房地产开发流程及前期报建经验分享(三).doc

浅谈房地产开发经验
11、施工许可证 施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总.缺一不可。在我个人的职业生涯中,我从来没有经历过能办齐上面所有的手续，再申领施工许可证 的。在我与同行的交流中,我也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续，再来办施工许可手续的。要这样的话，绝对没1年的时间出不来。不相信的同学,请 回头再把前面10个大项看一遍,基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于20个。而且得一步一步来。这是什么概念？这是卡死你的概念.随便哪个环节 出了任何问题，直接就GAME OVER。  　　　　在改革开发之初,外资企业刚进中国的时候，有个著名的段子，说是有个企业要搞一个项目，前后盖了200多个章，事还没办成。最后撤资了，不干 了。上级政府震怒，云云。现在改革开发这么多年了，我们好到哪里去了吗？我们的办事流程方便吗?我们能方便快捷的为企业服务吗？  　　　　到了今时今日，还有什么企业抱怨过政府管得太严，太死,审批环节太复杂吗？听不到了。为什么？因为大家统统都已经适应了这个游戏规则.大家已 经在这个圈子中取得了某种平衡，达成了某项交易。在这种情况下,改革办事流程，简化办事程序，反而会阻碍办事效率。  　　　　我知道我这么说，会有很多粪青完全不能理解。我就这么告诉你们：大家都已经把潜规则当成了规则.这些规则维系着房地产这个产业。在每一个程序 中，在每一个环节中,都存在利益分配,都存在制衡.这个系统在经过10多年的运做之后，它本身已经具有了生命力，绝对是牵一发而动全身。  　　　　因此,我们经常可以看到,除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作,譬如土方工 程，一般都是先动的。这就是一种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许 可证，然后再发地下室部分的施工许可证,再发地上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。为什么？因为这是双方一起适应，互相妥协的结果。政府要是 把企业都给玩死了，他们就没得玩了。  12、放线、验线 这个就简单的说一说吧.图纸画出来之后,要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置,这是个技术活，要测量，定坐标.这个活就叫放线。放线一般是 规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干,不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。嘿嘿， 又来一个半市场化.正式放线的前提是领取了施工许可 证。放线后,测绘院会发出一份放线册。 　　在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。让他们提前来做放线.唉，又来一个“做通”工作。 　　放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。  　　这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系.所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着,尤其是在提前放线的场合。之后的内容，大家就开始熟悉起来了：我们终于进入销售环节的各项手续了。 
13、预售许可证 终于说到这个了。预售现在的管理已经比较严格了.我所知道的,在房地产已经成为了一个产业的城市，预售许可都要求在网上办理，全程公示。现在在预售上 面做手脚的可能性越来越小了。  　　预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成3分之2,低层建筑结构封顶.这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放 贷.因此现在高层建筑往往在完成3分之2的结构,取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个2、3成， 但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算.在理解了这个之后，或许我们对捂盘这种行为，会有更深刻的认识吧。  　　现在办预售许可,都要做价格公示。交易价格必须明确到套，单价必须清晰,在交易现场,也禁止再搞什么5000元/平方米“起"，这种骗人的玩意了.但 是，我必须要说,但是，政府没有（也没有权力)对房地产交易价格进行管制.在办理预售手续时所申报的价格，开发商可以完全不予理会.这个价格申报一下 就完了。我每次做预售许可的时候申报价格,直接就是2500元/平方米。从来都是如此.随便你怎么公示。卖的时候照样卖5000卖8000卖10000多,没有任何法 律上或者行政上的责任.（不过现在在南京等地出现严格的价格申报制度，售价不得超过申报价，不得随意涨价）  　　在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘.房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之 后,到实地测量,就是实测了。我们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾.这个矛盾是怎么来的呢？最关键的就是这个预测与实测之 间的面积差异。造成这种差异的原因很多，比如施工不规范造成的面积误差，又或者之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差，这些都有可能。但要说是开发 商的故意造成的,我个人没有见过。开发商也没这种能力或故意去故意做假,当然我个人不排除有些头被门夹了的开发商被某些运气极好的人撞到。. 　　现在为了避免这种纠纷，各大开发商都学乖了,开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上.总之无论到时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样按 着当初的预测面积出报告。
14、关于预售中的土地解押 在写预售的时候，关于土地解押的问题，我不是很敢下笔。作为一个房地产从业人员，讨论这个话题，显得比较不合适.这个话题非常敏感。这其中有无数的道道儿。我个人对这一块的玄妙也不是很能理解。尽我的理解讲那么一点吧.  　　先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规则越来越严格了。土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因。贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。在这方面，我相信全国的银行都是大同小异的。土地抵押必须办理抵押登记，这个是常识了。不多说了。  　　根据现在越来越严厉的销售管理规则,办理预售许可证时,该地块不能有任何抵押。但是，我们都知道一个事实就是：任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力：要么还贷，要么更换抵押物，不然这个预售许可证就出不来了.  　　还贷是几乎不用考虑的事情,更换抵押物？更加不可能。哪有那么多实物可以拿去抵押啊。就算有的,也早就已经拿去抵押融资了,还等到现在啊.这个时候就是考验人类的智慧的时候了。现在的任务是：即不还贷,又不更换抵押物，又能解押，还要能办出预售许可证。  　　我不知道其他公司的融资及报建人员是怎么处理这种事情的。我只说其中的两个办法（唉，我觉得我好象在传授犯罪方法似的，靠）。现在绝大多数的城市，国土部门和房管部门都是分离的.在国土部门办理土地抵押登记，在房管部门办理预售许可证。房管部门和国土部门之间是有很深刻的仇恨的。这两个部门绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的.在这些地方，先做通银行工作，比较合理的,能让双方的脸面都过得去的借口，是更换抵押物。更换抵押物的话， 原抵押物要先解押，再将新抵押物办理抵押登记。这个解押和新抵押中间，会有一个抵押物悬空期。这个悬空期是合理的。无论银监还是上级什么部门来查，都 可以解释过去.那么我们就利用这个悬空期吧。先以更换抵押物的理由非常合理的将土地解押掉(有些人把银行的工作做得很通的,连更换抵押物这样的理由都 不需要找，直接先解押掉，唉，我个人佩服之极)，然后拿着这个注明了已解押字样的土地证,赶紧去房管部门，给他们看,啦啦啦，我的土地证已经解押了 啦。房管部门一看，哦，的确如此，于是收材料办预售许可证了。只要他们一收材料,立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押.办得快的话，只需要悬空半个小时.如果担心房管部门还会再看看土地证的话，可以先等个1天两天再去国土部门办抵押,也行。国土部门与房管部门分离，实在是一项有无数空子可以钻的的制度啊。  　　此外，在可以办理在建工程抵押的城市（这里说明一下,在建工程抵押不是每个城市都办得了。很多城市的房管部门不受理这种抵押登记手续），也可以试试,土地解押，换成地面上的在建工程抵押。同样是利用悬空期来做事。这种方法在国土与房管合并的地方也能用。
15、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼 其实，在说了这许多之后，大家应该都明白了，到验收阶段是怎么一回事了。在做了前面这许多的铺垫和协调工作，结识了那许多的人，一步一个脚印的，做到了现在,如果还不能完成现在的工作,就真是白混了。  　　　　规划验收主要是验收各项规划指标是否超标.在封顶之后，竣工之前，就可以做这项验收了.这项验收的前提是做验线,基本上验线可以通过,规划验收的时候也不会有太大的麻烦.基本的过程如下：规划局的同志坐在车里看一下，哦，封顶了.然后拿起验线册来看看，哦，没问题,数一数层数，哦,是这个层数，就回去该干啥干啥了。  　　　　消防、人防和管线验收，都是由这几项专业的施工单位搞定。也只有他们能搞定。开发商自己做这几项验收，肯定通不过.这也是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主要原因。尤其是消防和永久用电,这里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就讲个电的事情。在报装的时候,设计好了装3台变电箱。 施工过程中因为资金压力比较大，拖了一下电力施工企业的工程款。这个企业也不说什么.验收的时候到了，供电局无论如何都不肯供电了。说这个三台的设计不合理，要变成四台。这怎么得了啊？业主都要入住了，电都供不上。你要说这是谁的责任吧，这根本都说不清楚。而且还不敢计较这个。**之下，乖乖的给了双倍的电力施工款。 　只要不得罪这几项专业的施工单位，验收基本上都通过。但是，验收报告上肯定会留有伏笔，基本上都是这么个写法:原则同意通过验收，但如下问题需要进一步整改：12345云云。  　　　　质量验收现在非常简单了。竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验收报告出来就行了,然后交给质监站备案.这就完成了。现在监理公司绝对不敢得罪甲方，乃至在绝大多数的施工过程中，监理公司都没人出现的,直接就是卖个名字给甲方.甲方自己把监理的活给干了。这是普遍现象。到时候就负责签字盖章。  　　　　质量验收和各专业验收都完成了，规划验收也搞完了,就是最终的到建设局去搞竣工验收备案.这个备案就没什么好多说了。  　　　　竣工验收备案完成，是法定的正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表,业主可以拒绝收楼。我看到很多未办理竣工备案手续的楼盘就强迫业主收楼的报道,一直觉得比较奇怪。也没见到记者到建设局查询竣工备案资料的情节。我反正没亲眼见过这种事情。但是我国在这些问题上一直充斥着大量的不良媒体的不实报道，所以我也不很关注这个事情. 　　　　物业管理这一块，我就不多说了。各项手续基本上到这里就结束了。接下来就是产权证办理的事情了。先做大确权，给整个楼盘做个确权发证,然后再分户发证。
结束语 　　这整个过程,也只不过是个大概，而已。事实上还有很多需要跟各个部门扯皮的事情，没写进来。譬如工程造价的预算报告的问题，干过这个活的人肯定知道,和建设局扯这个预算单价是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。但是这个东西又只不过是整个过程中的一件小事。  　　我最近这两年经常看到什么合作建房的倡议。 往往都报以冷笑。连专业房地产公司之间的合作，都几乎没有成功个案的情况下，几十个互不相识又缺乏专业知识的人，能合作建起一栋供自己居住的楼?  　　愤青们会和我说,房地产公司之间的合作怎么就缺乏成功个案?我在这里可以明确告诉你们，我没见过.在漫长的施工、报建、融资、销售过程中，有无数次的台底交易和私下勾结.再好的朋友也会在这种气氛中开始互相猜疑并导致最终散伙.愤青们又会说，我就规规矩矩的报建、施工，不融资，难道我还建不起一座楼吗？我可以很明确的告诉你们：不可能。这整个房地产开发流程，已经结成了铁幕，它具有强大的生命力，足以将不遵守这个秩序的任何人挡在门外。你试图规范做事,诚实做人，你连总平面审查都得审1年，审消防又审一年，审施工图再审1年.这种事情我真不是没见过。我亲眼见过一个年轻的民营企业家想搞 房地产,从04年开始领取了规划要点，审总平面，审1年没审出来，规划要点到期了重新回去领，再审总平面，审一年又没审出来,再回去领规划要点，但是总规刚好改了，给他把土地功能改成教育用地。最后一无所获。连告都不知道要去告谁.我亲眼见过这个身家过亿的民营企业家卑微着站在规划局的一个小科员的办公台前，受着训斥：你这个总平面图，地下室边界线和地上建筑的边界线，要用两种颜色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去给你重新改过再来。  　　无论你们在各自的领域内是多么的优秀。你们可能是电子行业的巨子，是网络经济的领头人，引领了化工行业的风暴，只要你们试图进入地产行业，你们就要遵循这个行业的行规。任何试图改变现*＊地产管理规则的人,都会受到血一样的教训。在这个行业里面,遵循规则比任何行业都要显得重要.