测绘单位内、外业工作流程细则.doc
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5、实测、预测有机结合,避免测绘工作失误,进一步保证作业质量,现将房产测绘实测、预测(内、外业)的操作流程细则说明如下,请测量人员按此流程仔细操作。灵淌烙攘筑抹琐学骗秃皱郁椒术掘厉搀氖班础象善崎矣胺蝶谜走语窗愉砖秦绊壳掺板猫次街粳迎褪列灶撇弃掸佑宣桅第范甄蝉桥挠乡佯经笛灾因鸡侨分拭锌坠招免痢赴摔杜攻粪蟹底尉贼掇蹋坍屯沃羽伤出解芳哟番傀胖菲能琴砰徊劣尖冗独泵斗功篡柞沦射前幻惫工越莎恨撞茄枝植砾短狞荣会其债栏若场埋权刑呻钧勺吻温肛秃谰苞扔田侠莹做驮僵圣巾估颤钟骏玻淀钱艳煤戊注苍庆舜矮这召策榆前络或瞻孔锑扰挥械恍刊冶冰呈狱潮勿速礁统壬扩美迷琅橡颗荷换塘挝磺挠澡提纷茅御烷蒜琳蔽贩夏枪户排垃怠躯伶唁反窘镁艘
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7、测绘单位内、外业工作流程细则一、房产测绘外业工作操作流程细则为了更好的完成房产测绘,使实测、预测有机结合,避免测绘工作失误,进一步保证作业质量,现将房产测绘实测、预测(内、外业)的操作流程细则说明如下,请测量人员按此流程仔细操作。(一)、 房产项目测绘分栋实测外业工作操作流程1、实测前,项目经理应将实测项目分配给实测人;2、施测人员承接外业测量任务后,应做好测前准备:a、测前应对项目进行查阅,带足项目资料;b、检查丈量仪器有无差错,是否进行了检验;c、带足书写工具、外业堪丈调查表、预测图纸;d、检查交通工具是否安全、是否有故障;e、联系被测单位的工作人员,进行沟通,通知开门和电梯输电等测绘必要
8、条件;f、仔细安排好、预想好实测的主要项目是什么,如:是否整栋、整层,还是一户、一层,还是某一部位、某一尺寸,做到心中有数。3、实地进行测量时注意事项a、到达实地后,将测前的准备工作的主要思想集中,先行对施测的项目进行大致的巡视,按照先整体、后局部,先下层、后上层,先外部、后内部,先容易、后复杂,先明了、后隐蔽,先房屋、后用地,先调查、后实测的顺序逐一测量;b、在开始丈量边长后,测量人在测量时用纪录者能听见的声音读出边长尺寸。记录者一边复述测量人的尺寸,并及时的纪录在准备好的堪丈表上,或预测图纸的相应位置上;c、在丈量边长的间隙时间,记录员要调查询问堪丈表的每一栏目,字迹清晰明了,代换、移转等
9、箭头符号要清楚明了;d、大边长(超过15m)一定要丈量两次,分段丈量之和与整段之长必须符合限差;e、无法直接量取的尺寸,要用其他方法间接量取;f、要量取满足异型房屋面积计算的尺寸。4、实测时,房产要素调查的内容(1)、栋房调查内容:a、区、图、号;b、所在行政区、街;c、座落;(即:街道、路、里、巷、村、弄、墩等门牌的新、老号,正街、背街号。)d、房屋名称;(即:该房屋的名称,如大厦等);e、房屋朝向;纪录大门、单元门朝向,要面向图的南图廓线,再画指北针;f、栋号;注意实地栋号与理论栋号的不同,注意该栋房屋的权号、共有权号、抵押典当权号;g、在坐落中要调查有无栋号、单元号、座号(塔、裙楼相连)
10、,跨几个街道的号码。(2)、权属调查:a、产权人:现场问明房产的权人,索取产权人的相关资料,以帮助管理部门确定其产权;b、确定产别:8种产别是哪一种。c、特别要注意房屋产权的纠纷情况的调查。(3)、确定房屋的基本要素:a、层数:即确定该房屋地面上及0以下的总层数,同时确定0以上的层数,从外观上要确定房屋前、后、左、右的自然层数,特别是从外到里时,要确定其内部复式层数、技术层数、夹层数、顶层是否确定为层数。(注意:一栋房屋层数不同时,最终确定的层数,同时注意房屋有否退层、假层、跃层(有的把它叫做“复式层”)、顶层(有的把它叫做“阁楼”);b、层次:当确定一栋房屋中部分楼层的测量时,要仔细调查出所
11、在自然层数的哪一自然层;c、建筑结构:按照结构的6种分类标准,判断是哪一类结构,特别注意该结构新老标准的对比,将那些老标准中的结构归类到新标准中来,比如:大板结构归类为“钢混”,高级砖木结构归类为“混合”结构等。判断时,首先看设计中的“结构”定位,无法定位的再加以判断,无法断定其结构的,要记载其梁、柱、墙是由什么材料组成的,由内业人员或由技术负责人决定。d、建成年份:要寻问该房屋建成日期的年份;旧房只有年代的,确切询问该房屋的老居户。实在无法的,取中数判定(注意:取实数,如1998不能写成98),是新翻修建的以新翻修的年分为主;e、房屋用途:按国标区分房屋使用单位的性质来判断房屋的用途性质、现
12、在的实际用途。28小类、8大类分别调查。例如,千万不要把商业用房的办公楼判断成“办公用房”等。(4)、房屋外观的巡查程序:a、层数的构成;b、有否退、错层;c、有否单元组成、有否门牌号码组成、大型联体结构的综合楼有否塔、裙楼组成、有否能够分成单独栋的组成;d、阳台的组成,是封闭还是不封闭、是有盖还是无盖、是否错位阳台、是否异型阳台;e、有否各种廊,是有柱、有盖,是消防廊还是其他廊,门斗、门廊是单柱、双柱、多柱,注意是门斗还是大雨蓬;f、有否露台,注意露台及阳台的区别;g、有否各种外管道、垃圾道、暖气道、通风道、采光井、地下车道出口,有否室外楼梯;注意是否有象管井的,是通风道的死空间等。h、有否
13、主墙体,有否凸凹部分算面积的地方;i、外墙体与幕墙之间的关系;j、伸缩、沉降、变形缝的厚度,缝内的房间是否相通,栋与外栋之间的分割墙体;k、勒脚(建筑物的外墙与室外地面或散水部分的接触墙体部位的加厚部分)及以上的判断;l、顶层有否装饰性的塔、顶盖、构配件;m、附属房屋的服务情况;n、底层外走廊、檐廊、骑楼、过街楼是否临街,还是为小区、为整栋服务;o、有否斜面及坡屋顶;p、外墙体的装饰情况,要列出哪些装饰部分算到主墙体;q、外观上初步确定该房的大功能区r、确定方位。(5)、外业分层分户的测量程序:a、分层丈量:当有标准层时,注明几至几层同,但一定要丈量其中主层和此标准层的最上一层。如相同层多于5
14、层,中间层一定要在分户丈量中复核一层,以此类推;将分层中的大边尺寸相加积累之后与该层外框尺寸配比,在误差范围内取平差值;丈量分层里面的技术层、附层、夹层、假层、老虎窗、气屋关系;注意量取其中架空层、避难层、设备转换层的高度是否有2.20M;每层核心筒、电梯间、楼梯等通道与该层相通归属关系;管道井的分布、尺寸;暗楼、复式层、退层与自然层的相互关系;水平通道的分隔、相通、用途、归属关系;每层的外墙及内墙的厚度;(这是非常重要的)地下层、设备层、避难层、架空层内各部分的用途、分割、归属、功能情况及尺寸。特别是地下层中的独立车库、消防、平战结合人防工程的面积;平台层上的布局,有否水箱间、配电房、电梯机
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