福清翰林天下项目商业及车位营销方案教学内容.doc
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1、福清翰林天下项目商业及车位营销方案目 录一、商业定位及业态规划(一)项目定位1、市场定位2、形象定位3、客户定位(二)案名建议(三)商业业态厘定1、业态定位2、业态规划二、商业销售策略(一)推售时间安排(二)推广策略及安排1、推广策略2、推广方式3、活动安排三、车位及人防销售策略(一)推售时间安排(二)销售方式(三)促销推广措施一、商业定位及业态规划(一)项目定位1、市场定位福清首席文化名街阐述: 区域环境氛围:福清是一个人文底蕴深厚的城市,福清人很重视教育,而项目区域1公里范围内学校多达6所,其中包括福清最好的中学,项目区域有良好的文化氛围,而且有大量的文化类消费需求。 市场稀缺与差异性:目
2、前福清市场上缺少特色商业尤其是反映地方历史人文的商业街区,本项目的独特定位,将树立起与众不同、鲜明的市场形象,弥补了市场空白,并形成特色名街,使商业价值得到提升。 与项目整体定位相呼应与本项目领先市场的“名宅”到“名街”一脉相传,而且与项目“翰林天下”案名的文化含义相呼应,使本项目商业、住宅相辅相成,形成一个特色鲜明的整体形象。2、形象定位:集学习、休闲、娱乐、购物于一体的文化商街阐述: 一个以“文化”为主题的商业名街,本项目的主要功能应集中于体现出定位方向,满足学生的各种消费、文化需求,同时兼顾周边医院需求、社区业主生活需求。 生活化的文化商街让消费者感觉传统历史文化离生活很近,消费者在休闲
3、、娱乐、购物时可以感受传统文化气息,在轻松、悠闲的环境下受到传统文化熏陶。 为最大程度地满足主要消费者的购物功能,项目经营商品的档次为中档或者有特色的商业,如:文化用品、精品配饰、化妆品、鲜花礼品等。 为迎合不同阶层的饮食特征和市场需求,考虑到周边学校较多,应以价格不高但食品新异为代表,具有经营特色的或兼两种经营方式的餐厅,比如西式面包房、干净卫生的快餐店等。 通过营造舒适、宽敞的购物空间,让消费者享受购物,刺激消费;在餐厅或过道设置绿化、小品、叠水等环境幽雅的休闲景点,并可适当摆设可供休息的座椅;可在小区主入口前的休闲地带与小区开放式入口休闲地带及1#楼与2#楼之间的休闲地带来满足。3、客户
4、定位(1)销售客户定位经营者主要是福清市内一些已经有成功经营经验、具有一定知名度的商家。投资者本项目具备良好的地段、商业发展前景等条件,加上特色商业名街的包装,能吸引经济富裕、收入丰厚、以投资商铺为投资渠道的福清城关及乡镇投资者前往购买。小区业主项目的目标客户为中高端,相当部分客户具有购买商铺的能力和意识,他们在购买住宅的同时,对商铺也会产生一定兴趣,尤其在有一定优惠的情况下。(2)主力消费者定位小区业主;周边学校的学生消费群体;与福清医院有关的消费群体;清荣大道两侧大量住宅区的居民;福清热爱传统文化的市民。(二)案名建议状 元 坊案名阐释: 历史人文因素:福清人文积淀深厚,历史上共出过五个状
5、元,项目区域是福清市文脉聚集之地。故建议本项目商业推广以“状元坊”为案名,将商业和历史人文完美结合,既赋予商业浓郁的人文气息,又能很好反映福清深厚的历史文化底蕴。 与项目案名保持一致:项目案名“翰林天下”与商业命名“状元坊”一脉相承,充分体现项目人文价值。(三)商业业态厘定1、业态定位根据客户经营、投资需求及消费者特征对本项目商业业态进行定位,在此基础上进一步确定业态功能、位置、面积等。楼层业态建议-1F超市1F文化用品、书店、精品店、花店、药店、餐饮、社区生活配套等2F运动健身、游戏娱乐、教育培训等 本项目商业既满足社区居民生活需求,又要将服务范围扩大,即涵盖周边6所学校、医院,甚至还有福清
6、市爱好历史文化的市民等。 为最大程度地满足消费者的购物功能,根据项目商业服务范围及消费者特征,将本项目项目经营商品的档次为中档。2、商业业态具体规划建议: (1)负一层业态:将负一层商业面积全部用做超市经营,满足社区业主对生活配套便利的追求及周边居民生活需要。(2)地上一层业态:外街铺外街铺的业态以体现项目特色定位为主,主要业态考虑为文化用品、书店、药店、花店、礼品店、水果店、音像店、时尚精品服饰、精品配饰、特色餐饮(如麦当劳)、电信等。内街铺内街铺的业态设置主要是为了满足小区居民日常生活需要,主要为杂货店、生活日用品店、洗衣房、小食店、面包店等。(3)地上二层业态 游戏娱乐类:以网吧、动漫室
7、、电玩等业态为主,满足学生等年轻消费群体的娱乐、休闲需求。 运动健身类:设置健身房、桌球室等业态,一方面满足主力客户群的运动健身需求,另一方面也起到一定的会所作用。 教育培训类:由知名教育培训机构以“第二讲堂”的形式为各年龄层受众进行技能培训、知识辅导。二、商业销售策略(一)推售时间安排按一般销售规律,商业应比住宅稍晚推向市场,通过住宅热销吸引人气并提高商业价值,针对本项目快速回笼资金的需要,建议在项目开始宣传时也开始商业的登记,但在住宅开始内部认购后(10月中下旬)开始进行商业的独立推广,而在正式开盘前(12月中下旬)将住宅和商业合并推广。这样能使各类产品都有自己的强销时间,同时又能互相吸引
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