解析万达广场的商业模式.doc
《解析万达广场的商业模式.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《解析万达广场的商业模式.doc(5页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、解析万达广场的商业模式:“以售养租”是资金核心 赢商新闻 2011年10月18日17:57 我来说两句核心提示:“万达广场”通常选在一个城市的副中心或新开发区,一站式满足顾客吃喝玩乐、商务休闲等需求,整合区内落后零散的商业格局,并通过“以售养租模式”持续扩张。“万达广场”通常选在一个城市的副中心或新开发区,一站式满足顾客吃喝玩乐、商务休闲等需求,整合区内落后零散的商业格局,并通过“以售养租模式”持续扩张。 “大连万达集团”创立于1988年,现已形成商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货四大支柱产业。2010年企业的资产达到1000亿元,年销售额600亿元。公司的主营业务,是商业地产投资及运营管
2、理。它在城市副中心、新开发区开发以“万达广场(项目招商信息)”命名的城市综合体,目的是打造“一座万达广场,一个城市中心”。 举个例子来说,2010年济南“万达广场”开业,总建筑面积约100万平方米,总投资额60亿元,包括大型购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、高尚住宅等。该广场网罗衣食住行、吃喝玩乐、商务休闲等各种生活元素,一站式满足顾客消费需求,将区域内原本落后零散的商业格局有效整合,成为济南最大的商业集群。 万达商业地产的运作,分为前、中、后三个阶段。 前期,它凭借与政府的良好关系拿到低价土地,倚赖银行及麦格理私募等融资,在开工前与国际品牌主力店签约。对自己持有的物业,它聘请国际一流设计公司
3、进行设计,使业态组合规划及人流动线设计日趋成熟。 中期,万达选择长期战略性伙伴作为施工单位,目前基本是中建、中铁两家。由于它与施工企业有战略协议,每年都能保证建筑企业的施工量,因而施工企业更加重视与万达的合作关系和资源投入。同时,公司还需要对“商业购物中心”进行出租招商,并销售一些住宅、小型商铺及部分写字楼。 后期,万达需要对旗下的万达影院、万千百货等进行营运管理。投资的高级酒店,采用“自持物业、委托经营”的方式,与雅高、喜达屋、希尔顿、凯悦等一批世界顶级酒店管理集团建立合作关系。 2010年上半年,万达集团收入为362亿元,比去年同期增长200%;其支柱企业“万达商业地产”的合同销售额334
4、亿元,比去年同期增长200%以上;现金回款金额271亿元,比去年同期增长285%。 近年来,万达仍在马不停蹄地扩张。截至2010年底,在全国开了42个万达广场,2011年计划开17个。 快速复制意味着标准化,为此它提出“两个70%”的概念,即到哪个城市开发,在其招商和业态组合中必须保证有70%的商家都能受该城市70%人口的欢迎,这样才能保证快速复制。这“两个70%”的定位,决定了万达只能定位于比较大众化的中端市场。 万达的盈利模式比较传统,它综合了地产出租和出售两种盈利方式,享受地产开发和资产溢价双重利润。 万达第三代产品中,核心商业购物中心采取“只租不售”模式,随着物业的升值,获得资产溢价。
5、公司的销售部分主要是住宅、写字楼和小型商铺,占项目整体比例的4060%,并从中获得开发溢价。 万达资金构成的核心是“以售养租”,通过项目销售部分的还款平衡投资现金流,商业持有部分的租金较低,以达到“稳定开发”的核心目标。“房地产开发补贴商业经营”的模式为当前万达集团开发模式的精髓。 下面,我们来看看万达的计价方式。 商业地产公司的计价方式常见的有两种:一种类似商场“进场费”,只有缴纳了这笔费用才有资格使用商品或服务,“一次性的物业出售”通常具有进场费的性质。另一种类似“停车费”,即按照使用的时间长短计费,“物业租赁”就是根据租赁期的长短进行计费的。 对于物业出售部分,万达采取“进场费”计价模式
6、,通过整栋出售,降低了交易成本。对于出租部分,则采取“停车费”的计价模式。由于公司具备较强的物业运营管理能力,通过持有物业并进行出租,有利于物业价值的提升,从而增加了整个系统的交易价值。 从产品组合计价来看,万达广场作为一个城市综合体,涵盖了写字楼、购物中心、影院、住宅、酒店等毛利率不同的产品和服务。 这种“超级市场货架模式”,与只出售或出租单一产品的模式相比,其住宅、购物中心等配套设施能为业主的生活带来更多便利,提高城市体的人气和人流量,从而也推高了商业地产的价格,增加了交易价值。并且,公司的资源和运营管理能力也可以在不同业态中复制运用,有效降低了交易成本。 核心提示:“万达广场”通常选在一
7、个城市的副中心或新开发区,一站式满足顾客吃喝玩乐、商务休闲等需求,整合区内落后零散的商业格局,并通过“以售养租模式”持续扩张。对于“商业购物中心”,万达需要整合不同的商家。在招商时它采用的是类似“交叉补贴模式”,对主力店收取的租金,低于小型商铺。 因为这些主力店都是拥有国际品牌的优质用户,对公司品牌的提升和后续招商都起到积极作用,通过这种组合计价方式,来吸引商业资源,增加了交易价值。 而万达在招商时采取的“订单模式”,一直为业界所称道。其订单模式包括四个方面: 一是联合发展,共同选址。公司的主力店商家,包括多家紧密合作伙伴。双方约定,无论万达到什么地方开发“万达广场(项目招商信息)”,这些合作
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 解析 广场 商业模式
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【丰****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【丰****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。