亚星商业方案学习资料.doc
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1、此文档收集于网络,如有侵权请联系网站删除亚星国际商业街区整合营销方案恒辉地产顾问机构 2006年8月9日目 录第一章 郑州商业地产市场分析第二章 商业街业态定位方案第三章 商业街销售方案第四章 商业街招商方案第五章 商业街推广方案 第一章 商业市场调查分析一、郑州市代表性商业街概况 天旺广场步行街开发商河南开祥置业股份有限公司位置东风路与天明路交汇处(中州绿荫广场对面)规模占地9505平方米,建筑面积38359.19平米开发进度完工业态定位综合性商业形态,SHOPPINGMALL形式,共分为四个区,首推二区和四区,再推一区和三区,其中二区1.2楼为精品,3楼为社区配套,四区为餐饮区,三区为健身
2、房,一区1.2楼为精品,3楼为美容院,4楼为KTV;内有便利店、酒家、茶馆、咖啡厅、快餐店、美食广场、品牌服装专卖店、艺术品专卖店、儿童天地、妇女用品专卖店、健身中心、美容美发中心、银行等经营模式全部为独立产权旺铺,采用租售相结合的方式价位1.5万/平方米/一层,一次性付款优惠3个点,按揭付款优惠1个点; 招商政策:免半年月租,前3年返8%回报率销售情况采用集中认筹方式,其中1号楼载止目前销售形势较差,212间,仅售8间,余房较多,面积以小型面积为主,三层以上以中大型面积为主分析由于项目地理位置较佳,该区域和地段缺乏大型的商业项目,前期宣传声势大,同时有世纪联华的成功入驻,带动了人气。 宝龙城
3、市广场开发商郑州宝龙置业发展有限公司位置郑州市郑东新区农业东路与九如路交汇处规模25万平方米开发进度08年4月开业业态定位中原第一欢乐MALL,复合型,国际方流模式:旅游、游乐、运动、休闲、美食、文化、购物、娱乐、酒店式公寓9种功能A区:时尚宝龙(星美院线、宝龙娱乐中心、婚纱城堡、珠宝城、名表城、西餐厅、中型酒楼)B区:生活宝龙(西式简餐、无烟烧烤、连锁专卖、早教中心、港式餐厅、真冰滑冰场)C区:摩登宝龙(酒店式公寓、汤姆熊儿童主题乐园、时尚家具广场、大型洗浴中心)D区:动感宝龙(游艺中心、景观广场、西式简餐、阳光书坊、音响超市)经营模式采用租售相结合的方式,只将总建筑面积的1/4作为独立店面
4、出售,而3/4的建筑面积作为对大中型主力商家和名牌专卖店的招租价位1.7万/平方米,一次性付款优惠3个点,其它没有优惠;8月12日每平方米上涨3000元;租赁:总价8%12个月分析本项目以开发商实力强,有知名商家加盟、在郑东核心位置为优势,前期大规模的推广宣传 大上海铜锣湾广场 开发商河南华诚房地产开发公司位置二七路与东太康路交汇处规模113亩27万平方米业态定位开放式、立体式、生态化的商业群体,上海商城、金街、银街、展示中心、城市主题广场等子项目,集购物、休闲、娱乐、饮食、影视、会展、商务、旅游等多种功能于一身经营模式采用租售相结合的方式,统一规划、统一返租、统一经营、统一管理价位1.8万/
5、平方米,一次性付款优惠1个点,其它没有优惠,订金按1个商铺/2万元; 租用情况:400元/平方米,租金代月供,前三年8%,每四、五年高达9%的税后纯利销售情况出售的70%为50平米以下的1-3层,已推出房源销售45%左右,已售均价在13000元/平米,在今年销售业绩较好分析本项目是商业地产运作相对成功的项目,特别是在今年,采用相对规范的商业运作,由戴德梁行担物业顾问,郑州大上海铜锣湾广场商业有限公司负责营运管理,建筑具有一定特色诸多广场、空中走廊、地下停车场、大型超市、情景购物精品步行街、儿童游艺园、美食广场、动感数码影城、现代写字,28个人潮集散口等具体分布位置如表第一区A金街一部时尚商业区
6、1F:特色零售、休闲餐饮 2F-3F:特色餐饮、休闲餐饮、特色零售第一区B上海商城传统商业区B1F:餐饮、特色零售 1F-3F:特色零售 4F-5F:大型餐饮 6F以上:娱乐(电影院)第二区金街步行街时尚商业区1F-3F:特色餐饮、特色零售、休闲餐饮第三区A时尚商业区2F-3F:特色餐饮第三区B传统商业区1F:展销 2F:展销 3F:展销 4F:娱乐(KTV) 5F:休闲服务(SAUNA)十大业态功能分布:序 号主 题功 能分布位置1蓝岸城精品百货、主题百货、时尚精品1-B-1F-4F2民众公园电玩、网络会所儿童世界、女子生活馆奥斯卡院线夜总会1-B-5F1-A-4F1-B-6F3-4F3兰桂
7、坊各种主题风格酒吧:HI-HOP、R&B、慢摇吧、足球吧、桌球吧、音乐西餐吧、异国风情吧、爵士吧、陶艺吧、交友吧等-3F-4F4时尚名街名品街:时尚精品服饰、知名品牌店、流行在线、商务咖啡、红酒坊2-1F5七彩摩登区休闲服饰名品店、人体彩绘、MTV、彩铃制作、游乐区、西式快餐日韩风情馆、潮流时尚馆、西部牛仔馆、运动休闲馆2-B11-B16食空隧道主题餐厅:特色餐厅、中西式各式餐厅美食广场:开放型美食廊 休闲美食街:世界各地风味小吃、中西式快餐-3F1-A-5F2-2F73C数码港一站式IT购物:精品家电产品、通信产品、手提电脑、通信营业厅-2F8极限运动营运动超市:国际高端体验式运动主题卖场达
8、芙妮运动城健身中心专业运动品、休闲运动、运动器械等专业用品3-2F1-A-1F3-6F3-5F9超级市场世界旗舰超市、特色高档超市、天天平价超市-B1-1F10万花筒银行、图文商务、摄影冲印、旅行社、便利店、营业厅、展示中心各区 天下城(健康路商业)开发商河南开祥天城置业股份有限公司位置省体育馆西侧优胜南路1号规模约2.5万平方米开发进度已投入运营业态定位综合性的大型shopping Arcade”香榭丽商街,内有服装、饰品等价位二期6000元/平方米销售情况 正大世纪广场 开发商泰国正大集团位置农业路与中州大道交汇处业态定位1楼 - 服装 2楼 餐饮 3楼 电动、网络 4楼 影院经营模式只可
9、租用,90元/平方米,3000元押金,首期租3个月送3个月价位二期6000元/平方米销售情况分析前期易初莲花成功入驻,带动了整个商业进程,目前永乐家电正在进驻中(二)亚星商业市场客户来访情况1、客户来访区域分布区域来访人数(组)百分比亚星社区14051.4%附近及周边4616.91%二七区4817.64%金水区82.94%中原区41.47%管城区41.47%惠济区10.36%新密18(含新密案场)6.62%登封31.1%2、来访客户面积需求面积段:面积段()需求数量百分比备注50以下6416.7%30左右需求量最大50804511.7%80100307.81%10012082.08%12015
10、061.56%150以上246.25%含21#、22#大商铺3、客户意向商铺位置分析(明确意向楼号)意向楼号意向客户数量9#2038#3539#340#542#844#145#6小学下221#14、自营客户计划自营项目:自营项目数量服装16餐饮12小超市、百货10烟酒店4干洗店3洗车2美发4美容院3蛋糕房25、客户关注主要因素关注因素数量价格140付款方式32优惠措施11投资回报率2业态3交房时间13开发商3管理公司4楼层8区域2包租返租16周边人口18客户情况分析: 客户来访区域:前期来访客户中,明确登记客户以本区域客户为主,占85%左右,其中本小区内的客户占了51%,比例显示了本区域特别是
11、本小区及周边居对本商业项目的关注程度,如锦绣江南、绿城小区的居民; 从面积需求统计表中看出100以下的商铺的需求量比较大,尤其是50以下商铺需求量最大; 9号楼和38号楼由于位置最受来访客户的喜爱,有51位客户需求者,他们更看重这两栋的相对成熟的兴华南街临街市场成熟度,而对其它楼栋相对较少。 自营客户中准备置业餐饮量最大(8位),其次是服装(6位),其它为社区配套型商业,如干洗店、烟酒百货、超市等,餐饮受到规划和营业限制,服装的市场投资者比例较大,社区配套服务作为不可缺少部分,作为补充商业,为业态规划提供参照依据。 客户最为关注的商业的价位,其次是周边成熟度和发展前景;主要商业市场及周边市场租
12、金调查情况:德化步行街品 牌经营方式经营面积位 置联系方式盈和门面房租用(190元/平方/月)多为100平方米以上苑陵街13903848026粤海国际商务酒店租用(200元/平方/月)一层(2000平方米)德化街66860006健康路步行街品 牌经营方式经营面积位 置联系方式依梦(服饰)租用(3000元/月)80平方米(中型)健康路13号王鹏-63813278思薇尔(服饰)租用(2800元/月)60平方米(小型)金水路与健康路口康小姐-63581362新简约主义写真租用(3500元/月)90平方米(中型)健康路36号63858985玉语天华(饰品)租用(1800元/月)20平方米(小型)健康路
13、60号王玲-66840110老银匠(饰品)租用(2000元/月)30平方米(小型)健康路58号侯-63843418亚星周边商业租价品 牌经营方式经营面积位 置联系方式影碟出租租用(1200元/月)30平方米帝湖花园刘女士68833097装饰公司租用(1000元/月)30平方米帝湖花园鲁女士68833383小天鹅干洗租用(1800元/月)60平方米帝湖花园荆女士61551329帝湖便利店租用(2000元/月)80平方米帝湖花园孙先生65158152名烟名酒租用(1000元/月)25平方米帝湖花园郝俊峰68833078创祥烟酒租用(900元/月、30元/天)30平方米帝湖花园马鑫昌68055131
14、干洗店自营(5000元/月)100平方米帝湖花园王女士66073777鑫源烟酒租用(2200元/月)75平方米江山书香名邸宋先生68997621双汇冷鲜肉租用(2000元/月)40平方米江山书香名邸宋先生68997621吴氏烟酒行租用(3500元/月)40平方米兴华南街兴华集贸花卉市场吴女士68967151博伦眼镜租用(800元/月)75平方米航海中路张先生13523459161诱货服装店租用(800元/月)15平方米航海中路刘女士13213151966精品烟酒租用(1200元/月)16平方米工人路405号程先生68665903五金交电租用(1600元/月)50平方米嵩山路201号庄先生688
15、96169小百货租用(160元/月、1700元/年)7平方米嵩山路亚星路口陈先生60924686福鑫源酒店自营(5050元/月)100平方米工人路与航海路南赵贞69382303丘比特干洗店租用(4000元/月)77平方米淮河路38号薄永红68960709时尚小鱼租用(2200元/月)70平方米淮河路58号高伟娜68875768仙妮雷德租用(800元/月)15平方米兴华南街李女士13017675682诗情花艺租用(1000元/月)25平方米淮河路兴华街口闫晓静60924288富丽都影楼租用(2000元/月)70平方米淮河路58号李小云68962731隆祥烟酒租用(1500元/月)60平方米大学路
16、105号王宝玲68975905名烟名酒租用(2000元/月)35平方米大学路28号王先生67087168中州名烟酒租用(1000元/月)40平方米大学中路18号张小全68711490(三)商业市场综合分析综合以上郑州主要商业市场现状和亚星商业市场的需求情况分析,目前郑州市商业市场处于快速发展期,各类专业市场和综合性市场大规模面市,而在销售和招商方面市场消化量一般,当前商业市场销售和招商难度和压力较大;1、专业的商业市场针对性强,目标单一,运作模式相对成熟,但受行业影响较大,市场风险高,如各大建材市场、厨具市场、纺织市场、汽配市场、服装市场,项目如大厨房、元通纺织城、郑东建材、天荣建材港、国际车
17、城等,客户单一化,招商困难,后期运营难度大,如天荣国际建材港和国际车城,前期招商相当成功,但后期运营不畅,运作时间停滞过长;2、综合型的商业市场,在近两年大规模出现,特别是社区商业街形式,如帝湖、天下城、天旺广场、顺弛淘珍街、宝龙城市广场等,相对市场风险低,以综合型业态出现,有特色业态作亮点,特别是与知名大卖场签约,既提高人气,又降低市场风险,但仍需要大量的招商作支撑,如帝湖商业街有家世界的入驻,经营并不理想;同时在引进大卖场时会存在要求条件过高,开发商运营效益低的现 状,对于知名品牌大卖场的引进需根据市场销售和招商需求而定;前期的市场尤为重要,以大卖场或精品特色业态作支撑成为综合型商业业态定
18、位的关键;3、作为西南区域最大的社区临街商业街区,与其它商业相比有一定的规划优势之处,内部景观美观,面积适中,但存在区域商业市场不成熟,培育期相对长,投资客户顾虑多的劣势,所以业态定位要慎重,注重人气的提升,以大卖场和吸引人气的业态为先导,如家电卖场、精品名店服装为主业态,一层作为大众化消费场所,吸引人气和客流量,二楼作品牌专卖、休闲,吸引高档消费,以一层为市场发展基础,二楼为档次提升,吸引大批投资客的关注,减少对商业发展前景的顾虑,制定详细的业态分区、分类规划图,有针对性的招商,快速销售,销售和招商同步进行,在短时间迅速聚集人气,实现快速运作的目的。第二章、商业街业态定位方案一、商业街定位(
19、一)、总体定位:西南名品步行街区 西南30万人群高尚消费场盛世名品购物街 (二)、商业性质:娱乐观光购物休闲观光 从建筑设计、景观规划到业态规划,颠覆传统商业模式,由单纯的购物功能转变为观光、休闲、娱乐、购物四大功能于一体的现代化商业。观光:400米国际水景休闲景观设计商业步行街休闲:国际风行的休闲商业业态,生活休闲,消费休闲购物:31000核心业态消费场娱乐:体验式消费理念,高层次生活娱乐场(三)、关键词铺王16万亚星国际商业街区,核心构成部分,高举“第五商圈”旗帜,引领西南商业发展方向名品西部高档名品步行街,业态商品为商品为精品,名品;经营店面为精品店、名品店。观光休闲娱乐购物颠覆传统,打
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