物业项目经理考试题库A卷.doc

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知识技能大赛试卷
经理组 （A） 项目： 姓名:
一、 选择题（每题1分，共40分)
1、重大秩序维护人员执勤方案和应急预案须经( C ）批准后，方可实施。
A、县(市）级公安机关 B、设区的市级公安机关
C、上级主管部门 D、上级秩序维护人员公司
2、秩序维护人员对执勤区域内发生的不法侵害行为应 （ A ）。
A、及时制止 B、立即报告公安机关
C、立即报告秩序维护人员公司 D、请求周围群众予以协助
3、下列属于门卫工作职责是（ A ）
A、制止在门卫区发生摆设摊点，保证大门口正常通行秩序
B、负责督促检查内务卫生和环境卫生。
C、负责组织班长的政治学习、业务学习。
4、秩序维护人员班队长应定期检查灭火器，重量减少( C )以上的，应补充气
A、2/10 B、5/10 C、1/10 D、4/10
5、手提灭火器到达火场时，距离燃烧处约（ A ）米左右停止
A、5—6 B、4—5 C、3-4 D、6—7
6、监控室内外卫生必须保持清洁,每( D ）清洗一次显视屏
A、一周 B、三周 C、一个月 D、两周
7、监控设备的电源线路应（ A ）检查一次
A、每周 B、两周 C、三周
8、火灾蔓延的三种方式是（ A )
A、热传导 热对流 热辐射 B、可燃物 火源 助燃物 C、隔离法 窒息法 冷却法
9、防火安全制度中，每位员工都要做到“三懂三会"，其中“三会”是（ A ）
A、会报警，会使用灭火器，会扑救初起火灾
B、会报警，会预防火灾，会使用灭火器
C、懂火灾的危害性，会使用灭火器，会扑救初起火灾
10、在扑救容器内的可燃液体火灾时,要注意（ A ），以防增加扑救难度。
A、不能直接对着液面喷射 B、能直接对着液面喷射 C、无一定位置
11、检查火灾报警系统的功能,应进行（ A )
A、月检 B、季检 C、半年检 D、年检
12、检查所有转换开关应进行( C ）
A、月检 B、季检 C、半年检 D、年检
13、扑灭初期火灾的最有利时机是：起火后（ A ）分钟
A、5—7 B、3-5 C、6—8
14、 关于秩序维护人员服务内容，下列说法正确的是（ A ）。
A、提供人身、财产、信息等安全防范服务
B、提供人身、财产、信息等治安防范服务
C、提供人身、财产、社会治安秩序等安全防范服务
D、提供人身保护、财产保障、信息安全等方面的服务
15、 曾经被收容教育、强制隔离戒毒、劳动教养或者( C )次以上行政拘留不得担任秩序维护人员。
A、1 B、2 C、3 D、4
16、 关于秩序维护人员履行查验与登记的职责，下列说法错误的是（ C ）。
A、秩序维护人员可以查验出入人员证件
B、秩序维护人员可以对出入服务区域的车辆进行登记
C、秩序维护人员不能查验本单位人员的证件
D、必要时，秩序维护人员可以登记单位内部车辆的出入情况
17、 出入口守卫工作的特点之一是（ A ）。
A、位置独立 B、位置复杂 C、位置特殊 D、流动服务
18、因施工原因造成的质量问题，应由( B ）负责。
A、建设单位 B、施工单位 C、物业管理企业 D、政府主管部门
19、全国城市物业管理示范小区达标考评标准规定，物业服务费用收缴率达( D ）以上。
A、80％ B、90％ C、95％ D、98％
20、前期物业服务合同由（ C )与物业管理企业所签订。
A、物业建设单位或社区委员会　　　　 B、业主大会或业主委员会
C、物业建设单位 　　　　　 D、物业建设单位或居委会
21、房屋结构整体化、配套设施系统化、产权结构多元化、物业种类多样化是（ A ）类型物业的主要特点。
A、住宅小区 B、写字楼 　C、医院 D、学校 E、车站、机场、码头
22、物业管理企业在居住小区的装修管理中,应根据建设部的( D ）制定本小区的装修管理规定.
A、《城市异产毗连房屋管理规定》 B、《城市新建住宅小区管理办法》
C、《城市房屋修缮管理规定》 D、《住宅室内装饰装修管理办法》
23、物业管理的智能化将促使物业管理由简单维护型、劳动密集型向（ D )转变，从而进一步提升物业管理专业化水平.
A、科技维护型　　 B、知识密集型　 C、技能复杂型　　　 D、（A与B）
24、能源保障是（ D ）物业的管理重点和难点之一。
A、住宅小区 B、写字楼 C、商业 D、工业区
25、下列不属于住宅小区物业管理重点和难点的是（ C ）.
A、前期管理 B、装修管理 C、租赁管理 D、解决收费难问题
26、新建房屋建设工程的保修期,自（ D ）之日起计算。
A、业主搬入 B、业主入住 C、竣工验收 D、竣工验收合格
27、房屋建设的地基基础工程和主体结构工程的最低保修期为（ D ）。
A、一年 B、三年 C、五年 D、设计文件规定的该工程的合理使用年限
28、屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏的最低保修期为（ D ）。
A、一年 B、二年 C、三年 D、五年
29、电气管线、给排水管道,设备安装和装修工程的最低保修期为( C )。
A、半年 B、一年 C、二年 D、三年
30、住宅室内装饰装修活动,未经（ D ），禁止变动建筑主体和承重结构。
A、建设单位批准 B、物业管理企业批准 C、政府部门批准
D、原设计单位或相应资质等级的设计单位提出设计方案
31、已办理交付手续但未使用的物业，物业管理费按(D）来交纳。
A70％ B80％ C90％ D100%，
32、住宅水费于每月( ）抄表
A 1—5 B 10—13 C 13-15 D 20—25
33、甲是乙公司依法设立的分公司。下列表述中，符合公司法律制度规定的是（ D)
A、甲应有自已的营业执照,以自已的名义进行营业活动，并独立承担民事责任。
B、甲应有独立的法人资格，以自已的名义进行营业活动，并独立承担民事责任。
C、甲应有自已的营业执照,可以没有独立的财产,但独立承担民事责任.
D、甲应有自已的营业执照,并以自已的名义进行营业活动，但不独立承担民事责任。
分析：分公司没有独立的公司名称、公司章程，没有独立的财产,不具有法人资格,但可领取营业执照，而非企业法人营业执照，以自已的名义进行经营活动,其民事责任由总公司承担。
34、反映企业财务状况的会计要素是(B)
A、收入 B、负债 C、成本 D、利润
35、会计核算中产生权责发生制和收付实现制两种记帐基础的前提是（D）
A、会计主体 B、持续经营 C、货币计量 D、会计分期
36、登记帐簿的直接依据是(C）
A、经济业务 B、原始凭证 C、记帐凭证 D、会计报表
37、根据劳动合同法律制度的规定，除文艺、体育、特种工艺单位以外，订立劳动合同的劳动者需年满(B）周岁， 有劳动权利能力和行为能力。
A、 14 B 、16 C、18 D、20
38、根据劳动合同法律制度的规定，用人单位与劳动者建立劳动关系的起算日期是（A)
A、用工之日起 B、劳动合同订立之日起 C、试用期满之日起
D、自用工之日起1个月后
39、根据劳动合同法律制度的规定,用人单位与劳动者建立劳动关系,末同时订立书面劳动合同的，应当自用工之日起（A)内订立书面劳动合同.
A、1个月 B、3个月 C、6个月 D、1年
40、票据的出票日期为2011年3月15日 ,其规范写法是（B)
A、贰零壹壹年零叁月壹拾伍日 /B、贰零壹壹年叁月壹拾伍日
C、贰零壹壹年零叁用拾伍日 D、贰零壹壹年叁月拾伍日
分析:1、月为壹、贰和壹拾的，日为壹至玖和壹拾、贰拾、叁拾的，应在其前加“零”2、、日为拾壹至拾玖的，应在其前加“壹”
二、多选题（20分，每题2分，注：全部答对，可得分)
1、对白蚁的防治主要有几类方法( B、C、D ).
A、烟熏法 B、药品物灭治法 C、挖巢法 D、诱杀法
2、物业管理综合服务包括公共服务中的环境卫生管理、绿化管理（ A、B、C ）和专项、特约服务。
A、治安管理 B、消防管理 C、车辆道路管理 D、装修工程管理
3、遇有聚众闹事的问题的主要处理方法是(A、B、C、D、E）。
　　A。控制、稳住领头者 B。疏散围观者 C.迅速报告有关部门及公安机关,平息事件
　　D.协助客户单位处理问题 E.防止事态扩大
4、紧急法律事件包括（A、B、C）。
　　A。诉讼及仲裁案件       B。知识产权保护       C.重大客户投诉       D.热点投诉6、设备维护管理主要包括（AB）。
A。故障性维修 B。预见性维护 C。运行经营 D。设备更新
5、安全类突发事件按照性质分类可分为(B、C、D、E）突发事件。
　　A、刑事类       B、治安类       C、交通类       D、消防类       E、其他类
6、电梯总体结构上由（CD）组成。
A。轿箱结构 B.控制系统 C.机械部分 D.电气部分
7、下面属于常见照明装置故障的是（ACD）.
A.短路 B。接地 C。断路 D。漏电
8、物业的接管验收，不仅包括（ A B C ）而且还包括道路、场地和环境绿化等.
A、主体建筑 B、附属设备 C、配套设施 D、共有部位
A、管理观念是为业主服务 B、管理手段是行政手段 C、管理行为是企业行为
D、管理费用来自财政补贴 E、管理性质是有偿服务
9、物业管理承担（ A C D ）的修缮责任。
A、房屋建筑共享部位 B、业主自用部位，自用设备
C、共享设施设备 D、物业规划红线内的市政公用设施设备
10、IS09000质量体系结构中的三个规范是（ A、B、C ）。
A、服务规范 B、服务提供规范 C、质量控制规范 D、行为规范
三、简答题（每题5分,共20分）
1、业主在物业管理中，应履行哪些义务？(至少写5项，每项1分）
答：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;（五)按时交纳物业服务费用；(六）法律、法规规定的其他义务。
2、住宅小区公共性物业管理费具体由哪几项构成? (至少写5项，每项1分）
答: （1)管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费(2)公共设施、设备日常运行、维修和保养费    (3）绿化管理费  （4)清洁卫生费 （5）保安费（6）办公费(7)物业管理企业固定资产折旧费(8）法定税费（9)保险费
3、物业服务企业处理业主投诉的一般程序?(5分)
解题：分为5小项，答全括号内字样得1分，意思答对了得0。5分
答：处理业主投诉的一般程序为：
1、 记录投诉内容(记录）
2、 判定投诉性质，调查分析投诉原因（分析）
3、 确定处理责任人,提出解决投诉方案（处理问题）
4、 答复业主、回访（回访业主)
5、 总结评论、并制定相应的工作规程，确保类拟事件不再发生（总结、整改）
4、从物业经理的角度,简述大厦发生火灾的应急程序？
解题：（5分）分为5小项，答全括号内字样得1分,意思答对了得0。5分
答:火灾确认、报火警119、报告相关领导：具体为：
（1、 报火警119,讲明火灾单位地点、火情大小、燃烧物质、着火楼层、联系人及电话号码等情况,并做好火警过程相关记录；
（2、 指派专人到交通路口设路障，避免其它车辆占用道路，引导消防援救车辆及消防人员进入火灾现场扑救火灾；
（3、 消防监控中心立即通知电房关闭相应楼层总电源；
（4、 发现人应迅速报告相关领导(发现火灾、报火警、报告)
2、 组织人员灭火：利用各楼层的消防器材，如干粉、泡沫灭火器或水枪扑灭初期火灾是积极的逃生方法。（自救、救火、扑救、灭火）
3、 组织人员疏散：疏散人员时应走消防通道,严禁使用电梯；
（1、 当房间内起火，且门已被火封锁，室内人员不能顺利疏散时，可另寻其它通道。
（2、 当着火层的走廊、搂梯被烟火封锁时,被困人员要尽量靠近当街窗口或阳台等容易被人看到的地方，向救援人员发出求救信号,如呼唤，向楼下抛掷一些小物品，用手电筒往下照等，以便让救援人员及时发现，采取救援措施。
（3、 在充满烟雾的房间和走廊内时，由于烟和热气上升的道理，在离地板近的地方,烟雾相对少一点，呼吸可少吸些烟.逃离时最好弯腰使头部尽量接近地板，必要时应匍匐前进。
（4、 如果处于楼层较低（三层以下)的被困位置,当人势危及生命又无其它方法可自救时，可将室内席梦思，被子等软物抛到楼底，人从窗口跳至软物上逃生(疏散)
4、 组织人员对火灾现场控制，控制无关人员进入现场.(控制、保护现场）
5、 服务中心安排人员协助有关部门查明原因、查明损失并做好安置工作；服务中心主管消防工作的人员做好事故详细记录,并写出书面报告报上级主管部门。（分析、总结）
四、案例题(每题10分,共20分）
案例分析题1
某高楼业主李某深夜回来时，在小区中被不法分子袭击受伤。李某以物业公司未尽职责、安防人员不合格、小区不安全为由,将物业公司告上法庭,要求物业公司赔偿108605元。物业公司辩称，物业公司保安员的责任只是配合公安机关的安全防范活动,而不负有保证每个业主人身安全的义务。并且物业公司已按合同配置了24个保安.案发时，当岗、巡逻的人员都未脱岗,也未发现陌生人进入大厦，因此不同意李某请求。
问题：1、业主在小区中遭受不法侵害，物业公司是否必须承担民事责任。
      2、物业公司应依据什么来对业主的人身、财产安全承担责任?
      3、物业公司是否应进行赔偿？
      4、物业公司应从本案中吸取什么教训？

答：1、业主在小区中遭受不法侵害，不能认定物业公司就一定要承担民事责任，这需要作具体的分析。物业公司虽有安全防范的义务，但物业公司并不能根治和完全杜绝治安案件。假如物业公司已按合同的约定设置了门岗及安全防范人员，同时也实施了24小时安全防范值班,并有证据证明自己在管理上不存在过失，则不应当承担民事责任。
2、物业公司主要依据物业服务合同中的约定来对业主的人身财产安全承担责任。因此在签订合同时，物业公司一定要明确物业公司与业主之间是什么关系，是保安还是保管、保险、保镖关系。如果只是保安关系，那么保安的范围，保安的责任及义务是什么？都必须具体明确,这样才可以避免合同界定不明确的纠纷。
3、按罪责自负原则，业主的损失应由犯罪分子赔偿。假如物业公司有违反合同约定的违约责任,则物业公司应按合同约定承担相应的管理责任赔偿。
4、物业公司应吸取的教训有：
(1）认真仔细的起草签订合同，对保安事项、责任、义务要有明确的约定。
(2)严格按照合同约定履行保安职责、义务，尽量避免在保安事务上出现过失。
（3）虽然物业公司不能确保公共场所内业主的人身和财产安全，但物业公司还是应提高安全防范意识，加强安全防范管理，尽力避免小区中的治安伤害事故的发生.
2、居住在枫林豪景小区l号楼二层的5户居民在自家窗户上安装了护栏，原因是小区内一层住户窗户均装有护栏，致使3号楼和6号楼二层的三家住户最近发生被盗事件,这5户居民认为应增加必要的安全防范设施.该小区的物业管理公司得知后立刻要求这5户居民自行拆除，理由是枫林豪景小区业主委员会与该物业管理公司签订了《物业服务合同》,合同中规定，居民不得擅自改变房屋建筑及设施设备的结构、外貌、设计用途、功能布局等。该5户居民承认安装护栏的事实,但是拒不拆除.请问：面对这种情况，物业管理公司应该怎么办？
答案要点：
物业管理公司应该采取以下措施：
①向这5户居民说明情况，要求居民遵守物业服务合同的条款，说明违反合同应当承担的责任.通过多次反复耐心的说服教育，争取让居民主动拆除护栏.
②可以请业主委员会出面，对这5户居民进行说服教育，劝他们拆除护栏。
③同时，物业管理公司应加强和完善安全管理，选用必要的现代化手段和设施,并加强巡逻的力度，严格出入人员和车辆的检查,避免再次发生盗窃案件。
④如果经过认真耐心的说服教育，5户居民仍不同意拆除护栏，物业管理公司可以向这5户居民发出律师函，指出违反合同的后果,说明物业管理公司即将采取法律手段保证合同的履行。
⑤在采取以上措施仍不奏效的情况下，物业管理公司可以依据《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》以及双方签定的物业服务合同向被告所在地的基层法院起诉，要求法院按照《物业服务合同》的约定,判决这5户居民承担违约责任，将护栏拆除，恢复原状。
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