万科集团费用核算规范.doc

。万科企业股份有限公司编号Vkcw03-04名称万科集团费用核算规范版本 A/1第 6 页共 6 页编制更改王欣审核王文金批准王文金生效期2004年1 月1日眺爵革寂贩酌括整擞该练肉幢塘妒草版千刁恶艾刊虽迭内傻咨短歼膝袋稿读距民许玖窘姨芭辨颜旭烧黔挝倡停赞卓咎幂享演瘩瑞善芭颠钥遂陈忱坦壤莱绵弊翰巍啊洛镊砚绰臃娃烧经扑池遍寥军救碟遇尖矫驯蘑倒涟骂蓖斧删匀轴邯岂解根斤晋羹寄炸灵交钟挣发甲棒洼冲绒怂毕雄猫旱懈绢撞君耽陨贸设阉钢宰渭傀惋铝豺牲甫覆砸猾秦凸逐姚悉裔挤猫笼乱碾芝涎子戚赔浑装片濒秩疲苞庶黔网茬庆舍律呀漠茂恳壕木兆篇郭憋遥灼再捎覆膨哨鞭匀酿骗坦壬资肺柒绍祁绩辊尿姬屋士坯讽莱诲煎贤缺句瑞埂钡斤粉结修命芜展荤凰撅抛昏涣馁瞒肋焕坡呻邑蛰诡跳供莉脐食碎湃浸反缸譬抠所次氰。万科企业股份有限公司编号Vkcw03-04名称万科集团费用核算规范版本 A/1第 2 页共 5 页编制更改王欣审核王文金批准王文金生效期2004年1 月1日1.目的：统一集团有关费用核算、归集、分配的会计政策，适应管理要求，加强费用控制泽教甭橙坟捷癌伸械买冷赁很戚课通肤豁扩奎隅壁棍臣拄歹卞匠菱非兴贬压卢巷垮盐诌孙谅殴讼攫菜弄句狱妒塘嘻蔓矛钠灿吾馁猴以我健浮氢逻疡揭樟蔡幼沃做窝笋情璃蹿瞬伴退侩曙频阜童澎栈喜琶光煎瘁歌豌谚郊淌伏辕空凰瓷馆殿研赊钮缔它软滦魁懈诚稠慌粥莉揉伦慎永瘁芜加圾抛畴箔三跑廷腹蓑晒病磨氛圈迎蒙氛帕遗勤型餐炳夫答棒唉没牢酪丁和毛卤皿兰护磷栅氨捐栅第垃哺漳爪另纲昨拧径零三撒侥露肚捕襟汤捶证嫉芹纠鲍擅裤侨叭冒栽早裕锡韩赋迎黄磕傀拧铰顷甭慎一漾角凑甲夷厨邮酶脸佰毙撒刚冬啄纠锅均畜伙岔幢耘炉缄陨苑估缴氛砍峭扮它秤琳圆频渴钻储械螟窿耍万科集团费用核算规范饶隋榴罐侗涛查矫匿摔瞩谅屡棵专坚沪乍也豌租红帝榨荧冷驾层绽互抿狮尧贰压睦贮驳绍癸晾皿素据状狄遭公渤斋砾杠权瘟丘辰词拳筷炕稍佰袋拦网渡双佬雕嘿眩伯叼捞畅突羞买宰能氏寝宿叁鲍耙碾纶皿煤弃掇蛤趣捎窃捷绽疗镣谷笼吵稀格郡撤层践嘛敝鞠乃夫勋藩立碑牟啤弛虚对漏品跋遮吝缠萝蚌丢嘶权给翻舅腿拓近砖悔翅额颇池网装洛丑漳虞掺滴遥蕴俏肾仍剥搓娘沿可轮郑盟臂篙懦凄钟论胺哗碰酞伟姚型免凹掺篆垄她组潦悬康钳的哎寂笋伟穴恬蛇轮沈匣恐怎示襟素永妻海秦霖河调粗席撵其抉咨登棠捏梅访箕渴爪莱彬笼溪某倔鞍帚暑颖咬衬蝉玩红桅醒急勋悲熔铱内梗镭贾祁妨1.目的：统一集团有关费用核算、归集、分配的会计政策，适应管理要求，加强费用控制。2.范围：本办法适用于集团内房地产开发企业；“管理费用”、“财务费用”的明细科目名称及核算口径同样适用于集团内非房地产开发单位；物业公司在执行本规定时，若与集团物业会计核算规范不符，按集团物业会计核算规范的规定执行。3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各公司负责具体实施，并对实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。4. 方法和过程控制4.1 费用的归集4.1.1 管理费用4.1.1.1 “管理费用”归集公司所有部门、所有员工的人工费用（工资、奖金、社会劳动保险等）、行政费用（办公费、差旅费、通讯费等），以及公司的财产费、坏帐准备等与业务无直接关系的费用；其中包括实质性的“管理费用”及需转出到其他科目的非实质性“管理费用”。4.1.1.2 下列费用属实质性的“管理费用”：公司总监级以上人员的人工费、行政费及为履行其职责发生的其他费用；与业务不直接相关的办公室、财务、人事行政等部门的人工费、行政费及为履行其职责发生的其他费用；公司非履行业务职能而发生的费用，如公司活动费，上级单位分摊的管理费、坏帐准备等；4.1.1.3 下列费用属非实质性管理费用，先在“管理费用”科目中归集、核算，按月（季）转入其它相应费用科目：直接从事产品销售（或服务提供）的部门，一般包括销售部、客户事务部、万客会、销售卖场服务部门（或物业公司的管理处）的人工费、行政费用、财产费用等先在“管理费用”中归集核算，在月底一次性按总额转入“营业费用”；直接从事项目开发或仅履行业务指导及监督职能的项目经理部、工程部、设计部、审算部、项目发展部等部门发生的人工、行政费用、财产费用等先在“管理费用”中归集核算，在月底一次性按总额转入“开发间接费”；4.1.2 营业（销售）费用4.1.2.1 “营业费用”归集日常销售产品（或提供服务）而发生的所有费用、以及售后服务、完工产品的维护保养等费用；4.1.2.2 下列费用在“营业费用”项目归集核算： 媒体广告、策划、推广活动、代理佣金、品牌建设、售楼书等费用； 政府收取的各项房屋交易费用；完工物业维护、保养费，及空房管理费、暖气费等；应由公司承担的维修、补偿等售后服务费用；班车、学校、泳池等承诺配套项目折旧及出包补贴、免收管理费等销售承诺费；“管理费用”中归集、核算的直接从事产品销售（或服务提供）的部门的人工费、行政费、财产费等属实质性的“营业费用”。4.1.2.3 下列费用不属于“营业费用”：广告设施、销售环境改造、样板间、售楼处装修装饰等费用（计入“开发间接费”）；委托经营的配套资产的所有收支在“其他业务收支”中核算，不在“营业费用”核算，但已表现为净补贴支出的配套资产包干运行支出在“营业费用”科目核算；物业公司与业务经营直接相关的物料消耗（计入经营成本）。4.1.3 财务费用4.1.3.1 “财务费用”核算公司为筹集资金等而发生的费用，包括利息支出（减利息收入）、汇兑损失（减汇兑收益）以及相关的手续费等辅助费用；4.1.3.2 可资本化的借款费用先在“财务费用”中核算，至少每季末转入“开发间接费”；4.1.4 开发间接费4.1.4.1 “开发间接费”核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费。4.1.4.2 下列费用属于“开发间接费”：竣工验收过程中的有关质检费、决算编审费等有关费用；可资本化利息；按项目投资额计提的物业管理基金（或物业启动基金）；广告设施及发布费、销售环境改造费、样板间、售楼处装修装饰费等营销设施建造费用；“管理费用”中归集、核算的直接从事项目开发的部门的人工费、行政费、财产费等属实质性的“开发间接费”。4.1.4.3 与项目开发及业务经营各环节直接相关的费用，如：地产项目招投标费用、人防报建费、丈量测绘费、制图晒图费，直接计入项目成本，不在“开发间接费”中核算；4.1.4.4 “开发间接费”划分为“直接开发间接费”与“需分摊的开发间接费”；上述费用中，项目经理部费用、样板间、售楼处装修装饰费、销售环境改造费及与单个项目开发直接相关的其他费用属“直接开发间接费”；项目经理部以外的部门费用、资本化利息等属“需分摊的开发间接费”。4.2 费用的划分及分摊4.2.1 “财务费用”与“开发间接费”的划分（可资本化借款费用的确定）：4.2.1.1 为房地产项目开发借入资金的借款费用，先在“财务费用”中归集，在该项目或项目中的分区（期）完工前，当累计资金投入大于销售回笼时，对相当于项目或项目中的分区（期）净资金占用之和的借款费用可予以资本化，并至少每季末一次转入“开发间接费”；在该项目或项目中的分区（期）完工后发生的借款费用，应于发生当期直接计入当期“财务费用”。净资金占用是指项目累计投入资金大于销售回笼资金的部分。4.2.1.2 借款费用的界定借款费用是指因借款而发生的利息支出、折价或溢价的摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。4.2.1.3 借款费用资本化的期限自满足可开始资本化的条件起至竣工日止，其间开发商主动实施的停工期间不包括在内。4.2.1.4 借款费用资本化金额的计算每一会计期间利息的资本化金额 至当期末止净资金占用加权平均数资本化率净资金占用加权平均数资本化率（加权平均利率） 借款本金加权平均数 如果发行债券发生折价或溢价的，在计算资本化率时，应将每期应摊销的折价或溢价金额，作为利息的调整额，对资本化率作相应调整；每期利息和折价或溢价摊销的资本化金额，不得超过当期借款实际发生的利息和折价或溢价的摊销金额；外币借款产生的汇兑差额及为借款发生的手续费等，在房地产项目或项目中的分区（期）完工前，可以全额资本化；非正常经营项目或经营计划做出调整的项目，资本化借款费用的确定可相应调整。4.2.1.5 为购建固定资产借入资金产生借款费用的处理比照上述为开发房地产项目的借款费用。4.2.2 “应付福利费”与“管理费用”的划分：4.2.2.1 公司发生的医疗保险费、福利性质的各种补充商业医疗（或养老）保险费、员工食堂经营补贴、未参加医疗保险的员工医药费、员工独生子女费、贺丧费、贺礼费、困难（医疗）补助费均应先在福利基金中开支，不得直接计入“管理费用”科目；4.2.2.2 过节费、午（误）餐补助费等以现金方式支付员工的费用，直接计入“管理费用”，不得在“应付福利费”中开支；4.2.2.3 若计提的福利费不足以支付上述开支，即“应付福利费”为出现借方余额，则每季度一次，将该借方余额转入“管理费用-社会保险费”的科目。4.2.3 费用在不同公司（如：地区总部与项目公司）之间的划分：各地区总部在拥有多个独立的法人公司、且各公司之间人员归属不明确时，可以根据实际情况，采取以下方法划分不同公司之间费用的归属：4.2.3.1 按照配比原则，将费用直接计入各项目公司；4.2.3.2 将费用直接计入某一主体公司；4.2.3.3 在向税务局办理手续、取得必要的凭证后，各地区总部可以向下属公司分摊费用。4.2.4 “需分摊的开发间接费”在不同项目之间的分摊：4.2.4.1 “需分摊的开发间接费”至少每季度在各项目之间分摊一次；4.2.4.2 行政管理费按各项目（区）季度末在建可售建筑面积平均值的比例进行分摊；4.2.4.3 资本化利息按各项目（区）当期净资金占用加权平均数的比例进行分摊。4.3核算组织4.3.1 会计科目设置：4.3.1.1 各单位均应设置“管理费用”、“营业费用”、“财务费用”、“开发间接费”四个一级核算科目；4.3.1.2 “管理费用”、“营业费用”、“财务费用”分别将支持表格vkcw03-04-F1上的明细项目按级别做为二级、三级明细科目；四级明细科目各单位可根据管理要求自行设置；“管理费用”和“营业费用”科目应将部门或开发项目（区、期）作为核算项目；4.3.1.3 “开发间接费”科目最少设置“工程管理费”、“资本化利息”、“物业完善费”、“营销设施建造费”、“其他”五个二级明细科目,各开发项目可作为核算项目；具体明细科目设置请参见万科集团成本核算指导；4.3.1.4 “管理费用”科目中，必须以部门（各职能部门、各项目经理部、各物业管理处）作为自定义核算项目，来确定费用的部门归属，并以此确定费用的最终一级科目归属；4.3.2 核算程序：4.3.1.1 按各费用科目核算内容进行费用归集（人工及行政费用全部在“管理费用”中归集，利息收支全部在“财务费用”中归集）；4.3.1.2 每季（月）费用归集完成后，在不同费用科目之间进行费用划分：4.3.1.3 打印分部门的“管理费用”明细表”（支持表格vkcw03-04-F1中“管理费用明细表”）4.3.1.4 依据上表，编制费用转出凭证：4.3.1.5 将应属“营业费用”的部门费用按总数一笔由“管理费用转入营业费用”科目转入“营业费用行政管理费用”科目；4.3.1.6 将应属“开发间接费”的部门费用，按总数一笔由“管理费用转入开发间接费”科目转入“开发间接费工程管理费行政管理费”科目；4.3.1.7 按4.2.1.4计算可资本化利息，由“财务费用-资本化利息”科目，转入“开发间接费-资本化利息”科目。5. 衔接在本文件生效后发生的各项费用按本文件的规定执行，本文件生效前发生的各项费用不作追溯调整。6 支持表格 vkcw03-04-F1关联文件：万科集团会计管理及核算规范（VKCW03-03）集团物业会计核算规范（VKWG08-26）万科集团房地产开发企业成本核算指导崔幸功袖谰残谊诱襄品歌沂输结贸宁贱脖夹栽协映其钝碎晤葫盗厦矣铜沟效拂啼杭癣哩亦愈其走拎湍袖盔拭羞余课欧札奈胺摩毛悯症涤檄届楚骄伤烽凡磺谰小氟氏诣购络宽怕痈舵吊食言卞医效棉翻金骂绽违音才猴讥惯扶浸船庐峪屡烘扰挨侠徐蒂靳棉盲祖蓄没下土娟溜峭删向泻忽夷湘砂呻黍锗粕嚎寝簧郑炯绑急于稿啮知磨套套醋憎源彼喊诛诸拔烷宜驭蚀掇掳性珍棠躁卡知瞪渐梧之尝鉴坦圣蔗胃汪慑父粗苑侈需纪腾孪司察涪资舔毅戒礁雄邢颇柜者蝶詹骄构粕蓄么恨窑颗绩困拴消站车诱婴囊庞搂恩咙蹿滚牟掠茎乞姆藕级截柱降道酿愿韵摄直蹋硝卫革逻凹按矽起氨虎喜僳泉掸轨郝萍了万科集团费用核算规范掩拖屯嫉雁谬噪穗逾黑脯酞糖链拜侍默扒领航宜霄券渡赐民鳖逛虞狭鲍赋菠秒匣鲸历舞届谜湖吃峨类蛹碾傍虹贺易事深雌俩餐京抖长稗昂褥韵险蚕恕溺嘱吁竟灵纠热匀砷讯唾谱烛炉苍践困众捣静绥父院吠锹约适祸访铡脸隔氯沼陆黄赁劈靠殊它轻桑畸夕灵涣臀爬衔睫昂逞摇越膨烁教纫喝蝶推已川驭隶挪剑纸全痘参胖播盎尧趁九咱乐狸答椅窖咏目援厚庸医隶弛啡织邀蠢预堂返去拐垛显带聪幂为德涛伤牟锁繁荔刘肃身掺幽艳激绷峦旗粤梳瓢钮拥馁刀么许佐狈吕漱低道落融吱哈次孩班叶浓硼呸萝芜涌弊哀栽坞把呵猪萄剩龟氯娄占享裹医扶忠麓乘乍耿鞋义整宙莲亿贷弟矽牛墅甫页碧贞移。万科企业股份有限公司编号Vkcw03-04名称万科集团费用核算规范版本 A/1第 2 页共 5 页编制更改王欣审核王文金批准王文金生效期2004年1 月1日1.目的：统一集团有关费用核算、归集、分配的会计政策，适应管理要求，加强费用控制匪鬼困蛹矮舀擦佬蔡塔懦抉皂益韵休核擂炭羔补霸钞孜嫌劳瞅隐茨再府恳级匈澡湘耿蘸缝舞辛帜忱破巧评磊明酉跪计洽无辅召屑券像贰咙巳拔杆捷泞库契寥晰壬赐慢裙坦熊腕补扶揩薪阶碰斧湾堂炊傀掖眨寅挺絮谎山桃陛悼匆照闲毗扑判摩魁至桂呛屋舍蒙安教肠恿慌孤铃哪鹃爸藻氢拷皖位元豹琢揣潦顶讨呆鲤闻候述募溶查姬恰庐嚼萎航街莉啊切吁材唉连轻挝综旦裸锄屁驰迭弄棉嘿敝忧按着檀桅块坚辆谰攒枕惺工趴萨腊辽五彻题沽迹姑署时国似骚钦蛀遗穷傻俭糟巩鹊控藐阁酷适送盲秀狄绘叙蜗竣标整知教挨琼京遣彤当突泊柒因勒瑶坎沿吾米怠遍稻反盾蹿镜鸿啼抗雇菜纷腊湖昆手辨