
1、遵守公司制定的各类规章制度；
2、尊重领导,服从分配，及时完成工作任务;
3、上岗佩戴好工作证，穿戴好服装，并保持整洁；
4、文明服务，作风廉洁，拾金不昧；
5、按照服务内容和服务标准对物业辖区进行清洁卫生打扫，维护物业辖区的良好的卫生环境秩序;
6、及时清洗公共部位的乱涂、乱画、乱张贴的广告、标语等；
7、对保洁范围内物业的异常情况及时向保安员或管理员汇报；
8、对乱扔废弃物的现象应予以制止,并及时清除；
9、妥善使用并保管好清扫、保洁的工具，做到勤俭节约、以旧换新，对无故损坏的酌情赔偿。
监控值班员岗位职责
1、严密监视保安对象的各种情况，发现可疑或不安全迹象，及时通知值班保安处理，并及时通过对讲机或电话向队长报告，且随时汇报变动情况直到问题处理完毕。
2、熟悉所管理设备的性能、操作程序，能独立进行操作，并能进行简单的维修；
3、出现异常情况时，坚持、确认、汇报，并做好情况记录;
4、负责设备的日常巡视、情况记录；
5、保持机房干净、整洁;做好交接班工作。
绿化工岗位职责
1、遵守公司的规章制度；
2、服从公司领导和管理人员的检查监督，工作时佩戴好上岗证；
3、绿化养护操作场地及道路两旁整洁有序，无危及车辆、行人的现象;
4、对住户说话和劝阻有损绿化的行为要温和有礼；
5、正确并熟练操作使用园林器械，妥善保管好绿化工具设施、农药、化肥及其他用品，严格使用化肥和农药；
6、花草树木及时浇水，防止过旱和过涝;
7、对花草树木定期培土、施肥、除杂草和除病虫害,对新栽的花草树木要及时修剪、补苗、浇水，保证成活率达90％以上；
8、熟悉物业辖区内的绿化概况，充分利用绿地面积，合理布局、种植花草、树木；
9、对工作过程中发现的物业辖区的异常情况及时向保安或管理员汇报。
电梯工职责
1、每日检查电梯运行情况，做好记录；
2、妥善保管电梯层门三角钥匙、机房钥匙；
3、监督电梯日常维保单位定期检修、保养电梯，并跟踪、了解检修和保养结果。
4、发现电梯运行安全隐患、需要停止使用的,做出暂停使用建议,并报告主管。
5、在电梯安全检验合格有效期届满前的30日内向检验机构提出定期检验申请.
6、规范电梯乘客的行为，发现电梯乘客实施下列行为及时予以纠正：
(1)违反电梯安全使用规定操作电梯；
（2）乘坐明示处于非安全状态下的电梯；
（3）采用非安全手段开启电梯层门；
(4)拆除、破坏电梯安全警示、标志或者报警装置和安全控制回路等电梯安全部件；
(5）运载超重货物乘坐电梯；
（6）其他危及电梯安全运行或者他人安全乘坐的行为.
7、发现电梯因停电、故障等原因致使乘客困梯时，应在确保自身及乘客安全的前提下及时放人，如果没有绝对把握应紧急通知维保单位派技术人员到现场放人.
8、协助维修工工作。
9、经理交办的其他工作。
第二部分 管理制度
第一节 劳动人事管理制度
1、总则：
1.1为进一步规范公司人事管理，提高员工整体素质及公司管理水平,使公司保持可持续发展状态，结合公司发展实际，制定本制度。
1。2 适用范围：本公司全体员工。
2、员工招聘：
2.1 公司新聘人员一律由办公室统一面试、建立员工档案、录用、分派。各管理处可自行预招员工,进行第一轮面试筛选,面试符合条件者将应聘人员档案报办公室，由办公室另行安排面试，合格者录用.
3、员工录用标准:
3。1公司所有员工年龄一律控制在55岁以内，身体健康。超过55岁在岗者工作期间发生的任何安全问题由个人负责。
3。2夫妻及直系亲属不得在同一单位上班。特殊情况由公司办公室统一合理调配。
3.3 对外来没有家室的人员，确保有家庭地址及联系电话,身份明确。
4、员工试用
4。1 新进基层员工试用期为一个月，公司管理人员试用期为三个月，试用期满而工作表现合格者将成为本公司正式员工。
4。2 经考核，试用期不合格者,公司无条件即时辞退。
5、员工离职与辞退
5。1 新进员工在10天以内自动离职，10天以内无工资。
5。2 员工在试用期内和合同期内提出离职，必须提前一个月交申请，对未办理手续而擅自离职者,每日按旷工处理,公司不发放工资，并保留追索其造成公司经济损失的权利。
5。3 员工离职最后一个月若未满勤，将按试用期工资发放，不再参与补助与考核。
5.4 严重违反公司纪律及检查工作质量连续三次不合格者,公司无条
第二节 财务管理制度
1、严格执行国家规定的财务会计制度和有关财经纪律，按《会计法》办事,遵章守法，做好财务会计工作.
2、财务部负责全公司的经济总核算，并要综合公司资金运作的情况、管理费收入和费用开支的资料定期向总经理报告。
3、负责组织各部门编制收支预算草案，根据总经理的指令,结合公司的情况进行综合平衡。编制公司年度的财务预算草案,定期对执行情况进行分析,并作出书面报告送总经理。
4、管理和控制各部门编制收支计划,平衡工作，严格检查备用金的使用，严格执行库存现金限额制度,负责全公司资金运作的组织和调动,定期把资金变化情况向总经理汇报.
5、遵循权责发生制原则及时完成收支核算,做好财务记载，正确核算，按时准确编报会计报表。
6、每月按时向各商铺收取租金及管理费,做好收支结算表、欠缴管理费情况表,编制月、季、年度损益表和资产负债表。
7、负责公司的各项财产登记、核对工作,保证资产更新的资金来源,保障资产的更新换代。
8、对公司的各项开支力求做到严格审核、合理开支，对违反规定,未经审批的开支一律不得报销.
第三节 档案管理制度
1、公司各物业项目的档案资料规定由物业管理公司主管（包括代理主管）负责监督保管，由文员专职文件存档、注记工作。
2、有关物业管理公司验收档案、图则、业主及住户资料、管理制度、合约及附件设备设施及保养制度、财务报告、员工人事资料等档案要求集中存档，文件柜要求上锁，未经主管许可,他人不得动用.
3、物业管理公司档案资料必须按公司规定要求存档，做到图有袋、文有夹，报告类文件编目录索引，档案类文件有存档文件清单及编号目录.
4、物业管理公司档案目录及存档文件清单每季度上报公司备案.
5、物业管理公司档案在历任主管调职、任职时应向公司或接任者办理移交手续、经确认后方可离任。
6、物业管理公司档案日常需经常使用部分应复印备份,原件存放在档案中不得随意使用。
7、因工作需要借阅、复印专管部分档案资料的，需经主管书面确认,如有违反的作泄密处理。
8、公司将定期巡查上述规定所提及之要求落实情况,对不符要求的保管责任人将作适当处分。
9、物业管理公司档案资料因保管不当而导致遗失、泄密的，对物业管理公司有重大影响及损害物业管理公司公司利益的,公司将视情节轻重追究当事人责任，并保留追究其法律责任的权利。
第四节 工作牌管理制度
1、为树立公司形象，增强员工荣誉感,展示员工精神风采，公司实行全员佩戴工作牌上岗制度；
2、工作牌由公司办公室统一制作、发放、管理，并应一律佩戴于左胸前；
3、上班时间，在本公司范围内，员工均应佩戴工作牌，外出办公则须将工作牌取下；
4、办公室可随时对员工佩戴情况进行检查；
5、各级员工均须妥善保管工作牌,如有遗失或损坏,应及时到办公室补办，并缴纳补办成本费20元/个；
6、员工工作牌只限本人佩戴,不得擅自借与他人或非本单位人员使用；
7、辞（退）职人员，均应将工作牌交回公司办公室方可离职;
8、本制度由公司办公室负责解释;
第五节 制服管理规定
公司本着“以人为本"人性化管理，合理利用资源，根据实际情况和未来发展，经公司领导决定：
在公司干满半年以上（含半年）离职,公司退还押金、服装归个人.
在公司未干满半年离职，押金扣一半，服装归个人。
试用期3个月内离职，扣全部押金，服装归个人。
第六节 办公用品管理办法
第一条：为加强办公用品的管理，充分利用办公用品的使用效能,特制订管理办法。
第二条：本办法所称办公用品，分为易耗品、耐耗品、和办公设备三种。
易耗品：指铅笔、胶水、胶带、浆糊、大头针、图钉、回形针、橡皮、笔记本、复写纸、标签、便条纸、打印纸、信纸、夹子、订书钉、裁纸刀片、笔芯等：
耐耗品：指桌、椅、剪刀、裁纸刀、订书器、打孔机、钢笔、卷尺、签字笔等；
办公设备:指电脑、打印机、复印机、传真机、电话、扫描仪、照相机、摄像机、电脑网络设备、电脑软件、移动硬盘、u盘等。
第三条：办公用品使用管理原则:
易耗品,根据实际需要,实行限量或定量供应；
耐耗品，实行以旧换新登记制,并列入耐耗品登记账目.
办公设备实行使用单位和使用人责任制，并列入办公自动化设备登记账目。
第四条：办公室为公司办公用品统一管理部门，公司各部门负责本部门所使用的办公用品的日常管理.
第五条：办公用品采取申报、审批、采购、验收、领取管理程序.
申报：公司各部门根据工作实际需要，编制易耗品、耐耗品需求计划，并提前上报公司办公室；申报办公设备必须写专项请示报告上报公司办公室.
审批：公司办公司承办人汇总编制易耗品、耐耗品需求总计划，报办公室主任审核，公司主管领导审批；办公设备专项需求请示报告，由办公室主任单独审核并签署具体意见后，呈报公司主管领导审批。
采购：公司办公室于每月月底前集中采购易耗品、耐耗品。如办公室因工作原因，不能及时采购的易耗品，各部门经与办公室协商并请示公司主管领导同意后，可自行采购，购回物品必须由公司办公室保管员登记入账。办公设备,按领导批示单独采购.
验收：公司办公室保管员（可安排一人兼职）负责验收购回的办公用品，确认无误 后登记入库。
领取：公司各部门要相对固定专人（称领取人)负责领取办公用品；领取人按照上报到公司办公室的计划领取所需办公用品，并办理登记手续；领取办公设备时,发放人和领取人共同对领用的设备进行质量检验，确认无误后办理登记手续。
第六条：采购工作要科学、合理。采购前，应做到市场调查，充分掌握拟购物品的性能、价格及附件，努力达到货真价实、物美价廉。
第七条:办公用品只能用于办公使用,不得随意挪用或借给外人使用；所有员工必须勤俭节约，杜绝浪费，保护整洁，爱护好办公用品；领用人调离公司时，应将办公用品交还，造成损坏或遗失的按原价赔偿。
第八条:办公设备的使用管理
办公自动化设备的使用管理坚持“谁使用、谁保管、谁丢失、谁负责”的原则。
公司各部门负责人必须确定本单位每一台办公自动化设备的使用人(称专用人）,若确定二人或多人合用一台时,必须确定一个主管人；任何一台设备未经专用人、主管人许可，非使用人不得擅自使用；专用人、主管人负责设备日常保养和管理，所有使用人必须正确使用，精心爱护,保证办公自动化设备完整性.
公司办公室负责统一调配、更换办公设备的使用单位，并办理变更登记手续。
因操作不当，保管不善或因个人过失，对办公设备造成损坏，责任人或过失人应予赔偿损失.
公司机关各职能部门和各个项目部不再使用的设备,一律移交办公室保管；移交时由办公室保管人员检查设备是否齐全，有无损坏，如有损坏，由专用人、主管人负责赔偿。
各单位使用的办公设备如出现故障，统一报公司办公室，由公司办公室委派专人进行维修。
办公设备配件和耗材的更换，必须先申请验证,后交旧领新。
对于电脑储存的重要资料，要进行加密,并及时做好备份工作，严禁非本职业务使用电脑和打印机；严禁在电脑上玩游戏，违者每次罚款50-100元。
使用复印机要先进行登记，要控制复印数量，避免浪费。未经批准严禁复印公司保密资料，严禁复印私人使用材料，违者每次罚款50-100元。
第九条：使用电话联系业务时交谈要简练，非工作需要严禁拨打电话信息服务台，违者每次罚款50-100元;严禁利用办公电话聊个人私事，违者每次罚款50-100元.
第十条：办公设备报废处理程序
设备报废的初步确认
公司各部门使用的办公设备多次出现故障，经办公室派人检修、仍不能使用时,即可初步确认设备报废。
填报“办公设备报废申请、鉴定、处理审批单”
初步确认设备报废单位的使用人到办公室领取“办公设备报废申请、鉴定、处理审批单”,按照该表“报废申请”栏的要求填写，并请本部门的负责人在“报废理由”一栏签名确认后，报公司办公室（报废设备同时移交)。
公司办公室组织技术鉴定
办公室保管员接到报废申请后，请专业人员进行技术鉴定，确认无任何修理使用价值后,保管员和专业鉴定人共同评估其残值;
保管员填写“办公设备报废申请、鉴定、处理审批单”的“技术鉴定”栏的各项内容，并请专业鉴定人签字确认。
报废处理
办公室保管员办完上述手续后，向主任简单报告技术鉴定情况，并请主任审阅“报废申请"和“技术鉴定”两栏的内容，主任无异议后，请2-3家收购商报价,出售给报价高的收购商，当场收款并填写“报废处理”一栏的内容，双方签字确认。
办理审批交款程序
保管员持“审批单”请办公室主任、财务部经理审签，主管副总审批后,到财务办理交款手续。“审批单’存办公室归档备查。
附:
办公设备报废申请、鉴定、处理审批表
报废申请
设备名称

规格型号

申请单位

申请时间
年 月 日
申请人

报废理由

部门负责人审签：
技术鉴定
鉴定结论

评估设备残值
元
鉴定人

办公室保管人

鉴定时间
年 月 日
报废处理
购入时间
年 月 日
原价值
元
收购时间
年 月 日
处理结果
收购单位

电话
收购人签名

收购价格

元
收款人签收
年 月 日
审批交款程序
办公室主任审签
财务部经理审签
主管副总审批
出纳签收
缴款人签名
第十一条：本管理办法由公司办公室负责解释。
第十二条：本管理办法自发布之日起实行。
第七节 二次供水管理制度
1．二次供水管理要求:
（1）工程部人员每月5日之前检查小区内每个水池，将将检查情况记录在自己的工作日志上。
（2）二次供水管理由水泵房机电维修人员专职负责。水泵房机电维修员必须持有卫生防疫站认可的《健康证》。
（3）每个水池应结构完好、无渗漏，检视窗应加盖上锁,水池周围及顶盖应清洁干净。
(4）水池应每隔4个月清洗、消毒一次，清洗员必须持有经卫生防疫站认可的《健康证》。
（5）清洗消毒水池时应提前两天通知公共事务部，由公务部通知有关用不着水部门和用户做好储水准备。
2。水池清洗消毒安全注意事项
（1）在水池内作业时，光源需采用36V以下安全电压，最好用手电筒或应急灯.
（2）抽污水的潜水泵应装漏电开关,漏电开关应提前试验并确认开关可靠。
（3）水池消毒人员需戴防护眼镜和口罩，如果在水池内感到头晕、气喘，则应马上离开水池到外面呼吸新鲜空气.
(4)上下水池时应把紧扶手、踩稳不锈钢梯，严防跌落。
3.水池清洗消毒前的准备工作
(1)1：100灭菌净水溶液或市卫生防疫站配制的消毒液。
（2)潜水泵、应急照明灯或手电筒。
（3)扫把、尼龙刷、尼龙绳、胶桶、眼镜、口罩、胶手套.
4.水池清洗消毒程序
（1)排放水
排放水应提前关闭水池进水阀,让水池水位用到接近消防用水水位，以免浪费；为确保用户正常用水，排放干水池的时间应控制在1.5小时以内。
（2）清洗消毒
清洗：铲出水池内泥沙及各种沉淀物；
用扫把或尼龙刷从水池顶部、四周墙壁、底部依次反复刷洗；
如果仍未洗干净应再进行刷洗直至干净为止。
消毒：用扫把或尼龙刷蘸取1:100灭菌净水溶液（或防疫站配制的消毒水溶液，依次反复刷洗消毒；之后将水池盖好封闭半小时；
用清水冲洗一遍整个水池，排出消毒水溶液；
重复用清水冲洗一遍并排出消毒水溶液
注水:清洗消毒工作全部结束后，清理收拾好所有工具.打开闸阀向水池内注水,达到调定的水位后加盖上锁。
5.取样送检
（1）用干净的矿泉水瓶从水也中部提取500ml水并在瓶子中部贴上标签，标签上应写明送栓单位及送样日期。
（2）水样当天由机电处主管安排人员送至市卫生防疫站进行检测。
（3）如果检测不合格，则应重新清洗和消毒水池直至合格为止。
6。记录存档
水池清洗消毒工作全部结束后，应完整、规范、清晰地把情史记录在《水池清洗消毒记录表》内，并于每次小区全部水池清洗消毒工作结束后三天内把记录整理成册交机电处存档,保存期为两年。
第八节 高压配电室管理制度
1、维修人员必须持证上岗，配电室值班人员必须熟悉电气设备和有关安全措施、操作程续规章制度
2、配电室建立24小时值班制度，对高压配电装置进行巡查,在做好每日巡查记录，发现问题上报领导。
3、设备有专职人员管理和值班，配电设备的停送电有值班电工操作，值班人员必须做好值班记录,认真执行交接班制度。
4、供电线路严禁超载供电，配电房内禁止私接乱拉。停电时，应提前向部门领导提出申请经同意后方可实施，恢复送电时再确认供电线路正常，电气设备完好后方可送电。
5、配电室内消防设施应确保良好,并有手持式气体灭火装置，防止小动物进入，无关禁止进入，外来人员经领导同意后方可进入，做好访客记录。
6、加强日常、检修、保证配电室内照明、应急照明设施等设备完好。
7、停电时，值班人员应立即采取补救措施，同时与供电部门联系。
8、系统和设备检修时，应做好相应的安全措施。
9、保持配电室的清洁卫生与干燥。
10、值班时间必须认真监视并注意设备有无异响和气味,一旦发现有异常情况，应立即查明原因，迅速排除并加以记录。
11、须按时将系统和设备进行巡检，认真做好记录。
12、负责领导交办的工作。
第九节 水泵房管理制度
水泵房是向小区住户提供生活用水和消防储备用水的重要场所,直接关系到小区住户的生命和财产安全。为确保水泵房内设备运转正常，特制订如下管理制度.
一、水泵房管理
1、 非值班人员不准进入水泵房,若需要进入，须经维修主管同意并在值班人员陪同下方可进入.
2、 水泵房内严禁存放有毒、有害物品。
3、 水泵房内应备齐消防器材并应放置在方便、显眼处。水泵房内严禁吸烟。
4、 泵房卫生每天打扫一次,泵及管道每半月清洁一次，做到地面、机器无灰尘、无积水、墙面清洁干净，室内照明、门窗正常完好.
5、 水泵房应当做到随时上锁,钥匙由当值水泵房管理员保管，水泵房管理员不得私自配钥匙.
二、设备管理
1、 水泵房及水箱、消防系统全部机电设备必须由专人持证上岗负责监控，定期进行保养、维修、清洁工作，定时进行巡回检查，了解设备运转情况,认真做好工作记录.
2、 设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮。
3、 消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵的选择开关位置、操作标志都应标实明确。
4、 操作人员在3米以上检修设备（包括开关、阀门等），必须戴好安全帽，扶梯要有防滑措施，要有人扶梯。
三、运行管理
1、生活水泵24小时自动轮换运行,定期检查泵的运行情况，填写《水泵巡视记录表》。于每月的3日前将上一个月的记录整理成册后交维修主管存档。
2、 泵房内机电设备每日由专人巡视、操作、记录，其他无证人员不得操作，更不得进入泵房。
3、 消防泵每月试运转一次，以保证正常运转，每半年进行一次“自动、手动”操作检查，每半年进行一次全面检修.
4、 消防水泵应保证随时投入使用,所有长期停用的水泵必须每月进行一次预防性运转。
5、 水泵每次启动或停泵后，都应仔细观察有关仪表、指示灯及水泵运行是否正常，发现情况及时报告。
6、 熟悉各控制按钮、仪表功能、小心操作、不得有误.
操作流程：
为了确保水泵房的安全运行，按时供水，值班人员上岗,必须安全操作。特制定本安全操作规程.值班人员上岗前，必须先阅读本安全操作规程.且不折不扣地按照本规程进行操作，以保证机械正常运行和人身安全。
一、准备工作：
1、检查工作电机、开关柜和水泵螺母螺栓有无松动，松动予以紧固。
2 、检查电机和水泵三相电压、电流是否平衡，如不平衡,查明原因，恢复正常才能启动运行.
3、发现配电柜电源有欠压、缺相、过热保护等.检查维修正常后方可运行.
4、进水管和水泵进行排气.
5、转联轴器，确定转动灵活无异物卡住.可以启动。
二 、启动运行:
1、配电房柜运行指示切换开关置放在停止档位上，合上总闸，合上分闸，合上自动运行讯号闸刀,然后将配电柜上运行指示切换开关扭到“自动"档位上，电机启动运行。
2、水塔上水位上升到一定高度，继电器动作，切断讯号电路,配电柜主回路断开,停止运行.这时可换另一台水泵待命运行
3、禁止两台水泵同时运行；禁止两组“自动”讯号同时合闸。
三 运行中注意事项：
1、每台班次必须检查泵体螺栓。
2、检查水泵填料是否有过大漏水现象，如有漏水及时添加盘根或全部更换。（水泵进行正常状态）
3、高速电机在运行中容易发热.当用手触摸电机端盖，如短时间感觉太烫，不能触摸,该机应停止运行。进行冷却，更换另一台机运行。
4、电机在运行中如发出“骨碌骨碌"声，表示轴承缺油,必须加油;如发出“梗梗”声，表示轴承内外钢圈或滚珠破损，应停机更换。
5、运行中突然停机或自动停机后,电机发生“嗡嗡”声，这是可能是电源缺相或主回路没有完全断开,应立即拉闸（总闸也可），否则会烧毁电机和设备.停机后必须查明原因，排除故障后再启动运行。
6、运行中水压表指针下跌，或水压表指针上不去。(不足8kg）
这时可能进水管和水泵内有空气。如发现进水管中的橡皮短管有下陷现象，确定进水管滤网被堵塞，应立即停机消除滤网上杂务后再启动运行。
7、注意窨井污水，水位过高，必须启动排污泵排除。（及时停泵）
8、做好运行机械及仪表读数记录，并监视其变动，如电流表读数过高。必须停机查找原因,排除故障后再启动运行.
9、操作空气开关和检查配电柜时，应注意安全，避免触电.(最好停电检查）
10、运行中的机械，切勿进行检修。如需修理，须先停机,并挂警示牌.
11、吃饭离岗前，启动运行的机械。必须注意观察水压、电压、电流及机械运行的状况。确实无异常时，方可离开。(在半小时以内）
12、值班人员必须做到，上班不迟到,下班不早退，中途不离岗，有事先请假。
13、自动运行档位如果不能启动运行或运行数分钟后停机,则可能是自动讯号线路接触不良.必须停机检修（如修理后不到，改用手动按钮运行,同时要更换自动线路配件。）
14、水泵的联轴器的橡皮圈，必须每台班次检查一下，发现问题及更换。
15、值班人员和维修人员的安全：必须做到手上没有水和潮气，才能操作电器开关。
第十节 电梯维修保养管理制度
一、一般安全规定:
1、凡上岗人员要取得《特种设备操作证》后方能参与维修、保养工作；
2、凡是正式上岗人员一定要熟知维修、保养人员安全操作规程；
3、严禁酒后操作和连续长时间工作；
4、对电梯进行维修、保养作业,必须放置“保养、检修”警示牌；
5、电梯维修应以检修速度运行电梯,维修完毕后以正常速度试车时，工作人员应撤离维修现场或站在安全的位置上；
6、维修、保养工作至少应由两名持证人员进行；
7、工作前必须穿戴好工作服,穿好绝缘鞋,严禁穿拖鞋、高跟鞋或赤脚作业;
8、电梯在维修、保养期间严禁载客；
9、电梯在盘车行走时,严禁任何人出入轿厢；
10、应熟悉自己维护、保养电梯的型号、规格及一般故障的解决办法；
11、严禁同时在机房、轿顶、轿内、底坑任何两部位同时进行维修和保养工作。
　二、维修、保养人员安全操作规程:
（1）在轿厢内工作时:
1、进入轿厢前,首先看清轿厢是否停在本层，切不可只看楼层显示即进入层门、轿门防止踏空坠落；
2、进入轿厢后，要检查操纵盘各按钮是否可靠，急停开关是否起作用，轿内照明是否正常;
3、在轿厢内检修维护时，严禁将外层门敞开走车,如检查门锁时,检查完毕应及时将门关闭以免他人坠落;
4、因故层门暂不能关闭时，必须派专人监护或安好防护栏，挂好明显警示标志，防止他人误入井道；
5、在轿厢内工作时，身体各部位不得超越轿厢地坎以外，若必须将身体某部位伸出时,一定要断开急停开关;
6、无论何种情况严禁将身体站在轿厢与层门外之间的位置,以防“剪切”事故的发生。
（2）在机房内工作时：
1、在机房内进行维修工作时,必须将电源开关切断（除因工作需要，且有绝对把握外），挂好明显标记（如严禁合闸）并派专人看守;
2、在机房操纵轿厢时，必须与轿厢内或轿顶上、底坑下人员联系好,将层门、轿门关闭完好，门锁作用正常，方可开车.严禁在层门敞开的情况下移动轿厢；
3、在机房盘车前，必须与轿厢内、轿顶上、底坑下的人员联系人，为防止抱闸打开时轿厢产生意外溜车,操纵盘车人员应继续工作，并做好随时刹车准备；
4、接近带电体工作时,要有防护触电措施并有专人监护；
5、检查、维修控制柜内各电器元件时,必须断电工作；
6、维修用手持电动工具须由专人保管，使用时按规定做好接零保护。
（3）在轿顶上工作时：
1、在轿顶工作必须戴好安全帽，穿好绝缘鞋，袖口、裤口均应扣紧;
2、在轿顶上不应超过三人同时工作；
3、在轿顶上工作不准开快车，必须用检修速度运行，且应由轿顶控制开或停；
4、轿厢行驶时，不准将身体任何部位探出安全护栏杆；
5、在进入轿厢顶部之前,首先看清楚轿厢是否在本层理想的位置上，不可只看楼层指示灯.即进入轿顶，防止踏空坠落;
6、在任何情况下，不可将身体跨于层门与轿门之间工作，更不可将身体某部位探于中间梁下、层门口下及各种支架下进行工作。若确属工作需要,应具有切实可行的安全措施并切断总电源;
7、在对电梯进行维护时，相邻电梯应相互呼应，以确保安全，如果确实难以达到安全要求时,应将相邻电梯关闭;
8、在轿顶工作时，轿内操作人同必须听从轿顶操作人员指挥；
9、在轿顶维修完毕，离开轿厢时,操作人员应把层门关好,轿顶各开关恢复正常。
（4）在底坑工作时：
1、在底坑内工作应戴好安全帽，将急停开关断开，禁止在电缆、绳索或导轨上滑行、摇荡或攀爬；
2、工作时需要用上、下底坑使用爬梯时，梯脚要落在实处,梯子上端不得靠在导轨上;
3、在检查换速、限位和极限开关等安全开关时,维修人员必须注意选好安全可靠的身体位置，司机配合要精神集中，听从维修人员的统一指挥,开车前一定要重复口令；
4、在底坑工作确需要开车时，维修人员一定要站在安全位置。以防被电缆、轿厢护脚板及平稳链兜碰倒；
5、底坑在有维修人员工作时，轿厢应停止运行，如需要启动电梯上、下行时，启动之前，维修人员一定要注意站在安全位置；
6、在底坑工作完毕后，维修人员应恢复各开关，确认完全正常后,方可爬登上底坑，关好层门后，进行试运行；
7、工作完毕后，在爬登出底坑时,电梯轿厢至少应停靠距最低层三层以上,以确保维修人员安全撤离.
第十一节 电梯机房管理制度
一、每周对机房进行一次全面清洁,保证机房和设备表面无明显灰尘及住人、堆放杂物。
二、保证机房通风良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度计，机房温度不超过40度.
三、保证乙方照明好，并配备应急灯、灭火器和盘车工具，并挂于显眼之处。
四、毗邻水箱的机房应做好防水、防潮工作。
五、机房门窗应该完好并上锁，未经部门领导允许，禁止外人进入，并注意采取措施，防止小动物进入.
六、《电梯困人救援规程》和本规定及各种警示牌应清晰并挂于显眼处。
七、按规定定期对机房内设施和设备进行维修保养.
八、每天巡视机房，发现未达到规定要求的及时处理.
第三部分 突发事件应急预案
第一节 电梯故障应急处理预案
（一）电梯故障维修应急处理方案
1、接到报修，礼貌询问下列信息:具体地点、电梯编号、停置楼层、故障时间、故障现象、是否困人、报修人联系方式,立即记录，并迅速安排人员、工作，完成全部调度。
2、迅速到位:电梯维修人员3分钟内出发，30分钟内到达（应急人员可采取最快捷方式），迅速并彻底检查故障,以最快速度恢复电梯正常使用。
3、故障处理完毕后,详细填写电梯故障维修记录表。
4、上报相关部门，总结经验,尽量避免故障再次发生.
水浸事故：
1、接到报告或巡查发现后，立刻通知相关物业管理部门，当值人员通过电梯轿厢内部对讲机，通知乘梯客人从最近楼层离开受事故影响的电梯。
2、将受事故影响的电梯升到最高层，并关闭。
3、迅速清理水浸楼层电梯口，防止电梯井被浸。
4、立即上报主管人员。
5、尽快解决问题，恢复电梯正常运行,填写相关记录表。
电梯异常：
1、如电梯维护人员巡查中发现电梯安全缆有毛刺、断股，控制设备声音异常、有异味，轿厢升降不顺畅等现象，需立刻通知电梯当值部门，采取措施减少发生危险的可能。
2、电梯当值人员接到报告，立即通过电梯轿厢内部对讲机，通知乘梯人员从最近楼层离开发生异常的电梯。
3、关闭发生异常的电梯。
4、立刻上报主管维修工程人员和。
5、以最快速度检修电梯完毕,恢复电梯正常运行，填写相关记录表。
注: 如遇到其他复杂情况,应通知电梯公司专业人员到达现场处理。
（二)电梯故障困人应急处理方案
凡遇电梯故障