新时期农民工去库存参与意愿及其影响因素分析.docx
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1、 新时期农民工去库存参与意愿及其影响因素分析 陈园黄烈佳摘要:基于湖北省鄂州市231份调查问卷,采用描述性分析和二元logistic回归模型探讨新时期农民工去库存参与意愿及其影响因素。研究结果表明:农民工的居住现状满意度对购房意愿的影响最显著;婚姻状况、务工时间、购房面积和房价对购房意愿的影响显著;进城务工人数、家庭月收入和宅基地退出对购房意愿的影响较为显著。最后,针对相关问题,提出加强政府引导,鼓励改善住房条件;减免税费,鼓励降价,合理调整户型结构;加快落实宅基地有偿退出等政策建议。关键词:农民工;新时期;去库存;Logistic模型;去库存意愿;湖北省鄂州市:D9:Adoi:10.1931
2、1/ki.16723198.2017.13.0550引言随着经济的快速发展,我国工业化、城镇化進程加快,农村居民到城市务工的人员数量越来越多。根据国家统计局发布的数据资料显示,2015年全国有9亿农民,其中农民工总量为27747万人,其中外出(户籍所在乡镇地域外从业)农民工16884万人,占60.84%,比上年增加63万人,增长0.4%;在本乡镇以内从业6个月以上的本地农民工10863万人,占农民工总量的39.2%,比上年增加289万人,增长2.7%。农民工居住分布十分复杂,居住类型也多种多样,居住的显著特征为:面积小、基础设施简陋、环境差;对住房的需求得不到满足;缺乏统一的保障制度。和亟待改
3、善农民工住房条件共存的,是房地产的高库存。据国家统计局发布的2015年全国房地产开发投资和销售情况报告,2015年末,商品房待售面积7.2亿平方米,房屋竣工面积10.0亿平方米,房地产开发企业房屋施工面积73.6亿平方米。数量巨大而且不断攀升的房地产存量,已经由一二线蔓延至三四线城市。如此庞大的农民工队伍对城市建设做出了巨大贡献,但是,农民工在社会上居住问题仍有待解决。目前,如何去库存也引起了政策层面的高度重视,2015年12月20日至21日在北京举行的中央城市工作会议上指出,2016年经济社会发展五大任务之一是化解房地产库存。在三四线城市商品房库存积压严重的情况下,我们不禁试想:农民工是否有
4、可能成为房地产去库存的主力军?影响农民工参与房地产去库存的意愿因素主要有哪些?为了解决这类问题,课题组通过实地调研并结合前人的研究成果利用描述统计和计量分析相结合的分析方法,旨在研究新时期农民参与去库存意愿及其影响因素。研究结果不仅可以为政府“去库存”政策实施提供参考,还可以为房地产企业营销策略的制定提供决策依据。1研究区域、数据来源及研究方法1.1研究区域鄂州市是湖北省下辖的地级市,属于五线城市,地处东经11432-11505,北纬3000-3006,位于湖北省东部,滨于长江中游南岸。西邻武汉,东接黄石,北望黄冈。面积1504平方公里。辖鄂城、梁子湖、华容3区。截至2014年末,鄂州市总人口
5、11018万人,常住人口10588万人,其中:城镇6732万人,乡村3856万人,城镇化率达到6358%。全年出生人口13524人,出生率1278;死亡人口5588人,死亡率为528,人口自然增长率为75。2014年,按常住人口计算,人均生产总值达到64851元,全市城镇居民人均可支配收入达到22763元;农村居民人均纯收入达到12692元。2016年湖北省鄂州市商品住宅可售面积192万m2,预计消化周期11个月,商品房均价3400元/m2,通过楼市新政的带动,农民进城购房销售达22万平方米,外地人员购房销售553万平方米。12数据来源本研究数据主要来自于问卷调查。课题组于2016年4月到5月
6、对湖北省鄂州市主要典型区域进行网上针对性发放问卷和实地调研。其中实地调研主要以访谈为主,问卷由被调查者作答,调查员填写,每份问卷完成时间约需15分钟。本项目中共发放调查问卷300份(太和镇200份,沼山镇50份,长岭镇50份),网上问卷114份,访谈问卷186份。回收239份,回收率7967%,有效问卷231份,有效问卷比例达77%。从调查对象性别上看,男性为545%;女性为455%,以男性居多;从年龄结构上看,以2545岁年龄段的居多,占到总样本的502%;从婚姻状况上看,662%已婚,且大多有子女;从在学历上看,高中以下的居多,占676%,学历水平普遍较低;从家庭外出打工人数上看,拥有2人
7、及以下打工人口比例最多,达671%;从总外出打工时间上看,10年以下的最多,达到805%;就月收入上,4000元及以下的人数最多,达到354%;从月支出上看,处于10003000元为606%,月支出水平偏高;就住房现状上,大多数农民工住自家或租房;从农民社会福利上看,拥有一种保险及以下的比例为597%。1.3研究方法本文主要采用文献回顾法、实地调研法和二元logistic回归模型来研究新时期农民工去库存参与意愿及其影响因素。首先通过文献回顾法了解了前人研究现状,然后对鄂州市进行实地调研,利用调查问卷和访谈相结合的方法收集数据,最后利用回归模型进行数据分析并得出相关结论。2去库存政策认知及购房意
8、愿分析2.1对政策环境的认识分析从对今年年初政府针对房地产提出的“去库存”的政策含义理解来看,58%的农民工都不了解“去库存”的含义,311%的农民工是一般理解,仅仅只有109%的农民工了解其含义,这说明农民工对政策的了解程度都不高。从他们的政策消息来源来看,大部分的农民工的消息渠道来自于网络,占422%,从其他渠道了解的占266%,电视上了解的占94%,极少数是通过村委会通知得知,占35%,这说明农民工的消息来源渠道越来越广,村组织对政策通知下达的作用逐渐下降(见表1)。 从户口的转换来看,只有15.6%的农民工愿意转城市户口,35.5%的农民需要考虑,大部分农民工是不愿意放弃农村户口的,占
9、48.9%,这说明随着农村户口价值的提高,越来越多的农民不愿意放弃农村户口转为城市户口,这也在一定程度上阻碍了我国城市化步伐。从农民工参与去库存的驱动因素来看,农民工更多的是希望房价下调,占57.14%,其次是希望下调贷款利率,占35.71%,对房款首付比率下调、购房补贴及退税或减税和住房公积金的参与意愿也较高,分别占28.57%、29.59%和20.40%,对保障房、城市户口等意愿较低,这说明农民工更多的是希望政府从他们的经济能力上考虑,在减轻经济负担的前提下提高农民工参与去库存的意愿(见表2)。2.2购房意愿分析表2对有购房意愿农民工的购房要求进行了统计描述。(1)从购房动机上看,有37.
10、23%的农民工城市购房是为子女考虑的,51.52%的农民工城市购房是希望自己居住,基于投资目的的仅占1.73%。(2)从购房城市选择看,有20.35%的农民希望在其打工的城市购房,有49.78%的农民期望在家乡所在城市购房,也有17.12%的农民期望在家乡所在的乡镇购房,17.75%的农民将购房地点选择在其他地方。这反映出大部分农民工群体希望在自己家乡城市安家的强烈意愿,这是城市化水平不断提高的体现。(3)从购房时间上看,有42.86%的农民工计划5年以后在城市买房;计划2-3年内购房的次之,为2554%;计划4-5年以后购房的占21.65%,仅有9.96%的农民工计划在1年以内购房。这说明短
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