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澳大利亚房地产现状分析
我做了一些关于澳洲房产现状的研究，简单的将一些主要信息总结一下，希望能给各位一个当今澳洲房产市场情况的大概印象.
首先，我想介绍一下现在主流的媒体和经济分析师对澳洲当今房地产市场的综合评价：
根据《经济学家》杂志近期的调查排名显示，以世界各国1975—2010年房产的售价租金比例来算，该杂志估计澳洲房产价值被高估了56％，其次是中国香港的54%，以及法国的48％.
一些观察人士认为,澳洲房产相比其他发达国家的房产价格水平、工资平均收入水平、租金收入水平来看,会有实质的降幅。但一些反对人士则认为澳洲房产是被有所高估，但并不会带来很明显的价格下降。
反对人士认为是一些其他因素导致澳洲房产被高估：（这些因素是澳洲特有的，从而导致澳洲房产比其他类似国家价值被高估了)：
· 宽松的信贷要求（甚至有可能贷到95％的比例，降低了购买门槛,但近期有所调整，要求变高一些了）
· 从2008年起的低银行利息（这样增大了消费者的借款能力）
· 政府限制对土地的供给出让（这样减少了土地供给)
· 税收体系有利于投资者和现有的业主。(鼓励投资的作用)
· 市场成品房的短缺（相比以往的年份，2009—2010年市场上的成品房供应有所减少）
· 高速的人口增长（是世界人均人口增长率的两倍，其中墨尔本地区平均每周约有1500名新增人口，不久的将来会超过悉尼成为澳洲人口最多的城市）
· 2008年起对海外投资人的投资规则变更（宽松的投资要求吸引海外投资人）
· 不被限制的房产推销展览会推销房产（房产传销，许多人开始炒房）
· 投机性的需求增大（很多人跟风，非理性购房）
以上这些因素的组合是导致了澳洲房产高价的澳洲特有因素。
调查报告和老百姓的反应:
根据2011年第七次年度《国际住房负担能力调查》显示，根据房产中间价除以人民年收入（此收入指个人的总收入，并不是个人可支配收入）水平的比例来算,澳洲的平均房产价格已经连续第二年排在全球最难负担排名的前列。
一下图表自上而下分别显示了:从1980年-2010年间(1）住宅房产价格趋势；(2）住宅房产价格/人均年收入的比例；（3）住宅贷款额/人均人均年收入的比例.
由此可见，相对于老百姓的人均收入水平而言， 澳洲的房产价格已经越来越难以负担.但此项调查只是单单从房产价格和个人总收入水平上比较，没有考虑到不同国家的个人可支配收入情况、税收优惠情况、金融体系信用制度、房产物业的规模、质量、产权期限等因素。
根据澳洲当地新闻报导， 由于持续上涨的房价、房租已经对老百姓的日常生活带来了很大的负面影响，澳洲最大的城市悉尼,也是澳洲物业平均价格最高的城市，人们自发组织了数千人的游行，给政府施加压力，要求政府采取适当的改善措施来限制房价上涨.
政府对海外投资规则的变动：
在2008年12月，澳洲政府为了增大住房供给，制定了有利于海外投资者投资房地产市场的政策，不限制暂住人口、学生购买二手房，不要求离境前出售房产，取消了30万澳币的投资限额要求。随后，澳洲房产市场中海外投资额度立即增长了30% 到204亿澳元，但是地产代理们很快发现，海外投资者们只是买下房产，并没有把它们出租出去或者流向市场,他们只是想等待他们手中房产升值以及澳元的升值从而从中套利.
所以在2010年四月，面临着越来越多的针对中国人大量买房闲置的抱怨和反对声,澳洲政府改变了海外投资政策，新的规则要求：
· 海外投资者要通过澳洲海外投资审查小组的审查通过之后才可以购买资产
· 海外投资人离开澳洲之前必须出售其名下的资产
· 若违背政府要求不出售房产会得到处罚，并且没收资产增值的收益
· 购买土地后必须在两年之内开始建设
有关官方机构对澳洲房产价值被高估的警告:
· 2003年世界货币基金组织（IMF)的《世界经济概要》警告：澳洲,英国,爱尔兰，和美国的房产泡沫可能会破裂爆发.
· 2008年四月,世界货币基金组织再次提出澳洲物业市场的价值被高估大约25%，一些其他分析师认为这是澳州特有的税收体系的原因。
· 2010年四月，《经济学人》杂志指出,基于房产的长期平均售租比例指数来看，澳洲的房产价格被高估了56.1%
· 美国投资战略大师及金融作家Edward Chancellor 认为澳洲正处在持续的房产泡沫中并且随时都有可能爆发，澳洲房产价值在近40年来第一次被高估了50％以上; 但澳大利亚联邦银行的高级经济分析师指出,澳大利亚没有像英国和美国那样高的失业率和他们那样少的债务偿还能力，并且澳洲持续快速的人口增长还会导致今后一些年的住房短缺的现象，而不是供大于求.
· 同样的，Goldman Sachs （GS）投资银行在2010年8月指出澳洲房产并没有在投机性的泡沫中，但会有最多不超过35％ 的价值高估，他们并且解释道投机性泡沫与时段性的价值高估之间存在着很大的不同。
· 2010年12月，MLC投资战略分析师观察到澳洲住房价值被很大程度的高估了，投资预期很不乐观。
· 2011年3月,摩根斯坦利全球战略分析师Gerard Minack说到，澳洲人愿意借更多的钱来买房并且相信房产总是增值的想法已经持续了20年了，这是房产泡沫的最典型的信号，并且指出房产价值被高估了30％—40％
近些年房产界发生的主要事件：
2004年澳洲产能委员会指出一些因素导致了房价的快速上涨，它们包括：整体公平的税收体系；信贷管理；较低的利率和规划等因素。
2008年10月，初次买房补助政策增大实施力度,给与买新房或者自主建设房产的消费者＄ 14000澳元的补助，并给与购买二手房的消费者$7000澳元的补助.
2008年12月,海外投资委员会放宽了海外人士例如学生购买房产的限制，海外短期居住人士可以更容易的购买二手房并且没有离境前强制出售的要求，对投资最高限额也没有硬性限制。
2009年10月，首次购房补助被取消，新南威尔士州城市未来研究中心负责人指出，这些补助在某种程度上提高了房价，导致一些房产泡沫.
2009年11月,首府城市平均房价攀升了10%，（在2009年间).墨尔本领衔，前十个月增长了14。9%,达到均价$481247澳元。
2009年12月,根据官方数据调查，房地产行业平均房价被高估了18%。
2010年1月,随着首次购房补贴被取消,代换申请减少了21。2%，首次购房者占据贷款申请的13。1％，但仅仅9个月之前，这个数字还是28.1%。
经济学人杂志指出澳洲房价已经远远超出了其潜在的收益，价值已经被高估了50％以上。
2010年三月，澳洲商业统计显示，截至到三月的近12个月中，澳洲房价飙升了20%， 这是澳州历史以来最快的纪录。
2010年四月,针对海外投资者购买房产的规则发生变动，取消了2008年12月制定的海外投资人的宽松投资规则，并要求临时居住者离境前出售房产.
2010年五月,澳洲未来税收体系调查组织开始针对澳洲房产价格提出许多政策性的建议，并且得到了澳洲政府的回应。
澳洲央行储蓄利率升至4.5％，主要的商业银行升至7。2％—7。5%之间。
2010年11月.央行再次加息0.25%至4.75%
2011年2月，在二月期间，新房贷款审批数量下降了5.6%，达到了十年内最低。
2011年3月,澳洲发生了购买者示威活动，要求降低房价。
2011年4月，数据显示在第一季度中，墨尔本的平均房价降低了$36000（6％），降到均价＄565000澳元.但是部分区域房价不降反升（例如交通便利且海外投资者较多的区域）。
2011年4月，维多利亚州(墨尔本地区）住房空置率再降,三居室租金暴涨四成。由于许多购房人群转入租房市场所导致。
以上是我对当今澳洲房产市场近些年的信息总结以及现状介绍,总体而言，我们不难看出澳洲房产市场比较其他经济体来说会有一定的价值高估，但只从资产未来预期收益价值来衡量房产的价值也许并不全面，澳洲特有的一些影响房产价值的因素也要考虑进去,并且这些因素的组合在很大程度上构成了对澳洲房产价格的支撑，从而导致了澳洲房产价格居高不下的现状。
我个人认为澳洲房产市场还是比较稳定的，虽然现在是整个房产市场处于调整期的萧条时期，房价小幅调整的同时，其中还是有很多的机会和潜力，部分地区的市场行情依然很好,租房市场的繁荣依然会间接的支持房产的价值。