万科财务分析报告.doc

万科财务分析汇报 你理解万科吗?你懂得万科财务分析汇报是怎样吗，下面给大家分享万科财务分析汇报范本，仅供参照借鉴。 1 万科基本业务活动描述 1. 1 万科简介 万科企业股份有限企业( 股票代码: 000002)， 简称万科， 成立于 1984 年 5 月， 是中国目前最大房地产开发企业。 总部设在深圳， 已在全国 20 多种都市设置分企业。 企业以中国大陆市场为目、 以房地产为关键业务， 波及进出口贸易及零售投资、 工业制造、 娱乐及广告等业务。 投资重点重要集中在上海、 北京、 深圳等中国区域经济中心。 重要产品是商品住宅。 目前万科总股本为 1, 099, 521. 02 万股， 其中万科最大股东华润股份有限企业持股161, 909. 48 万股， 持股比例为 14. 73%。 1. 2 万科在行业内所处水平 万科在领导人王石带领下， 以房地产为关键， 不停发展壮大， 20XX 年品牌价值已经到达 635. 65 亿元， 在房地产行业排名第一位， 在中国 500 强企业中排第 19 名。 20XX 年主营业务收入为 507 亿元， 在行业内是第一位。 1. 3 万科发展状况 万科主营业务为房地产开发及物业管理、 零售、 进出口业务、 精密礼品制作、 影视制作、投资、 征询等。 王石借鉴索尼客户服务理念， 在全国首创“物业管理” 概念， 并形成一套物业管理体系， 企业物业服务通过全国首批 ISO9002 质量体系认证。 万科 1991 年成为深圳证券交易所第二家上市企业， 持续增长业绩以及规范透明企业治理构造， 使企业赢得了投资者广泛承认。 企业于 1988 年介入房地产领域， 1992 年正式确定大众住宅开发为关键业务， 截止 年终已进入深圳、 上海、 北京、 天津、 沈阳、 成都、 武汉、 南京、 长春、南昌、 佛山、 鞍山、 大连、 中山和广州 15 个都市进行住宅开发， 年万科又先后进入东莞、 无锡、 昆山、 惠州四个都市， 目前万科业务已经扩展到 19 个大中都市， 并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心三大区域都市群带发展以及其他区域中心都市发展方略。 凭借一贯创新精神及专业开发优势， 企业树立了住宅品牌， 并为投资者带来了稳定增长回报。 2 万科财务效率分析 2. 1 偿债能力 2. 1. 1 流动比率 流动比率可以反应短期内流动资产偿还流动负债能力。 流动比率=流动资产/流动负债。 总体而言， 流动比率过高反应企业资金未得到充足运用， 过低则反应企业偿债安全性差。 一般而言， 行业合理最低流动比率是 2。 万科 会计年度 流动比率 20XX 1. 91 20XX 1. 59 万科 20XX 年流动比率减少了 0. 32(1. 91-1. 59)， 即每为 1 元流动负债提供流动资产保障减少了 0. 32 元。 原因在于 20XX 年流动资产变动金额不小于流动负债变动金额， 其中存货积累 过多 ， 占用 流动资 产金额比 较大。 另 外尚有信号， 20XX 年万科预收款项为318. 78 元， 而 20XX 年万科预收款项为 163. 76 元， 20XX 年预收款项增长了一倍多。 一般供应商提前付款给万科， 重要原因是货源紧张， 而万科存货比较多， 因此万科也许本着某些营销方略。 横向比较， 万科竞争对手保利 20XX 年流动比率为 2. 13， 保利流动比率较万科合理。 一般流动资产中变现能力最差是存货， 万科存货占流动资产比率为 64. 88%， 保利存货占流动资产比率为 74%， 阐明万科存货管理业绩比保利企业好。 2. 1. 2 速动比率 分析流动利率发现， 构成流动资产某些流动性有很大差异。 货币资金， 交易性金融资产和多种应收， 预付款项等可以在较短内变现， 称之为速动资产。 此外流动资产， 包括存货， 其他流动资产等， 称为非速动资产。 万科企业以房地产为关键， 存货变现速度要比应收款项慢得多。 20XX 年万科速动比率为 0. 56, 20XX 年万科速动比率为 0. 59。 万科企业速动比率比上年减少了 0. 03， 阐明每一元流动负债提供速动资产保障减少了 0. 03 元。 影响速动比率可信性重要原因是应收账款变现能力， 万科账面上应收账款不一定都能变成现金。 政府 政策变化， 也许使得报表上应收账款不能反应平均水平， 一般万科内部人员一般对此状况也许估计。 万科账面上速动资产中一般货币资金占比重较大。 横向比较: 选择保利比较， 保利 20XX 年速动比率为 0. 53。 阐明保利速动资产保障性差一点。 2. 1. 3 现金比率 现金资产与其他资产相比较， 现金资产自身就是可以直接偿债资产， 而非速动资产需要等待不确定时间， 才能转换为偿债现金。 万科 20XX 年现金比率是 0. 29。 万科 20XX 年现金比率是 0. 34。 万科企业现金比率比上年减少了 0. 05， 阐明万科为每一元流动负债提供现金保障减少了 0. 05 元。 一般来说现金比率不适宜过高， 由于过高体现了万科流动负债运用程度不够， 流动资产获利能力低。 万科现金资产 20XX 年金额为 378 亿， 20XX 年为 230 亿，阐明银行利率对货币资金有了较大影响， 万科更乐意投放更多钱到银行。 横向比较: 保利 20XX 年现金比率是 0. 28。 现金资产保障性较万科略低。 保利货币资金规模与万科有一定差距。 2. 1. 4 资产负债率 资产负债率反应总资产中有多大比例是通过负债获得， 它可以衡量企业在清算时保护债权人利益程度。 资产负债率又被称为财务杠杆系数。 万科企业 20XX 年资产负债率是 75%。 万科企业 20XX 年资产负债率是 67%。 万科企业在 20XX 年偿债能力保障性比 20XX 年低。 这个和国家银行政策亲密有关， 投在银行资金多， 存货对应增长。 万科资产负债率越低， 举债越轻易。 假如资产负债率搞到一定程度， 没有人乐意提供贷款了。 在经营状况好时候万科财务杠杆会起到正面积极作用; 在经营恶化时候财务杠杆会起到负面作用， 债权人利益得不到保障， 导致企业财务状况恶化。 2. 1. 5 产权比率 产权比率是资产负债率此外体现形式。 万科企业 20XX 年产权比率为 2. 38， 表明 1元股东权益借入 2. 38 元。 权益乘数是 3. 95， 表明 1 元股东权益拥有 3. 95 元资产。 2. 1. 6 利息保障倍数 万科 20XX 年利息保障倍数=(05. 04+73. 98+2. 57 ) /2. 57=24. 68。 万科 20XX 年利息保障倍数=(3. 04+69. 4+38. 69)/3. 04=16. 02 万科利息保障倍数 20XX 比 20XX 年高， 表达利息支付越有保障。 万科长期债务需要每年付息。 利息保障倍数表明 1 元债务利息有多少倍息税前收益作为保障。 同步举债也比较轻易。 假如利息支付都却反保障， 那么偿还本金就愈加困难了。 2. 1. 7 现金流量利息保障倍数 万科 20XX 年现金流量利息保障倍数=51. 45/2. 57=4. 44 万科 20XX 年现金流量利息保障倍数=9, 253, 351, 319. 55/3. 04=16. 13 万科现金流量利息保障倍数下降许多。 同步比收益基础利息保障倍数更可靠， 由于实际用以支付利息是现金， 而不是收益。 2. 2 运行能力 2. 2. 1 应收账款周转率 万科 20XX 年应收账款周转次数是 442. 63/61. 07=31. 81 万科 20XX 年应收账款周转天数是 365/31. 81=11. 14 天 万科 20XX 年应收账款周转次数是 143. 49/6. 14=68. 54 万科 20XX 年应收状况周转天数是 365/68. 54=5. 33 天 万科 20XX 年应收账款周转天数控制很好， 周转天数控制在 30 天内， 应收账款收现期比较短， 比 20XX 年慢了不少天。 对于万科企业， 应收账款轻易收季节性， 偶尔性和人为原因影响。 尤其万科是以房地产为关键， 它应收账款是由赊销引起， 万科赊销额并非所有销售收入。 当应收账款估计部分收不回来， 那么万科应当注意应收账款减值问题。 提取减值准备越多， 应收账款周转天数越多， 这样状况下并不是好经营业绩， 反而阐明应收账款管理欠佳。 万科在权衡收现时间应还注意信用政策， 并非周转天数越少越好。 合适放宽信用政策， 万科不仅可以及时收回应收账款， 并且更好对应收账款业绩管理。 假如没有节制放宽信用政策， 很也许导致现金收不回来。 2. 2. 2 存货周转率 存货周转率是销售收入与存货比重。 万科 20XX 年存货周转次数是 442. 63/. 93=0. 38 万科 20XX 年存货周转天数是 365/0. 38=959. 63 万科 20XX 年存货周转次数是 143. 49/305. 52=0. 54 万科 20XX 年存货周转天数是 365/0. 54=672. 68 万科在 20XX 年存货周转天数非常高， 比 20XX 年高了 286. 96 天， 重要原因在于， 万科在 20XX 年存货金额极其巨大。 目前看来万科存货过多。 存货周转天数不是越低越好。 存货过多会挥霍资金， 存货过少不能满足流转需要。 因此对于万科来所， 需要在目前找到一种最佳存货水平， 存货不是越少越好。 万科很也许是销售不畅， 导致存货过多， 为了赢得优秀存货管理业绩， 万科应发现自身内部问题， 寻找突破口。 横向比较: 保利在 20XX 年存货周转天数是 1294. 09 天， 其他房地产企业也是如此，个人认为: 在房地产行业要想减少存货周转天数是一件很难事情。 虽然难， 但我们亦要往这个方向走。 国家一直关注人民衣食住行问题， 对房地产格外关注， 公布不少政策， 控制房价走势。 万科要减少存货周转天数除了合适开发地产以外， 还采用应变措施。 2. 2. 3 流动资产周转率 流动资产周转率是销售收入与流动资产比值。 万科 20XX 年流动资产周转次数=442. 63/2201. 32=0. 25 万科 20XX 年流动资产周转天数=365/0. 25=1479. 18 万科 20XX 年流动资产周转次数=143. 49/. 37=0. 38 万科 20XX 年流动资产周转天数=365/0. 38=974. 13 万科流动资产中存货占绝大部分， 前面已经有分析， 因此存货周转状况对流动资产周转具有决定性影响。 2. 2. 4 非流动资产周转率 非流动资产周转率是销售收入与非流动资产比值。 万科 20XX 年非流动资产周转次数=442. 63/. 51=5. 01 万科 20XX 年非流动资产周转天数=365/5. 01=72. 81 万科 20XX 年非流动资产周转次数=143. 49/80. 02=6. 71 万科 20XX 年非流动资产周转天数=365/6. 71=54. 40 万科非流动资产周转率一定程度反应非流动资产管理效率。 万科对房地产投资管理和项目管理与否合理。 2. 2. 5 总资产周转率 总资产周转次数表达总资产在一年中周转次数。 万科 20XX 年总资产周转次数=442. 63/2. 83=0. 24 万科 20XX 年总资产周转天数=365/0. 24=1552 万科 20XX 年总资产周转次数=143. 49/. 39=0. 36 万科 20XX 年总资产周转天数=365/0. 36=1027. 54 万科 20XX 年总资产周转天数减少了不少， 表明万科总资产使用效率减少， 盈利性变差。 2. 3 获利能力 2. 3. 1 主营业务利润率 万科 20XX 年主营业务利润率=. 23/442. 63=0. 23 万科 20XX 年主营业务利润率=98/143. 49=0. 18 万科在 20XX 年盈利能力提高了， 反应了万科经营管理水平提高。 万科主营业务利润率体现了万科最基本获利指标。 主营业务营业率越高， 表明万科获利能力越强。 同步万科商品住宅营销方略成功， 主营业务市场潜力大。 2. 3. 2 净资产收益率 万科 20XX 年净资产收益率=442. 63/642. 41=0. 16 万科 20XX 年净资产收益率=143. 49/454. 07=0. 14 万科企业对股东投入资本运用效率在 20XX 年增强。 2. 3. 3 主营业务毛利率 万科 20XX 年主营业务毛利率=(442. 63-231. 18)/442. 63=0. 41 万科 20XX 年主营业务毛利率=(143. 49-705) / 143. 49=0. 29 万科 20XX 年毛利率为 41%， 在行业里是非常可观。 从侧面反应了房地产行业是一种暴利行业。 万科毛利率之因此这样高， 个人认为两个原因: 商品住宅价格居高不下， 而 万科推行高价方略; 万科市场拥有率优势。 2. 3. 4 成本费用利润率 万科 20XX 年成本费用利润率=. 23/(231. 18+48. 94+57. 59+2. 57) =0. 34 万科 20XX 年成本费用利润率=98/(705+69. 35+72. 29+3. 04) =0. 23 成本费用利润率表明每投入 1 元成本费用得到利润空间。 2. 4 成长能力 2. 4. 1 主营业务收入增长率 万科 20XX 年主营业务收入增长率为 4%， 20XX 年主营业务收入增长率为 19%， 阐明万科主营业务收入增长率脚步放慢了。 2. 4. 2 净利润增长率 万科 20XX 年净利润增长率为 37%， 20XX 年净利润增长率为 32%。 万科主营业务收入增长率， 净利润增长率表明万科在 20XX 年在扩张， 市场竞争力加强， 它目前成长能力强。 房地产行业发展是与国家政策， 经济环境亲密有关。 万科不仅要纵向比较， 并且要横向比较。 这样才能对整个房地产企业财务走势理解清晰。 万科一直都是中国房地产佼佼者。 国内面临竞争对手也是非常多。 我认为万科需要在如下三个方面做出改善: 面对瞬息万变市场， 可以做出适合营销方略。 前面分析数据已经得出， 库存占用流动资金过多， 导致流动资金没有得到充足运用。 剩余商品住宅销售还需依赖国家政策扶持。 此外万科应收账款应采用合适信用政策， 保障资金可以有效迅速回笼。 除了迎合应收账款周转天数， 还应当与信用政策匹配， 两者相得益彰。 加强融资渠道管理。 房地产开发需要庞大资金， 万科债权人但愿自己投入钱可以收回来， 并且可以得到回报。 可采用多种方式融资， 规避风险。 信息透明化。 我这里说透明化， 是指对外公开信息公平， 公正， 给消费者明明白白信息。 商品住宅布置， 价格都可以做到透明化。 做到透明化， 我们信心可以直接传递到消费者， 对万科营销是有益。 3 万科财务报表分析 3. 1 资产负债表 浏览资产负债表， 对资产， 负债与权益之间增减有了一种初步认识。 总资产反应了一种企业经营规模， 它变化很大程度上与负债， 权益变动有亲密关系。 3. 1. 1 资产角度分析 从资产角度看， 对资产变化影响最大是流动资产增长， 其重要原因是存货大量增长。 存货过多占用大量资金， 还增长了 费用。 万科在 年对存货须提出存货管理方案。 流动资产流动性强， 资金回笼时间短。 20XX 年流动资产增长了 751. 95 元， 增长了 58%。 万科应收账款目前来说占用资产比重较小， 不过 20XX 年与 20XX 年比较增长了124%， 万科此时应考虑坏账风险， 合适调整信用政策。 此外非流动资产流动性低， 资金回笼时间长， 一般在一年以上。 对非流动资产增长变化影响最大是长期股权投资增长。 总体来说， 资产各部分展现不一样程度增长， 表明万科资产成长性好。 3. 1. 2 负债角度分析 万科 20XX 年流动负债增长了 90%， 原因在于万科预收账款， 其他应付款出现大幅度上升。 交易是有风险， 往往面对信用不佳客户或者新客户， 万科采用先款后货方式交易。 深入阐明万科客户圈在扩大。 3. 1. 3 权益角度分析 万科 20XX 年所有者权益是 642. 41 元， 20XX 年所有者权益是 454. 07元， 增长了 20%。 万科资产成长状况好， 负债也在大幅度上升， 但负债上升比例不不小于资产成长空间， 总体来说万科资产负债构造比较稳定。 3. 1. 4 利润表 净利润是万科最终财务成果， 是可供万科利润分派财务成果。 万科 20XX 年实现净利润 05. 04 元， 比上年增长了 66. 35 元， 也就是增长了 37%， 同步阐明万科是一种值得投资企业。 净利润增长重要是由于万科利润总额提高。 万科 20XX 实现利润总额 . 02 元， 比上年增长了 70. 93 元。 归结原因是营业利润增长， 营业外收入， 营业务支出变化幅度很小。 可见万科主营业务对万科净利润奉献是非常 可观 。 万科 主营 业务收入 20XX 年 442. 63 元， 比 上年增 加 了99. 14， 元， 营业利润上升重要原因是营业成本减少， 这对企业是个利好信息。 万科 20XX 年营业成本是 231. 18 元， 比上年减少了 73. 82 元。 成本是挤出来， 万科经营管理政策起到了至关重要效果。 此外万科投资收益以及对联营企业投资收益出现不小下滑， 是减少万科营业利润重要原因。 3. 2 现金流量表 3. 2. 1 现金流入构造分析 万科 20XX 年现金总流入金额为 . 09 元， 其中经营活动产生现金流入650. 12 元， 投资活动产生现金流入 77. 87 元， 筹资活动产生现金流入986. 1 元。 其中经营活动产生现金流入为 74%， 由此可见现金总流入重要是经营活动制造。 而经营活动产生现金流入项目中， 销售商品、 提供劳务收到现金占有 97%。 投资活动中， 收到其他与投资活动有关现金占有 75%。 筹资活动中， 获得借款收到现金占有 93%。 3. 2. 2 现金流出构造分析 万科 20XX 年现金总流出金额为 . 29 元， 其中经营活动产生现金流出占81%， 投资活动产生现金流出占 4%， 筹资活动产生现金流出占 15%。 经营活动产生现金流出占现金总流出比重很大。 在经营活动中， 购置商品、 接受劳务支付现金占 75%. 在投资活 动中， 投资支付现金占 45%， 获得子企业及其他营业单位支付现金净额占 28%， 支付其他与投资活动有关现金占 22%。 在筹资活动中， 偿还债务支付现金占 75%。 万 科 在 20XX 年 投 资 活 动 盈 利 能 力 不 容 乐 观 ，投 资 活 动 产 生 现 金 净 流 量 是-10. 46 元， 此应是企业应当考虑改善方向。 保持扩张趋势， 但也维持一种稳定现金流。 4 投资提议 20XX 年万科股票每股收益为 0. 66 元， 而在 20XX 年万科股票每股收益为 0. 48。 阐明万科股票今年收益比上年可观。 而万科 20XX 年资产负债率 75%， 保持在行业水平内， 不是太高。 与同行比较， 在中游水平， 偿债能力一般， 风险较小。 万科净资产收益率 20XX 年16. 47%， 比上年增长了 2%， 总体来说万科在 20XX 体现是足以令中小股东满意。 综上所述， 我认为中小股东对万科投资时， 应从如下几种方面考虑: 第一， 资源优势。 万科拥有得天独厚资源， 在全国大中都市万科迅速扩张。 全国诸多都市户外广告中都能看到万科身影。 首先万科存货资源是其他同行所没有， 它存货足以满足目前市场供应; 此外首先万科稀缺资源优势， 在我国稀缺地带占有地盘。 第二， 品牌效应。 万科在 年销售收入中 644. 2 亿元业绩继续领跑， 遥遥领先恒大，中海， 保利等著名企业。 足以表明万科品牌是非常响亮。 由于有了品牌效应， 市场消费者会对万科这个品牌信赖。 同步万科不能放松， 不忘塑造品牌形象。 没有品牌这个旗帜， 也就不也许打败恒大， 保利等企业。 第三， 服务理念。 万科很早就开始采用索尼服务理念， 由于索尼在服务索尼在销售及售后客户服务等环节上做得非常杰出。 强烈客户意识一直贯穿于万科发展历程中。 而 1997年和 年分别被万科定为企业“客户年” 和“客户微笑年”， 足见万科一直以来对客户尊重和关注。 户品牌忠诚度怎样， 往往是开发商在日益剧烈市场竞争中成功与否一种关键。 万科要继续发展和提高， 借鉴标杆企业这方面成功经验是理所当然。