云南省房地产估价师《理论与方法》：金融制度政策考试试卷.docx

云南省房地产估价师理论与方法：金融制度政策考试试卷本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题(共25题，每题2分,每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、市场趋势的分析方法中，_就是通过直接询问消费者在某一时期需求哪些商品及其数量来进行分析的方法。 A购买者意图调查法 B销售人员意见综合法 C专家意见法 D时间序列分析法 2、按照契税暂行条例，由承受人自转移合同签订之日起日內办理纳税申报手续，并在征收机关核定的期限内缴纳税款。 A：10 B：15 C:20 D：30 E：执行层的组织协调3、工程建设定额的特点中,反映了统一的意志和统一的要求. A：科学性 B：权威性 C：系统性 D：稳定性 E：执行层的组织协调 4、采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是”被迫转让前提”.该估价是因_的需要. A房地产作价入股 B法院强制拍卖 C房地产税收 D房地产征收补偿5、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为（). A12% B20 C24% D30 6、承包商收到竣工结算价款后，通常应在_内将竣工工程交付给开发商。 A半个月 B一个月 C一个半月 D二个月 7、某企业12月末部分资产和负债余额如下:现金和银行存款70万元,长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款 110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动资产比率是_. A40 B50% C200 D250% 8、不应计入收益性物业经营费用的是. A:抵押贷款利息 B：公共设施维修费 C：房产税 D:物业保险税 E:借款合同 9、某商品房售价为每平方米建筑面积4000元,买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积100，合同约定建筑面积97。该商品房的成交价格是. A：388000元 B：388640元 C：399640元 D:400000元 E:执行层的组织协调 10、某城市房地产交易中,卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6、3，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为_元/m2。 A2660 B2427 C2425 D229411、某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记；后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款_. A甲银行优先受偿 B按2家银行的债权数额大小确定受偿顺序 C乙银行优先受偿 D按2家银行的债权比例受偿 12、我国目前有关部门把公司或企业发行的债券统称为公司债券，并且明文规定,发行的主体仅限于我国境内的。 A：个人企业 B：合伙企业 C:集体所有制企业 D:全民所有制企业 E：执行层的组织协调 13、在房地产市场不景气的情况下,成本法的测算结果(在未考虑经济折旧的情况下）_市场法测算的结果。 A低于 B等于 C高于 D不等于14、甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为年.(2009年试题) A：38 B：40 C：68 D：70 E：房地产估价机构必须加盖公章 15、目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为名以上。 A：3 B：5 C:8 D：15 E：执行层的组织协调 16、关于预算的说法正确的是_. A预算与物业实际收支相等 B资本支出预算是最常用的预算 C长期预算的详细与准确度高于年度运营预算 D资本支出预算的目的就是要对每月应向准备基金存入多少资金做出科学合理的预计 17、三项预测值”分析方法是（）中的一种. A单因素敏感性分析方法 B多因素敏感性分析方法 C概率分析方法 D盈亏平衡分析方法 18、利用_，可以看出数据变化的发展过程和演变趋势，其实质是取各段内各点求平均值，且令其权数相等，而将以前的权数视为零. A移动平均法 B指数平滑法 C加权指数法 D移动平滑法 19、在酒店项目可行性研究阶段,用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资,属于()。 A单元估算法 B单位指标估算法 C概算指标法 D工程量近似匡算法 20、零售商业物业的出租,一般以出租面积计算,可出租面积包括_。 A外墙面积 B营业面积 C公用面积 D建筑面积 21、2010年3月，A市居民张某对其A市所住房屋进行了翻建，翻建后的房屋面积增加了12，张某应当申请。 A：房屋所有权初始登记 B：房屋所有权变更登记 C：房屋所有权转移登记 D:房屋更正登记 E:执行层的组织协调 22、房地产开发企业所得税主要是对企业年()征收的一种税。 A租售收入 B所得额 C扣除成本的销售收入 D营业额23、某市去年住宅的实际销售量为600万m2，预测销售量为400万m2，平滑指数为0。7，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是_万m2. A450 B570 C490 D540 24、某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2,则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2. A3000 B3277 C3295 D359925、用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图的是。 A：地形图 B：地籍图 C：宗地图 D:房产图 E：执行层的组织协调二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选,所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列关于抵押的说法不正确的是_。 A以具有土地使用年限的房地产抵押的,所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限 B以共有的房地产抵押时，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意 C预购商品房贷款抵押时，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证 D订立合同时,可以在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容 2、在各种市场方法调查中，网络联系方法的特点有. A：成本低 B:反馈快 C：能深入了解被访者情况 D:回收率高 E:能深度访谈3、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中,属于经济折旧的有_。 A功能落后 B功能缺乏 C环境污染 D交通拥挤 E正常使用的磨损 4、下列关于物业服务合同,说法正确的是。 A：物业服务合同属于我国合同分类中的委托合同 B：物业服务合同只可以发生在法人之间,不可发生在公民与法人之间 C：业主大会成立以后，一般要签订前期物业服务合同；业主大会成立以前，一般要签订物业服务合同 D：业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的前期物业服务合同一经签订,原房地产开发企业或公房出售单位与物业服务企业所签订的物业服务合同即自行失效 E：执行层的组织协调5、我国对外筹资成本通常是在利率的基础上加一定的百分点(或基点）。 A：纽约同业拆放 B:中国香港同业拆放 C：伦敦同业拆放 D：新加坡同业拆放 E：借款合同 6、单利计息与复利计息的区别在于(）。 A是否考虑资金的时间价值 B是否考虑本金的时间价值 C是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D采用名义利率还是实际利率 7、投资者决定是否投资时，主要考虑两个因素. A：资本边际效率 B：经营状况 C:社会状况 D：自然状况 E：利息率 8、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有。 A：农用地改为非农建设用地 B：在写字楼旁新建大型游乐场 C：住宅区道路禁止货车通行 D:在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路 E:常常遭受洪水威胁 9、是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象，要受政府的指导。 A:廉租住房 B：经济适用住房 C:商品住宅 D:福利住房 E：借款合同 10、普通股不能享有的权力是. A：参加股东大会的权利 B:参加表决的权利 C：总股控制的权利 D：股票转让权 E：执行层的组织协调11、下列关于中华人民共和国物权法确定的不动产登记制度,表述正确的是。 A：凡不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记,一律不发生效力 B：不动产登记由不动产所在地的登记机构办理 C：依法属于国家所有的自然资源,所有权必须登记 D：在对土地、荒山、滩涂、草原、水面等国有自然资源进行依法转让时,必须要进行转让或者变更登记 E:权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记 12、下列房地产中，不得抵押的有.（2008年试题) A：集体所有的土地使用权 B:村办企业厂房 C：列入城市房屋拆迁范围的房屋 D:宅基地 E:已经设定抵押权的房地产 13、下列表述不符合房地产广告要求的是_。 A房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有权或者使用权的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间 B房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当 C房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明 D房地产广告中可以利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果14、导致某种房地产需求量变化的主要因素有很多，以下说法欠妥的是_。 A该种房地产的价格水平 B其他物品的价格水平 C消费者的收入水平 D消费者对未来的预期 15、对同一宗房地产而言，_。 A房地价格=土地价格+建筑物价格建筑物的折旧 B建筑物价格=房地价格-土地价格 C土地价格=房地价格建筑物价格建筑物的折旧 D房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物的折旧 16、下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有（）。 A标准厂房 B房地产开发用地 C行政办公楼 D写字楼 E在建工程 17、居住区按居住户数或人数规模，分为三级. A：居住楼 B：居住小区 C：居住组团 D：居住区 E：独立式组团 18、在求取土地的重新构建价格时，通常是假设土地上的建筑物并不存在,再采用（）等方法求取其重新取得价格或重新开发成本。 A比较法 B成本法 C基准地价修正法 D标定地价修正法 E假设开发法 19、房地产交易双方在合同完成后_天内，持有关证件向所在地房地产管理部门提出申请和申报成交价格. A120 B90 C60 D30 20、我国房地产的法律法规体系中，房地产法律主要有. A：中华人民共和国城市房地产管理法 B:中华人民共和国土地管理法 C：中华人民共和国土地管理法实施条例 D:中华人民共和国城乡规划法 E:中华人民共和国物业管理条例 21、按投资计算基础的不同，现金流量表分为. A：全部投资现金流量表 B：部分投资现金流量表 C：资本金现金流量表 D:借贷现金流量表 E:投资者各方现会流量表 22、下列属于土地使用管制的事项有【2006年考题】 A:建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通 B：取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施 C：某宗土地使用中,要求容积率为20 D：甲乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路 E：某宗土地只能用于商业房地产开发23、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减,房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10%，则该房地产的价值接近于（)万元。 A2360 B2500 C2722 D2845 24、下列关于保险分类的叙述有误的一项是. A：以保险基金来源的不同划分，可分为商业保险、社会保险与政策保险 B：以被保险标的的不同性质为标准,可将商业保险分为财产保险与人寿保险 C：以保险的实施形式划分，可将保险分为自愿保险与强制保险 D：以保险人承保危险的数量为标准,可将保险分为单一危险保险与综合危险保险 E：执行层的组织协调25、从房地产投资的角度说，风险是指_。 A房地产投资结果的好坏程度 B获取预期投资收益的可能性大小 C房地产投资项目激烈竞争程度 D房地产开发程度