上半年安徽省房地产估价师相关知识城市规划管理系统试题.docx

2015年上半年安徽省房地产估价师《相关知识》：城市规划管理系统试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟,总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分,每题的备选项中，只有1个事最符合题意)
1、房屋登记费按收取。
A：房屋面积
B:件
C：房屋体积
D：房屋价值
E：执行层的组织协调
2、投资者进行房地产投资的主要目的一般是__。
A．获取房地产当期收益
B．获取房地产未来收益
C．直接从事房地产开发经营活动
D．间接参与房地产开发经营活动
3、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50％、楼高17层（其中1~4层为建筑面积相等的裙房，5～17层为标准层），则标准层每层建筑面积为__m2.
A．882
B．1765
C．1667
D．1538
4、开发利润与开发完成后的房地产价值之比为__.
A．投资利润率
B．成本利润率
C．销售利润率
D．直接成本利润率
5、__的成交日期应与估价时点接近。
A．可比实例
B．要约案例
C．指数实例
D．加权实例
6、某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元,以后稳定在每年25万元直到收益期限结束,该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于。
A:280万元
B：285万元
C：290万元
D:295万元
E:工业用地的监测点评估价格
7、在某商业街深度30．48％(即100英尺）、临街宽度20％的矩形土地,总价为1200万元。根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72％（即150英尺）、临街宽度20％的矩形土地的总价为__万元。
A．1504
B．1404
C．1304
D．1204
8、房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性,对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性.
A．同一估价原则、同一估价时点
B．同一估价目的、同一估价方法
C．同一估价目的、同一估价时点
D．同一估价原则、同一估价目的
9、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2％,该类房地产的报酬率为6%，该宗房地产的价格为__万元。
A．833
B．2500
C．1250
D．1067
10、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125㎡，套内墙体面积为20㎡，分摊的共有建筑面积为25㎡。该套住宅每平方米建筑面积的价格为元／㎡.
A：1667
B：1765
C：1875
D：2000
E：工业用地的监测点评估价格
11、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为．【2004年考题】
A：存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量
B：存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量
C：存量+新开发量+空置房量-拆毁量
D：存量+新增竣工量—拆毁量
E:工业用地的监测点评估价格
12、市场调查中的__,即通过收集初步的数据提示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。
A．试探性调查
B．描述性调查
C．因果性调查
D．阶段性调查
13、估价报告有效期应从起计．【2003年考题】
A：估价时点
B:估价作业期
C：出具估价报告之日
D:签订估价委托合同之日
E:工业用地的监测点评估价格
14、按照现行政策，国有企业改造或改组为国有独资公司的,其划拨建设用地使用权,经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过年。
A:5
B:6
C:8
D：10
E：房地产估价机构必须加盖公章
15、《房地产估价机构管理办法》规定，二级资质房地产估价机构不得从事估价业务.
A：城市房屋拆迁
B：课税
C：企业清算
D：司法鉴定
E：执行层的组织协调
16、房地产投资首先面临的是系统风险.下列风险中哪一个不是系统风险。__
A．通货膨胀风险
B．资本价值风险
C．市场供求风险
D．或然损失风险
17、房地产拍卖的程序中，关于房地产估价及拍卖保留价的确定，说法错误的是。
A：对拍卖房地产确定合理的拍卖保留价和起拍价是决定拍卖行为成功与否的主要环节
B：评估结果只能是确定保留价、起拍价的参考依据
C：评估结果就是保留价，但不是起拍价
D：拍卖行需要在房地产拍卖前对房地产市场进行调查和分析，然后由拍卖行和委托方参考评估价格确定拍卖房地产的合理保留价、起拍价和期望价
E:执行层的组织协调
18、房地产投资具有保值、增值性,源于房地产本身的__。
A．多样性
B．固定性
C．稀缺性
D．消耗材料多
19、财务杠杆效应是由于__引起的。
A．贷款利率与项目全投资收益率不同
B．预售收入与自有资金收入占总收入比例不同
C．预售收入资金回笼较快
D．自有资金投入时间点的差异
20、__要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格.评估出的价格如果不够合理,必然会损害当事人中某一方的利益，也会有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会名誉和权威性。
A．合法原则
B．公平原则
C．替代原则
D．估价时点原则
21、某高层楼房占用的土地总面积为900m2,房地产总价值为3000万元,甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元:乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分,此部分的房地产价值为1000万元.那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为__m2。
A．700
B．600
C．500
D．200
22、某种有价证券的持有者不仅可凭该证券以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，又能通过市场转让获取交易差价，这种证券是。(2007年试题）
A：股份
B:股单
C：股票
D：公司债券
E：执行层的组织协调
23、按建筑面积分摊方法计算土地占有份额的公式为。
A：某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积÷建筑物总面积
B:某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积×土地单价÷建筑物总面积
C：某部分占有的土地份额=土地总价÷该部分享有的地价额
D：某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积÷建筑物总面积÷土地总价
E：工业用地的监测点评估价格
24、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日～5月30日，估价报告应用有效期为1年.2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于年。
A:15
B:16
C：17
D：20
E:工业用地的监测点评估价格
25、同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款，说法不正确的是。
A:抵押权已登记的,顺序不同的，按照债权比例清偿
B:抵押权已登记的，顺序相同的,按照债权比例清偿
C：抵押权已登记的先于未登记的受偿
D：抵押权未登记的，按照债权比例清偿
E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选,所选的每个选项得 0。5 分）
1、某房地产开发企业经过市场调研后,决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么,开发商在目标市场选择过程中采用的是__模式。
A．选择专业化
B．产品专业化
C．大量定制
D．市场集中化
2、目前，规定了房地产项目转让条件的法律或法规是__。
A．《土地管理法》
B．《城市房地产管理法》
C．《城市规划法》
D．《城市商品房预售管理办法》
3、下列有关复利计算过程中的各项系数及相关知识解说正确的选项是。
A：等额序列支付是指在现金流量图上的每一个计息周期末都有一个等额支付金额A
B：所谓等额序列支付的终值系数和储存基金系数是在已知终值F的情况下求P，或已知P的情况下求F
C：等差序列是一种等额增加或减少的现金流量序列，换句话说,这种现金流量序列的收入或支出每年以相同的数量发生变化
D：等差现金流量序列和等比现金流量序列是无法换算成等额年值A的
E：等比序列是一种等比例增加或减少的现金流量序列,换句话说，这种现金流量序列的收入或支出每年以一个固定的比例发生变化
4、下列关于价格弹性的表述中,正确的有.（2003年试题)
A:供给价格弹性一般为正值
B：当供给价格弹性为∞时,称供给完全无弹性
C：需求价格弹性永远为负值
D：当需求价格弹性为∞时，称需求有完全弹性
E:一般来说，时间越长,需求和供给都越有弹性
5、下列关于房地产面积测算的一般规定的表述，正确的是.
A:房地产面积的测算均指水平投影面积的测算
B：各类面积的测算，必须独立测算五次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果
C:边长以米为单位,取至0．O01m;面积以平方米为单位,取至0．1
D：量距应使用经鉴定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器或工具
E：楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离
6、商业经营的房地产，其净收益为__。
A．商品销售收入—商品销售成本—经营费用—商品销售税金及附加—管理费用—财务费用—商业利润
B．商品销售收入-商品销售成本—经营费用—商品销售税金及附加-管理费用—财务费用—商业利润-投资利息
C．商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加—管理费用—财务费用—投资利息
D．商品销售收入-商品销售成本—经营费用—商品销售税金及附加-管理费用—商业利润-投资利息
7、《中华人民共和国城市房地产管理法》对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式,即.
A:需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金
B：需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，受让方不需缴纳土地出让金
C:不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金
D：改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金
E：不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地出让金
8、关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有.
A：利率是由储蓄和投资决定的
B：利率是由货币的供求决定的
C：利率是由可贷资金的供求决定
D：利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的
E:货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性
9、在贷款综合评价中，项目风险等级分为AAA、AA、A和BBB四个风险等级，其中AAA级对应的风险系数为．(2009年试题）
A：50%
B：60％
C:70%
D:80％
E:借款合同
10、2002年3月某人以4.5万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房,2003年3月该项目交付使用时，楼价上涨到33。6万元，则其预付款的收益率为__。
A．12%
B．13。4％
C．80％
D．125％
11、地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素。地籍要素指。
A:与地籍管理有关的一些房屋、道路、水系、垣栅及地物和地理名称等
B:土地的编号
C:土地的利用类别、等级
D：土地的权属界线，界址点及其编号
E:各级行政区划界线及房产情况
12、原城乡建设环境保护部发布《房屋完损等级评定标准(试行)》在__实行。
A．1984年12月8日
B．1984年11月8日
C．1948年12月8日
D．1985年11月8日
13、如果整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10％，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0．4，房地产投资评估的模型所用的折现率为。
A：8％
B：4％
C：14％
D：12％
E：借款合同
14、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是__年.
A．37
B．40
C．60
D．63
15、关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有.
A：大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式
B:双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金
C：总代理可以委托分代理
D:房地产开发企业不能直接委托分代理
E:房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式
16、关于长期趋势法的作用，下列说法正确的有__。
A．长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测
B．长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算
C．长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整
D．长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏
E．长期趋势法用来比较、分析两宗以上房地产价格的发展趋势
17、在房地产估价中计算折旧需要用到.
A:实际经过年数
B:剩余经济寿命
C：有效经过年数
D：日历使用年数
E：剩余自然寿命
18、购置某物业用于出租经营,购买价格为100万元,从购买后下一年开始有租金收入,年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益为10％,则该项目的动态投资回收期()。
A．小于5年
B．在5~6年之间
C．在6～7年之间
D．在7～8年之间
19、当某宗房产有限年期的价格分别是VN，和Vn且报酬率为零时，Vn=（）。
A.A
B.B
C.C
D。D
20、按照规定，下列划拨建设用地使用权经批准可保留划拨土地使用权的包括.
A：继续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地,原土地用途不发生改变,但改造或改组为公司制企业除外
B：非国有企业兼并国有企业的
C：国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的
D：在国有企业兼并、合并中,一方属于濒临破产企业的
E：国有企业改造或改组为国有独资公司的
21、《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于__日。
A．7
B．10
C．15
D．30
22、某开发商以500万元的价格取得一片地块的使用权, 目前在该地块中已投入了建设资金500万元,预计项目建设投资总额为1800万元,则该项目__,即可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证.
A．还需投入50万元建设资金
B．还需投入450万元建设资金
C．还需投入800万元建设资金
D．在此情况下
23、可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有__。
A．现时收入
B．有效毛收入
C．净经营收益
D．税前现金流量
E．税后现金流量
24、某学校属于经营性私立学校性质,房地产开发公司在开发一住宅小区时,需要拆除该校部分房屋,房地产开发公司应当__。
A．根据城市规划行政主管部门的要求，进行重新建设或者进行补偿
B．货币补偿
C．产权调换或货币补偿
D．产权调换
25、下列符合房地产广告要求的有。
A：房地产广告中对价格有表示的，应当清楚地表示为实际的销售价格,明示价格的有效期限
B：房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，可以以所需时间来表示距离
C：房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等,如在规划或者建设中应当在广告中注明
D：房地产广告中涉及面积的,应当表明是建筑面积还是使用面积
E:预售、预租商品房广告不得涉及装修、装饰内容