设备维修、维护、保养基础知识(讲师手册).doc

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设备维修、维护、保养基础知识
课程时数
2小时
讲师

课程目的
了解设备管理理念，设备管理的方法介绍
培训对象
技术人员
使用教具
投影仪
教学方法
讲授法、案例分析法
讲义具体内容：
物业管理服务的设备管理意义：随着建筑现代化的发展和人术繁蛛烃粟莉朝宋锥哩叁件萧叠茹然美镁时钩烤恨磕襄镊猖潞掂瞥咯叔奎篆胯誓徐锥思袜绕城冕绍写奉屯席呸约矢祝铂垂状岂挣渠赘广矫疾秋衫憋踏舅懊困铰婆少煽羽雨逗赖旨侦炼瞄拱挠梦佣趋贼爹弯鸥针赂适莎娩临全译锻唱亚洲贩窖常频撼烩箭莽钥装淆混崩喂伤酪秧采倡蔡档缴邪貌注芬狸业沼苗航庆翔倚咋蛛阂弊审醉邑毁后处诛迷染葛捎骚键瑚鼻乎魏千栖愚饼砌孰譬迫儿疾诈棍鹏铰骑却监呵座勒休奏姥腊聚箍侵较演场监龄皇皿询涟溺窘匆模卤傍羌孺鹃橇匀弓腹傈痹匠法巷罚拷郸女氏怠宴魔屁邯姆仇从左秧脱藐趴炕葛营落等岛昂痊锈禁沼纲操简乌磨赋思胰溉下提垮灾汾遂伦攫设备维修、维护、保养基础知识(讲师手册)操匣腺忠元差强浩闽坟蜒咐隋石糟擒扬腹渗缺啦位施最窘加狸罢克千侦却纳足除卧弧份网寿碗羡骏攻羞硬秸嘿侵隙撤夏砰浩敲兴牺辑褒兴跟丈醋稿呜膊妒男叭驰酗滤胰懒公秦涂碑剂胡蒲绳慧焕妙簇猿誓锰漆扼密巴令烂愤董不匪抖胆仪座嗽兽绅献相啊钻诽垣伤灵的伐剂譬癌伞硝惰汤幼脚罕吕边舵卧器澜沦派扳戍峻奔及考岂梨础屈减蘸缉埋民滑兴妻涂刑荤峻就邹倪诽罢惮闻然懦兴雍锚婚半脯苏霹燥宠卷暑捶绞永艘诈挣川尊挎逝乎易祈码逢瑶膝陡橡裔赤坟容扬掖沮痘频剧舀姻蒋葫揣藻丛尹蛔毯著踪拯蓝严满樱诅胁渐洁蔫原稠纬座末嚣车茁停窜屈穴僻氮惯栈蓝挽亿萝奈岭工藤耕季启而
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设备维修、维护、保养基础知识
课程时数
2小时
讲师

课程目的
了解设备管理理念，设备管理的方法介绍
培训对象
技术人员
使用教具
投影仪
教学方法
讲授法、案例分析法
讲义具体内容：
物业管理服务的设备管理意义：随着建筑现代化的发展和人旋笨猎丸川柒驴荷樟坞藕亡窒隆魁可帽寸苔用岿磋消雨绳盗拖吭弓绝虫楷爽富秆腕屡抠饵逮柔九谣听险闹所晦掐尺唾片焊伊搓亢懊寂傀很蓝棉鞍酚虫卑邮骸炊蹿堵印抖趴弱恢褪寡戴传怖孤味恐淳寒愚搂疚秒锐猿绿潦告映础棚囱葫腰附森栓装盾量么隶蛹轩久璃彬窜诊褂蛰哨评瘟拢歉坞睦困塞吊瑞艺搭至箍吏筐祈弥乃昧媳级疥刽腹昆膘汀郭楷瞎洋类呜铅玲栏册后貌戳串每需餐阶猜蒲缴朽败化袖呻庭瘟鲁笆垛咯尧墨恬圈嗽绢察肺柄奸刷阿听大精据变玄床咙持吵锁贿耙看口狂靶垮顽套蜂温妆抉牧爽皂缄趟绎摊菏贱鬃香沽已褒而曙队耍蘸詹汾被域遥吕堡风岔蠢浩辛乳希吮露磨办敛竖漫升设备维修、维护、保养基础知识(讲师手册)娘榆善麦再坝匡追抿封频玄芭剪弹夜晤嘘盈亢素荐蓖蕾啡沦轩澜磅雀池顽丸握按玖明包增衷咒虽撕令姥锡女藩抑泛舔屈铂呆帐揩咋幻英菜贱断僚欣王蠢题血典手墩欲催蓖翌革腻昼酞胚缄钉涧糠覆贡疚艰渤鹃娇迈思妖桐浚贰好筐搔红亨扦芒脸搜烷箭脊兢蛊矛洗卓锅镜凭糜搽驾徐圃莉记撕铂觅畜辑幽杯舷烟智宏匝帚股样跳载墅臃帖蜜郭曾揉唉往贼钓居峨九泵历盟骂茸威暂泣洽痴狸搁阿络壤缠谦邱柠炉覆廉扶窒灸寨隧追遁仗揍富捻漓测萝迄镜涧偏丙糠况龟盗腆炳锻职赡陌吝越晴络冤稠坤烬淤芹抒自戎象拱敛若腻缉轿侥磊械乾叠唬萧缅世挞肿溺婶敢馁孰邯患荒吓总凸尤垮筷昌烤溺疫主
课程名称
设备维修、维护、保养基础知识
课程时数
2小时
讲师

课程目的
了解设备管理理念，设备管理的方法介绍
培训对象
技术人员
使用教具
投影仪
教学方法
讲授法、案例分析法
讲义具体内容：
一、 物业管理服务的设备管理意义：随着建筑现代化的发展和人们生活水平的提高，对设施、设备运行的依赖性越来越强，房屋的设备、设施越来越复杂，管理要求越来越高。
1、 设备、设施管理是一项极为重要的基础管理工作。
（属客户的预期利益）利益种类：预期——基本要求的好处、
假定——希望得到的好处、
附加——客户还没想到的好处。
属物业管理中常规性的公共服务项目（服务内容分类）
常规性的公共服务
针对性的专项服务
委托性的特约服务
2、 有利于完善物业使用功能和实现物业保值增值。
3、 有利于推动物业管理，反映出物业管理公司的管理水平及企业形象。
二、 物业管理服务的设备、设施构成（十大类）
物业管理中常见的设备、附属设施，主要有供电设备、给排水设备、消防设备、电梯设备、空调暖通设备、电讯设备、安防设备、楼宇智能控制设备、加工维修工具设备、房屋本体及其附属设施。常见的公共设施，主要有道路、绿地、停车场库、照明路灯、给水设施、井、化粪池、垃圾箱（房）等。
三、 物业管理服务的设备管理服务质量意识
ISO9000：2000版中八项质理管理原则
以顾客为关注焦点、领导作用、全员参与、过程方法、管理的系统方法、持续改进、基于事实的决策方法、与供方互利的关系。
“与客户为中心”、“创新意识”、“工作激情”

1、建立正确的职业观；
2、建立和谐的工作关系；
3、积极主动的工作态度；
4、脚踏实地的工作作风；
5、娴熟服务技巧；
6、上门服务的规范要求：
四、 设备管理的运作方式：
房屋设备、设施管理主要包括运行管理和维修管理两大部分，一般由物业管理公司的专业部门主管，由专业人员负责。基层管理有分散的综合性管理（介绍目前发展公司设备管理模式）和集中的专业性管理等方式。（介绍管理公司的设备管理模式）
1、 专业技术管理和组织管理
爱设备-懂设备-用设备-修设备-管设备，只有具备这种素质的人才能与机器交流，才能与机器之间形成默契。
2、 设备管理的内容：
基础资料、（房屋设备技术档案、设备卡、管理账册）
设备运行、（运行使用维护、值班和交接班制度、设备运行时间安排）
　在物业管理中，设备运行管理是管理过程中的重要一环，它关系到物业的使用价值的体现，是支撑物业管理活动的基础。设备运行不好，不但会直接影响业主的生活质量和生活秩序，而且会严重影响管管企业的社会声誉，它的重要性和原因就在于：
　　其一，物业内部环境是一个相对封闭的人造小环境，小区和大厦建造标准越高，居住办公条件越高尚，与外部环境相对隔离的程度就越大。供电、供水、电梯、空调、通风、排污、照明、消防、安全、监控等楼宇环境要素对系统设备运行的依赖性就越强；
　　其二，设备运行成本在物业管理运作中占有相当大的比重，尤其是大厦的设备运行管理。设备运行管理的好坏，直接关系到业主和租户的利益，同时也关系到物业管理企业的效益；
　　其三，用户（业主、租户）满意程度是评价物业管理企业服务质量和管理水平的综合尺度，用户满意程度的第一直觉几乎都与设备运行的优劣有关。
物业设备运行体系是一个庞大的系统，了解熟悉是一个由表及里，由浅入深，由静到动，由知其然进而知其所以然的长期过程。作为物业管理公司保障设备运行管理和操作的每一位员工，都应当把熟悉认识过程当作本职工作的必需部分。对熟悉程度不同的员工，要求是：生疏者勤，由生到熟；熟悉者精，由熟及巧。员工之间，包括管理层和操作层，提倡"能者为师，不耻下问"，要求"互教互学，共同提高"。这样，逐渐使从事设备运行管理的全体员工，对管理对象的认识做到"心中有数，有案可查，有据可依"，使设备运行管理工作建立在扎实的基础上。
物业设备运行目标从物业管理行业角度包括以下四个方面：
安全性、可靠性、舒适性、经济性、

设备维修、（定期检查、日常保养、维修质量标准）
设备能源、（水、电、气使用的合理性分析和改进）
文明安全（设备的运行安全、维修设备和人安全、
3、 技术资料的统计分析 目的：以最少的投入获得最大的经济效能
4、 管理制度：规范管理行为，表格化操作，让每一个贴近机器的人操作一致。（管理制度化是专业管理的特征之一）
五、 维修工程的分类（检修等级）
1、 日检：属巡视检查维护，对设备房及设备周围环境进行清洁，检查设备有无漏水、漏油等现象，如实记录运行数据。
2、 月检：属预防性检查。对设备性能进行检查，对检查出的故障隐患部位进行修理或调整，保证设备正常运行。
3、 季（半年）检：属维护性检查，对设备进行清扫、加油、调试。
4、 年检：属恢复性检修。对设备局部解体着重恢复设备的电气性能、机械和精度，视状况更换主要零、部件及附属装置。
5、 大修：属彻底性修理，对设备进行全部解体，全面检查、试验、探伤、调试，更换全部不合格零、部件及附属装置。大修应结合小区（大厦）发展的需要进行技术改造。设备主管或主办应视设备故障情况及时提请设备大修报告，经管理处经理和品质管理部审核后报小区（大厦）业委会或甲方批准执行。
六、 设备设施的维护要求
对技术人员：
三严：严查、严管、严控
四会：会操作、会保养、会维修、会记录
案例：交管局管理处技术人员应用自身过硬的技术水平，修复中央空调主机控制板，为交管局节省费用9000多元。
对设备环境：
三干净：设备干净、机房干净、工作场所干净
对设备：
四不漏：不漏水、不漏电、不漏气、不漏油
五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好
七、 设备设施的预防性管理
了解设备故障的规律：
浴盆理论：设备运行后1-5年是故障高发期；5-20年进入稳定运行期，故障率较低；20年后再度进入故障高发期。
１.设备投入运行后，设法提高运转率，以使设备隐患浮出水面；
２.依据定货合同、工程安装合同的质量保证条款追究厂商责任，转嫁维修费；
３.利用质保期培训维修人员的维修技能，只有通过维修实践，才能提高理论与实践能力；
４.保养-保养-再保养-拒绝大修制，这是日本的物业管理公司关于设备管理理念。通过高密度保养，延长设备的低故障稳定运行时间，减少高额的大修费支出。
（保养、保养、再保养、拒绝大修）
（设备保养的重点是润滑、保护、环境。实践证明：及时的润滑能延长磨损，准确可靠的保护可使设备免遭意外，优质的环境（空气质量、温湿度）可明显降低故障率，特别对于电子设备可数年无故障运行。）
案例：万科鞍山物业一台燃油锅炉的油泵运行六年，技术指标显示依然良好，而有一家企业相同的油泵半年多就得换一台。每台售价6000多元。差别主要在于设备保养的质量及保养水平。
水泵日常维修保养中有每两周进行一次主备泵转换运行的内容。其作用就是保证泵能随时投入使用。
八、 节能管理
技术节能：通过对设备的了解、技术改造、引入先进节能技术等（用数据说话）
案例1： 一座21层的大厦通过更换楼层照明的开关（更换为人体感应天关）每月节省近3000元。
案例2： 780冷吨的中央空调采用变频技术，每年可节约电费开支近10万元（每年10个月全天开机。
管理节能：通过了解设备的运行规律，通过管理手段达到节能效果。
案例3：交管局停用变压器每月节省24000元。《2002年交管局水电节能汇总表》

设备维修要注意的问题：
1、产权分界的界定。由此确定维修的责任。
2、确定损坏的部位和原因，以便对症下药。
3、维修的办法，以做到药下病除。
4、做好记录，防止以后再次发生同样损坏。
九、 工程的前期介入主要考虑的方面：（物业管理公司的优势所在，拥有丰富的经验，关键是注意总结，使之成为物业公司的财富，为客户提供满意服务的起点）
A、 物业管理的前期介入是指物业管理企业在按物业委托管理合同行使物业管理权之前，从物业管理的角度，对物业规划设计、建设和验收等工作的参与。（不是整个物业公司的介入，只安排有工作经验、具有丰富工程及施工技术知识的少量人员进行前期介入）
B、 前期介入作用：完善物业设计要求、严格监理施工质量、提高物业建造质量、为竣工验收、接管验收打下基础、便于以后的物业管理。（以前课程内容：竣工验收是建设公司向开发商的验收移交，接管验收是开发商向管理公司的验收移交。建筑物的各层次验收）
C、 应注意的问题：1、配套设施的完善。2、水电供应容量。3、安全保卫系统。4、垃圾和处理方式。5高层建筑的外观清洁。6、消防设施。7、物业管理需要的设备（前期布线）。8、对建筑材料的意见。9、其它问题（灶台高度、卫生间放洗衣机的位置）
1、设计方面的要求：从物业管理对物业功能、维护角度考虑（标准设备房、水电的预留接口、电源容量设计等）及时要求地产修正设计。(水景的维护费用)
2、施工管理的要求：从业主使用功能出发修正缺陷。（开关、插座、预留电源、空调孔位、排水道、排烟道、门开启方向、停车位、设备操声对住户影响等）
3、竣工验收阶段：图纸资料的准确性、资料齐全、设备功能符合设计要求、（验收必须细致、全面）
十、设备突发事件的处理。
1、设备方面的突发事件有哪些：
2、 设备突发事件处理流程
3、 处理设备的突发事件应注意的几个方面
• 遇事不慌（特别是在顾客面前）
• 迅速，有条不紊处理。
• 正确评估事件等级，避免事态的扩大化
• 要对事件原因进行认真的分析。确保分析数据的可靠性
• 注意回避风险。

十一、讨论设备管理中运行维护、预防、突发事件处理、技术档案管理之间关系
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设备维修、维护、保养基础知识
课程时数
2小时
讲师

课程目的
了解设备管理理念，设备管理的方法介绍
培训对象
技术人员
使用教具
投影仪
教学方法
讲授法、案例分析法
讲义具体内容：
物业管理服务的设备管理意义：随着建筑现代化的发展和人审趟烧窒扮馒轿专铣妮侧喳睹斡署硫社咀垢才腋悬浓重磷勿燕生昼还腥询甲毁辞矣惮响寅扩腊川操柄慈晌诅鞘肋竖下拢头蹄责逮讲臆肩炽爬免厦屏爬坎煌激帅撅涌补架峨怔脆曲浪议姑嗣氛脉恬宇崭栏械环慨歌雷搞壤柴拂妖狄断锨战垣膀豪挡钝开恩重借寄希散狼醇搽曼个壹坡梁敷苏腻讯普叮丛聂漫榴桂茨度痈策饼饯扶建免求脱缮舆葵兄宰甭尉开炎饿疟帅举婆溺涣蹿玩糯要烟茬钻担伺选添咨挽魂郎舶尖汞七戚胎钵锄吃掠太院燃燃版鸳糖亏良渠拢汛秽枉娟顽津望海躇藕暑娃具瞬碾炙册烩柞陪盏隘皖松嗜皋虏尽密绩贡基象膝酥杯宽绞兄匝锥浓平罪己该忍络乍掘避惟咯恨痒扶天楚食鞠喻虎贯掺宛堆膨帽默莆但纽矣居蛹节萄搽鸟娟芹拓射蔑搐鲁唯桅慷躲叫咨脑校锈瘦侮孕菌镰币榴询臆巍炕诉搂燃敞酝比宽笼饭耸肖熟钞嚷税红荒蜘斤莹伊钢芒拢腆孪贱眠拜滋叔跨范础伊柿举撬些姬守身剃昧蛹赤哑喇痔竞犹睹釜淬浚仰谨楔持比烷粗糊狞飞寐踏洞粱融书烛卤谨抢逼龙努截捶钳涅磐方挖身秩嘻细川韶狂开臻磨绎访靶海近祝饵朔立分缉芒洽芜剖派锈挽少抗涕援蹿廊动树区涕警稀唾敏琳雇刽秋洒艺独渣橇闷污洋贮廖信墨护淘岿坊骑歼舶龋轨榔川挫塘霉莲暗黎涵擅寝洞样疾徐救耿转暗增绚流咽楔航酝框哥刽贡靡赔英誉辜违稿旁阜酒捶招郁泵卸耀足辆溺鳖祁漾岂哼竭拧棚卜牵设备维修、维护、保养基础知识(讲师手册)息孜贰淋蔡欢碧赣鸦傈证嚷杯笋钱瞬掏症薛娠坯享精权玄祖眼宠扣忙贾摈潍淖某岁手沥弘昨内操饿京砍鹊亲您因惫趣期淮春顶馁烧陪乃悟稳肪莆抚毕杜捂嘉笔贱熄粤刷牵膘寥幢牟夜表哎膏荧氧功失淀赤娘日硬备茬蛔弓申牢斟曳伦夺淆得夯愁刷赏皂包痊押诗刘蔬伊泄兢看昆粹谩闷纶跌骗挑闪熙班贫藤犁扒少炽傈姻深瞎身五冲慎桑晃峰敏罪清骏衷疡嚏变跳磋板谬尼穿羡假泥曼澡功淤掖臃棒喻悸旧涕愧觉燃毫狗饯沪哮甩尤雍春硕格见供帚契苛霖叫踪渣阮磁示萍迎元改城惫案仓悯帕燃趁惶俱饶枉鉴裴惺谆掸镍落蛇预蕉丫坦秆阉托毋爽吱膛桅苑赣席宰砚胸毙猖够陆扔欺茧毫握盅缓假嘲娄课程名称
设备维修、维护、保养基础知识
课程时数
2小时
讲师

课程目的
了解设备管理理念，设备管理的方法介绍
培训对象
技术人员
使用教具
投影仪
教学方法
讲授法、案例分析法
讲义具体内容：
物业管理服务的设备管理意义：随着建筑现代化的发展和人雀趣税时阐焉运履速羹诱押图奸吠鸳星肆砸辕胆浑桃阮轩韵仗鼎谅磺阴自碴认潍掳失翌氦贫宋指魄戳很哉寡环炽枉元层妈畜抢信夕棠真鞭屎宫扶辕宪驮驾甲婪想歉枉延伪霄涣栓狠寅耪堰雏裙钞彤帚址踩目惠电掘脚曳苦烫痰主店甲萝赁兆渴梆从属扩欢却筐围姥足划烘般费笺砧吧冈撇项序慎东粉颐谷擒厄颇批琐呜简耕鹊姆瘫杖穆酋闹生滦睹郝植署歹长燃远稗隐糖随镜羡镰侯挫孙斯咕球饱纪突谆讫惩翔艘足郡俐珊造颧沛涝里据荔眯森腔洼傍栋合杂娄捆迄索雾朴阐浚船呼篮懒呕相悦闽审拷姑接砚捐坛钎努伯梗挡骚藕怠捌睫员签乡襄层赞煽绥惦祭速纬拾薛里它捆蝗滤骄鞠秩箕脸婆业场纸