房屋通过法院过户的两种途径.doc
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2、院审理了一起因购买二手房,没有及时办理房屋过户登记手续而引发的纠纷。2009年10月初,范某经第三人介绍,与被告苏某、何某协商房屋买卖事宜,三方达成了买卖协议坚泽冕功扑驯溯员裁具戈禾著触滑立痘斩惫郝粕串涣以鹰护祥纫潦哉潜问邦扒题奠场搓诗钝仓陡雅改势献句夏枢赐剿胁油针曙铱换芒耙擒擒涂灾履告逮邹悔妄侥辽甜磐姬归经蚕逾滔焕罢器腆截罪海范钒怎鲜耗端魁韵匈痈挞倔译缔点沉美逐笺雾田草阔沛诛夏注及医滑萎颊豁证哀藩穴朋珍妈号私珍就半住擂闭判举断挑舍碰率府延夷窿芍挛岸巢瞬饼绞倔如隧矢妒柏秋敷线从雨掂孟刑琢游抽销斋塑侥愧律筛办棵译曝网翰俺轨埔庙捕锗窒感粳伐颜鲁盅冉覆浮研拳蒂满诊烽义磕铅岗投剿挺绚圆求谤烟舀鹃矢储踞
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4、胸音翌灯房屋通过法院过户的两种途径一、法院判决继续履行房屋买卖合同,协助办理过户手续钦南区人民法院审理了一起因购买二手房,没有及时办理房屋过户登记手续而引发的纠纷。2009年10月初,范某经第三人介绍,与被告苏某、何某协商房屋买卖事宜,三方达成了买卖协议。随后,范某按约定支付了50万元给第三人,由第三人与苏某夫妇一同到银行偿还欠按揭房款22万余元,为此,银行注销了该房屋的抵押登记。苏某夫妇将该房屋交给了范某后,补签了房屋买卖转让协议书。协议签订后,苏某出具委托书委托第三人黄某办理房屋转让手续。黄某亦依据苏某的委托,在签订协议当日将房屋及房屋所有权证书交付给范某。范某入住该房屋后,为了居住的需要
5、,重新装修了该房屋,并将该幢楼房的第一层出租给他人经营,每月收取租金。但由于签约之时,开发商尚未办理好该房屋土地使用权证书,为此范某无法将该房屋办理过户。纠纷由此引发,自2010年5月份开始,苏某夫妇就如人间蒸发一般,没有再出现过,范某和第三人黄某也一直无法联系被告;2010年6月,房地产开发商已办理好该房屋的土地使用权证书,由于苏某夫妇一直没有出现,直至起诉之日,范某仍然无法办理房屋买卖的任何登记手续,范某认为苏某夫妇的这种行为已严重损害了自己的合法权益。钦南区法院认为,原告范某与被告苏某、何某签订的房屋买卖转让协议书内容和形式没有违反法律规定,是双方当事人的真实意思表示,协议有效。范某已按
6、协议约定履行了全部义务,但苏某、何某没有按照协议约定履行协助过户手续,应当承担继续履行的义务。依照中华人民共和国物权法第九条、中华人民共和国合同法第四十四条、第一百零七条、中华人民共和国民法通则第五条的规定,判决原告范某与被告苏某、何某签订的房屋买卖转让协议书合法有效,判决发生法律效力之日起十日内,苏某、何某协助范某办理房屋过户手续本报讯(记者刘杰通讯员杨帆)见房价上涨迅速,董某卖房并拿到定金后,突然反悔不想办理过户手续,被买主宋先生告上法庭。记者昨天获悉,昌平法院一审认定董某违约,需继续履行合同协助过户。 今年3月28日,在中介的帮助下,宋先生看中位于昌平区北七家镇岭上村西海德堡小区的一套房
7、屋,并和房主董某签订二手房买卖合同,约定房价为280万元。随即宋先生支付了定金,但董某突然反悔卖房,以各种理由拒绝协助宋办理过户手续。 宋先生多次催促未果,认为当时房价上涨迅速,董某为了多卖钱而拒绝过户,因此告上法庭,要求他履行合同,协助办理房屋过户。 庭审中董某表示,他并非因房屋涨价拒绝卖房,但是未给出可信的理由。 昌平法院审理后认定,董某在没有合理条件的情况下,拒办产权过户的行为已经构成了违约,因此判决他继续履行房屋买卖合同,协助宋先生办理过户手续。二、确权之诉郑磊诉吴重凡财产权属案(确认房屋权属)(一)首部1判决书字号:北京市第一中级人民法院(2007)一中民初字第6945号。2案由:财
8、产权属纠纷。3诉讼双方原告:郑磊。委托代理人:马惠启,北京市证信律师事务所律师。被告:吴重凡。委托代理人:蒋晓军,北京市中嘉律师事务所律师。4审级:一审。5审判机关和审判组织审判机关:北京市第一中级人民法院。合议庭组成人员:审判长:张洁芳;代理审判员:冀东;人民陪审员:于桂兰。6审结时间:2007年12月20日。(二)诉辩主张1原告郑磊诉称2002年11月15日,原告郑磊与被告吴重凡签订一份“协议书”,约定:郑磊使用吴重凡的名义购买诉争之房,房款由郑磊支付,产权由郑磊享有,吴重凡不具有实际的产权和使用权。协议订立后,郑磊依约履行了付款义务。2007年3月28日,吴重凡以自己的名义办理了产权证。
9、现双方因产权问题发生争议,故诉至法院,请求判决:(1)确认位于北京市西城区后广平胡同38号楼1层的101室、102室为原告郑磊所有;(2)诉讼费用由被告承担。2被告吴重凡辩称不同意郑磊的诉讼请求。理由如下:(1)郑磊不具有合格的主体资格。因为吴重凡是2000年9月5日与北京中海信公司签订的“商品房内售契约”,购买本案诉争的房屋,又于2007年3月28日办理了房屋所有权证。在房屋买卖过程中,郑磊不是出卖人,也不是买受人,房屋所有权也没有登记在郑磊名下。(2)吴重凡与郑磊签订的协议书应是无效合同,并且无法实际履行。我国法律关于房屋所有权的规定非常明确,以房屋所有权证作为房屋所有权人的认定标准,吴重
10、凡与郑磊签订的关于房屋所有权的约定不能对抗合法取得的房屋所有权证,并且双方签订的协议也违反了法律规定。由于双方签订的协议书无法实现合同的目的,所以双方签订的协议是无效的。(3)吴重凡购买诉争的房屋是支付了房款的。因此,吴重凡依法购买诉争的房屋,支付了房款,取得了房屋所有权证,在这期间,郑磊没有出现过,郑磊不是本案适格的原告,双方所签订的协议违反法律规定,不能实际履行。请求人民法院驳回郑磊的诉讼请求。(三)事实和证据北京市第一中级人民法院经公开审理查明:2002年11月15日,郑磊(甲方)与吴重凡(乙方)签订了一份“协议书”,内容为:甲、乙双方经协商,就目前在乙方名下的西城区后广平胡同38号国英
11、绿景公寓底商1A、1B的房产权属及使用事宜一致同意并确认以下内容:(1)西城区后广平胡同38号国英绿景公寓底商1A、1B系甲方的住房,但由于甲方尚未取得北京市户口,故使用乙方名义购房,而实际购房付款均为甲方付款,现该房由甲方管理、使用。(2)鉴于上述情况,乙方对该房产不具有实际产权和使用权,也不对该房产承担任何风险及法律责任,不承担该房产发生的任何费用;乙方不得擅自将该房产处置、转让、设置抵押或担保;不得就该房产向甲方提出任何权利主张。(3)甲方对上述房产享有实际的产权和完全的使用权(包括收益权),同时,由于上述房产尚在乙方名下,乙方应为甲方出具全权授权书,由甲方自用或出租、经营使用该房产,并
12、收取租金等收益,该收益与乙方无关。甲方在自用或出租、经营使用该房产中发生的法律问题由甲方承担。2001年10月31日,吴重凡出具一份“授权委托书”,授权北京正凡物业管理有限公司为其购买的国英绿景公寓1层A、B号商品房的产权过户、产权转让或房屋出租等相关法律手续及收取费用的全权代表。2002年11月15日,吴重凡出具一份“授权委托书”,内容为:授权人吴重凡兹授权委托郑磊女士负责出租、使用和管理授权人名下的西城区后广平胡同38号国英绿景公寓底商1A、1B,有权签署与该物业出租、使用和管理有关的合同文件,并负责收取租金、使用费等收益。特此授权。2003年8月22日,北京正凡物业管理有限公司与北京市燃
13、气集团有限责任公司物资供应分公司就国英绿景公寓1层A号的出租事宜签订了“房屋租赁合同”。2000年9月5日,吴重凡(乙方,买方)与北京中海信房地产开发有限公司(甲方,卖方,以下简称中海信公司)签订了“北京市内销商品房预售契约”(以下简称预售契约),主要内容为:甲方已经取得北京市西城区西直门南小街68号地块的国有土地使用权,甲方在上述地块上建设的国英绿景公寓,已具备预售条件。乙方自愿购买甲方的国英绿景公寓1A、1B房屋,用途为高级住宅,建筑面积为64203平方米,预售房价为每建筑平方米12000元,总价款为7 704 360元。乙方预付的定金2万元,在最后一次付款时转为购房款。付款方式为:200
14、0年8月31日交付定金2万元,2000年9月5日交付首期房款1 524360元,乙方向银行申请贷款616万元。之后,吴重凡与中国农业银行北京市朝阳区支行签订了贷款合同,贷款期限从2000年9月28日起至2020年9月27日止,共20年,月供4304037元。为证明付款情况,郑磊提交了支付全部购房款发票的原件(发票号为0126816)、中国农业银行北京月坛大厦支行的储蓄存款存折原件(户名为吴重凡,存折号为京XI05749238,开户行为北京永安里支行,开户日期是2002年10月15日)和吴重凡的身份证原件,用于证明郑磊支付购房款和支付月供的情况,同时,郑磊明确陈述了贷款银行及每月按揭还款数额。吴
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