从购物中心一般条件谈商业地产定位.doc
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1、从购物中心一般条件谈商业地产定位最近接触的商业运营机构比较多,在洽谈项目合作或推介我们的商业地产时,也碰到了一些令人难堪的事。一次我介绍某开发商老总认识国内某知名的零售商业巨头,对方问开发商项目的几个技术指标时,开发商竟然答不出来。这件事,让我反思了好几天,并研究了十几个国内外有名气的零售商业巨头,全面检索他们是如何考察合作项目和选择店址的.购物中心选店的一般条件下面是某跨国商业机构在考察2万平方米左右的购物中心店址时,提出的“一般条件:经济指标:包括所在城市的年人均国内生产总值10000元以上,年社会消费品零售总额在140亿元以上,职工年均工资在9500元以上,城市居民年可支配收入在7000
2、元以上。人口指标:包括所属全市的人口330万以上,市区人口100万以上,项目3公里范围内人口25万以上,项目5公里范围内人口50万以上。道路交通指标:主要有面临道路主干线,车行道4快2慢,所属区域公交线路在6条以上,每天经过地块的车辆不少于10000辆,人流量不少于10000人次等。项目要求:地块或已有的建筑物可以租赁,地块土地面积不小于3万平方米,地块形状为长方形或矩形,临街宽度大于140米,深度大于250米,楼板荷载:卖场800kg/平方米,后仓与冷库1200kg/平方米;地板表面:仓库地面硬化而磨平,卖场内铺地砖,办公区和设备用房铺瓷砖,已有的可用建筑物最好为一层,面积在10000平方米
3、以上.(二层的每层不小于6000平方米。层高:平顶建筑,卖场净高不小于5。5米,后仓净高不小于9米;斜顶建筑:边部梁下净高4。5米,顶部梁下净高6米;后仓净高不小于9米。配套指标:停车位在300辆-400辆,供电3500KV A以上,供、排水各200吨/天,煤气200立方米/小时,电话与宽带30门直线,2条数据线,中继线16条(6进10出,设备容量128门以上列举的仅仅是一部分,作为开发商和商业地产的营销者,我想还需要更多地了解商业运营机构的需求。对于1万平方米,2万平方米,几千平方米这些指标又会是变化的,但是如果你对自己的项目指标不太清楚,或者对将来你目标运营商的一般要求都做不到,那么项目的
4、营销就很难做.一个案例定位与规划失误的分析我们研究过一个商业地产项目,它是一个与高层住宅连在一起的底层裙楼商业广场,位置在区域内可谓几年内独一无二。前后都有城市交通主干线,侧面有一条10多米宽的老街,靠东面的那条大道还是该城市河西的形象路,大道的东面就是江景。可以说道路交通条件是完全满足一般商业中心的要求.从目前离该项目100多米远的某成功商业广场来看,车流与人气更是没有问题。这些都已经得到商业运营机构的一致认可,据说来洽谈的已经不少于五家商业大户了,但还是没有一家落定。到底是为什么呢?原来,原来,这个项目还有“一般条件的其它指标没有达到。该开发商在定位时,既想打破传统又没有放弃传统,总想兼顾
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