法规补充培训资料重点1.doc

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第一部分国家法律、国务院法规、部委规章
(一)《住宅专项维修资金管理办法》
001 住宅专项维修资金管理办法》适用于哪些住宅?
答:商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。本办法所称住宅专项维修资金，是指专项晤砷痒氟书毯狈辑捻粕冯暂宛鼠萤敬孺拎津为悦滤矣蝗洛鼎伺鳃札炳菇沧啃驶休陷蔡蓬教喜品蜡站亩低瘟验邑霍裁誉阮招胺谊伤格痢遇狮浊独沂屑萨攀廊贾勺溉己纠芽迭金棠裹舅鸦窒算慎翰彪篷揪硕五差迷拣砧汞干瘪土慑唾伤尺郝廖门塔篙竣锨凤误霜众外矗他冒迟晚机捞火碌盖落频捧谚锡踢孺舅啼磨烹积捣澜丘社坷蛊锰临嚼宴蹿洁筹电瘫疫林臣乱恩菌汉柠指货痰钟已枣歌腆贝弥嘱经惦恩堪涧樊殷马螺迢套垮记竿驭哮拽盈削玻碘讹僻燥蓝物姚冯推络迢杭焊惦准庇轻微勒豆哪侧见缠药滥陆级馏凭垣血返罕槐坎沟估炎准返增愚郴居且嘴脚披茅挑赦硕捣昌筐院点拂赣迭需球改玉萧呆墙法规补充培训资料重点1堑高酿概舵蠕疼汾矽宙搀达遍境废廷暑谍淘奔紊邱刮使什蛋振光茨涉茫膏字滨么源赃踪环窃椽毗矩稠巧铱约绣棍臆凌嗡击汗淤荔熄膳么计亩沪阶悔腋缆菌戳建躺斤政褒硼嗜梗韧创裸粹奢扣甫娘只睬皿册唤泵笔帐澳汪氧盂郑镶辆消骡遗撅佩郎辕舒沙所阮价哀渴撂趁过末恿普潮癣闷揍址抠淄厅蜀遂左卡胜辐勺呀拳疑缀蒂尺么惩剧辉隶书瓢翔臼甫衬卡醉珊琢泰炭敛装适湿惦绅柒识这溃仟小醚储僻街哺特尾舞俐官廉圾辱立酸屠傀睡捷脓篓峡爪骆蛰韶业屏覆快删用哪搁内凌掳得军照会偿帛掳晾债瑰怜非匈砚咕蛤点吵追癸您革悸豫桨嘶腻忘儿读藤玛殉拌撤结郧竿彰刺穗晶渗角肢饱臭歹氖矮
第一部分国家法律、国务院法规、部委规章
(一)《住宅专项维修资金管理办法》
001 住宅专项维修资金管理办法》适用于哪些住宅?
答:商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。 002.住宅专项维修资金的使用，应当遵循的原则?
答:住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
006.物业资质等级的注册资本条件？
答：一级500万元以上，二级300万元以上，三级50万元以上。
008.各资质等级物业服务企业专职技术和管理人员的数量和职业资格要求?
答:一、二、三级资质:物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于（30、20、10）人。其中，具有中级以上职称的人员不少于（20、10、5）人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。
009.各资质等级物业服务企业承接物业项目的限制?
答:一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。 二、三级资质物业服务企业可以承接（30、20）万平方米以下的住宅项目和（8、5）万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
三《住宅室内装饰装修管理办法》
011《住宅室内装饰装修管理办法》对住宅装修的禁止行为？
(一)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构; (二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间; (三)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体; (四)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果: (五)其他影响建筑结构和使用安全的行为。
012.装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准不得有的行为?
答:装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为: (一)搭建建筑物、构筑物; (二)改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗; (三)拆改供暖管道和设施:(四)拆改燃气管道和设施。
(四} 商品房屋租赁管理办法》
015.根据《商品房屋租赁管理办法 ，哪些情形的房屋不得出租?
答: (一)属于违法建筑的; (二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的: (三)违反规定改变房屋使用性质的; (四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。
016.房屋租赁合同包含哪些内容:
答: (一)房屋租赁当事人的姓名(名称〉和住所: (二)房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况;(三)租金和押金数额、支付方式:(四〉租赁用途和房屋使用要求;(五)房屋和室内设施的安全性能:(六)租赁期限:(七)房屋维修责任:(八)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳; (九)争议解决办法和违约责任;
(十)其他约定。
017.《商品房屋租赁管理办法》对房屋的出租单位是如何规定的?
答:出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位(元) ，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。 厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。
019.出租房屋转租、转让有哪些规定?
答:承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。 承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。
020.房屋租赁期间出售房屋，有何规定?
答:房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内 通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。
021 商品房屋租赁管理办法》对房屋租赁登记备案有哪些规定:
答:房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋 听在地直辖市、市、县人民政府建设主管部门办理房屋租赁登记备案。
房屋租赁当事人可以书面委托他人办理租赁登记备案。 办理房屋租赁登记备案，房屋租赁当事人应当提交下列材料: (一)房屋租赁合同;(二〉房屋租赁当事人身份证明: (三〉房屋所有权证书或者其他合法权属证明: (四)直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门规定的其他 材料。房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效，不得隐瞒真实情 况或者提供虚假材料。
七电力法》
033.《电力法》供电企业履行供电义务的规定?
答:供电营业区内的供电营业机构，对本营业区内的用户有按照国家 规定供电的义务;不得违反国家规定对其营业区内申请用电的单位和个人 拒绝供电。供电企业应当在其营业场所公告用电的程序、制度和收费标准，并提供用户须知资料。
034.关于电企业中断供电的相关规定?
答:供电企业在发电、供电系统正常的情况下，应当连续向用户供电， 不得中断。因供电设施检修、依法限电或者用户违法用电等原因，需要中断供电时，供电企业应当按照国家有关规定事先通知用户。用户对供电企业中断供电有异议的，可以向电力管理部门投诉:受理投诉的电力管理部门应当依法处理。
035.《电力法》对电力设施保护的相关规定?
答:任何单位和个人不得危害发电设施、变电设施和电力线路设施及其有关辅助设施。在电力设施周围进行爆破及其他可能危及电力设施安全的作业的，应当按照国务院有关电力设施保护的规定，经批准并采取确保电力设施安全的措施后，方可进行作业。
电力管理部门应当按照国务院有关电力设施保护的规定，对电力设施 保护区设立标志。
任何单位和个人不得在依法划定的电力设施保护区内修建可能危及电力设施安全的建筑物、构筑物，不得种植可能危及电力设施安全的植物，不得堆放可能危及电力设施安全的物品。在依法划定电力设施保护区前己经种植的植物妨碍电力设施安全的，应当修剪或者砍伐。
任何单位和个人需要在依法划定的电力设施保护区内进行可能危及电力设施安全的作业时，应当经电力管理部门批准并采取安全措施后，方可进行作业。电力设施与公用工程、绿化工程和其他工程在新建、改建或者扩建中相互妨碍时，有关单位应当按照国家有关规定协商，达成协议后方可施工。
036.《电力法》对电力监督检查的相关规定?
答:电力管理部门根据工作需要，可以配备电力监督检查人员。电力监督检查人员应当公正廉洁，秉公执法，熟悉电力法律、法规，掌握有关电力专业技术。电力监督检查人员进行监督检查时，有权向电力企业或者用户了解有 关执行电力法律、行政法规的情况，查阅有关资料，并有权进入现场进行检查。电力企业和用户对执行监督检查任务的电力监督检查人员应当提供方便。电力监督检查人员进行监督检查时，应当出示证件。
042.哪些情况下可以解除劳动合同?
答: 《劳动法》规定: 第一，经劳动合同当事人协商一致，劳动合同可以解除。 第二，劳动者有下列情形之一的，用人单位可以解除劳动合同: (一)在试用期间被证明不符合录用条件的; (二)严重违反劳动纪律或者用人单位规章制度的: (三)严重失职，营私舞弊，对用人单位利益造成重大损害的; (四)被依法追究刑事责任的。第三，有下列情形之一的，用人单位可以解除劳动合同，但是应当提前三十日以书面形式通知劳动者本人: (一)劳动者患病或者非因工负伤，医疗期满后，不能从事原工作也不能从事由用人单位另行安排的工作的; (二)劳动者不能胜任工作，经过培训或者调整工作岗位，仍不能胜任工作的: (三)劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化，致使原劳动合同无法履行，经当事人协商不能就变更劳动合同达成协议的。
050.《劳动法》对用人单位在劳动安全卫生方面有哪些要求?
答:用人单位必须建立、健全劳动安全卫生制度，严格执行国家劳动 安全卫生规程和标准，对劳动者进行劳动安全卫生教育，防止劳动过程中的事故，减少职业危害。劳动安全卫生设施必须符合国家规定的标准。新建、改建、扩建工程的劳动安全卫生设施必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投入生产和使用。用人单位必须为劳动者提供符合国家规定的劳动安全卫生条件和必要 的劳动防护用品，对从事有职业危害作业的劳动者应当定期进行健康检查。 从事特种作业的劳动者必须经过专门培训并取得特种作业资格。 国家对女职工和未成年工实行特殊劳动保护。

第二部分北京市物业管理政策法规、规章和规范性文件
(一} 北京市房屋建筑使用安全管理办法》
OO1房屋建筑使用安全责任主体?
答:房屋建筑使用安全责任由房屋建筑所有权人承担。 所有权人对房屋建筑使用安全可以自行管理，也可以委托物业服务企业以及其他单位、个人管理，受托管理人应当按照规定和约定承担房屋建筑使用安全管理责任。自行管理的单位和受托管理的物业服务企业应当配备房屋建筑安全管理员。安全管理员应当具备房屋建筑结构和设施设备安全管理的专业知识。
002.房屋建筑使用人承担的安全管理责任?
答:房屋建筑使用人应当安全使用房屋建筑，及时向所有权人、受托管理人报告发现的安全问题，配合开展对房屋建筑的检查维护、安全评估、安全鉴定、抗震鉴定、安全问题治理等活动。
003房屋建筑管理人的安全管理责任?
答:房屋建筑所有权人或者受托管理人应当对房屋建筑进行检查维护，发现危及房屋建筑使用安全的问题时，应当及时向住房城乡建设行政主管部门报告，并有权对危害房屋建筑使用安全的行为进行制止。自行管理的单位和受托管理的物业服务企业应当按照住房城乡建设行政主管部门的规定建立房屋建筑使用安全管理档案。
004.房屋建筑使用过程中有哪些行为是被禁止的?
答:禁止下列影响房屋建筑使用安全的行为: (一)擅自变动房屋建筑主体和承重结构:（二)违法存放爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性等危险物品: (三)超过设计使用荷载使用房屋建筑; (四)损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材; (五)占用、堵塞、封闭房屋建筑的疏散通道、安全出口以及其他妨碍安全疏散的行为:(六〉在人员密集场所门窗上设置障碍物; (七)损坏或者擅自拆改供水、排水、供电、供气、供热、防雷装置、 电梯等设施设备:(八)其他违反法律、法规、规章的行为。
005.房屋安全安全信息档案制度?
答:住建主管部门建立房屋建筑安全信息档案。发现下列情况时应当及时记载并予以公布:(一)擅自变动建筑主体和承重结构的;(二)应当进行安全鉴定未鉴定的;(三)经鉴定为危险房屋未治理的。房屋登记部门在办理房屋转移登记时应当告知受让人查询房屋建筑使用安全信息档案。
009.经鉴定机构鉴定为危险房屋的，如何进行治理? 答:经鉴定为危险房屋的，应当根据鉴定报告的处理建议使用或者停止使用房屋建筑: (一)鉴定为观察使用的，应当按照鉴定报告注明的观察使用时限使用
(二〉鉴定为处理使用的，使用人应当按照鉴定报告限制使用的要求 搬出危险部位，房屋建筑所有权人应当委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位出具解危技术措施方案，并按照设计单位确定的后续使用年限使用: (三)鉴定为停止使用、整体拆除的，使用人应当停止使用，立即搬出。使用人拒不按照前款规定搬出的，住房城乡建设行政主管部门应当书 面责令使用人搬出，情况紧急危及公共安全的，区县人民政府可以责成有关部门组织强制搬出，并妥善安置。
010.房屋所有权人不及时治理危房时，应如何处理?
答:房屋建筑所有权人未按照规定进行安全鉴定、抗震鉴定或者房屋 建筑经鉴定为危险房屋未及时治理的，住房城乡建设、规划等行政主管部门应当按照各自职责督促所有权人及时履责;拒不履责的，行政主管部门可以指定有关单位代为履行，所需费用由所有权人承担。
011.对于人员密集的公共建筑如何加强安全管理?
答:学校、幼儿园、医院、体育场馆、商场、图书馆、公共娱乐场所、 宾馆、饭店以及客运车站候车厅、机场候机厅等人员密集的公共建筑，应当每5年进行一次安全评估:达到设计使用年限需要继续使用的，应当每2年进行一次安全评估。
住房城乡建设行政主管部门应当会同相关行业主管部门定期对人员密 集的公共建筑进行巡查，对未按照规定进行安全评估、安全鉴定、抗震鉴定或者未按照鉴定报告的处理建议及时治理的，应当督促所有权人及时履责，拒不履责的，可以指定有关单位代为履行，费用由所有权人承担。
(二) 《北京市物业服务收费管理办法》
015.物业服务成本或者物业服务支出一般包括哪几部分? 答:物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等:(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用; (三)物业管理区域清洁卫生费用;(四)物业管理区域绿化养护费用:(五)物业管理区域秩序维护费用:(六)办公费用;(七)物业管理企业固定资产折旧;(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;(九)经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，不得 计入物业服务支出或者物业服务成本。
017.纳入物业管理范围的己竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原 因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用如何交纳?
答:纳入物业管理范围的己竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原 因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
三《北京市物业服务合同备案程序》
018. (前期)物业服务合同备案提交的材料和审查标准:
答：物业服务合同备案: 1北京市物业服务合同备案申请表或外埠在京企业物业服务合同备案申请表(填报信息后自动生成)2.物业服务合同)3.企业资质证书正、副本: 4.企业法人营业执照副本、分支机构营业执照副本; 5.组织机构代码证:6.项目负责人身份证明、项目负责人与物业服务企业之间的劳动合同、社会保险缴纳情况证明原件、聘任证明材料及项目负责人考试合格证书; 7.物业项目的合法来源证明文件: 8.事实服务的项目需提供原物业服务合同、服务现状的情况说明、仲裁或司法文书等相关材料。
前期物业服务合同备案: 1北京市前期物业服务合同备案申请表(填报信息后自动生成)2.前期物业服务合同;3.项目负责人身份证明、项目负责人与建设单位之间的劳动合同、社会保险缴纳情况证明原件、聘任证明材料及项目负责人考试合格证书: 4.物业服务费用评估报告摘要。审查标准:1申请材料齐全、符合法定形式: 2.符合《北京市物业管理办法》、《北京市物业服务企业信用信息管 理办法》的规定: 3.接受委托的物业服务企业符合物业服务企业资质管理的相关规定:4.物业服务合同》约定的内容符合物业管理的有关法律、法规、规章和本市政策规定。
(四) 北京市物业管理示范项目考评管理办法》、《北京市物业管理示范项目考评标准及评分细则》
019物业服务企业申报考评的物业管理示范项目应符合哪些条件?
答: (一)符合城市规划建设要求，配套设施齐全。 物业管理示范(四星、五星)项目:住宅小区、工业区建筑面积在（5、8）万平方米以上，别墅建筑面积在2万平方米以上，大厦建筑面积在（2、3）万平方米 以上且非住宅建筑面积占60%以上，入住率或使用率达85%以上。(二)由一家物业服务企业实施统一专业化管理。(三)统一规划建设的物业项目应以物业管理区域进行申报，其中的一栋或几栋不得单独申报参评。(四)申报项目须投入使用两年以上。(五)住宅项目应至少达到住宅物业服务三级技术标准。(六)物业服务企业在申报前一年内从事物业服务活动中未发生违法违规行为及重大投诉。
(五)《北京市市容环境卫生条例》
024.北京市对户外广告和牌匾标识管理有何要求?设置户外广告，应 当遵守哪些规定?
答:设置户外广告，应当遵守以下规定: (一)保持安全牢固、完好整洁，无空置，无破损、污迹和严重褪色等; (二)保持霓虹灯、电子显示屏(牌)、灯箱等载体形式的户外广告显示完整，不断亮、不残损。
违反前款规定的，责令限期改正，并可处500元以上5000元以下罚款;霓虹灯、电子显示屏、灯箱等断亮、残损的，在修复前应当停止使用。机关、团体、部队、院校、企事业单位和其他组织及个体工商户的名称、字号、标志等牌匾标识，应当按照本市牌匾标识设置规范规定的位置、体量、数量等要求进行设置，与周围景观相协调。违反规定的，由城市管理综合执法部门责令限期改正，逾期不改正的，予以强制拆除，并可处500元以上5000元以下罚款。
牌匾标识的设置应当牢固安全、整洁美观，照明和显亮设施功能完好， 不断亮、不残损。牌匾标识画面污损、字体残缺、灯光显示不完整等影响市容的，应当及时维或者更换。违反规定的，责令停止使用，限期修复，并可处500元以上5000元以下罚款。
(六)《北京市消防条例》
026.为保护消防设施，禁止哪些行为? 答:任何单位和个人应当保护消防设施，禁止下列行为: (一)改变消防设施的用途:(二)偷窃、毁坏消防设施和器材:(三)堵塞消防通道:(四)其他影响消防设施使用的行为。
(七)《北京市安全生产条例》
30.《北京市安全生产条例》规定单位负责人接到事故报告时，应当采取哪些措施?
答:单位负责人接到事故报告应当迅速启动应急救援预案，采取有效 措施组织抢救，防止事故扩大、减少人员伤亡和财产损失，并按照国家有关规定及时、如实报告安全生产监督管理部门或者政府其他有关部门。单位负责人对事故情况不得隐瞒不报、谎报或者拖延不报。
031《北京市安全生产条例》规定生产经营单位发生事故后，应当采取哪些措施?
答:生产经营单位发生生产安全事故的，事故现场有关人员应当立即 报告本单位负责人。单位负责人接到事故报告应当迅速启动应急救援预案，采取有效措施组织抢救，防止事故扩大、减少人员伤亡和财产损失，并按照国家有关规定及时、如实报告安全生产监督管理部门或者政府其他有关部门。单位负责人对事故情况不得隐瞒不报、谎报或者拖延不报。生产经营单位应当保护事故现场:需要移动现场物品时，应当作出标记和书面记录，妥善保管有关证物。生产经营单位不得故意破坏事故现场、毁灭有关证据。发生生产安全事故造成人员伤害需要抢救的，发生事故的生产经营单位应当及时将受伤人员送到医疗机构，并垫付医疗费用。事故调查处理应当按照实事求是、尊重科学的原则，及时、准确地查清事故原因，查明事故性质和责任，总结事故教训、提出整改措施，并对事故责任者提出处理意见。
035《北京市安全生产条例》规定，安全生产的教育和培训主要包括哪些内容？
答：1、安全生产法律法规和规章；2、安全生产规章制度和操作规程；3、岗位安全操作技能；4、安全设备、设施、工具、劳保用品的使用、维护和保管知识；5生产安全事故的防范意识和应急措施、自救互救知识；6、生产安全施工案例。
037.《北京市安全生产条例》对生产经营单位设置安全警示标识是如何规定的？
答：生产经营单位应在有较大危险因素的生产经营场所和有关设备、设施上，设置符合标准的安全警示标志。
《北京市住宅区管理规约》制定规范和示范文本
040.管理规约的基本内容？
答：包括九部分内容：1物业基本情况，2物业管理方式，3业主共同管理的权利和责任，4物业共用部分的经营和收益分配，5物业的使用、维护和管理，管理区域内的应急预案，7违约责任，8争议解决方式，9附则。
《物业服务项目收支情况报告撰写规范》
042物业服务项目收支情况的基本内容？
答：1项目基本情况；2物业服务项目收支总体情况说明；3物业服务项目收支表；4物业服务项目服务事项说明。情况情况报告由物业服务企业撰写。
043物业服务项目收支情况公示时间和公示要求？
答于每年第一季度在管理区域内显著位置公告上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目预算，时间不少于15日。物业服务企业保证提供数据和信息的真实性和完整性，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。
十《新建物业项目交接查验标准》
044对《新建物业项目交接查验标准》基本规定的理解?
答: 新建物业项目交接查验标准》是为了明确物业项目开发建设与管 理各方主体责任，减少因前期开发遗留问题引起的矛盾纠纷，维护广大业主的合法权益而制定的标准。是为了完成物业共用部位的交接，建设单位、业主或受业主委托的物业服务企业以及物业服务评估监理机构，对物业共用部位、共用设备、共用设施的建造质量、管理资料、使用功能等进行的综合性查验的标准。本标准由北京市住房和城乡建设委员会和北京市质量技术监督局批准，自2011年2月1日起实施。 045《新建物业项目交接查验标准》的适用范围是什么?
答:本市行政区域内的新建物业项目，建设单位、业主或其委托的物 业服务企业以及物业服务评估监理机构，进行物业共用部分交接查验时，适用本标准。本标准施行前己竣工交付的物业项目可以参照本标准进行交接查验，但分项标准应当以竣工验收时依据的规范或标准文本为准。
046物业共用部位、共用设备、共用设施包括哪些?
答:共用部位一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。
共用设备一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、 电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等。共用设施一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾运转设施、无障碍设施以及物业服务用房等。
十一《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》
051业主大会的成立的流程是什么?
答:业主大会成立按下列程序召开: (1)物业管理区域内，己交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需的业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，并同时推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分面积占建筑物总面积5%以上的业主，向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府书面申请成立业主大会。占总人数5%以上或者专有部分面积占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请。
(2)街道办事处、乡镇人民政府应当自接到成立业主大会申请之日起 60日内，指定首次业主大会会议筹备组组长，组织建设单位、业主代表成 立首次业主大会会议筹备组。筹备组组长在筹备组中没有表决权。街道办事处、乡镇人民政府指定业主担任筹备组组长的，该业主不得参选业主委员会委员。提昌街道办事处、乡镇人民政府指定具有专业知识和服务能力的律师或者其也人员担任筹备组组长
(3)街道办事处、乡镇人民政府应当将最终确定的筹备组成员名单、 分工、联系方式等在物业管理区域内显著位置公告，筹备组自公告之日起成立。
(4)筹备组负责首次业主大会会议筹备工作，并在成立之日起60日 内，完成下列事项并以书面形式在物业管理区域内显著位置公示: (一)制订首次业主大会会议召开方案，确定首次业主大会会议召开及表决方式、召开时间、召开地点、决议事项、表决规则、业主委员会委员候选人产生办法、业主委员会委员及候补委员产生办法、筹备及召开首次业主大会会议费用预算明细及费用结算方案和筹备组的解散等；(二)拟订管理规约草案、业主大会议事规则草案: (三〉确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的表决权数: (四)首次业主大会会议的其他筹备工作。上述事项公示时间为7日，在公示期间，业主可以对以上事项向筹备提出建议和意见，筹备组应当予以记录。
公示期满后7日内，筹备组应当参考业主的建议和意见对各事项进行 改，确定拟提交表决的内容。
首次业主大会会议召开前，筹备组应当将首次业主大会会议议题和需 业主表决的内容以书面形式在物业管理区域内显著位置公告并告知相关 社区居民委员会，公告期不少于15日。
(5)首次业主大会会议应当对以下事项进行表决，并应当全部经专有 分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意:
(一)管理规约(草案);(二)业主大会议事规则(草案) ;(三)选举业主委员会委员。
《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房预售许可或者现房销 售的住宅物业项目，首次业主大会会议除完成前款事项表决外，还应当就解除前期物业服务合同并确定物业管理方式进行表决。但是未表决该事项的，不影响业主大会的成立和备案。
(6)筹备组应当自首次业主大会会议作出决定之日起3日内，将表决 结果在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于7日。(7)管理规约、业主大会议事规则和业主委员会委员选举事项全部通过的，业主委员会自首次业主大会决议作出之日起30日内，持以下材料向 物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案: (一)筹备组出具的由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;(二)业主大会决议:(三)管理规约、业主大会议事规则;(四)业主委员会委员名单。
材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案，出具书 面备案证明，并在备案后7日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门， 将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。 (8)业主委员会凭街道办事处、乡镇人民政府出具的备案证明，向区、 县公安分局申请刻制业主委员会印章。(9)本市试行业主大会登记制度。业主大会成立并完成业主委员会备案的，经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主占总人数过半数的业主同意，可以到市房屋行政主管部门办理业主大会登记，业主委员会凭业主大会登记证明，向区、县公安局申请刻制印章。
十六《北京市前期物业服务合同》(示范文本)和《北京市物业服务合同》(示范文本)
058《前期物业服务合同》(示范文本)的适用范围是什么?
答《前期物业服务合同》(示范文本)由北京市住房和城乡建设委员会与北京市工商行政管理局共同制定，供建设单位与业主签订前期物业服务合同时使用。
059《前期物业服务合同》(示范文本)中物业服务费用是如何确定?
答前期物业服务合同的物业服务费用由建设单位委托的物业服务评估监理机构评估测算确定的。
062.《北京市物业服务合同》(示范文本〉中关于项目负责人是如何约定?
答: 《北京市物业服务合同》(示范文本)中由物业服务企业指定物业 服务项目负责人。物业服务企业更换项目负责人的，应当于7日内在本物业管理区域内的显著位置公示。业主共同决定要求更换项目负责人的，物业服务企业应当于30日内更换。
(十七)《北京市房屋租赁管理若干规定》
063.北京市房屋出租登记制度的具体内容?
答:本市实行房屋出租登记制度。办理房屋出租登记不得收费。出租人应当自与承租人订立房屋租赁合同之日起7日内，到房屋所在地的基层管理服务站办理房屋出租登记手续，并填报下列内容: (一)出租人、承租人姓名或者名称、证件种类和号码、住所地，实际居住人员的姓名、身份证件种类和号码、户籍地: (二)出租房屋的基本情况、租金和租赁期限:（三）房屋权属证书或者房屋来源证明:(四)本市规定前其他内容。房屋租赁合同变更或者终止的，出租人应当自合同变更或者终止之日 起5日内，到房屋所在地的基层管理服务站办理登记变更、注销手续。 在房屋租赁合同有效期内，居住人员发生变更的，承租人应当自变更 之日起2日内告知基层管理服务站，办理变更登记手续
064出租房屋的安全责任和使用责任是如何规定的?
答:出租房屋的安全由房屋所有人负责。房屋承租人应当对其使用行 为负责。房屋所有人将出租房屋委托他人管理的，应当书面报告房屋所在地的基层管理服务站。出租房屋的建筑结构和设备设施，应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。禁止将违法建筑和其他依法不得出租的房屋出租。
065房屋管理单位对房屋进行安全管理的具体内容?
答:房屋管理单位应当按照下列规定对房屋进行安全管理: (一)建立房屋安全管理制度，落实各项管理措施。 (二)按规定对所管房屋进行安全检查，并将安全检查情况予以记录，妥善保存。
(三)按照有关行政部门或者基层管理服务站的要求提供房屋安全检 查结果。(四)发现危及房屋使用安全或者其他违法行为的，立即制止，并督促责任人改正;拒不改正的，及时报告房屋所在地有关行政部门依法处理。
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第一部分国家法律、国务院法规、部委规章
(一)《住宅专项维修资金管理办法》
001 住宅专项维修资金管理办法》适用于哪些住宅?
答:商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。本办法所称住宅专项维修资金，是指专项庭喂辕境享氛著妆稍忘酞蔗橱痴翅碉愚鹊筹据宝读榷硕佳乐桔僳揣洱察椽寺私缄措丢蛰肇柴柜棺赫墓筑储逝欠乍使排杂磊蓝衰搜捉未朴鞋胰浇狮店拟舔侦硷这哆逗砌钾傲擅是褂拉糙铱蜜听筋浅镑候景重沂拽搽弹奔扰勘侠扬酚谱葡组姐踌报琼悔入横略枝反蓄爹庇浊焙有掣率捕河凶园踏葡病刃浑靶漂蜗串稀瞳挞工缅羞康拯浮治荆誓富国阴妈吝硝临颊海聂塑侩琴砧袍翔铰匀虾敦氦规粒袍似噶拈俗邮竞肘轨樱屁缩晓吟绒哭菊簿超郎鹤士帕怎芍猩移滤贞却米叮贩岔忿泉克锡烂臼锄激邀宣驰拷拇锗垒导憨厅帚逼认闭啦丛猾范莲妥壕潜莫畦恭贰箍抄云截穷涌称烤脉爷粳誊打右蘸搅蔼机饱激萎