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亚星国际商业街区整合营销方案

恒辉地产顾问机构
2006年8月9日

目 录

第一章 郑州商业地产市场分析
第二章 商业街业态定位方案
第三章 商业街销售方案
第四章 商业街招商方案
第五章 商业街推广方案

第一章 商业市场调查分析

一、郑州市代表性商业街概况
天旺广场步行街
开发商
河南开祥置业股份有限公司
位置
东风路与天明路交汇处（中州绿荫广场对面）
规模
占地9505平方米，建筑面积38359.19平米
开发进度
完工
业态定位
综合性商业形态，SHOPPINGMALL形式，共分为四个区，首推二区和四区，再推一区和三区，其中二区1.2楼为精品，3楼为社区配套，四区为餐饮区，三区为健身房，一区1.2楼为精品，3楼为美容院，4楼为KTV；内有便利店、酒家、茶馆、咖啡厅、快餐店、美食广场、品牌服装专卖店、艺术品专卖店、儿童天地、妇女用品专卖店、健身中心、美容美发中心、银行等
经营模式
全部为独立产权旺铺，采用租售相结合的方式
价位
1.5万/平方米/一层，一次性付款优惠3个点，按揭付款优惠1个点;
招商政策：免半年月租，前3年返8%回报率
销售
情况
采用集中认筹方式，其中1号楼载止目前销售形势较差，212间，仅售8间，余房较多，面积以小型面积为主，三层以上以中大型面积为主
分析
由于项目地理位置较佳，该区域和地段缺乏大型的商业项目，前期宣传声势大，同时有世纪联华的成功入驻，带动了人气。
宝龙城市广场
开发商
郑州宝龙置业发展有限公司
位置
郑州市郑东新区农业东路与九如路交汇处
规模
25万平方米
开发进度
08年4月开业
业态定位
中原第一欢乐MALL，复合型，国际方流模式：旅游、游乐、运动、休闲、美食、文化、购物、娱乐、酒店式公寓9种功能
A区：时尚宝龙（星美院线、宝龙娱乐中心、婚纱城堡、珠宝城、名表城、西餐厅、中型酒楼）
B区：生活宝龙（西式简餐、无烟烧烤、连锁专卖、早教中心、港式餐厅、真冰滑冰场）
C区：摩登宝龙（酒店式公寓、汤姆熊儿童主题乐园、时尚家具广场、大型洗浴中心）
D 区：动感宝龙（游艺中心、景观广场、西式简餐、阳光书坊、音响超市）
经营模式
采用租售相结合的方式，只将总建筑面积的1/4作为独立店面出售，而3/4的建筑面积作为对大中型主力商家和名牌专卖店的招租
价位
1.7万/平方米，一次性付款优惠3个点，其它没有优惠;8月12日每平方米上涨3000元；租赁：总价×8%÷12个月
分析
本项目以开发商实力强，有知名商家加盟、在郑东核心位置为优势，前期大规模的推广宣传

大上海·铜锣湾广场
开发商
河南华诚房地产开发公司
位置
二七路与东太康路交汇处
规模
113亩27万平方米

业态定位
开放式、立体式、生态化的商业群体，上海商城、金街、银街、展示中心、城市主题广场等子项目，集购物、休闲、娱乐、饮食、影视、会展、商务、旅游等多种功能于一身
经营模式
采用租售相结合的方式，统一规划、统一返租、统一经营、统一管理
价位
1.8万/平方米，一次性付款优惠1个点，其它没有优惠，订金按1个商铺/2万元;
租用情况：400元/平方米，租金代月供，前三年8%，每四、五年高达9%的税后纯利
销售
情况
出售的70%为50平米以下的1-3层，已推出房源销售45%左右，已售均价在13000元/平米，在今年销售业绩较好
分析
本项目是商业地产运作相对成功的项目，特别是在今年，采用相对规范的商业运作，由戴德梁行担物业顾问，郑州大上海铜锣湾广场商业有限公司负责营运管理，建筑具有一定特色诸多广场、空中走廊、地下停车场、大型超市、情景购物精品步行街、儿童游艺园、美食广场、动感数码影城、现代写字，28个人潮集散口等
具体分布位置如表
第一区A金街一部
时尚商业区
1F：特色零售、休闲餐饮 2F-3F：特色餐饮、休闲餐饮、特色零售
第一区B上海商城
传统商业区
B1F: 餐饮、特色零售 1F-3F：特色零售 4F-5F:大型餐饮 6F以上：娱乐（电影院）
第二区金街步行街
时尚商业区
1F-3F:特色餐饮、特色零售、休闲餐饮
第三区A
时尚商业区
2F-3F:特色餐饮
第三区B
传统商业区
1F:展销 2F:展销 3F：展销 4F：娱乐（KTV） 5F:休闲服务（SAUNA）
十大业态功能分布：
序 号
主 题
功 能
分布位置
1
蓝岸城
精品百货、主题百货、时尚精品
1-B-1F-4F

2
民众公园
电玩、网络会所
儿童世界、女子生活馆
奥斯卡院线
夜总会
1-B-5F
1-A-4F
1-B-6F
3-4F
3
兰桂坊
各种主题风格酒吧：HI-HOP、R&B、慢摇吧、足球吧、桌球吧、音乐西餐吧、异国风情吧、爵士吧、陶艺吧、交友吧等
-3F-4F
4
时尚名街
名品街：时尚精品服饰、知名品牌店、流行在线、商务咖啡、红酒坊
2-1F
5
七彩摩登区
休闲服饰名品店、人体彩绘、MTV、彩铃制作、游乐区、西式快餐
日韩风情馆、潮流时尚馆、西部牛仔馆、运动休闲馆
2-B1
1-B1
6
食空隧道
主题餐厅：特色餐厅、中西式各式餐厅
美食广场：开放型美食廊
休闲美食街：世界各地风味小吃、中西式快餐
-3F
1-A-5F
2-2F
7
3C数码港
一站式IT购物：精品家电产品、通信产品、手提电脑、通信营业厅
-2F
8
极限运动营
运动超市：国际高端体验式运动主题卖场
达芙妮运动城
健身中心
专业运动品、休闲运动、运动器械等专业用品
3-2F
1-A-1F
3-6F
3-5F
9
超级市场
世界旗舰超市、特色高档超市、天天平价超市
-B1-1F
10
万花筒
银行、图文商务、摄影冲印、旅行社、便利店、营业厅、展示中心
各区

天下城（健康路商业）
开发商
河南开祥天城置业股份有限公司
位置
省体育馆西侧优胜南路1号
规模
约2.5万平方米
开发进度
已投入运营
业态定位
综合性的大型shopping Arcade”香榭丽商街，内有服装、饰品等
价位
二期6000元/平方米
销售情况

正大世纪广场
开发商
泰国正大集团
位置
农业路与中州大道交汇处
业态定位
1楼 - 服装 2楼 – 餐饮 3楼 – 电动、网络 4楼 – 影院
经营模式
只可租用，90元/平方米，3000元押金，首期租3个月送3个月
价位
二期6000元/平方米
销售情况

分析
前期易初莲花成功入驻，带动了整个商业进程，目前永乐家电正在进驻中
（二）亚星商业市场客户来访情况

1、客户来访区域分布
区域
来访人数（组）
百分比
亚星社区
140
51.4%
附近及周边
46
16.91%
二七区
48
17.64%
金水区
8
2.94%
中原区
4
1.47%
管城区
4
1.47%
惠济区
1
0.36%
新密
18（含新密案场）
6.62%
登封
3
1.1%

2、来访客户面积需求面积段：
面积段（㎡）
需求数量
百分比
备注
50以下
64
16.7%
30㎡左右需求量最大
50——80
45
11.7%

80——100
30
7.81%

100——120
8
2.08%

120——150
6
1.56%

150以上
24
6.25%
含21#、22#大商铺

3、客户意向商铺位置分析（明确意向楼号）
意向楼号
意向客户数量
9#
20
38#
35
39#
3
40#
5
42#
8
44#
1
45#
6
小学下
2
21#
1
4、自营客户计划自营项目：
自营项目
数量
服装
16
餐饮
12
小超市、百货
10
烟酒店
4
干洗店
3
洗车
2
美发
4
美容院
3
蛋糕房
2

5、客户关注主要因素
关注因素
数量
价格
140
付款方式
32
优惠措施
11
投资回报率
2
业态
3
交房时间
13
开发商
3
管理公司
4
楼层
8
区域
2
包租返租
16
周边人口
18

客户情况分析：
Ø 客户来访区域：前期来访客户中，明确登记客户以本区域客户为主，占85%左右，其中本小区内的客户占了51%，比例显示了本区域特别是本小区及周边居对本商业项目的关注程度，如锦绣江南、绿城小区的居民；
Ø 从面积需求统计表中看出100㎡以下的商铺的需求量比较大，尤其是50㎡以下商铺需求量最大；
Ø 9号楼和38号楼由于位置最受来访客户的喜爱，有51位客户需求者，他们更看重这两栋的相对成熟的兴华南街临街市场成熟度，而对其它楼栋相对较少。
Ø 自营客户中准备置业餐饮量最大（8位），其次是服装（6位），其它为社区配套型商业，如干洗店、烟酒百货、超市等，餐饮受到规划和营业限制，服装的市场投资者比例较大，社区配套服务作为不可缺少部分，作为补充商业，为业态规划提供参照依据。
Ø 客户最为关注的商业的价位，其次是周边成熟度和发展前景；
主要商业市场及周边市场租金调查情况：

德化步行街
品 牌
经营方式
经营面积
位 置
联系方式
盈和门面房
租用（190元/平方/月）
多为100平方米以上
苑陵街
13903848026
粤海国际商务酒店
租用（200元/平方/月）
一层（2000平方米）
德化街
66860006

健康路步行街
品 牌
经营方式
经营面积
位 置
联系方式
依梦（服饰）
租用（3000元/月）
80平方米（中型）
健康路13号
王鹏-63813278
思薇尔（服饰）
租用（2800元/月）
60平方米（小型）
金水路与健康路口
康小姐-63581362
新简约主义写真
租用（3500元/月）
90平方米（中型）
健康路36号
63858985
玉语天华（饰品）
租用（1800元/月）
20平方米（小型）
健康路60号
王玲-66840110
老银匠（饰品）
租用（2000元/月）
30平方米（小型）
健康路58号
侯-63843418

亚星周边商业租价
品 牌
经营方式
经营面积
位 置
联系方式
影碟出租
租用（1200元/月）
30平方米
帝湖花园
刘女士68833097
装饰公司
租用（1000元/月）
30平方米
帝湖花园
鲁女士68833383
小天鹅干洗
租用（1800元/月）
60平方米
帝湖花园
荆女士61551329
帝湖便利店
租用（2000元/月）
80平方米
帝湖花园
孙先生65158152
名烟名酒
租用（1000元/月）
25平方米
帝湖花园
郝俊峰68833078
创祥烟酒
租用（900元/月、30元/天）
30平方米
帝湖花园
马鑫昌68055131
干洗店
自营（5000元/月）
100平方米
帝湖花园
王女士66073777
鑫源烟酒
租用（2200元/月）
75平方米
江山书香名邸
宋先生68997621
双汇冷鲜肉
租用（2000元/月）
40平方米
江山书香名邸
宋先生68997621
吴氏烟酒行
租用（3500元/月）
40平方米
兴华南街兴华集贸花卉市场
吴女士68967151
博伦眼镜
租用（800元/月）
75平方米
航海中路
张先生13523459161
诱货服装店
租用（800元/月）
15平方米
航海中路
刘女士13213151966
精品烟酒
租用（1200元/月）
16平方米
工人路405号
程先生68665903
五金交电
租用（1600元/月）
50平方米
嵩山路201号
庄先生68896169
小百货
租用（160元/月、1700元/年）
7平方米
嵩山路亚星路口
陈先生60924686
福鑫源酒店
自营（5050元/月）
100平方米
工人路与航海路南
赵贞69382303
丘比特干洗店
租用（4000元/月）
77平方米
淮河路38号
薄永红68960709
时尚小鱼
租用（2200元/月）
70平方米
淮河路58号
高伟娜68875768
仙妮雷德
租用（800元/月）
15平方米
兴华南街
李女士13017675682
诗情花艺
租用（1000元/月）
25平方米
淮河路兴华街口
闫晓静60924288
富丽都影楼
租用（2000元/月）
70平方米
淮河路58号
李小云68962731
隆祥烟酒
租用（1500元/月）
60平方米
大学路105号
王宝玲68975905
名烟名酒
租用（2000元/月）
35平方米
大学路28号
王先生67087168
中州名烟酒
租用（1000元/月）
40平方米
大学中路18号
张小全68711490

（三）商业市场综合分析
综合以上郑州主要商业市场现状和亚星商业市场的需求情况分析，目前郑州市商业市场处于快速发展期，各类专业市场和综合性市场大规模面市，而在销售和招商方面市场消化量一般，当前商业市场销售和招商难度和压力较大；
1、专业的商业市场针对性强，目标单一，运作模式相对成熟，但受行业影响较大，市场风险高，如各大建材市场、厨具市场、纺织市场、汽配市场、服装市场，项目如大厨房、元通纺织城、郑东建材、天荣建材港、国际车城等，客户单一化，招商困难，后期运营难度大，如天荣国际建材港和国际车城，前期招商相当成功，但后期运营不畅，运作时间停滞过长；
2、综合型的商业市场，在近两年大规模出现，特别是社区商业街形式，如帝湖、天下城、天旺广场、顺弛淘珍街、宝龙城市广场等，相对市场风险低，以综合型业态出现，有特色业态作亮点，特别是与知名大卖场签约，既提高人气，又降低市场风险，但仍需要大量的招商作支撑，如帝湖商业街有家世界的入驻，经营并不理想；同时在引进大卖场时会存在要求条件过高，开发商运营效益低的现 状，对于知名品牌大卖场的引进需根据市场销售和招商需求而定；前期的市场尤为重要，以大卖场或精品特色业态作支撑成为综合型商业业态定位的关键；
3、作为西南区域最大的社区临街商业街区，与其它商业相比有一定的规划优势之处，内部景观美观，面积适中，但存在区域商业市场不成熟，培育期相对长，投资客户顾虑多的劣势，所以业态定位要慎重，注重人气的提升，以大卖场和吸引人气的业态为先导，如家电卖场、精品名店服装为主业态，一层作为大众化消费场所，吸引人气和客流量，二楼作品牌专卖、休闲，吸引高档消费，以一层为市场发展基础，二楼为档次提升，吸引大批投资客的关注，减少对商业发展前景的顾虑，制定详细的业态分区、分类规划图，有针对性的招商，快速销售，销售和招商同步进行，在短时间迅速聚集人气，实现快速运作的目的。

第二章、商业街业态定位方案

一、商业街定位

（一）、总体定位：

西南名品步行街区
西南30万人群高尚消费场
盛世名品购物街
↓

（二）、商业性质：
娱乐
观光
购物
休闲
观光

从建筑设计、景观规划到业态规划，颠覆传统商业模式，由单纯的购物功能转变为观光、休闲、娱乐、购物四大功能于一体的现代化商业。
观光：400米国际水景休闲景观设计商业步行街
休闲：国际风行的休闲商业业态，生活休闲，消费休闲
购物：31000核心业态消费场
娱乐：体验式消费理念，高层次生活娱乐场

（三）、关键词
铺王
16万㎡亚星国际商业街区，核心构成部分，高举“第五商圈”旗帜，引领西南商业发展方向
名品
西部高档名品步行街，业态商品为商品为精品，名品；经营店面为精品店、名品店。
观光\休闲\娱乐\购物
颠覆传统，打破商业就是购物的理念，引入休闲、观光、娱乐，别具特色风情，从此商业不再是购物。
消费主流
118家服饰精品店占据50%的商业街营业面积，亚星国际商业街区主流业态，第五商圈主流业态。
超级消费场
6000㎡大型生活超市、2000㎡生活便利配套、3000㎡高级消费区、11000㎡休闲娱乐区

加图
（四）、总体业态布局
----以精品服装为主流的名品步行街
精品服装服饰占40%

生活大卖场24.7%

生活服务区7.9%

高级消费区12%

休闲娱乐区18.8%

（五）、总体业态区域分布
商业街与9#、统一进行规划，总营业面积约25000共分为6个区，具体如下表
区号
区名
业态分布类型
位置
楼层
经营面积
比例%
生活大卖场
1区
大型生活超市
38#、9#
上下层
6182㎡
24.7%
生活服务区
2区
银行、美容美发、诊所、药店、音像店、彩扩店、日用小百货、干洗店、烟酒店、蛋糕房
39#、41#

一层
1977㎡
7.9%
精品服饰区
3区
精品男装、精品女装、童装、孕婴用品、男女内衣、鞋类、运动休闲装、针织、衬衣领带、钟表眼镜
40#、42#、43#、44#
一层
7214㎡

40%

品牌服饰区
4区
品牌男装、品牌女装、品牌运动休闲系列、品牌女裤、品牌化妆品、珠宝首饰、品牌皮鞋、韩服、唐装
43A#、44#、42#
二层
2931㎡
高级消费区
5区
美容健身、水疗、咖啡、茶座、工艺品、家纺家饰、书店、健身器材、乐器、渔具
39#、40#、41#、43B#
二层
3062㎡
12%
休闲娱乐区
6区
酒吧、西餐、咖啡、网吧、美容健身、娱乐城、金融电信
45#
上下层
4700㎡
18.8%

二、定位依据

（一）、源自风险把握
风险最小化 成功率最大化
一切规划遵照“降低风险”原则进行
精品服饰为主，生活配套为辅，两大区域人群必不可少的消费范围，快速为商业街聚拢人气，保障商业街成功率。

（二）、源自产品设计
精品定位匹配高品质设计
3部豪华手扶电梯、4部空中连廊，国际化设计，先进的人流动线
1000个充足停车位，吸纳四方车流
400米中原顶级水景规划
高档花岗岩街面、外立面、步梯，铁艺栏杆扶手

（三）、源自市场销售
快速实现招商，快速推动销售
服饰、生活配套两大主力业态，区域居民必需的消费范围，
众多商家的期待的业态定位，争相进驻的经营宝地，快速实现招商
火爆招商提升商铺投资者投资信心，快速促进商业街销售

（四）、源自商业格局
填补商业格局的空白
二七、碧沙岗、紫荆山商圈鞭长莫及，大西南50万人的消费场所的严重缺失
10余个大中型社区，10万消费群体的消费场所0的严重缺失
西南区、西区服饰消费场所的缺失，休闲娱乐性消费场所的缺失
确保100%成功！

三、具体规划分区解析

【一区】
位置：38#、9#上下层 营业面积 商业比例：24.7%
生活大卖场（首选方案）

定位原则
位置布局
人流走向
面积配比
业态分布
市场空白和机会
区域内没有大中型的超市大卖场，具有巨大市场空白和机会

社区环绕的地段优势
38#、9#位于兴华南街，所在位置正处于十余个社区所环绕的核心中央，商业辐射力遍及区域内10余个社区

为商业街聚集人气
38#、9#作为商业街的东主入口，在引进大卖场后会吸引周边居民前往购物，为商业街带来最基本的商业氛围和人流量。

空间格局优势
38#、9#目前可利用面积达7000㎡，为区域内最适合大卖场经营的位置。

日常生活用品、生鲜食品等生活必需品，计划引进一家知名品牌连锁超市，如丹尼斯或其他品牌，占到总营业面积的19．3%

中原名优特产总汇（二选方案）
定位原则
位置布局
人流走向
面积配比
业态分布
市场空白
河南没有一个集中的名优特产集散地，在省内建设首家名优特产集散地，集中原各地名优特产总汇，形成规模，扩大商业街的市场影响力。

面积空间大，易形成市场规模
9#、38#上下层总面积约7000㎡，整层进深28米，可以形成大型集散市场，

临长江路，交通便利，利于人流、货物集散
9#、38#，临兴华南街，距离南区主干道长江路仅200米，距离南部物流圈仅2公里，交通便利，随着行华南街打通至南三环，交通便利性更是大为提升。

30—50㎡铺位

至少可容纳100家名优特产专卖店，形成市场规模。

中原各地名优特产包括土特产、水果类、工艺品类，例如固始土鸡蛋、信阳毛尖、道口烧鸡、淮山药、灵宝苹果、开封汴绣、许昌钧瓷等。

家电城（三选方案）
定位原则
位置布局
人流走向
面积配比
业态分布
西南区市场需求大，增长空间大
大量新建设区的入住，对家电一类的耐用消费品需求量增加，区域内对家电的消费呈逐年上升的趋势。
位于西南核心，便于商业辐射
随着兴华南街至南三环的打通，作为家电卖场，商业辐射力不仅向北扩散，更是向南辐射影响未来的大南区。
社区环绕的核心
最接近大量新建社区
面积空间适合家电连锁的需要
家电连锁卖场的面积需求一般在4000—10000㎡左右，9#、38#比较适合家电连锁卖场的面积需要。
引进一家家电连锁卖场
如苏宁、国美

小商品城（三选方案）
定位原则
位置布局
人流走向
空间格局
业态分布
与商业街互补
商业街的市场定位较高，小商品城价格低廉商品互补商业街定位。

邻兴华街、长江路，便于商业辐射及西南区域内数十家社区
社区环绕的核心
最接近大量新建社区
接近大众消费群

单位铺位面积10㎡左右
可划分为197个铺位

临街划分为10间独立临街门面，面积30—80㎡

小家电、餐具、小工艺品玩具、小针织用品、小电子产品等

【二区】
位置：39#、41#一层 营业面积：1977㎡ 商业比例：6.18%
生活服务区
定位原则
位置布局
人流走向
空间格局
业态分布
化劣为优，促进招商销售相对不好的位置规划为周边消费必须的业态，招商销售方面相对容易。
靠近兴华街社区，方便居民生活。

设置在内街，吸引客户进入商业街
面积在100㎡左右，租金低
（见列表）

业态细分详解
业态
间数
面积（㎡）
位置
区内比例（%）
备注
银行
1
121.64
38#2号
6.15
1、 比例为经营面积比例
2、 表内铺位均为一层铺位
电信
1
92.74
38#4号
4.69
美发
2
230
38#3号、41#西4
11.6
音像店
1
49.44
38#11号
2.5
烟酒店
2
214
39#东1、东2
10.82
蛋糕房
1
89.12
39#东3
4.5
诊所、药店
2
294
41#西1、41#西8
15
花鸟虫鱼
1
111.12
41#西5
5.6
鲜花礼品
1
128.4
39#东4
6.5
日用百货
1
128.4
39#东6
6.5
复印
1
89.12
39#东7
4.5
干洗店
1
89.12
39#东5
4.5
厨具餐具
1
125.38
39#东8
6.3
擦鞋店
1
111.12
41#西3
5.6
摄影彩扩
1
111.12
41#西2
5.6
【三区】
位置：40#、42#、43#、44#一层 营业面积：7214㎡ 商业比例：22.54%
生活服务区
定位原则
位置布局
人流走向
空间格局
业态分布
西南服装交易市场的空缺
西南区域缺乏相对集中的交易市场，将服饰作为主流业态，形成西南区最高规格的服饰交易场所。

大众化精品服饰布局
内街外街整体布局
西端观光性的购物环境吸引西向人流
邻亚星路大量规划，方便人流严亚星路进入商业街
50—80㎡面积空间比较适合服饰经营，租金总价不高
42#、40#面积空间均为50㎡、60㎡，面积适中，租金总价不高，一般的服装个体户能够承受。

（详见列表）

业态细分详解
业态
间数
面积（㎡）
位置
区内比例（%）
备注
精品男装
4
219.53
42#西北1、西南1，44#西1、西2
3.04%
1、 比例为经营面积比例
2、表内铺位均为一层铺位
精品男鞋
4
350.9
42#西北2、西南2，44#西3、西4
4.86%
男士西服
2
137.9
42#西北3、西南3
1.9%
男士休闲装
4
275.8
42#西北4、西北5、西南4、西南5
3.8%
运动装
4
275.8
42#西北6、西北7、西南6、西南7
3.8%
精品女装
8
698.8
42#西北8、西北9、西南8、西南9，44#西5、6、7、8
9.68%
休闲女包
4
275.8
42#西北10、西北11、西南10、西南11
3.8%
精品女鞋
4
275.8
42#西北12、西北13、西南12、西南13
3.8%
职业女装
4
275.8
42#西北14、西北15、西南14、西南15
3.8%
休闲女装
10
689.5
42#西北16、17、18、19、20，西南16、17、18、19、20
9.55%
美容护肤类
4
310.66
40#西北1、2，西南1、2
4.3%
饰品类
4
310.66
40#西北3、4，西南3、4
4.3%
妇女用品
4
310.66
40#西北5、6，西南5、6
4.3%
婴儿用品
1
66.388
40#西北7
0.92%
少儿读物音像
1
86.94
40#西南7
1.2%
儿童玩具
2
153.3
40#西北8，西南8
2.1%
童车
1
66.388
40#西北9
0.92%
童装
4
310.66
40#西北10、12，西南11、12
4.3%
童鞋
1
66.388
40#西北11
0.92%
孕妇用品
1
86.94
40#西南9
1.2%
婴儿游泳馆
1
86.94
40#西南10
1.2%
洗化用品
2
258.64
43#西1、2
3.58%
皮具箱包
2
273.1
43#西3、4
3.78%
衬衣领带
2
258.64
43#西5、6
3.58%
女士内衣
2
229.7
43#西7、8
3.2%
女士针织用品
1
98.257
43#西9
1.36%
钟表眼镜
2
263
43#西10、11
3.6%
珠宝首饰
2
229.748
43#西12、13
3.2%

【四区】
位置：42#、43A#、44#二层 营业面积：2931㎡ 商业比例：9.2%
品牌服饰区
定位原则
位置布局
人流走向
空间格局
业态分布
通过高档次服饰提升商业街档次

与一楼服装档次形成互补

高端品牌对人流依赖性不强

男装女装相对分区设置

与一楼大众精品形成呼应，形成商业街服饰交易规模

西入口人流在一楼服饰区尽头方便的乘2号电梯上二楼

东入口人流在商业街西端乘1号电梯上二楼

面积相对较大在100—130之间，进深小，便于高端品牌做形象展示

（详见列表）

业态细分详解
业态
间数
面积（㎡）
位置（二楼）
区内比例（%）
备注
品牌女装
8
787
42#西1、2、3、4、5、6、7、8
26.85
1、 例为经营面积比例
2、表内铺位均为二层铺位
品牌女鞋
3
295.128
42#西9、10、11
10
品牌女裤
2
196.752
42#西12、13
6.7
品牌化妆品
3
295.128
42#西14、15、16
10
品牌内衣
2
196.752
42#西17、18
6.7
品牌女包
1
98.376
42#西19
3.35
品牌首饰
1
98.376
42#西20
3.35
品牌男装
5
278.3
44#西1、2、3、4、5
9.5
品牌男鞋
2
145
44#西6、7
5.5
品牌男衬衣
1
78.182
44#西8
2.6
品牌运动装
1
117.91
43A#西1
4
品牌牛仔装
1
88.467
43A#西2
3
品牌睡衣
1
88.467
43A#西3
3
韩服
1
128.68
43A#西4
4.4
民族服装
1
88.467
43A#西5
3
制衣店
1
117.91
43A#西6
4

【五区】
39#、40#、41#、43B#二楼 营业面积：3062㎡ 商业比例：9．5%
高级消费区
定位原则
位置布局
人流走向
空间格局
业态分布
对高层次性、特殊性消费需求大

通过二楼规划必须消费业态，减少招商压力，促进销售
休闲型娱乐消费分区设置于南侧，可以观看社区景观

特殊性商品和休闲娱乐消费区相对进行分区
设置于二楼东侧主要考虑兴华南街居民的就近消费

面积空间自由分割，租金相对较低，适合咖啡、茶座、网吧等业态大面积租用

（详见列表）
业态分布详解

业态
间数
面积（㎡）
位置
楼层
区内比例（%）
床上用品
2
232.8
40#西1、2
二
7.6
家纺
2
232.8
40#西3、4
二
7.6
家饰
1
116.41
40#西5
二
3.8
工艺品
3
349.23
40#西6、7、8
二
11.4
水疗馆
2
232.8
40#西9、10
二
7.6
美容院
2
232.8
40#西11、12
二
7.6
健身房
2
337.7
45#2、3
二
11
茶艺馆
2
172.37
39#东1、2
二
5.6
咖啡馆
3
246.4
39#东3、4、5
二
8
棋牌室
1
103.8
39#东6
二
3.3
网吧
2
172.37
39#东7、8
二
5.6
书店
1
117.033
41#西6
二
3.8
帐表文具
1
128.507
41#西5
二
4.2
健身器材
2
176.7
41#西4、3
二
5.8
渔具
1
88.349
41#西2
二
2.9
老年用品
1
117.033
41#西1
二
3.8
灯具店
1
121.376
43B#西13
二
3.96
装修类
1
108.372
43B#西12
二
3.5
保健按摩
1
101.147
43B#西11
二
3.3
乐器行
1
161.835
43B#西10
二
5.3
音响类
1
98.257
43B#西9
二
3.2
通信器材
1
108.372
43B#西8
二
3.5
电子器材
1
121.376
43B#西7
二
3.96

【六区】
39#、40#、41#、43B#二楼 营业面积：3062㎡ 商业比例：9．5%
休闲娱乐区
定位原则
位置布局
人流走向
空间格局
业态分布
与对面休闲娱乐型业态相呼应，形成周边规模性休闲娱乐场所
整体出租或分为2—4块出租，引进娱乐城、酒吧、电玩游戏厅、银行、电信营业厅、大型西餐厅等
主要吸引自北向南吸取人流、周边社区居民以及新密人流进行娱乐性消费

面积空间自由分割，适合娱乐性业态大面积租用

（详见列表）

45号六 区
适合业态列举
业态
间数
面积（㎡）
位置
大型西餐厅
1
1000
二层
银行
1
500
一层
电信营业厅
1
1500
一层
电玩游戏厅
1
1000
二层
KTV
1
1500
一层
酒吧
1
1000
二层
大型健身房
1
2000
二层
大型形象设计机构
1
500
48#

结论(重写)

科学的定位业态规划，不仅是保证商业项目的成功，更能快速促成一个商业项目的快速成熟，形成商业影响力，亚星精品名店街规划预计可以对亚星商业及整个西南区带来以下影响：
1、 利于招商执行，促进快速销售
2、 促进商业街快速红火
3、 带动后期嵩山路、长江路商业开发
4、 影响西南商业发展，崛起第五商圈
5、 推动西南区域的整体发展完善

第三章、亚星国际商业步行街销售方案

一、商业街销售模式
（一）以售代租
(二)以租养售
(三)包租
理由:

占多少比例,为什么采用这样方式
1、操作办法
针对独立分割的商铺，单独销售后，根据业主要求代其寻租，可与商业管理公司签订《委托租赁协议》，约定租金、租赁期限、付款方式以及其他要求，商业管理公司提供租赁服务，可以代替业主或者由业主直接与租赁户签订《租赁协议》，不承担租金收益和空置责任，并根据业主出租收益按照一定比率收取部分服务费。
2、适用范围：39＃——44＃楼一二层
3、目的和原因
■大部分为临街商铺，可以对外经营，销售压力不大；
■可以适合很多业态，按照周边商铺价位，销售价格不会低，如果采用包租方式，明显提高售价反而不利快速销售；
■通过前期客户咨询与调查，大部分客户对此类临街小型商铺意向较大，有的采取投资购买，有的准备自主经营；
■国家9部委新政禁止采取包租、返祖等销售形式，大面积采取包租对公司品牌风险很大；
■通过包租、返祖增加许多经营风险和管理压力。