小区业主管理规约.doc

苏州工业园区海尚壹品小区业主管理规约（草案)
第一章 总则
第一条为加强物业管理区域内建筑物及其附属设施的管理,维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序,保障物业的安全与合理使用,创造优良的居住环境,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》及《苏州市住宅区物业管理条例》以及相关法律、法规制定本规约。
第二条 本规约经全体业主表决通过后，本管理规约对业主和物业使用人均具有约束力。
第三条 业主在物业管理活动中依照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》以及《苏州市住宅区物业管理条例》等相关法律、法规的规定，享受相应的权利，履行相应的义务.业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
第二章 物业的使用
第四条 业主对物业共用部位、共用设施设备享有所有权，对专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。自觉维护物业的整洁、美观，确保共用部位、共用设施设备的完好和道路的畅通.弘扬社会主义道德风尚，互助互爱,和睦相处，共同创造良好的工作和生活环境。
第五条 业主在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守法律、法规的规定,按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。
第六条 业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的,业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准,并书面告知居民委员会、业主委员会和物业服务企业.
业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。
第七条 业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业，并与其签订装饰装修管理服务协议.物业服务企业对装修房屋活动进行指导和监督,并将注意事项和禁止行为告知业主或物业使用人.
第八条 因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的,业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。对拒不改正的，物业服务企业可采取相应措施制止其行为，并及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。
第九条 业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。
本物业管理区域的装饰装修施工时间为工作日9：00-11:30、13：00—17:00、节假日不得施工。
第十条 业主应按规定合理使用水、电、气等共用设施设备，不得擅自拆改。
第十一条 业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的位置安装,并按要求做好噪音及冷凝水的处理。
第十二条 业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。
第十三条在物业管理区域内行驶和停放机动车、非机动车，应遵守本物业管理区域的机动车、非机动车的行驶和停放规则。有不遵守本物业管理区域机动车、非机动车行驶和停放规则的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门依法处理。
第十四条 业主转让或者出租物业时，须将本规约作为物业转让合同或者租赁合同的附件。转让物业时，业主须自觉交清应缴纳的物业服务费。业主转让或者出租物业后十五日内，当事人须将物业转让或者出租情况书面告知业主委员会和物业服务企业.
第十五条 本物业管理区域禁止下列行为:
1、擅自改变房屋及设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)、用途、功能和布局等;
2、对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；
3、占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚)等共用部位、共用设施设备；
4、擅自改建物业共用部分,或擅自移装、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等共用设施设备；
5、在非指定位置堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物、排放污水、露天焚烧；
6、违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质;
7、践踏、占用绿地,损坏、涂划园林建筑小品；
8、影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、乱写、乱画、乱设立广告牌；
9、制造超过规定标准的噪音、振动,影响邻居采光、通风等危害公共利益或其他不道德的行为；
10、饲养家禽或违反有关规定饲养动物;
11、将车库用于生产、经营；
12、人均承租建筑面积低于十二平方米出租住宅;
13、擅自摆摊设点、占道经营，无序停放车辆；
14、在消防通道上设置路障,损坏或者挪用消防设施;
15、法律、法规及政府规定禁止的其他行为。
第三章 物业的维修养护
第十六条 业主委托物业服务企业负责本住宅区共用部位、共用设施设备的维修、养护和环境卫生、公共秩序、安全、绿化等管理。
全体业主和物业使用人应遵守物业服务企业根据政府有关法律、法规和业主委员会委托制定的各项规章制度，并积极配合物业服务企业的各项管理工作.
第十七条 业主承担专有部分和自用设备的维修责任,费用自理。业主委托物业服务企业对其自用部位、自用设备进行维修养护时，应向物业服务企业支付相应费用。业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
第十八条 物业服务企业维修房屋共用部位、共用设施设备，各相邻方应积极支持配合，不得无理阻挠,因阻挠维修造成他人人身伤害或财产损失的,当事人应承担相应责任。人为造成房屋共用部位、共用设施设备或其他业主房屋、自用设备损坏，由造成损坏责任人负责修复或赔偿损失.
因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。
第十九条 物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益的，责任人应当及时应急维修;责任人不履行或者无法履行应急维修义务,且需进入物业内部应急维修的，物业服务企业可在公安机关或者居民委员会到场见证下具体实施,维修中发生的费用由责任人承担。
第二十条 因房屋自用部位和自用设备损坏、已经或可能危害毗邻物业，危害公共利益或有碍外观统一、市容观瞻时，按规定由业主单独或联合维修、养护的,业主应及时进行维修、养护。拒不进行维修、养护的，由业主委员会委托物业服务企业进行维修、养护，或由房产行政主管部门指定物业服务企业代为维修、养护，其费用由当事业主按规定承担或分摊。
第二十一条 业主应当按照政府有关规定和本规约的约定交纳专项维修资金。专项维修资金的账务由苏州工业园区国土房产局指定苏州工业园区房地产交易管理中心代管。专项维修资金使用和管理按照政府有关规定执行。业主在出售、转让、抵押或者馈赠其物业时，所交纳的专项维修资金继续用作物业的共用部位、共用设施设备的维修、更新。
第四章 业主的共同利益
第二十二条 为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业服务企业以下权利:
1、根据本规约制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
2、规劝、制止业主、物业使用人违反本规约和规章制度的行为;
第二十三条 物业服务企业应在物业管理区域内显著位置设置公告栏，用于张贴物业管理规章制度,以及应告知全体业主和物业使用人的通知、公告。
第二十四条 本物业管理区域内,物业服务收费采取包干制方式。业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。
物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础,涉及全体业主的共同利益，业主委员会应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。
第二十五条 利用物业共用部位、公共场地和共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主代表大会的同意后，按规定办理有关手续，并支付费用，获取的收益，归全体业主所有，所得收益作为物业维修更新费用、业委会办公活动经费后适当补贴物业服务费的方式处理.
使用本住宅区内有偿使用的室外车位和临时停车场所等共用设施设备、场地时,应按规定缴纳费用。
第二十六条 建筑物及其附属设施、物业共用部位、共用设施设备和相关场地的维修及更新符合下述情形之一的，经业主委员会书面同意后，由物业服务企业组织实施,费用按规定列支:
1、属规定的急修项目;
2、物业发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况;
3、经安全鉴定机构鉴定的危险房屋;
4、出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修房屋的情形；
5、物业维修和更新费用在2万元以下；
第二十七条 维修和更新建筑物及其附属设施、物业共用部位、共用设施设备和相关场地的费用分摊,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
第二十八条 业主或物业使用人对物业服务企业工作的批评、意见或建议，可直接向物业服务企业提出或由业主委员会提交业主(代表）大会讨论,监督物业服务企业履行物业服务合同。发生争议时可通过业主委员会协调解决。
第二十九条 加强安全防范意识,自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火、防盗工作，确保家庭财产和人身安全。
第五章 违约责任
第三十条 业主违反本规约关于物业的使用、维护和管理的约定,妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业服务企业可依据本规约向人民法院提起诉讼.
第三十一条 业主违反本规约关于业主共同利益的约定,导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业服务企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。
第三十二条 业主未按规定交付物业服务费的,业主委员会和物业服务企业应当督促其限期交付,业主逾期仍不交付的，物业服务企业从逾期之日起每日按应缴费用千分之三 加收滞纳金。业主委员会和物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费收交情况，并注明欠交费用的业主室号进行催讨；逾期三个月仍不交付的，物业服务企业可以向苏州市仲裁委员会申请仲裁或依法向人民法院起诉。
第三十三条 业主因违反本规约或不遵守业主代表大会、业主委员会的决定、决议，而造成其他业主或物业使用人人身伤害或财产损失的，当事人应承担相关责任。
第六章 附 则
第三十四条 本规约所称物业的专有部分，是指建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间：              
1、构造上的独立性，能够明确区分； 
2、具有利用上的独立性，可以排他使用； 
3、能够登记成为特定业主所有权的客体。 
规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为专有部分的组成部分。
第三十五条 本规约所称物业的共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部分，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本规约所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主和有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、监控安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第三十六条 本规约对本住宅区内的所有业主、物业使用人具有同等效力，业主、物业使用人更换时，本规约继续对新的业主、物业使用人有效.
第三十七条 本规约的内容如有与法律、法规、规章、政策的规定相抵触的，应当遵照法律、法规、规章、政策的规定执行.
第三十八条 本规约经年月日全体业主表决通过之日起生效.