设计管理概述.doc

关于项目开发的设计管理：一、 项目开发设计管理的重要性项目总体设计是否成功？项目开发产品设计是否上乘？总体进度控制是否成功？总体造价控制是否经济合理？各部门的工作是否得到有力的技术支撑？均同项目的设计直接相关和密切相关，因此设计管理在项目开发管理中占有龙头地位和起着关键性作用，项目是否成功很大程度上取决于项目的设计管理。二、 项目设计管理在项目开发各阶段的作用及工作内容1、 项目拿地阶段地产公司称为拓展阶段，此阶段主要是对公司的拓展部门进行专业技术支撑，对意向用地的规划条件、区位、市政、自然等用地条件进行设计专业的分析，分析用地进行产品设计的可行性、是否有硬伤等，此阶段一般进行强排，会同拓展部、销售部、财务部、造价部等进行综合分析，为公司拿地提供支撑、进行机会的甄别。此阶段工作可委托设计单位或咨询单位进行也可由设计部专业人员进行，成果深度满足规划设计条件及营销定位要求的前提条件下进行专业的总图布置与分析；为其它部门的分析提供前置条件；最终汇总为公司的决策提供参考。2、 概念性规划方案设计阶段在拿地前的概念性规划方案设计，目的是通过概念性方案设计向政府推销开发的构想，打动政府为在土地竞标中胜出和向政府争取相对优惠的开发条件。此阶段设计重在得到政府的认同，为成功拿地提供支撑，因此要求充分思考能给政府带来什么、能给当地的城市格局及风貌带来什么、能给当地的经济带来什么以及自身运营项目的丰富的经验和成功案例。此阶段设计深度比较粗，但设计成果一定要充分有想法要要亮点有全局观，一般此阶段一般直接委托相对熟悉的有实力的设计单位进行，设计周期比较短、设计质量要求很高、设计费用的浮动区间比较大。 拿地后的概念性方案设计，是主要是为开发商产品开发服务，也是为进步向政府咨询意见，以便建筑方案设计能通过政府的审批。此阶段设计的前置条件为用地规划条件、产品策划及定位书以及有关国家和地方的规范规程等。因为此阶段决定了项目开发整体的走向，因此显得非常重要，期间可能邀请有实力的咨询公司进行咨询规避开发商对市场对产品的局限性，大型项目一般会邀请3家左右的设计单位进行概念性方案设计，开发商进行比选甄别或综合汇总，使开发设计思路明朗，最后委托其中的一家进行方案设计。计费方式一般第一名在邀请招标文件中约定设计费其它单位明确达到深度的成本补偿标准。3、 方案设计阶段一般会采用概念性方案单位中的一家进行方案设计，此阶段主要作用是将概念性方案落地进行细化优化，作为施工图设计的依据，同时做文本做方案上会，取得规划方案批准意见书。此阶段的工作深度为基本同建设部要求的方案设计深度，方案直接落实了开发商用地开发的总体构想(总平)、产品组成及产品的平立剖设计、景观总体构想、物业管理总体构想等，核心目标基于专业的设计达到用地价值的最大化、提供具有竞争力的能有效通过市场的产品，各地产公司的操盘方式不一样盈利模式不一样具有较大的差异。 1-3阶段项目开发最有关键的阶段，直接决定了项目开发的走向和成败。4、 建筑施工图设计阶段当方案确定后有很多并行性的设计管理工作同时进行，包括景观的设计工作、展示系统的设计工作(样板间示范区售楼部)、地勘及基坑支护的设计工作、建筑施工图的设计工作等。并配合开发完成地勘的审查、深基坑的专家论证、规划报建、施工图审查节能备案以及消防人防园林等方面的专项审查工作。概括的讲此阶段一方面需完成图纸的设计工作也同时配合其它部门完成有关的审批工作，取得建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证。此阶段涉及到很多单位的选择，根据情况有议标、招标、直接委托，根据开发企业资源情况而定。5、 后期服务阶段此阶段主要完成一些深化工作和协调设计单位处理现场问题，主要有门窗幕墙的深化、立面分色及材料定板、电梯扶梯的深化等，主要对销售系统、工程系统、开发系统进行技术支持。直至竣工备案交付业主使用。 3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错 C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。C成本报表是对外报告的会计报表。C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。C成本会计的对象是指成本核算。C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。XD当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本 中。D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。F“废品损失”账户月末没有余额。F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。()G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错G工资费用就是成本项目。()G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。()J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。()J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对 J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，XK可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。 S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。 S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。()W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对 Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。XY以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。XY原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。()Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对Z直接生产费用就是直接计人费用。XZ逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业)