物业合同补充协议.doc

合同补充协议
甲方： （以下简称甲方）
乙方： (以下简称乙方）
一、本协议中的所有术语，除非另有说明，否则其定义与双方于 年 月 日签订的 《 合同/协议》(下称“原协议"）中的定义相同 。
二、鉴于:甲方和乙方于 年 月 日共同签署了《 大华虎城—商务中心租户手册 合同/协议 》，双方本着互利互惠的原则，经友好协商，就《原协议》中未尽事项特订立以下补充协议.
第一条 双方的权利和义务
一、 甲方的权利和义务
1、 保障乙方所租大楼供电稳定、供水充足、供气安全。
2、 对商务中心除乙方所租大楼区域的其他公共区域卫生、绿化、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。
3、 乙方在大楼内进行施工改建工作，应符合国家相关法律法规，甲方为乙方为乙方提供符合自身管理需要的服务.
4、 在乙方入住所租大楼前将注意事项书面通知乙方.
二、 乙方的权利和义务
1、 监督甲方的物业管理行为，就物业管理问题向甲方提出意见和建议；
2、 遵守物业的《租户手册》和其它物业规定.
3、 承租大楼二次消防设计经过消防确认后,乙方按设计方案为依据装修施工。
4、 甲方的物业服务如有过错造成造成乙方损失的,经双方协商确认，予以相应赔偿;如协商不成，可由具有评定资格的第三方进行评估，双方确认后，予以相应赔偿.
第二条 物业管理服务内容
合同内容补充部分：
一、 甲方对房屋开发商产权设施设备的维护和管理
【电梯】
l 载人电梯正常运行，其他设备按需求正常运行。
l 保证24小时有乙方维修人员值班,遇电梯困人事件保证30分钟内救出被困人员.
l 执行15日定期保养和每年年检保养制度，并有记录，把有序的维保落到实处，杜绝无序抢修现象。
l 所有电梯都取得劳动局颁发的安全使用证和合格的检验报告后方可运行。
[质量标准]
曳引机
a. 主机运行正常,速度平稳可靠；
b。 冷却风机正常、有效；
c. 减速和润滑良好，油位正常;
d。 制动器完好、可靠。
轿厢
a. 内部按钮齐全完好,信号登记有效；
a. 照明完好，通风机运转平稳，无异常声；
a。 手动、自动操作运行正常；
a。 应急对讲完好可靠；
b. 超载报警正确可靠；
c。 轿门开闭平稳，时间适中；
d. 轿厢长、短行程的平层精度符合要求.
安全系统
a. 安全钳齐全 ,性能灵活可靠；
a。 限速开关可靠，动作灵敏；
b. 各安全开关齐全、性能可靠、有效；
c. 各厅门及轿门安全连锁开关齐全，性能可靠、有效；
d。 急停开关完好，性能可靠有效；
e。 检修及运行状态正常。
导轨导靴
a. 连接点平滑，固定螺栓无松动，导轨不走位；
a。 运行时靴衬与导轨无异常声，滑动平稳；
b。 导轨润滑良好,油杯、油毡等齐全；
c。 各导轨表面无重大锈蚀.
供电系统
a。 每台梯专用一只控制箱，电气规范符合要求；
a. 应急备用电源能自动切换；
b. 动力电与照明电，控制电与信号电不得混用；
c。 发电机运行平稳，无异常声；
d. 轿顶、井道照明齐全良好；
e。 电梯控制和内接线符合要求,无临时跳线；
f。 接地保护符合要求.
底坑
a。 无积水、渗漏、线路受潮；
a. 照明、插座齐全完好；
b. 急停检修开关有效；
c。 缓冲器正常、符合规定要求。
机房设施
a. 手动松闸扳手、手动轮齐全；
b. 机房空调完好，运行正常；
c。 监视设备完好，运行正常。
【空调】
保障属于开发商产权及维护范围内空调设备24小时正常运行；
对空调进行每月巡查,每年换季期间维保二次；
空调各类控制系统、传感器每月控制保养，有记录；
［质量标准]
a. 空调运行主要参数(冷媒压力、内机出风口稳定等）符合出厂要求;
b. 管道上各类阀门、接头、压力表、电磁阀等齐全有效、无泄漏；
c. 各类外机运行平稳，无震动,无异常声，无压缩机啸叫现象;
d. 电器控制箱中各类器件齐全、开关使用正常可靠；
e. 空调外机、控制柜、开关接地装置、外壳罩安全可靠，无缺损；
f. 内机控制开关面板使用灵敏；
g. 空调铜管保温层防护完好、无滴水、无破损;
h. 空调外机电力控制柜门锁完好、控制柜内无灰尘；
i. 空调内机运行正常无故障、无破损；
j. 空调管道无泄漏、无爆裂;
二、 甲方对商务中心公共区域绿化养护
绿地内清洁、整齐。无明显病虫危害，无药害.
根据实际情况制定养护、补种计划，并按期实施。
绿化养护、水景等景观开放的服务及标准
a。l绿化存活率达到98％以上；
b.l残枝断叶控制率98%；
c。l水面洁净度合格率95％；
d。l水景水面无明显漂浮物；
e。l雕塑小品完好洁净率100%；
f。l有专业人员实施绿化养护管理；
g.l及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物；
h。l花卉、绿篱、树木根据品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果；
i。l 定期组织浇灌、施肥和松土，灭虫、做好防涝、防冻工作。
三、 甲方服务受理和报修接待
1、 服务受理、报修接待的服务及标准
l 全年365天24小时接受乙方要求甲方维修服务的信息，接待人员应以规范、礼貌、文明的语言,亲切、热情的语气接听乙方的报修电话。
l 对急修项目，准确分类、认真记录，按规定程序发送派单信息给相关区域的甲方维修人员，并应确认该甲方维修任务已有人接单.
l 对预约维修项目，甲方与乙方预约时间,在约定时间甲方维修人员准时上门进行维修服务。
2、 投诉处理的服务及标准
l 公司服务质量投诉电话：24小时开通，24小时内给予回复.
l 有效投诉处理率100％。
l 投诉人签字满意率98%以上.
l 乙方对甲方维修服务有检查监督权及甲方维修质量验收权，发现甲方维修服务存在问题有权及时指出,如乙方与甲方维修人员无法达成共识，可以投诉。
l 投诉接待人员应认真、,及时登记投诉要点,经过调查、处理，尽快给乙方一个满意的答复。过程作详细的记录,对重大投诉应及时向有关领导汇报。
四、 甲方对开发商所有权的消防系统管理
消防系统24小时正常运行；
对消防系统进行每月巡查，每年维保二次，每年进行消防设备年检;
消防系统各类控制系统、供水系统、传感器每月控制保养，有记录；
l 消火栓泵
a。 消火泵（流量、扬程等主要参数）符合出厂要求；
b。 管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效，无泄漏、阀门启闭灵活；
c。 消火泵运行平稳、无振动，润滑良好、无咬泵现象；
d。 电气控制和各元件齐全,正常可靠,性能完好;
e。 水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损；
f. 管道设备等无锈蚀、无渗漏。
l 增压泵
a. 增压泵运转平稳,各项运行参数符合出厂标准。
l 消火栓及配套设施
a。 各层消火栓箱及附件齐全完好；
b。 启动报警按钮完好、性能可靠；
c. 各层消火栓出水压力符合要求；
d. 消防接合器齐全、有效，无泄漏；
e. 户外立式消火栓齐全有效，开启灵活;
f。 消防进水环网畅通,阀门便于操作，并有明显标记.
l 喷淋泵
a. 喷淋泵（流量、扬程等主要参数)符合出厂要求;
b. 管道附件齐全有效、各阀门启用灵活;
c。 喷淋泵运行平稳、润滑良好,无咬泵现象；
d。 电气控制和器件齐全、正常可靠,性能完好;
e。 泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损；
f. 管道设备等无锈蚀，无渗漏。
l 喷淋头及管道
a。 不同规格的喷头不得相互代用;
b。 喷头规格、安装数量与竣工资料相符；
c。 喷头、管道无渗漏、锈蚀;
d。 管道内水压恒定，器件齐全、正确。
l 消防送风排烟设备
a. 各防火阀门自动、手动开闭灵活有效；
b. 各送风口完好、无堵塞、结灰；
c. 送、排风机（风量、动压等参数)符合出厂要求;
d。 送、排风机运转平稳，润滑良好；
e。 各风机控制器电气元件齐全有效，性能可靠；
f. 风机设备接地保护、防护罩安全、有效。
l 消防报警
a. 消火栓泵运转应与报警联动；
b. 喷淋泵运转应与报警联动；
c. 报警装置应可靠、正常,堵绝误报。
l 烟、温感监视屏
a. 各烟、温感探头完好，感应正确;
b. 探头显示屏完好，记录、提示、打印正确可靠；
c。 备用电源完好，切换迅速有效；
l 其他消防设施
a。 机房、设备灭火器按规定应配备到位；
b。 车库、仓库应配备的灭火器材到位。
五、 甲方对共有设施日常维修项目的服务标准
公共设备、设施包括：路灯、楼道灯等完好率达到98％以上;
l 房屋建筑完好率达到98%以上；
l 道路、停车场完好率达到98%以上；
l 设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象
1、急修项目的服务及标准
禁止在未提前通知情况下发生断电、断水事故，非甲方原因除外。
l 急修项目15分钟响应，甲方4小时内维修解决。
l 甲方维修及时率达到100%;
l 甲方维修质量合格率达到98％以上;
l 实行甲方维修服务回访制度,回访率达到100%；
l 对一般急修项目，甲方应在当天维修完毕，因故不能修复的（如：特殊工艺要求、特殊材料采购等原因），应书面告知乙方,请求再次预约上门甲方维修；
l 对维修项目，牵涉到公共部位、设施及可能影响乙方工作、休息的甲方维修项目,应在预约作业日期前一日通知乙方,确保预约甲方维修不误时；
l 甲方维修人员接到报修信息后，如上门甲方维修服务时乙方不在，应留《请求再次预约上门甲方维修（服务）通知单》，示意乙方另约上门的日期、时间.
l 对供水、供电、消防、监控等重要设备的甲方维修项目，应尽可能缩短甲方维修时间，努力减少对乙方生活及安全的影响。对乙方影响较多的甲方维修项目,甲方应事先发布维修通告(紧急抢修项目可在事后说明）,说明甲方维修作业可能对乙方造成的影响，请乙方有所准备，取得乙方的谅解和支持。
2、一般维修项目的服务及标准
l 报修项目30分钟内到现场，甲方维修项目8小时内修复
l 对一般预约甲方维修项目，甲方维修人员应约时不误，准时到达乙方报修现场，一天内甲方维修完毕，逢节、假日不顺延
l 甲方维修人员接到报修信息后,如上门甲方维修服务时乙方不在，应留《请求再次预约上门甲方维修（服务）通知单》，示意乙方另约上门甲方维修(服务）的日期、时间。
l 水、电急修项目24小时内回访;
l 有较大危险性的甲方维修项目（如：室内屋顶粉刷层大面积剥落，供水管道 爆裂等）24小时内回访。
l 房屋渗漏水甲方维修项目，应在甲方维修完工第一个雨天后回访。
l 一般预约甲方维修项目应在甲方维修完工后三天内进行回访.
l 由甲方物业值班人员进行电话回访。
l 在回访中发现存在甲方维修质量问题，应及时预约整改；发现存在服务态度及在报修后预定时间内未到达现场等问题,应责成有关甲方维修人员登门道歉.
六、 甲方对商务中心公共秩序维护
l 管理区域的实行全天24小时保安服务.
l 保安人员应按公司规定统一着装、佩带胸牌、值岗前应列队整装、仪表仪容整洁端庄；值岗时应佩带通讯、警械装备、精神饱满、微笑服务。不准吸烟、闲聊、阅读书报、做与保安服务无关的事.
l 值岗时与甲方、访客交谈应使用文明、规范用语,不得使用“命令"、“要求"类用语及禁忌语.
l 为保障乙方、访客的人身、财产及商务中心的安全，保安人员应认真值守,应尽到善良管理人的注意义务。对突发事件应按各类应急预案迅速作出反应，果断作出适当处置，即时报告上级，并做好记录。
l 门岗保安人员应不准拾荒、小摊贩、推销人员及其他闲杂人员进入甲方管理区域。
l 对装修民工出入广场严格验证,对装修民工携带工具出广场，应查验由管理处签发的出门证,对携带大宗材料及贵重物品出门，应查验由甲方签证的、由管理处签发的出门证，并做好相应记录。
l 管理区域内实行全年365天24小时全天候保安巡视服务，对乙方所租大楼地面外围区域重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。
l 为防盗、防火、防灾和维持管理区域的公共秩序，按不同方案的巡视路线，确保每小时巡遍全部公共区域。
l 严密巡查公共区域的保安防范动态、道路畅通及车辆停放状况、各类标识、消防设备、设施完好状况、公共区域的环境卫生状况及巡逻到位仪（点）的签到。夜间巡视，应佩带警棍、应急电筒，保持高度警惕性，并加强自我保护意识。并对路灯的损坏情况做好记录,及时报修。
l 为应对突发事件，应制定相应的应急预案并定期演习（每年1~2次）。
l 管理区域内监控系统全天24小时开通运行，并实行24小时不间断轮岗监控值班服务，严密监视出入口探头监控屏；通过报警系统全面监视管理区域内的安全动态,发现疑问应立即定点监控录像，并对可疑情况作跟踪监视及同步录像,做好监视记录；当值人员应对监控的私密性内容及现场记严格保密,不得泄漏，未经管理处经理许可，不得擅自放像、切换监控录像资料。
l 监控录像保存两个月,循环使用。
l 做好监控室内务及清洁卫生工作。
l 监控室内无关人员不得进入，有关人员进入都应做好详细记录.
七、 甲方对商务中心公共道路交通管理服务
l 对进出商务中心的车辆实施自动识别系统管理，确保车辆进出井然有序;
l 确保道路车辆行驶畅通、安全。
l 商务中心出入口及行车主干道地面用油漆划出交通指引标志，指明行车方向。
l 确保管理区域内无违规停车现象。
l 道路路面保持整洁、无损、通畅。
l 标识清晰、醒目、完整.
l 对进入管理区域内的特种车辆应予以引导,并指挥车辆按规定车位停车.
l 广场行车道减速条标志明显，警示车辆减速缓行.
l 阻止大型车辆进入管理区域(特种车辆和搬场车辆除外）。
八、 甲方对商务中心公共区域保洁服务标准
l 清洁管理无盲点;
l 管理服务范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清；
l 合理调整果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次；
l 保洁人员应统一着装,佩带胸牌、仪容仪表整洁端庄；
l 为乙方、访客提供除乙方租赁大楼以外的区域保洁，保持整洁；
l 操作规范化、管理科学化；
l 适时、及时、准时进行保洁服务，包括虫害灭杀；
l 爱护物业各项设施及财物；
l 及时处理垃圾、废弃物分类按指定地点安放；
l 节约用电、用水；
l 遵守安全条例和操作程序；
l 作业时使用的材料和清洁剂不应对建筑物材质造成损害，维护建筑物原貌；
l 文明、有序作业，最大限度地减少对周围环境和甲方生活、工作的影响。
a。 探头镜头干净无积灰、浮尘。 每周1次保洁
b. 地下室、地下车库
l 目视地面无垃圾杂物、果皮、纸屑，无积水. 每天巡回保洁
l 目视标识、指示牌无灰尘。 每周1次保洁
l 目视墙面、管道无灰尘. 每月2次保洁
l 下水道畅通无堵塞。 每天1次保洁
c。 道路
l 目视地面无垃圾杂物、污渍、积水、泥沙。 每天巡回保洁
l 人行路面无杂物、烟蒂、垃圾和痰迹。 每天巡回保洁
d. 绿化带
l 花园内无瓜果皮壳、枯叶、饮料盒、纸屑、碎石等杂物。每天巡回保洁
e。 垃圾桶、垃圾房
l 地面干净、干燥无异味。 每天2次保洁
l 墙面无污迹、粘附物。 每天2次保洁
l 垃圾桶表面无积灰、污迹，冲洗空桶内壁无异味. 每天2次保洁
l 垃圾袋装化,桶内垃圾不满溢,盖好垃圾桶盖. 每天2次保洁
l 在垃圾房周围5米内进行消毒、灭虫。 不定期保洁
f. 其他设施
l 烟感器、指示灯、消防栓、消防箱内外无积灰。 每周1次保洁
g。 照明设施
l 绿地矮灯干净无积灰。 每周1次保洁
l 灯杆无脏污、粘附物,灯罩无积灰。 每周1次保洁
h. 保安岗亭
l 室内地面干净无杂物。 每天1次保洁
l 墙面四周无污迹,顶部无蜘蛛网。 每月1次保洁
l 岗亭外立面干净无积灰。 每周1次保洁
三、 违约责任条款
1、凡经乙方改造过的设施设备，甲方一律不负责任.
2、甲方应按照《大华虎城-商务中心租户手册合同/协议》及本补充协议的规定，完成相关物业服务内容，如甲方未按照合同约定完成物业服务内容的,经乙方通知,视工作复杂度，协商在7个工作日继续完成，如甲方在乙方通知后7个工作日内仍未完成物业服务内容，经甲方许可后乙方可自行完成或聘请第三方完成,如乙方自行完成或聘请第三方完成，所涉及费用由甲方承担；如果因甲方的违约行为造成乙方损失的,甲方承担赔偿责任；如甲方在乙方所在地作业期间如发生设备损坏、人身伤害等事故事件,除乙方原因所致外，乙方不承担相关责任，由甲方承担全部责任。如果遇到双方争议问题可向甲方注册所在地的人民法院提起诉讼。
3、本协议中赔偿所涉费用为因甲方原因与过错造成物业设施设备故障及损坏后，致使乙方连续 日无法使用所属办公室面积，经双方协商一致,相应赔偿所对应的无法使用办公面积的物业管理费用。
3、因乙方原因造成设施设备等损坏，给业主与甲方运营造成损失的，由乙方进行赔偿。
四、本协议生效后，即成为《原协议》不可分割的组成部分,与《原协议》具有同等的法律效力。
五、本协议与原合同发生冲突时以本协议为准。
六、除本协议中明确所作修改的条款之外,原协议的其余部分应完全继续有效.
本协议一式六份，甲方执二份,乙方四份，具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。
甲 方： 乙 方：
委托代理人： 委托代理人：
代 表 人: 代 表 人:
日 期： 日 期：